Марат Камалов: «У нас есть идея, которая дает универсальный механизм поддержки дольщиков»

Почему «долевка» дала сбой, никто не анализировал

— Марат Фатыхович, чтобы работать с дольщиками, РФП попросил вас в составе экспертной группы подготовить поправки в №218-ФЗ*. Почему это потребовалось?

— Дело в том, что в России с 2014 года идет массовая волна неисполнения обязательств со стороны застройщиков. Тысячи людей, исполняя все требования закона, имея зарегистрированные договоры долевого участия, ознакомившись с проектной декларацией и разрешением на строительство, словом, сделав все, как полагается, вдруг оказались в ситуации, когда «дом встал».

При этом те органы, которые давали разрешение на строительство, все наблюдали, утверждали проекты, экспертизы и т. д., молчат, бездействуют и ничего не происходит — дом не строится. И что с этим делать, непонятно. И люди, безусловно, стали волноваться, стали выходить с плакатами и т. д. Причины, почему стройки встали, никто системно не анализировал. Да, есть реестр проблемных домов, есть отдельный реестр по обманутым дольщикам. Но почему это произошло практически во всех субъектах Федерации, где системная ошибка, почему эта форма привлечения капитала дала сбой и именно застройщики вдруг «упали», я не видел никакой аналитики.

«Те органы, которые давали разрешение на строительство, все наблюдали, утверждали проекты, экспертизы и т. д., молчат, бездействуют и ничего не происходит — дом не строится. И что с этим делать, непонятно. И люди, безусловно, стали волноваться, стали выходить с плакатами». Фото Олега Тихонова

Для будущих строек текущее законодательство, конечно, предложило великолепное решение. По аналогии с АСВ создан отдельный фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. При этом, обращаю внимание, только граждан и только жилищного строительства. Если я гражданин, но покупал под парикмахерскую, нежилое помещение, то ничего не получу. Или если я юрлицо и покупал жилье для своих сотрудников — также ничего. Но хотя бы это, и то отлично, уже какая-то защита.

«Застройщики рухнули не потому, что привлекали деньги дольщиков!»

Дальше пошли изменения в №214-ФЗ как реакция властей на вот эту массовую эпидемию неисполнения обязательств застройщиками. Пошли по принципу: лечить не причину, а следствие. Нет механизмов поддержки системных застройщиков, а такие есть, в каждом субъекте Федерации есть застройщики, которые являются крупнейшими, и это обязательства перед сотнями, а может, и перед тысячами дольщиков. Механизмов их поддержки я не вижу.

Законодатель пошел по логике создания избыточных, с моей точки зрения, требований к тем, кто имеет право привлекать деньги населения. При этом надо понимать, что вся шумиха только для того, чтобы сделать нерентабельным, невыгодным в организационном, правовом, личностном плане привлечение денег непрофессиональных инвесторов. Создают к застройщикам настолько избыточные требования, что сама возможность привлечения средств именно граждан ставится под сомнение: а стоит ли столько усилий направлять на это, чтобы получить псевдобесплатные деньги? И законодатель пошел по тому пути, что создает условия, при которых привлекать вот эти деньги станет невыгодно. Любые другие — пожалуйста: хочешь — займи, хочешь — увеличь уставный капитал, хочешь — выпусти акции или привлеки через ICO. Что угодно, только деньги граждан не трогай! То есть мы говорим о закрытии только одной конкретной проблемы: нет привлеченных денег граждан — нет обманутых дольщиков!

А причины, почему так случилось? Ведь застройщики рухнули, не исполнили обязательства не потому, что привлекали деньги дольщиков! Они рухнули по другим экономическим причинам. Причем я убираю причины, что «они воры, украли, растратили». Застройщики — это двигатели экономики, это люди, которые создают настолько большую добавленную стоимость, что это действительно реальный драйвер экономики.

