Большая стройка в Татарстане: рекорды ипотеки, аресты девелоперов и угроза «долевке»
Топ-10 событий и скандалов года в строительстве и на рынке жилья
Как ипотека стала главным драйвером рынка жилья, а крах ТФБ привел вкладчиков в недвижимость. Дольщики достучались до Кремля и выбили федеральную землю. А «салаватовские ждуны» жили в палатках, устраивали «штурмы» и дождались квартир. Почему республику сотрясали громкие аресты и банкротства девелоперов. И как жить по новым правилам «долевки», которую, кстати, решили отменить. «Реальное время» вспоминает знаковые события и тенденции года в строительстве.
1. Рекордные ставки и ипотечный бум
Ипотека в этом году была главным драйвером рынка жилья. К такому мнению пришли все эксперты. Ставки достигли исторического минимума, по данным ЦБ на начало декабря, — 9,95%.
Активное снижение ставок началось в августе, и это сразу привело к ипотечному буму в России и в Татарстане. Например, по данным ЦБ, только за сентябрь банки выдали россиянам в виде жилищных займов 183,9 миллиарда рублей, что почти в полтора раза больше, чем за тот же месяц годом ранее.
В то же время татарстанский рынок ипотеки в этом году рос медленнее, чем российский: +17% против +22%. Эксперты связывают это с отзывом лицензий у двух крупных игроков ипотечного рынка — «Татфондбанка» и «ИнтехБанка».
На фоне рекордного снижения ставок на рынке появился еще один тренд — рефинансирование ипотеки. Российские заемщики хлынули в чужие банки (иногда и в свои) за более привлекательными условиями по кредитам. С такой просьбой к лидерам рынка сегодня обращается каждый пятый клиент.
Однако в рекордной доступности ипотеки Центробанк увидел угрозу надувания пузыря на рынке. Чтобы Россию не постигла та же участь, что и Америку в свое время с ипотечным кризисом, регулятор изменит правила выдачи жилищных кредитов с низким первоначальным взносом или без него. По инструкции регулятора такие займы отнесут к рискованным продуктам. Ряд банков уже заявили, что будут вынуждены поднять минимальный размер первого взноса или ставку по ипотеке. Но эксперты считают меры ЦБ оправданными.
2. Беды и победы «Сувара»
К знаковым в этом году можно отнести и события, связанные с крупнейшим татарстанским застройщиком — «Суваром». 18 марта всех потряс арест топ-менеджмента компании — Андрея Мочалова и Дениса Семенова. Гендиректора «Сувар Девелопмента» и его заместителя подозревали в участии в схемной сделке «Татфондбанка» по уводу 3,1 млрд рублей Центробанка.
В конце месяца руководителей компании все же освободили из-под стражи. Защите удалось убедить Верховный суд РТ в том, что Мочалов и Семенов практически сразу перевели обязательства по спорному кредиту на «Новую нефтехимию». Но в компании сильно понервничали — как-никак на кону десятки крупных строек и 15 тысяч дольщиков.
Задержание топ-менеджеров в рамках уголовного дела ТФБ сказалось на продажах квартир девелопера. Негативный фон и еще несколько проблем послужили поводом для разделения бизнеса на инвестиционный и собственно строительный. Так появились две одноименные компании «Сувар Девелопмент». Позднее ту, что возводит дома и которую возглавил Мочалов, переименовали в «#СуварСтроит». Ее дела сегодня идут неплохо.
А вот старую компанию «Сувар Девелопмент» атаковали кредиторы, в октябре ее признали банкротом. Считается, что подвели фирму крупные кредиты, взятые под ЖК «Столичный» в Казани и «Казанский» в Краснодаре. На стройку привлекли около 3 млрд рублей, из них 2,4 млрд предоставил «Татфондбанк», остальную сумму — «Тимер Банк» и «ИнтехБанк». Займы оформили под залог квартир, земли в комплексах и 51-процентной доли в самой компании.
