Новости

10:29 МСК
Все новости

Отказ от «долевки»: застройщики прогнозируют рост цен на жилье и банкротство строителей

​Стройкомпании прогнозируют печальную судьбу рынку жилья, если средства дольщиков запретят использовать

Отказ от «долевки»: застройщики прогнозируют рост цен на жилье и банкротство строителей Фото: Максим Платонов

Застройщики без большого энтузиазма восприняли предложение Владимира Путина — отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Девелоперы прогнозируют в этом случае не самую радужную картину на первичном рынке жилья: от удорожания стоимости строительства и укрупнения бизнеса до падения объемов ввода и ухода многих игроков. Покупатели новостроек также вряд ли почувствуют себя более защищенными, потому что недвижимость станет для них еще более недоступной, так как значительно подорожает. Подробнее — в материале «Реального времени».

Нет долевого — нет проблемы

В конце прошлой недели Владимир Путин предложил свой способ решения вопроса обманутых дольщиков — отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования. Глава государства поручил проработать возможность плавного перехода от одного механизма к другому.

— Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность, после того как будут введены в действие окончательные жесткие требования к застройщикам, которые вступают в силу 1 июля 2018 года, уже начать работу по поэтапному переходу через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию с использованием банков, — прокомментировал поручение Путина министр строительства России Михаил Мень.

Рабочая группа Госдумы по защите прав дольщиков уже приступила к проработке вопроса. Ее представители поясняют: в случае проектного финансирования все риски разделят между собой застройщик и банк. А покупателя выведут из этой зоны риска — он будет оплачивать квартиру через счет в банке. При этом застройщик сможет получить деньги только после сдачи дома в эксплуатацию.

«Президент поставил задачу в целом проработать поэтапную возможность», — прокомментировал поручение Путина Михаил Мень. Фото Максима Платонова

Рост цен и обвал объемов строительства

Парламентарии уверены, что предлагаемые меры приведут к стабильности цен на жилье, а в перспективе и к снижению стоимости квадратного метра. Однако большинство застройщиков с ними категорически не согласны и прогнозируют прямо противоположные события.

— Это инициатива приведет к росту цен минимум на 15 процентов, а также к очень серьезному обвалу объемов строительства. Если сейчас значительная доля строительных работ финансируется за счет денег дольщиков, то в новой модели застройщик вынужден строить на кредит, и только потом продавать готовые квартиры. Плюс иметь существенный объем собственных средств, то есть, массовая застройка уже ставится под большой вопрос, а небольшие компании просто не соберут достаточного первоначального взноса. Естественно, что в готовом доме застройщик будет продавать дом с уже максимальной наценкой, плюс ему нужно будет компенсировать проценты по займу, так что 15 процентов роста цен — это еще очень оптимистичное значение, — отметил коммерческий директор УК «Унистрой» Искандер Юсупов.

— Отказ от долевого строительства неизбежно приведет к росту цен на жилье. Это приведет к укрупнению застройщиков на рынке. Собственными ресурсами не так много компаний обладают. Только крупные корпорации смогут работать, а мелкие застройщики не выдержат эти требования, действительно они сильно ужесточаются. Мы сейчас сдали дом, заселяем жильцов и пока не попали под эти новшества, только вдумывались. И при первом приближении все выглядит довольно печально, — добавил гендиректор СК «Фарус» Рустем Юнусов.

Уже сейчас эксперты предсказывают, что схема проектного финансирования будет доступна не всем застройщикам, а только крупным, у которых партнерские отношения с банками. Фото Максима Платонова

«Останутся только крупные компании и то им придется ужаться в объемах»

Уже сейчас эксперты предсказывают, что схема проектного финансирования будет доступна не всем застройщикам, а только крупным, у которых партнерские отношения с банками. Небольшие компании схему могут не осилить, что приведет к их уходу с рынка и даже банкротству: «Разумеется, мелкий бизнес уйдет, останутся только крупные компании и то им придется ужаться в объемах», — считает коммерческий директор «Унистроя».

— Если откажутся от долевого строительства, работать станет намного сложнее. Зато обманутых дольщиков не будет. И жилье однозначно дороже будет, долевое строительство же вводили, чтобы удешевить процесс. А теперь сначала нужно будет вложиться, построить либо на собственные, либо на привлеченные деньги, которые тоже дорого обойдутся. Вот на эту стоимость привлечения денег и вырастут цены на недвижимость. Ну что же, раз правительство сказало, значит будем уходить от долевого. Значит теперь в таких условиях будем выживать, — говорит депутат Казгордумы, гендиректор СК «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов.

Другие девелоперы уточняют: все зависит от нюансов новой схемы жилищного строительства.

— Здесь надо изучить все аспекты. Проектное финансирование проектному финансированию рознь. Одно дело, если люди будут платить деньги в банк, и банк будет распределять их. Я здесь особых предпосылок для роста цен не вижу, то есть от того, в какой окончательной форме эта схема будет работать, тоже многое зависит. Но, если по этой схеме мы все должны будем кредитоваться в банках и пользоваться заемными средствами под проценты, ну, конечно, это даст дополнительную нагрузку. Какой будет кредитная нагрузка, такой будет и дополнительная, по крайней мере, на строительство, — говорит коммерческий директор «#Суварстроит» Максим Николаев.