«Застройщики рухнули, не исполнили обязательства не потому, что привлекали деньги дольщиков! Они рухнули по другим экономическим причинам. Причем я убираю причины, что «они воры, украли, растратили». Фото Максима Платонова

«С рынка уйдут десятки или даже сотни компаний»

Сейчас эти избыточные требования введут, и вопрос даже не в том, что с рынка уйдут десятки или даже сотни компаний, которые не соответствуют этим критериям. Вопрос в том, что они не будут брать цемент, арматуру и все сопутствующие стройматериалы, которые производят абсолютно «двадцать пятые» компании. В этих же сотнях и тысячах фирм работают такие же люди, которые получают зарплату, с которых платятся налоги.

Так как других источников финансирования все эти компании не найдут, они будут вынуждены уйти. Останутся те, кто найдет. У нас много организаций, у которых совершенно другой вид деятельности и у которых есть избыток денежных средств — их направят в строительство недвижимости, если будет рентабельно.

Это один из вариантов поведения, почему нет? Зачем повышать финансовую грамотность населения, зачем объяснять, как определить, какие риски существуют? На это же нужны колоссальные временные и материальные ресурсы. Это же была одна из форм инвестиций — долевое строительство жилья, когда ты мог значительно дешевле, на 20—30%, купить квартиру на начальной стадии. У нас же очень мало доступных для населения форм для инвестиций. Что там? Банковский вклад, «долевка» и, по большому счету, для обывателя все на этом. Рынок акций, ОФЗ и другие рынки людям практически недоступны. Поэтому в данном случае исчезнет один из инвестиционных видов деятельности, причем он был понятен для людей, его можно было увидеть, потрогать, осязать. Скорее всего, как класс привлечения бесплатных денег для застройщика и как класс инвестиций граждан в экономику этот вид деятельности исчезнет. При этом, еще раз повторю, борются со следствием, а не с причиной.

— А, на ваш взгляд, почему это произошло?

— Я не могу сказать за все регионы, но, безусловно, сказалось падение покупательской способности населения. Многие модели были направлены в рост, модель постоянно растущего рынка, когда ты мог вкладывать наперед: инвестировать в участки, инфраструктуру, думая, что рынок растет. И в какой-то момент — бах, и ничего не продается. Это не значит, что ты украл — ты инвестировал в будущее, ты купил землю, еще что-то сделал и т. д., а оно не продается — денег нет у людей. Нет денег. Ты рассчитывал, что земля будет стоить Х, а она уже стоит: Х минус 30 или минус 40. И даже если продашь с убытком — и то не вернешь всех вложенных денег и не достроишь дома. Может быть это? Не знаю.

И вот такая проблема. Что же делать с застройщиками? Вот этот закон о создании фонда — это механизм гарантированной компенсации в пределах 120 кв. м, но и то только для будущих строек. У нас порядка 35 домов в республике, которые стоят в непонятном статусе.

«Объединить эти сотни людей — низкий поклон тем людям! И я говорю в том числе о Диане Ахметзяновой, которая день и ночь на стройках проводит, объясняет людям, со всеми общается. Итак, ЖСК — это очень тяжело!» Фото Гуландам Зариповой

Сегодня всего три очень тяжелых способа поддержки дольщиков

По обыкновению, как только застройщик приостановил деятельность, кредиторы тут же подают в суд. Выставляют долги по поставкам, подрядным работам, по чему-то еще — там масса исполнительных листов. Если вы просто дадите деньги застройщику, они тут же уйдут по исполнительным листам.

— Если застройщик банкрот.

— Вот, а при банкротстве механизм есть, просто очень тяжелый — всего три способа. Первый: создание ЖСК, но мы все видим, какой это гигантский труд. Тот пример, который сейчас мы наблюдаем по «Бризу» — фантастический труд! Это сколько сил и эмоций нужно — объединить людей, которых уже обманули?!

— Люди опасаются, что лишатся поддержки государства, создав ЖСК.

