Алексей Семин: «Наша цель — раскрыть земельную кубышку, которую ASG собирала 20 лет»

«Необходима системная работа»

Совещание по обсуждению концепции развития земельных активов ASG у первого заместителя премьер-министра республики Рустама Нигматуллина открыл замглавы Минстроя РТ Владимир Кудряшев. Во встрече участвовали помощник президента Рустэм Мерзакреев, представители районов и один из крупнейших собственников земель Алексей Семин. ASG проработала с муниципалитетами концепцию развития своих земельных активов, так что часть времени уделили обсуждению и ее предложений.

Концепция предусматривает освоение 25,5 тыс. гектаров в Казани и за ее пределами на период до 2024-го и далее — до 2040-х годов. Больше половины из них останется в сельхозназначении, но наиболее привлекательные с точки зрения доступности и возможности освоения земли предлагается перевести в категорию населённых пунктов для жилой застройки.

По поручению первого вице-премьера Татарстана Рустама Нигматуллина концепцию направляли в органы МСУ, где у компании есть активы, а именно в Верхнеуслонский, Лаишевский, Высокогорский, Зеленодольский, Рыбно-Слободский районы, а также в исполком Казани, Фонд пространственных данных РТ, Госкомитет биологических ресурсов РТ и комитет по охране ОКН.

Из всех районов пришли письменные ответы, и после проработки замечаний большинство концепцию утвердили. Некоторые даже сформировали предварительные дорожные карты. В то же время ряд муниципалитетов, по словам замминистра, высказались, что рассматривать предложения ASG имеет смысл в составе большой концепции по развитию Казанской агломерации. Проработка этого документа, если верить Кудряшеву, не за горами:

Директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов обрисовал поэтапную процедуру подготовки земель: выбрать приоритетные направления для развития, формат освоения, утвердить дорожные карты, разработать проекты планировок территорий силами компании, включиться в федеральную программу поддержки развития инфраструктуры, начать строить сети. Как только площадки будут готовы, собственник совместно с застройщиками сможет приступить к активному освоению земель. Экономический эффект для Казанской агломерации, по его словам, будет следующим: до 2024 года создание площадок для ввода 1,85 млн кв. м жилья, ввод 477 тыс. кв. м нежилого фонда, налоговые поступления в бюджет — 3,63 млрд рублей, прирост ежегодно собираемых налогов — 1,9 млрд рублей, на период строительства создание 12 тыс. рабочих мест, создание 11 тыс. рабочих мест после реализации проекта.

«Огромное количество земель застраивается хаотично»

Представитель Верхнеуслонского района сообщил, что после отработки замечаний считает возможным поддержать проект концепции ASG. Однако помощник президента Татарстана Рустэм Мерзакреев заметил, что сначала нужно разработать проект концепции и генплан самой Казанской агломерации. В пригороде Казани уже порядка 25 тыс. га переведенных в земли населенных пунктов и неосвоенных: «Земли у нас уже достаточно — надо с этими землями разобраться. Здесь речь идет об очередных огромных переводах, а у нас скоро вокруг Казани будет один большой населенный пункт. Касательно Верхнеуслонского района, у вас там 5 тыс. га появилось, а освоение сколько — 2%?».

— Как сегодня Казанская агломерация развивается? Переводится огромное количество земель, они застраиваются хаотично, работы там никакой нет, все едут в Казань. Все въезды в Казань перегружены, в ближайшее время будет полный коллапс со стороны бетонки и со стороны всех остальных дорог! То есть переведено очень много земель. Сейчас нужно решать вопрос генплана агломерации. Мое предложение — строиться городами-спутниками, иначе мы не въедем в Казань, — предупредил Рустэм Мерзакреев.

Причем строительство Вознесенского тракта для Казани не решит проблему: «Ну построим мы его, и заткнется он где-нибудь в центре города». Поэтому, так как у Семина предполагается «очень огромный перевод земель», его нельзя рассматривать без разработки проекта агломерации, «картинки можно красиво нарисовать, но что потом-то получим?», рассуждал помощник президента. Владимир Кудряшев заметил, что компания переводит свои земли в разные категории: промышленную, общественную, а не только жилую застройку, а большую часть, где хорошие пашни, оставит сельхозугодьями.

— Мне кажется, более интересным было бы рассматривать генплан Казани, разбираться с Восточной дугой, — настаивал Мерзакреев.

— Мы полностью, двумя руками поддерживаем позицию Рустэма Рауфовича. Абсолютно правильно, здесь даже добавить нечего, — выступил следом глава исполкома Казани Рустем Гафаров.

Замминистра напомнил, что для доклада президенту необходимо презентовать все материалы по развитию Казанской агломерации. Кроме того, предложения компании могут стать ее составной частью. «Так, естественно, просто я предлагаю сначала решать вопрос с главного, а потом переходить к частному. Все-таки концепция агломерации — это главное, а предложение компании — частное», — уточнил Мерзакреев.

Семин: «Это уже не раскрыть, а разбить кубышку!»

Неожиданно к разговору в формате zoom-конференции подключился бенефициар компании Алексей Семин, который сейчас проживает во Франции: «Честно говоря, не понял, в чем здесь разделение идет? Рустэм Рауфович совершенно правильно поставил вопрос, что в первую очередь нужно решать вопрос с землями в черте Казани. Следующим этапом, параллельно с развитием Казанской агломерации, можно развивать близлежащие к городу территории».

Татарстанский лендлорд согласился, что вне агломерации развитие современного города в XXI веке невозможно. Но говорят об этом уже 10 лет, а единого генплана и видения, как она должна развиваться, до сих пор нет, сетовал он. Попытался прояснить и позицию города: «Правильно ли я понял: вы поддерживаете, что начинать надо с Казани, или что надо отложить, пока не будет утверждена концепция Казанской агломерации?»

— В первую очередь Казанская агломерация. Уже сейчас город стоит и в направлении Пестрецов, и в направлении Лаишево, — отвечал глава казанского исполкома Рустем Гафаров.

Ответ бизнесмена явно не устроил. Средняя цена жилья в Казани превысила 100 тыс. рублей за «квадрат» напомнил он, и если ничего не делать, «через год получим средний ценник 130—140 тыс.», что «кончится весьма плачевно». Татарстан мог бы стать примером инновационного подхода в вопросах развития территорий, но продолжает решать их «традиционными способами», которые «приведут только коллапсу системы», уверен Семин. Главная проблема — отсутствие подготовленных для строительства площадок, а значит, включение в границы Казани большого количества сельхозземель было продуманным шагом, продолжал он.

Бизнесмен предлагал совместно с органами власти разработать план развития территорий и начинать уже готовить площадки под жилищное строительство. Конечно, не в один день, чтобы не повторить ошибок — здесь он согласился с помощником президента, что переведенных земель, где попало, и так много. