Эксперт: как оценить девелопера при выборе объекта для инвестиций

Вторая половина 2024 года была крайне непростой для девелоперов, однако рынок продолжает функционировать, даже несмотря на высокую ключевую ставку, из-за чего выдачи ипотеки за год «просели» на 30%. При этом по итогам 2024 года объем строящегося жилья в РФ достиг рекордных показателей — 114,4 млн кв. м, что стало максимумом за 5 лет.

К тому же с середины 2022 года активы как из сегмента жилой, так и коммерческой недвижимости зарекомендовали себя как надежный инструмент для инвестирования. Особенно на фоне повышенных рисков на фондовом рынке.

Среди девелоперов есть игроки с разным потенциалом роста и возможностями для инвесторов. Многие привыкли оценивать непосредственно объекты жилой и коммерческой недвижимости, но не для всех очевидно, что самих девелоперов тоже нужно анализировать по определенному ряду критериев, напоминает Анатолий Клинков, директор по связям с инвесторами ГК «А101».

В частности, застройщики работают с двумя ключевыми параметрами: кредитной нагрузкой и остатками на эскроу-счетах. Если кредиты превышают остатки на эскроу, то застройщик вынужден платить повышенные процентные ставки по кредитам. Если остатки на эскроу-счетах превышают объем кредитов в 1,5 раза и более, процентная ставка находится на минимальном уровне. Это делает финансовую нагрузку на застройщика ниже.

Вторым по важности индикатором Клинков считает распроданность — соотношение квадратных метров, уже реализованных, к тем, что в продаже. В некоторых регионах этот индикатор очень низкий — всего 22—25%. В Москве же он достигает более 40%, что свидетельствует о высоком спросе на жилье в регионе. Данные распроданности позволяют инвесторам оценить, как успешно застройщик реализует свои проекты и какие регионы наиболее перспективны для инвестиций.

Не менее важный индикатор успешности девелоперского бизнеса — объем земельного банка. Его рост позволяет компании расширять свою деятельность и увеличивать темпы строительства. Однако нужно понимать, за счет чего приобретаются земельные участки.

Распространенная стратегия, позволяющая застройщику приобрести землю, — использование бридж-кредитов. Однако эти кредиты выдаются по ставкам, привязанным к ключевой ставке ЦБ, что может существенно увеличивать финансовую нагрузку. Но есть игроки, которые формируют земельный банк без использования бридж-кредитов, поскольку у компании уже собран пул площадок совокупно на 2,4 тыс. га со сроком освоения более 20 лет.

«При выборе застройщика также стоит обращать внимание на рейтинги, присвоенные агентствами, такими как «Эксперт РА» и АКРА. А также инвестору нужно обратить внимание на темпы роста и, главное, понять, из чего складываются продажи. Нужно узнать, в каких регионах работает компания. Самым перспективными считаются столичные регионы», — уточняет Анатолий Клинков.

Однако важно отметить, что при оценке выручки компании не следует обращать внимание исключительно на данные отчета по МСФО. Поскольку в нем учитываются продажи объектов недвижимости с учетом динамики строительства — выручка корректируется на уровень строительной готовности объекта.

Реклама. ООО «А101»