Сегодня ТФБ, «Интех» и «Тимер» судятся с «Сувар Девелопментом» за возврат средств или залогового имущества. Но негласные бенефициары компании Евгений Корольков и Айрат Жамилов предусмотрительно обанкротились в октябре этого года, взять с них нечего. Любопытно, что конкурсным управляющим обоих банкротов назначен известный по делу «Вамина» арбитражник Сергей Кондратьев, а у самого «Сувар Девелопмента» — его сын Иван Кондратьев.
3. Дольщики достучались до Кремля
Вопрос с татарстанскими долгостроями в этом году вынесли на самый высокий уровень. В апреле в Москве Рустам Минниханов докладывал Владимиру Путину о делах в регионе и назвал вопрос обманутых дольщиков одной из двух проблем республики, вторая — «погорельцы» банков.
Вскоре по возвращении президент издал указ о создании Республиканского фонда поддержки в помощь этим двум категориям граждан. Летом Татарстан передал РФП 760 га возле Старого Аракчино — с помощью этой земли власти планируют привлечь инвесторов к завершению проблемных строек. Кстати, помогать будут и федеральной землей. Республика получила несколько гектаров по линии АИЖК.
Но если вкладчикам банков РФП уже платит компенсации, то для дольщиков пока только ищет модель поддержки. Шла речь даже о создании второго фонда. Готовятся поправки в закон, чтобы у республики появилась правовая возможность помочь в достройке домов. Сроки завершения долгостроев указаны в региональных дорожных картах, которые Минстрой России опубликовал в конце сентября. Правда, татарстанцы, изучив документ, раскритиковали его за расплывчатые формулировки и отсутствие реальных источников.
За год в Казани удалось сдать несколько долгостроев, еще часть разморозили, пригласив других подрядчиков. Но масштаб проблемы все еще велик. Чтобы избежать ее в будущем, Владимир Путин решил, что пришла пора вовсе отказаться от долевого строительства, и поручил в течение трех лет перейти на банковское проектное финансирование. Застройщики известием были шокированы, они теряют дешевые ресурсы для строек. Поэтому девелоперы предвещают серьезный рост цен на недвижимость, если к делу подключатся банки.
4. Кто спасет стройки «ФОНа»?
Весной был арестован еще один крупный застройщик — это Анатолий Ливада, глава строительной компании «ФОН». В отличие от «суваровских» руководителей он все еще находится в СИЗО. На его компанию приходятся самые крупные проблемные комплексы и больше всего пострадавших дольщиков.
Несмотря на то, что расследование по делу «ФОНа» идет более трех лет, задержали Анатолия Ливаду только 27 марта 2017-го в кабинете следователя во время допроса. Многие связали это с его съемками в передаче у Андрея Караулова, где девелопер жаловался, что у него якобы отнимают бизнес. Глава «ФОНа» несколько раз пытался обжаловать свое содержание под стражей, вызывал московских адвокатов, грозился снять еще один фильм о своем притеснении и даже заручался поддержкой Грефа. Не помогли ни болезни, ни ходатайства общественных бизнес-омбудсменов из аппарата Титова. Ливада по-прежнему за решеткой.
Пока Ливада в заключении, на его стройках работают другие, следствие ищет активы, а две его фирмы обанкротились. Обе входят в группу компаний «ФОН» — это «Фон-Ривьера», застройщик в ЖК «Симфония», и ЗАО «ФОН», строившее дома в челнинском микрорайоне «Яшьлек». Спасать «фоновские» долгострои на Павлюхина взялся «Бриз». В комплексе создали ЖСК, суд передал будущим жильцам объекты незавершенного строительства. Но людей волнует судьба заложенных земель по третьему и четвертому домам. Кстати, именно в «Симфонии» следователи выявили факты двойных продаж квартир — это один из эпизодов уголовного дела, по которому обвиняется Ливада. По этой причине с прежним и новым застройщиками ЖК судится известный рантье Алмаз Сулейманов.
