Жилье в Казани: затоваривание «первичкой», спасибо «Татфондбанку» и ипотечный бум

Покупают в панике и не в здравом уме

«Первичка» в мае показала примерно те же результаты, что и в апреле (тогда Росреестр зафиксировал спад на рынке жилья на 20%) — 1151 договор против 1130 соответственно. Всего за пять месяцев в Татарстане заключили 5420 ДДУ. Почти столько же в совокупности было с января по май в прошлом году. Кстати, тогда рынок развивался по схожей траектории. Разве что последний месяц весны нынче удачнее прошлогоднего — плюс 27%.

— Я считаю, рынок сейчас хороший. И то, что он сохранился, несмотря на то, что очень много предложений, застройщики должны благодарить вкладчиков «Татфондбанка». На самом деле, мы столкнулись с тем, что люди боятся вкладывать деньги в банк и пошли в недвижимость от безысходности. И у нас, и у знакомых очень много таких сделок, когда люди покупали те объекты, которые в здравом уме или в панике покупать не стоило, то есть неликвидные, — отмечает руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Дольщиков не будут расстраивать ростом цен

Риелторы считают, что благодаря вкладчикам спад на рынке недвижимости удалось сдержать. Роста цен в новостройках не предвидится, полагает Анастасия Гизатова. Конечно, по мере готовности жилья стоимость квадратного метра будет расти, но не так сильно, как раньше: «Все-таки застройщики не хотят расстраивать своих дольщиков».

В группе компаний «СК Строй» не исключают, что цены за «квадрат» все-таки будут с осторожностью расти: «потому что люди начинают постепенно отходить от кризиса». Застройщик отмечает повышенный спрос на квартиры с чистовой и предчистовой отделкой.

— За счет чего застройщик может поднять цену хоть на 2% выше, чем три месяца назад? Он может убедить покупателя, мол, вот зато у меня уже есть ремонт. Как минимум год—два можно ничего не делать. Вот этот момент — заходи и живи — тоже сейчас очень популярен, — приводит пример председатель правления ГК «СК Строй» Айгуль Гареева.

Одной из основных тенденций рынка риелторы называют растущую долю в предложении новостроек мини-квартир или квартир-студий.

— Трудно оценить перспективы спроса на такое жилье в среднесрочной перспективе. Есть серьезный риск затоваривания рынка такими предложениями, высокой конкуренции в данном сегменте и, соответственно, снижения цен на такое малогабаритное жилье, — говорит Юлия Четверикова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «МЕГАЛИТ».

Компенсация вместо страховки

Разговоры о новой схеме ответственности застройщиков ведутся давно. Вместо неработающего страхования рисков с этого года предложили создать компенсационный фонд. Каждый девелопер будет отчислять в него по 1,2% от цены договора с дольщиком. Хотя изначально предлагалось вносить по 1% от стоимости строящегося дома.

Взносы — мера временная, до 1 июля 2018 года, сообщил глава Минстроя России Михаил Мень. Теперь, если появится проблемная стройка, фонд будет изымать долгострой, финансировать его достройку и передавать квартиры дольщикам. Организация будет работать в формате НКО под названием «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Учредителем выступило АИЖК, а возглавил фонд его гендиректор — Александр Плутник. За Министерством строительства закрепили роль координатора и контролирующего органа за расходованием средств. Платить взносы в фонд дольщиков застройщики начнут сразу после принятия закона, что запланировано уже в летнюю сессию Госдумы.

— Мне нравится идея компенсационного фонда, если средства будут работать как компенсация, а не как очередной сбор, чтобы где-то лежало для кого-то. Если фонд будет работать так, как с ветхим фондом, когда мы видели, как все поменялось на красивые дома, то — да. Через месяц собранный миллиард, допустим, уже пошел бы на достройку всех проблемных строек Казани. Отлично, почему нет! — поделилась мнением председатель правления ГК «СК Строй» Айгуль Гареева.

Новшество могут пережить не все девелоперы, а только крупные, считают риелторы. Для мелких застройщиков взносы в фонд дольщиков могут оказаться неподъемными.

— Я думаю, что это может привести к монополизации рынка. Будет больше серийного жилья, комплексов, то есть могут уйти небольшие строительные компании, если они не найдут средств. Хотя, в принципе, примерно такие же суммы уходили на фиктивное страхование. Останется несколько крупных застройщиков, что не очень хорошо скажется на рынке, потому что будут штамповки — серийные дома. А между собой они могут не сильно конкурировать, — считает директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Затоваренная «первичка» стала «вторичкой»

На вторичном рынке жилья продолжается спад, причем больше всего по Казани, со снижением на 9% — 1933 договоров в мае против 2104 апрельских. По республике — 5332 продажи. Статистика за пять месяцев по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выглядит еще более удручающе: по Татарстану падение на 22% (26 223), по столице — на 28% (9 816). Причем прогнозы также не предвещают ничего хорошего.

