«Под застройку мы отдаем 400 га и постараемся до 80—90 процентов лесного массива сохранить»

Фонд, учрежденный указом Рустама Минниханова для поддержки пострадавших вкладчиков и дольщиков Татарстана, надеется придать процессу распределения денежной помощи невиданную у нас прозрачность. В частности, разработанный фондом и находящийся сейчас на рассмотрении в правительстве республики проект концепции предусматривает вынести на публичное обсуждение вопросы о размере помощи вкладчикам. Должна ли ее сумма быть одинаковой для всех или деньги надо делить между пострадавшими пропорционально размеру сгоревшего вклада?.. А в случае, если будет избран второй вариант, то какой установить потолок: 1,4 млн рублей, 2,8 млн рублей или 5 миллионов?.. Каков должен быть максимум поддержки юрлиц и предпринимателей (в диапазоне от 1,4 млн рублей до 20 миллионов)?.. Определиться по этим и другим ключевым вопросам распределения денег в РФП хотят по итогам обсуждения с обществом. Так, надеются в фонде, окажется заключен своего рода общественный договор, «чтобы потом не было убеждения, что некая узкая группа людей, исходя из своего понимания мироустройства, приняла какие-то странные решения», — объяснил «ВК» Айрат Нурутдинов.

Офис РФП на Хади Такташа, 41 намерены официально открыть для посетителей уже в середине августа, а пока он выглядит как обычное помещение на первом этаже жилого дома, спешно отделываемое под офис, — отметим, нефешенебельный. Для нашей беседы находится единственный стол, уже занявший свое место в углу, но еще совершенно пустой. Айрата Нурутдинова отсутствие начальственного антуража, похоже, не смущает — впрочем, официально он ведь здесь «на общественных началах»… Посмотреть, как начальник дает интервью, патриархально собирается больше половины сотрудников фонда. Всего же их ровным счетом пять человек, но, говорят, к концу года может быть уже десять: «как дела пойдут»…

Золотой «Серебряный бор» вам в помощь

— Айрат Рафкатович, два месяца назад постановлением кабмина из госсобственности в Республиканский фонд поддержки отошло первое имущество — участок под застройку размером почти в 760 га возле Старого Аракчино. Определились уже, как им распорядиться?

— Подготовлена концепция развития участка, мы ее уже внесли в правительство. Думаю, в ближайшее время пройдет совещание, где она будет обсуждена и, надеюсь, получит согласование… Не секрет, что работы по проектированию этой территории уже велись — тот же «Татфондбанк» и готовил проект… Но мы хотим прежде определиться концептуально: что там лучше строить, о какой этажности должна идти речь.

— По тому, что известно об этом прошлогоднем проекте ТФБ (это, кажется, было последней амбициозной идеей «покойника»), можно сказать, что эта территория должна была превратиться в место плотной, в основном многоэтажной застройки…

— Для нас в отношении этого участка есть три приоритета — практически равные по значению. Доходность: все-таки эта земля передана фонду, чтобы получить денежные средства, которые пойдут на поддержку пострадавших дольщиков и вкладчиков, поэтому размер этих сумм имеет принципиальное значение… Скорость реализации: все хотят, чтобы как можно скорее деньги были в фонде, и срок, который мы начинаем называть, — полтора—два года, — многих не устраивает, люди говорят: надо быстрее… И минимальное нарушение существующего природного каркаса этого участка — леса; мне самому он очень нравится, и я искренне хочу, чтобы он сохранился.

Причем эти три условия все противоречат друг другу! Например, если мы стараемся максимально сохранить природный каркас, это может привести к сокращению доходности…

В поисках баланса мы пришли к выводу, что наиболее оптимально будет эту территорию отдать под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Эта оптимальность не очевидна: все же считают, что чем больше квадратных метров, тем больше доходность…

— Но при этом многоэтажная застройка — те самые «много квадратных метров» — предполагает куда большие инфраструктурные затраты.

— Совершенно верно. Во-первых, что я хочу подчеркнуть: норматив плотности населения для многоэтажной застройки — 500 человек на гектар. Поэтому даже если из этих 759 га застроить 300 га — это уже 150 тысяч населения!..

— И когда утром они все поедут на работу по Горьковскому шоссе и узкой аракчинской дороге, это будет картина ада в золотой раме.

— И это же не только вопрос дороги, а это перекос всей модели развития города! Значит, количество будущих жителей желательно минимизировать. В случае ИЖС это будет порядка 15 тысяч человек.

— Сравнительно мало жителей при необходимости получить в фонд как можно больше денег естественным образом дает высокую цену здешнего земельного участка. И сдвигает проект в сторону поселка элитного…

— Вот это меня тоже беспокоит…

— Почему?