— Сомнений будет очень много. При том что там были инициаторы, организаторы, там же огромный межличностный фактор тех людей, которые убеждали, поясняли, сыграл свою роль. Ладно по «Фон-Ривьере» — в других-то домах такой инициативной группы нет. Поэтому объединить эти сотни людей — низкий поклон тем людям! И я говорю в том числе о Диане Ахметзяновой, которая день и ночь на стройках проводит, объясняет людям, со всеми общается. Итак, ЖСК — это очень тяжело!

Второй способ: должен появиться приобретатель, который приобретет объект незавершенного строительства, при условии, что он исполнит обязательства перед дольщиками. Когда появится такой приобретатель? Когда есть какой-то актив в виде не всех проданных помещений или возможность сделать еще что-то, например, уплотнить застройку, то есть должна быть экономическая обоснованность. По нашей ситуации вся информация была у руководителя застройщика. По обыкновению, он находится либо в СИЗО, то есть изолирован, и информации нет. Либо уже зашел конкурсный управляющий, у которого миллион своих дел. Анализировать, что у него есть, — это огромный труд. И, по-моему, таких объектов, где есть экономически обоснованный процент свободных площадей на продажу, почти нет.

И третий вариант, возможно, самый неэффективный для людей — это продажа этого объекта на аукционных торгах вообще постороннему человеку без всех обязательств перед дольщиками, без всего. Полученные деньги в пропорции делятся. На этом все, всего три варианта.

«По нашей ситуации вся информация была у руководителя застройщика. По обыкновению, он находится либо в СИЗО, то есть изолирован, и информации нет. Либо уже зашел конкурсный управляющий, у которого миллион своих дел». Фото Максима Платонова

«Фонд не может передать деньги ЖСК — и гражданам раздать не может»

Как в этих условиях быть РФП? Взять первый вариант. Фонд в принципе не может создать ЖСК, его создают только граждане. Самому ЖСК деньги дать тоже не может, потому что в качестве источников там определены только членские взносы. Гражданам раздать не может, потому что не факт, что они создадут ЖСК, они могут на личные нужды потратить. Плюс у фонда нет ресурса, чтобы объединить этих людей, он их просто не знает.

Второй вариант — выступить приобретателем и достроить дом. У фонда нет ни строительной техники, ни специалистов, ни членства в СРО. РФП — это сверхэффективная структура, но там работает около 10 человек. При минимальных затратах они дают фантастический результат.

И третий способ. Фонд не может выкупать имущество на торгах, потому что это аукционные торги, и там могут цены могут взлететь просто космически — бюджет никакого фонда не выдержит. Плюс здесь возможны злоупотребления, то есть это тоже не вариант. И потом, даже если фонд купит по фантастическим ценам, что он потом будет делать с этими недостроями? Ну купил, а достраивать у него опять же ни специалистов, ни ресурсов нет. Ну хорошо, достроил он, и что дальше делать? Продавать, заниматься маркетингом? Это же не задача этого фонда.

Тут очень важна роль связки президентской команды в лице Айрата Нурутдинова (председателя совета РФП, — прим. ред.) и Рустама Нигматуллина, который сейчас вместо Алексея Песошина курирует эту сферу. Они поставили задачу экспертному сообществу — проанализировать, что можно сделать для решения проблемы обманутых дольщиков. Оказалось, это все абсолютно индивидуально, никакую матрицу наложить нельзя — все несчастливы по-своему. Нельзя сказать: «Ребята, мы разработали алгоритм». Поверьте, это неимоверно сложная работа для такого фонда, у которого из ресурсов только земельный участок. Причем мы разобрали все законные способы — никак сегодня. И поставленная Нигматуллиным и фондом задача целой группе экспертов сводилась к следующему: «А что можно сделать? Что-то же нужно делать!» Потому что продажа с аукционных торгов — это не выход. У нас задача, поставленная Нигматуллиным и фондом, — максимально защитить права граждан!