— Вторичное жилье все больше будет входить в конкуренцию с первичным. Хотя впоследствии, я думаю, у новостроек шансов будет больше. Не во всех сегментах ненового жилья дела пойдут хорошо, оно будет падать в цене, потому что войдет в большой конфликт с долевым. Много «первички» станет «вторичкой», потому что будет затоваривание рынка, и застройщики ее не распродадут. Соответственно, появятся новые квартиры в новых домах, но это будет «вторичка», — говорит Анастасия Гизатова.

Это уже происходит, в Казани насчитывают минимум 15% затоваривания первичного рынка. Эти объемы и оттянули 20% продаж «вторички», считает риелтор. Покупать такое жилье даже целесообразнее, поясняет глава агентства недвижимости. Хотя бы из-за низкой степени износа. К тому же по цене оно будет сопоставимо с другими предложениями. Иногда купить такую «первичку» бывает даже выгоднее, чем «вторичку», если дом сдан.

Казанских покупателей сменят гости

Не исключено, что локации «вторички» будут держаться только за счет выгодного расположения, считают эксперты. Поэтому тем, кто продает неновую квартиру, советуют прежде сравнить: что за тот же бюджет можно купить в Казани, и не брать в расчет отделку, потому что ее в 99% случаев переделывают.

— Запросы покупателей не поменялись. Естественно, однокомнатные хрущевки никто не перебьет. Места хорошие, и у них пока нет конкуренции. Но скоро и у них появится конкуренция, потому что многие компании ведут застройку «малометражек». И по ним тоже скоро пойдет затоваривание, рынок насытится, и тогда уже и однокомнатные хрущевки войдут с ними в конфликт, — считает Анастасия Гизатова.

Снижение активности на вторичном рынке в этом месяце в «Мегалите» связали с майскими праздниками и выходными днями. Но такая ситуация наблюдается каждый год. Предпосылок для ближайшего роста цен на «вторичку» в агентстве не видят — цены могут расти лишь в случае повышенного спроса, а этого нет.

— Впереди лето, а летом мы наблюдаем изменение структуры спроса. Казанцы переключаются на дачные работы либо уезжают на отдых, в то же время активизируются иногородние покупатели, которые используют отпуск для покупки недвижимости в Казани — с инвестиционными целями, либо приобретающие квартиры для своих детей-студентов, — добавляет Юлия Четверикова.

Та же цена за наличные и в ипотеку

Свой вклад в удачный май для сделок с недвижимостью внесла ипотека. Если в предыдущем месяце отмечался спад, то сейчас она вышла в рост на 15% по Татарстану: 3999 займов — максимальная отметка за месяц в этом году. По Казани плюс 19% — 1659 ипотек. По сравнению с прошлогодним пятимесячным периодом Росреестр также наблюдает увеличение: по республике на 6%, по столице — на 25%.

— Во-первых, это сниженные ставки. Если бы вы покупали квартиру в прошлом году за наличные и сейчас по ипотеке, когда дом уже в финальной степени готовности, то она вам обошлась бы примерно в ту же сумму. Во-вторых, застройщики тоже не дремлют. На несколько месяцев берут оплату ипотеки на себя. Снижая процентную ставку, стимулируют людей оформлять ипотечные сделки, — говорит Анастасия Гизатова.

— Ипотека сегодня — единственный способ получить квартиру для средних слоев населения — вложить сейчас, а не ждать 20 лет. Это всегда будет интересно. Просто она была менее активной в жесткий период кризиса, когда людям задерживали зарплату. Сейчас ситуация выравнивается, и банки снова начали одобрять кредиты, — поясняет активность ипотек в мае этого года по сравнению с прошлым Айгуль Гареева.

Большой спрос на ипотеку отмечают и другие эксперты, прогнозируя дальнейший рост доли ипотечных сделок, так как банки стремятся наращивать ипотечные портфели.

— Они становятся все более лояльными, смягчая требования к потенциальным заемщикам и, главное, предлагая все более привлекательные ставки. Например, сейчас при скоринге учитывается совокупный доход гражданских мужа и жены, тогда как раньше — лишь доходы официальных супругов, — отмечает Юлия Четверикова.

Отдельного разговора заслуживает снижение ставок, что многие считают основным драйвером рынка. По словам представителей АН «Мегалит», крупнейшие банки предлагают ставки на вторичном рынке от 10% годовых. К тому же снижается размер обязательного первоначального взноса.