— Когда мы формулировали плюсы и минусы такой концепции, минус оказался по большому счету один — как раз этот: недовольство общественности тем, что возможность приобрести эти участки будет в основном у обеспеченных людей. Меня беспокоит возможность такой интерпретации: вот вы проталкиваете модель бизнес-класса… Уверяю, что изначально такого намерения не было. Но, просчитывая варианты, мы пришли к такому: если землю под застройку (условно 400 га) на участки по 10 соток поделить, получается средняя рыночная стоимость участка 4—5 млн рублей. Конечно, это не просто «голая земля», а транспортная и другие коммуникации… Да, это относительно дорого. Но думаю, это будет востребовано, потому что больше в Казани такой территории нет: и лес, и, по сути, рядом с центром города… И мы пока ее назвали видите как?

Подготовлена концепция развития участка, мы ее уже внесли в правительство. Думаю, в ближайшее время пройдет совещание, где она будет обсуждена и, надеюсь, получит согласование

— Вижу: «Серебряный бор». Прямая отсылка к стандарту «московский элитный поселок».

— Ну мы хотели бы, чтобы это оказалось доступно и для среднего класса… В принципе, сегодня готовый дом с участком в Ореховке стоит 7—9 миллионов, а ведь местоположение, о котором мы говорим, в разы лучше! Во-первых, лес… Кстати, желание его сохранить — одна из причин, по которым мы в направлении ИЖС предлагаем двигаться. На своем участке никто же не будет вырубать деревья под картошку!

— Это вы от минусов ИЖС уже к его плюсам перешли. Ваша концепция предполагает 3200 участков под застройку. А какая конкретно часть нынешнего леса, по вашим расчетам, должна при этом сохраниться?

— При этом варианте под застройку мы отдаем 400 га и постараемся до 80—90 процентов лесного массива сохранить. А строительство высоток на 300 га оставит гораздо меньше леса. Второй плюс варианта ИЖС — дешевле обойдутся сети. Водозабор там внизу есть.

— А он справится с дополнительной нагрузкой?

— С таким количеством жителей — без проблем, даже с запасом: там не так давно реконструкция была. При варианте многоэтажной застройки потребление будет раз в 5—6 больше, еще одна реконструкция понадобилась бы. По электричеству — ситуация интересная: высотки — 31 МВт, частные дома — 25; разница не в разы, но это просто потому, что строительные нормативы для ИЖС всегда закладывают больший запас прочности. В реальности все равно разница существенно больше… По газоснабжению требования к ИЖС тоже выше, чем к высоткам, потому что они предполагают и теплоснабжение. Зато в варианте ИЖС выйдет громадная экономия по теплу и горячему водоснабжению за счет установки двухконтурных котлов. Если же тянуть теплоснабжение к многоэтажкам со стороны «Казаньоргсинтеза», — это вышло бы очень дорого. Кроме того, для многоэтажек потребовалось бы строительство огромного канализационного коллектора, а при ИЖС, мы полагаем, можно найти существенно более дешевое решение…

— А дорога?

— На первом этапе это будет, конечно, заезд с Горьковского шоссе, где и сейчас в пятницу и воскресенье есть затруднения с движением… Но мы рассчитываем на то, что в ближайшее время все-таки будет построена высокоскоростная магистраль Москва — Казань, а она пройдет по северной границе нашего участка, и вдоль нее сразу запроектирована шоссейная магистраль.

— Надеюсь, что ваша уверенность в том, что люди будут покупать за 5 млн рублей участки рядом с ВСМ, вас не подведет…

— Знаете, меня, как бывшего главу Кировского района, бывшего замминистра Минземимущества, часто спрашивают, какой лучше взять земельный участок… Я всегда отвечаю: три равных фактора — удаленность от города, лес и… сосед.

— Чувствуется, вы настрадались.

— Нет, лично я не могу пожаловаться — это, как бывший глава района, я с этой темой знаком. Большая доля жалоб: сосед что-то не то построил, дорогу перекрыл — это же колоссально конфликтная ситуация! И здесь, если эта концепция ИЖС будет принята, я бы поставил условием очень жесткое регулирование застройки еще на уровне заключения договора о приобретении участка, чтобы исключить эти споры.

— Какого же рода условия вы видите необходимыми для будущих обитателей казанского «Серебряного бора»?

— Например, отношение к содержанию общественных мест — это всегда проблема в частной застройке. Ограничения по площади застройки, по архитектурным каким-то моментам, вплоть до строительного материала, — это тоже, мы полагаем, надо определить заранее. Понятно, что это может вызвать недовольство. Но знаете как: когда тебе говорят, что что-то нельзя делать, ты возмущаешься: «А с какой стати меня ограничивают?!.» Но когда то же самое начинает делать сосед, сразу: «Да как он смеет?!»