5. «Свей»: старт дела Аитова и побег Лашкина
В заключении и другой виновник бед казанских дольщиков — глава «Фирмы «Свей» Рашид Аитов. В мае прокуратура утвердила обвинительное заключение девелоперу по трем статьям. Это внушительный документ в 125 томов. Под арест попали три десятка автомобилей, особняк обвиняемого с двумя бассейнами, земельные участки, квартиры — всего на 1,5 млрд рублей, что в 4 раза больше установленного следствием ущерба.
В том же месяце стартовал повторный процесс по иску мэрии о сносе «лишних» этажей в высотке ЖК «Золотая середина». Хотя Арбитражный суд РТ постановил снести надстройку частично, решение о сносе устояло в апелляции, но Приволжский окружной арбитражный суд с этим не согласился и вернул дело на второй круг.
Знаковый для дольщиков уголовный процесс над Аитовым стартовал в июне при полном аншлаге из потерпевших и остальных дольщиков. Сам глава «Свея» постоянно жаловался на здоровье и просил отложить суд. Кстати, застройщик проходит обвиняемым и по другому уголовному делу. Его обвиняют и в мошенничестве в отношении бывшего подрядчика.
Год ознаменовался и уходом Сергея Лашкина после пяти лет работы конкурсным управляющим «Свея». В наследство своему преемнику Андрею Урлукову он оставил проблемные стройки, миллионные долги и пустые счета.
6. Штурмы, митинги и палатки «салаватовских ждунов»
Не простым выдался ушедший год и для тех, кто шесть лет ждал своего жилья в соципотечном микрорайоне «Салават купере». Недаром местных бюджетников уже сравнивали с обманутыми дольщиками — дома здесь также не сдавались годами. И даже «желтая карточка» президента РТ нерадивым подрядчикам во время его визита зимой на стройку не принесла особого успеха. Первую очередь жилого комплекса — 22 дома — не смогли сдать к 15 сентября, как указал Рустам Минниханов.
Госжилфонд неоднократно обвинял в срыве сроков и даже нецелевом использовании средств подрядные организации ПСО «Казань» и «КамГэсЭнергоСтрой». Но тем достаточно долго удавалось оставаться на стройке «Салавата».
Недовольные темпами стройки, «салаватовские ждуны» выходили на митинги, жили в палатках на стройке, не раз «штурмовали» Госжилфонд, требуя розыгрыша своих квартир и опасаясь, что стоимость жилья повысится, пока они ждут. ГЖФ был вынужден заменить отстающих строителей и через суд требует вернуть выделенные на стройку деньги. Под конец года властям ситуацию удалось нормализовать.
7. ПСО: штрафы за стадион и «выход в космос»
Скандалы преследовали Равиля Зиганшина, руководителя ПСО «Казань», не только в соципотечном «Салавате» в Казани, но и в Самаре — на стройке стадиона к ЧМ по футболу.
В октябре компанию оштрафовали на 200 млн рублей за нарушение сроков подготовки арены к 2018 году, о чем заявил министр спорта России Павел Колобков на совместном заседании совета при президенте РФ по развитию физической культуры и спорта и наблюдательного совета оргкомитета «Россия-2018». Ранее ПСО ругали за использование на стройке стадиона труда нелегальных мигрантов из Узбекистана.
Также осенью стало известно, что именно ПСО «Казань» доверили стройку стартового стола под ракеты-носители семейства «Ангара» на космодроме «Восточный». По данным «Коммерсанта», с таким предложением «Роскосмос» обратился к Владимиру Путину. Кстати, позднее Кремль потребовал обоснования такого выбора.
Главным критерием отбора для госкорпорации при выборе подрядчика было наличие у компании собственных мощностей. Стоимость строительства объектов космодрома оценивается примерно в 75 млрд рублей, объектов обеспечивающей инфраструктуры — около 68 млрд рублей. Поручился за строителя татарстанский президент.