При отказе от «долевки» большинство девелоперов прогнозируют неизбежный рост цен на недвижимость на 15—20%. А с учетом того, что объемы строительства и ввода жилья упадут, то повышение может быть еще более существенным.

  • Рустем Юнусов

    Рустем Юнусов гендиректор СК «Фарус»

    В любом случае надо будет перекладывать затраты на конечного покупателя. Но их ведь тоже нельзя бесконечно увеличивать. Тогда упадет спрос, и обороты уменьшатся. Соответственно будут падать и объемы ввода жилья — это старая истина: в одном месте прибыло, в другом — убыло. Если ужесточаешь условия, естественно будут падать объемы. Требований и затрат будет больше. Маржа уже и так практически рядом с себестоимостью проходит. Можно просто выживать, но для развития там уже ничего не остается. Поэтому на рынке останутся только крупные застройщики, остальные уйдут либо в подрядчики, либо будут работать в составе этих крупных групп.

  • Искандер Юсупов

    Искандер Юсупов коммерческий директор УК «Унистрой»

    Я отказ от долевого строительства расцениваю как большой минус. Почти в любой стране можно купить жилье на этапе строительства, хотя механизмы немного иные, а мы хотим в очередной раз изолироваться, какое-то свое ноу-хау придумать. Например, в Эмиратах ты заключаешь контракт на этапе проектирования, а потом выплачиваешь оговоренные контрактом траншы в зависимости от стадии готовности дома.

    И потом, буквально неделю назад заработал фонд на базе АИЖК, который призван обезопасить дольщиков. Лечить проблему обманутых дольщиков нужно цивилизованными методами государственного или профессионального регулирования, а не по принципу нет дольщиков — нет проблем. Сейчас взносы в фонд на уровне 1,2 процента от рыночной стоимости объекта, а до этого расходы по страхованию были минимум в два раза меньше. То есть затраты застройщика опять вырастают, и достаточно существенно, особенно для девелоперов с большими объемами — это дополнительно десятки миллионов рублей накладных расходов.

    В этой ситуации клиенты, однозначно, проиграют. Люди уже не смогут купить жилье на ранних этапах стройки дешевле. Им придется покупать по цене квартир на этапе ввода в эксплуатацию. Возвращаясь к снижению объемов строительства. Представьте, компания строила 10 домов на деньги дольщиков и/или проектное финансирование. Формировалось предложение на рынке. В системе с банковским механизмом застройщик, скорее всего, просто не сможет найти денег на то, чтобы начать несколько проектов, в итоге, будет строить не 10 домов, а 3. и так по всей стране. Предложение сократится в разы, представьте, как это скажется на ценах.

  • Максим Николаев

    Максим Николаев коммерческий директор "#Суварстроит"

    Все зависит от того, какую схему проектного финансирования выберут. Если клиенты как платили, так и платят за строящееся жилье, просто не застройщику, а банку, а банк целевым образом выделяет деньги на строительство, если эта схема будет идеально работать, то каким образом она приведет к удорожанию?

    Если же запретят привлекать средства граждан, можно будет продавать лишь готовое жилье, тогда, естественно, застройщику придется пользоваться заемными средствами, да даже если своими, это повлияет на окончательную стоимость в продажах. Откуда-то эти деньги надо взять. Если у меня и есть свои деньги, я же их могу вложить в какое-то другое дело, и получать с этого дивиденды.

    Если же схема будет такой, что деньги просто пойдут не мне на счет, а в банк, и банк будет контролировать их целевое использование, это, наверное, даже на пользу пойдет — это дополнительные гарантии и уверенность покупателей, что происходит многоступенчатый контроль расходования средств, и что они будут направлены на строительство конкретного объекта. Другой вопрос, есть ли у банка специалисты с соответствующей квалификацией, чтобы контролировать целевое расходование средств, и смогут ли они грамотно рассчитать стоимость тех или иных работ, и надо ли будет с банком это согласовывать? Понимаете, насколько эти шаги могут повлиять на оперативность строительства? Не будет ли это очередным препятствием для реализации проекта? Не возникнут ли спорные моменты в оценке стоимости работ? Мы же понимаем, что у ГЖФ одни расценки, у коммерческих застройщиков — другие. А судьи кто в этой ситуации? Кто будет определять? Так что здесь пока больше вопросов, чем ответов.

  • Эмиль Хуснутдинов

    Эмиль Хуснутдинов депутат Казгордумы, гендиректор «ЖИК»

    Если откажутся от долевого строительства, работать станет намного сложнее. Зато обманутых дольщиков не будет. И жилье однозначно дороже будет, долевое строительство же вводили, чтобы удешевить процесс. А теперь сначала нужно будет вложиться, построить либо на собственные, либо на привлеченные деньги, которые тоже дорого обойдутся. Вот на эту стоимость привлечения денег и вырастут цены на недвижимость. Ну что же, раз правительство сказало, значит будем уходить от долевого. Значит теперь в таких условиях будем выживать.