— Согласно вашей концепции «Серебряного бора», реализация варианта ИЖС должна принести в фонд больше всего денег — 12—15 млрд рублей против девяти миллиардов в случае ставки на высотки, причем за гораздо меньший срок — всего несколько лет против 43… На чем основан такой расчет?

— Если речь идет о многоэтажной застройке на площади 300 га, то это — до 3 млн квадратных метров жилья. Девелоперы говорят, что максимум, который можно продавать на этой площадке, — от 70 до 100 тыс. кв. м в год.

— И то лишь при условии экономической стабильности, чего никто не обещает…

— И потому, если мы сейчас будем продавать землю строительным компаниям под многоэтажную застройку, то они, понимая, что реально получат доход еще очень нескоро, цены назначат очень высокие — и это будет распродаваться лет 30 минимум, по самому оптимистичному прогнозу! Если же ставку делать на продажу участков людям под ИЖС, то скорость их реализации — 10 лет. Хотя на самом деле мы себе ставим задачу реализовать все участки за пять лет.

— Это все-таки будет продажа, не аренда?

— Может быть, аренда выглядит правильнее, и все же — да, продажа. Но только с четко регламентированными условиями застройки.

«Мы рассчитываем на то, что в ближайшее время все-таки будет построена высокоскоростная магистраль Москва — Казань, а она пройдет по северной границе нашего участка, и вдоль нее сразу запроектирована шоссейная магистраль». Фото Максима Платонова

Новый закон не пригодится

— Выходит, продавцом будет сам фонд?

— Конечно, будем привлекать и специализированные агентства, профессионально работающие на рынке земли и недвижимости, но в принципе — да, в основном продавцом будет фонд.

— Между тем весной Госсовет срочно изменил Земельный кодекс РТ, добавив туда норму о предоставлении государственных и муниципальных земель без торгов «для реализации инвестиционных проектов», — с тем, чтобы определенная часть прибыли шла на помощь пострадавшим вкладчикам и дольщикам. Такое описание предполагало, что земли будут отдаваться неким крупным застройщикам, которые потом станут делиться с фондом прибылью… А выходит, эта новая норма не понадобилась?

— Да, тут мы опираемся не на то, что было внесено в Земельный кодекс. Просто тогда мы были в поиске, искали оптимальную модель — это ведь уникальный опыт для РФ…

— Значит, 12—15 миллиардов…И часть еще уйдет на создание инфраструктуры жилья?

— Ну мы ведь фонд при правительстве! У нас есть основания полагать, что мы получим определенную поддержку от крупных региональных компаний в части создания сетей. И поддержку от города в строительстве социальных объектов: школ, детсадов, дорог…

Сойдутся ли бизнесмен и пенсионер в определении справедливости?

— В вашей концепции поддержки вкладчиков и дольщиков то и дело встречается ремарка: «Данный вопрос предлагаем вынести на публичное обсуждение»…

— Мы искренне просим поверить, что девизом нашей работы будет «Законность, публичность и справедливость». Что такое законность и публичность — понятно всем, а вот понятие «справедливость» не такое простое. Все понятно, когда речь идет об универсальном определении справедливости: не делай того, чего не хочешь, чтобы сделали тебе. Это хорошо работает, когда говорим о простых моральных вопросах. Но когда речь идет о сложных ситуациях, этот принцип иногда начинает давать сбои…

— Просто потому, что некоторые ситуации большинство людей просто не могут примерить на себя.

— Очень верно! Скажем, бизнесмен и пенсионер — это, к сожалению, совершенно разные мировоззренческие ипостаси. Поэтому и понятие «справедливость» для них разное… Поэтому главные вопросы по системе распределения средств, поступающих в фонд, мы выносим на общественное обсуждение. Мы хотим, чтобы было понятно, как было принято решение по этим ключевым вопросам. Чтобы потом не было убеждения, что некая узкая группа людей, исходя из своего понимания мироустройства, приняла какие-то странные решения.

— Правильно ли я поняла, что три основных вопроса, которые вы предлагаете решить, исходя из общественного мнения: кого поддерживать, в каком порядке их поддерживать и в каком объеме?

— Абсолютно правильно. Вопросы, предлагаемые на обсуждение, мы будем ставить через СМИ, рассылать их по общественным организациям, госведомствам, мы хотели бы знать мнение Госсовета РТ.

— А голосовалка будет?