— Если у лидеров ипотечного рынка сегодня это 15% от стоимости жилья, то у небольших игроков — всего 5%. Пару лет назад о таких условиях можно было только мечтать. Ипотека популярна на первичном и вторичном рынках в равной мере — на ипотечные сделки в нашем агентстве приходится не менее 70%, — подчеркнула глава отдела продаж агентства.

За два года ставки спустятся до 6—7%

Такое заявление сделал на прошлой неделе гендиректор АИЖК Александр Плутник. По его словам, на границе 2017—2018 гг. ставка ипотеки опустится ниже 10%, а через два года достигнет 6—7%.

Ряд крупнейших банков уже начал снижение. Например, с 1 июня Сбербанк опустил ставки по жилищным кредитам на покупку квартиры в новостройке до 10,7%, а при условии электронной регистрации сделки — до 10,0%. С 5 июня стали дешевле ипотечные продукты банка и по «вторичке» — 10—11,25%, а с учетом акции для молодых семей — 9,50—10,75%. По спецпрограмме с рядом застройщиков банк дает скидку — 8,7% и 8,0% (при условии электронной регистрации сделки).

— Сбербанк наблюдает стабильное восстановление спроса на ипотеку: объем заявок с начала 2017 года прирастает по отношению к аналогичному периоду 2016 года. С учетом востребованности новых электронных сервисов мы предлагаем еще более выгодные процентные ставки на кредиты с их использованием, — отметил старший управляющий директор — директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сбербанка Николай Васев.

ВТБ24 в Татарстане в мае выдал почти 600 ипотечных кредитов на 1,05 млрд рублей, что сопоставимо с апрельскими объемами кредитования. В банке наблюдали оживление ипотечных сделок, в первую очередь в сегменте вторичного жилья. На покупку новостроек за пять месяцев с начала года банк выдал 1079 ипотечных кредитов на 1,9 млрд рублей, что на 26,7% выше аналогичных показателей прошлого года.

С 7 июня ВТБ24 также снизил ставки по ипотеке. Кредит на покупку квартиры теперь можно оформить по ставке 10% с учетом программы «Больше метров — меньше ставка». В рамках стандартных программ ставка на уровне 11%. В рамках спецпрограмм с отдельными застройщиками — от 7,9%.

— Сегодня для приобретения жилья с ипотекой наиболее благоприятная ситуация: ставки достигли исторического минимума. Мы отмечаем восстановление интереса не только к новостройкам, но и к объектам вторичного рынка в связи с оптимальным соотношением ставок по ипотеке и стоимости квадратного метра на рынке, — заявил управляющий директор по ипотечному кредитованию ВТБ24 в Татарстане Олег Исламов.

Беспроигрышное лето и засилье инвесторов

За счет вкладчиков банков, сниженных ипотечных ставок и их субсидирования традиционного спада на рынке жилья этим летом не предвидится. Эксперты недвижимости считают, что ближайшие месяцы будут активными. «Ситуация стабильная, продажи идут хорошо» — отметила Анастасия Гизатова.

— Обычно летом продажи спадают, жилье покупают к зиме. Но в данной ситуации в посткризисный период, мне кажется, рынок будет с осторожностью расти. Он не будет спать, как в стандартное лето. Даже проблемные дома сейчас достраивают, и люди все равно идут туда и покупают, потому что знают, что через полгода—год сдастся. Сейчас у людей больше оптимизма, — добавляет Айгуль Гареева.

Еще одна тенденция лета — на рынок выплеснули много инвестиционных квартир. Их владельцы рассчитывали заработать на перепродаже. Но разразился кризис — и цены в долларовом выражении упали вдвое. Так что инвесторы, выжидая трехлетний срок, чтобы не платить налог на продажу имущества, стали массово избавляться от своих активов. Правда, продать их по желаемой цене сегодня практически невозможно.

Другое новшество — изменения в законодательстве строительной отрасли. Девелоперам станет непросто работать — усложняется процедура согласования и ведения строек. Эксперты полагают, что это может негативно отразиться на состоянии рынка.

— Все эти нововведения, они же требуют переделать проектную документацию, другие документы для привлечения денег. Все это и движение средств задерживает в строительной организации, и сказывается на темпах строительства, — отмечает директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Как следствие, эти барьеры могут привести к снижению объемов ввода жилья. Возможно, некоторым застройщикам станет неинтересно работать в этой сфере, полагает риелтор. Новшество, которое действует с начала этого года, уже отразилось на регистрации прав на недвижимость. Если раньше дачная амнистия позволяла зарегистрировать дом без разрешения на строительство, то сегодня без этой справки узаконить незаконную постройку можно только через суд. Очевидно, этим и объясняется резкое снижение (на 68%) числа зарегистрированных татарстанцами прав на недвижимость за пять месяцев: с 10 788 в том году до 3 362 в этом.