8. Афера с «Санрайс Сити», арест управдома «Радужного», ссора Грефа с риелторами
Год отметился еще несколькими скандалами в области недвижимости. Один из них разгорелся в ноябре в Набережных Челнах вокруг ГК «Еврогрупп». Следком задержал юриста компании Альберта Халиуллина, которого обвинили в мошенничестве на 136 млн рублей с арендой земли под элитным челнинским ЖК «Санрайс Сити». Сделка была бы невозможной без участия городских чиновников. Поэтому вскоре был задержан бывший сити-менеджер Набережных Челнов, а ныне директор ООО «Агросила Молоко» Фархад Латыпов.
В октябре 2017-го двухлетняя война управдомов в «Радужном» завершилась посадкой одного из них по обвинению в мошенничестве с завышением работ по ремонту. Главу управляющей компании «Комсервис» Камиля Шарипова суд признал виновным и отправил в колонию на 2,5 года за ущерб в 265 тысяч рублей. Позднее Верховный суд изменил ему наказание на условный срок.
На российском уровне рассорились давние партнеры — Российская гильдия риелторов и Сбербанк. Камнем преткновения стал совместно разработанный продукт — приложение «ДомКлик» для поиска и покупки недвижимости. У сторон была договоренность, что риелторы не будут терять клиентов и заработок, размещая свои объекты на площадке «Сбера», но получилось наоборот. РГР заявила о разрыве отношений с Германом Грефом.
9. Бесплатные квартиры «аварийщикам», финны и Маганов на Казанке, мегапланы Семина и японцев
Чем еще запомнится этот год? Эксперты вспоминают, как рынок жилья оживили хлынувшие вкладчики ТФБ и «Интеха», — сказались последствия банковского кризиса. В то же время в Татарстане, как и по России, отмечается большое затоваривание квартирами.
Не пережил год еще один застройщик — «Кулонстрой» семьи Фахрутдиновых был объявлен банкротом. На продажу выставили и его завод ЖБИ. Небывалой щедростью отличились казанские власти, вдруг решив вместо мизерных выплат предоставить «аварийщикам» бесплатные квартиры. Под конец года появились неприятные слухи о проблемах в «Ак Барс Девелопменте» и скорой смене руководства компании, однако глава ГЖФ Талгат Абдуллин их развеял.
На рынок загородной недвижимости пришли японские девелоперы, построившие два тестовых дома в Салмачах. Они же планируют помочь в реализации глобальных планов Алексея Семина по застройке 18 га земли вокруг Казани. Сам город в этом году принял молодежную архитектурную биеннале и готовится построить «Финансовый район» в речпорту. А на Казанке, у Гаврилова, обосновались финны — сносят здание университета Махариши, чтобы построить 20-этажные жилые башни. И не только, рядом же оказались участки главы «Татнефти» Наиля Маганова.
10. «Ждуны» в палате, налог по кадастру и запуск фонда дольщиков
2017-й войдет в историю и как год, когда приняли или начали действовать важные новшества. Год начался с проблемы: стало сложно попасть на прием в Кадастровую палату. Во всем виноват новый формат работы службы — кадастр недвижимости и реестр прав на нее объединили в ЕГРН. Корреспондент «Реального времени» на себе и своей семье испытал, как работает новая экстерриториальная система подачи документов «в одно окно». Обращение за простой выпиской превратилось в трудно проходимый квест. В Кадастровой палате выстроились огромные очереди. Кроме того, татарстанцам стало сложнее проверить продаваемую квартиру на «чистоту» или оформить ипотеку.
Заметно большие суммы стали выставлять гражданам в качестве налога на недвижимость. Дело в том, что с этого года его рассчитывают по кадастровой стоимости, а она близка к рыночной. Новость и в том, что с этого года можно зарегистрировать как объект недвижимости парковочное место, а не только квартиру. Этим активно воспользовались казанские дольщики, выкупая имущество для достройки долгостроев.
Кстати, осенью в России запустили компенсационный фонд, куда застройщики стали отчислять по 1,2% от цены договора долевого участия. Случись что с девелопером, именно эта структура возьмет на себя обязанности по достройке домов или выплате компенсаций.