— Планируется возможность голосовать на нашем сайте после регистрации в личном кабинете. Это как, знаете, есть такой хороший проект в Москве — «Активный гражданин»…

— Сами активные граждане, которые без кавычек, над ним смеются, показывая, как именно «подкручивают» там результаты голосования. Пару лет назад по этому поводу было даже подано заявление о мошенничестве…

— Ко всему новому, особенно в социальной сфере, часто бывают претензии. Но тем не менее там очень большое количество зарегистрированных — 1,8 млн человек, и очень высокая активность. Накрутить такое количество регистраций невозможно… Ну а у нас один из сотрудников — представитель фирмы-регистратора, он профессиональный и безупречный «считатель голосов». И нам нет смысла «подкручивать» голосование: мы ведь не заинтересованы в том или ином конкретном варианте!

«Главные вопросы по системе распределения средств, поступающих в фонд, мы выносим на общественное обсуждение. Мы хотим, чтобы было понятно, как было принято решение по этим ключевым вопросам». Фото Олега Тихонова

Когда ждать денег?

— Называемая с подачи Агентства по страхованию вкладов сумма требований кредиторов одного только ТФБ — 130 млрд рублей. Сумма, которую вы планируете получить в случае реализации проекта ИЖС «Серебряный бор», вдесятеро меньше…

— Только когда у нас будет полный реестр требований, мы сможем сказать, сколько на самом деле нужно денег фонду, чтобы полностью удовлетворить все претензии. С другой стороны, если мы увидим, что подавляющему большинству не выплачена относительно небольшая задолженность, а громадная задолженность существует перед узкой группой лиц… В этом случае окажется, что для того, чтобы оказать действительно массовую поддержку, нужны куда меньшие суммы, чем сейчас циркулируют в прессе!

Правда, есть категории пострадавших, с которыми все совсем сложно. Например, «дэушники» (передавшие свои деньги в доверительное управление «ТФБ Финанс» и тем самым формально утратившие право на гарантии для вкладчиков, — ВК). Они ведь отказывались признать себя кредиторами третьей очереди — судились в надежде попасть в первую, а теперь реестр кредиторов уже закрыт… А мы бы не хотели брать на себя роль того, кто устанавливает факт наличия задолженности, поэтому можем ориентироваться либо на решение суда, либо на справку о включении в реестр. Так что будем усиленно ориентировать их обращаться в суд. То же рекомендуем делать и «дробильщикам»: их далеко не всех АСВ включило в реестр.

— А когда поддержка начнется-то? Вроде, логично перейти к этой мере после того, как станет понятно, кто сколько недосчитался после завершения конкурсного производства, — но его средний срок в отношении банков, по данным АСВ, около четырех лет…

— Этот вопрос мы тоже планируем вынести на обсуждение. Конечно, дождаться окончания конкурсного производства было бы логично… Но вы правильно отметили: до четырех лет это тянется. Если будет принято решение не дожидаться этого, то формально вопрос решается достаточно легко: мы можем выкупать часть задолженности. Но тут важно помнить еще вот что: АСВ нацелено на выплаты вкладчикам, а для нас важны и банковские клиенты-юрлица, и не столько крупные, сколько мелкие и средние — это рабочие коллективы, которые очень важно поддержать. И тут тоже возможна переуступка ими фонду своего права требования.

— То есть вы настроены начать отдавать людям деньги прямо с того момента, когда эти деньги поступают в фонд?

— У меня есть, конечно, собственный ответ на этот вопрос. Но я не хочу, чтобы это влияло на голосование, — пусть люди сами решают. Если вы спрашиваете мое мнение, то да, я считаю, что четыре года — это слишком долго. За такое время большинство пострадавших либо сами как-то справятся с ситуацией, либо уже окончательно не справятся и помогать им будет поздно (это я о юрлицах). Поэтому поддержку оказывать надо более-менее оперативно.

— Когда вы планируете определиться с этим вопросом?

— Думаю, все вопросы распределения средств должны обсуждаться месяц—полтора. В конце сентября должны принять положение о порядке распределения. Надеюсь, к тому времени у нас будет и представление об общем масштабе требований.

— Кто утвердит этот порядок — президент?

— По уставу — совет фонда. Но мы были бы благодарны, если не только на нас это легло…

— Во что обойдется деятельность самого фонда?

— Текущее годовое содержание фонда — не более нескольких сотых процента от той суммы, которую мы собираемся выручить с проекта «Серебряный бор».

— А после того, как будет распродан переданный фонду участок?.. Как бывший замглавы Минземимущества РТ, скажите: есть еще у республики в запасе подобные активы?

— Ну я ведь еще и председатель совета Резервного фонда земель при президенте… Запас есть. А главное, когда будет понятный и прозрачный механизм распределения, когда будет понятно, что он принят обществом, — дальше просить деньги в фонд будет легче… Но вообще, фонд не должен существовать бесконечно — он должен выполнить свои функции и, может быть, перестать существовать. Потому что, надеюсь, необходимость такой поддержки со временем исчезнет.

«Вечерняя Казань»