Как раз в процессе изучения массива законодательных актов была найдена норма, которая говорила о следующем: закон от 29 июля 2017 г. ввел изменения в десятки нормативных актов, в том числе в закон о несостоятельности (банкротстве). И конкретно статья 201.8-1 предусмотрела уникальный механизм, что компании застройщику-банкроту могут быть предоставлены средства, на которые устанавливается спецрежим: никто не вправе их арестовывать, изымать, включать в конкурсную массу — вообще никто! Деньги поступают по договору займа от этого Фонда защиты прав граждан, участников долевого строительства, и расходуются только по тем позициям, которые направлены на достройку дома. Что за это получает фонд? Он, как АСВ, становится в текущие платежи третьим. Дальше, если дом реализуется, все деньги поступают этому фонду.
В чем была проблема? Там установлено, что этот механизм распространяется только на тех застройщиков, в отношении которых банкротство наступило после 1 января 2018 года.

«Нурутдинов, с его системным подходом к решению всех задач хотел предусмотреть механизм, который прозрачен, в котором абсолютно отсутствуют любые элементы личностного решения, в том числе исключающий любую заинтересованность, и который бы гарантировал, что средства дойдут по адресу, будут потрачены на цели и будут достигнуты результаты». Фото Олега Тихонова

РФП получит такой же спецрежим, что и Фонд защиты дольщиков?

— А что делать остальным, у кого банкротство уже наступило?

— Там еще больше вопросов, и неясно, что с этим делать. В результате от целого комплексного подхода была высказана только идея. Я сейчас рассказываю не о проекте закона, а о концепции. Но сейчас у нас есть идея, которая дает универсальный механизм. Нурутдинов, с его системным подходом к решению всех задач, хотел предусмотреть механизм, который прозрачен, в котором абсолютно отсутствуют любые элементы личностного решения, в том числе исключающий любую заинтересованность, и который бы гарантировал, что средства дойдут по адресу, будут потрачены на цели и будут достигнуты результаты.

Вот эта установка Нигматуллина и Нурутдинова выразилась в идее, чтобы внести корректировочные изменения в статью 201.8-1, которая бы разрешила распространить эту норму на тех, кто уже в банкротстве, но производство еще не закончено, и дать возможность третьему лицу — Республиканскому фонду поддержки — в таком же спецрежиме открывать спецсчет и финансировать стройки. И это был бы выход. Нам не нужны причины, не нужны индивидуальные особенности каждого объекта. Только спецсчет в уполномоченном банке и договор займа. Фонд финансирует — дом достраивается, права требования приобретаются. Если будет что компенсировать фонду — хорошо, если нет, то и ладно — у него не такая задача. Это будет государственной формой поддержки от имени президента Татарстана в данной проблемной ситуации.
Но фонд, конечно, не вытянет две группы пострадавших: и вкладчиков банков, и обманутых дольщиков — это абсолютно разные категории. Здесь нужны разные команды и специалисты, разные задачи. Поэтому, по-моему, назрела необходимость разделения этих функций. Причем федералы-то идут по этой логике: вот АСВ, и вот Фонд защиты дольщиков.

— Получается, РФП разделят на два фонда?

— Такое решение может принять только высший орган управления фондом. Фонд нельзя разделить или преобразовать, реорганизация у него запрещена. РФП может только создать другой фонд, например, для работы с дольщиками, передать ему часть земель и денег. Если концепция, разработанная экспертами, не пройдет, по работе с дольщиками останутся только те три способа решения, о которых я говорил выше. Если же ее примут, скорее всего, такой фонд, может, будет создан. Но пока это только идея, ее еще должны оценить другие эксперты. Законопроектом это станет, когда субъект законодательной инициативы представит его в Госдуму РФ. Это еще один механизм поддержки дольщиков, который универсален и может подойти всем.

*Федеральный закон от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».