Василя Ширшова
НедвижимостьЭкономикаБанки
комментарии 20

комментарии

  • Анонимно 01 нояб
    Пусть остаются только крупняки и ужимаются в объемах. Ничего страшного, просто меньше будут строить.
    Ответить
    Анонимно 01 нояб
    мне всё-равно кто мне будет дом строить в таких условиях: крупняк или средняк. Главное чтобы было КАЧЕСТВЕННО и НЕДОРОГО. Пусть сами разбираются, кто из них останется на рынке. А если это будет дорого, то я лучше поживу там, где сейчас живу до лучших времен...
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    На конец то,в нашей стране только счета эскроу.сделал этаж получил деньги и так дальше.а цена будет той за которую будут брать,кто не Может честно строить займитесь другим бизнесом.
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    Может приятные низкоэтажные дома будут строить - на них много денег не нужно. Надоели башни-монстры на окраинах, возможных будущих гетто. А спрос упадет - вся цепочка участников аппетиты умерит. Подешевеет земля, подключение к коммуникациям, некоторые стройматериалы.
    Ответить
    Анонимно 01 нояб
    Спрос-то с чего упадет, потребность же не снижается. А вот доступность снизится из-за роста цен.
    Ответить
    Анонимно 01 нояб
    Какого еще роста цен? вторичка уже в 1.5 раза дешевле, и не надо ждать 3 года, когда заселишься
    Ответить
    Анонимно 01 нояб
    Все пацаны-застройщики, хана вам.
    Все стройки будут идти под проектным финансированием банков, а там аудиторы. Строительные фирмы станут подразделениями банков, с окладной частью для руководства, никаких тебе 300% накрутки - оклад на карточку сбера и свободен. Кто гордые, попытаются рыпнуться - сократят объемы в несколько раз, и на фоне обрушившихся цен на недвижимость тихо помрут в уголке. Банку важна не стоимость квадратного метра, а оборот с ипотеки, так что цены будут медленно сползать (а с учетом инфляции просто падать), чтобы поддержать постоянный поток ипотечников.
    Ответить
    Анонимно 01 нояб
    Искандер Юсупов:
    "В системе с банковским механизмом застройщик, скорее всего, просто не сможет найти денег на то, чтобы начать несколько проектов, в итоге, будет строить не 10 домов, а 3. и так по всей стране. Предложение сократится в разы, представьте, как это скажется на ценах"

    - нет Искандер, в системе с банковсим механизмом застройщик просто не сможет завысить цены на работы и своровать деньги через карманные фирмы-прокладки руководителей строительных организаций, банки это пресекут на корню. А как отразится цена при сокращении строительства в 3 раза - да практически никак, у людей денег нет, с 2000х годов полно понастроили качественного жилья, можно выбрать на вторичке, тем более, что нормальных новостроек и так нет - либо башня без двора на отшибе, либо в центре такая же
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    Умерят аппетиты, оставят те же цены. Спрос и так еле дышит
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    да застройщики и так уже офигели, цены очень высокие
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    опыт предыдущих потугов - 214 ФЗ, страхование показали лишь одно - какой бы классный закон не был, при его фиговом исполнении - будет также, как и раньше. А для девелоперов может и в лучшую сторону станет - уйдут все слабые компании, останутся сильные.
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    Да не нуждающиеся они - застройщики, они - инвесторы, деньги вкладывают, рассчитывают затем продать недвижимость и навариться.
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    Если убрать "посредников" и "решал" на всех этапах строительства и реализации, то цены можно будет даже снизить. Но не помочь родному человечку вряд ли у кого-то получится. Пужать же уходом каких то фирм из сферы строительства это от лукавого. По своей воле, уходить никто не торопится. :)
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    Всех этих горе строителей использующих дедовские технологии скоро заменят китайские с 3d принтерами.
    Обьёмы строительства вырастут кратно, а стоимость рухнет.
    Ответить
    Анонимно 01 нояб
    Да не рухнет стоимость, торгуют-то не строители. :)
    Ответить
    Анонимно 01 нояб
    Семенами тюльпанов в Голландии тоже не цветочники торговали...
    Ответить
    Анонимно 01 нояб
    Тюльпаны тоже не владельцы цветочных киосков выращивают.
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    Весь мир строит по "проектному финансированию" и нет проблем, но только в России все через .... и долевое строительство.
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    Если бы честных дольщиков не "кидали" как сейчас наблюдаем за обманутыми дольщиками фирм "Фон" и "Свей", долевку бы не запретили..
    Ответить
  • Анонимно 01 нояб
    в отрасли останутся профессионалы, рынок станет прозрачным и это очень хорошо. Лишь бы докрутили закон и для всех он был одинаков
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии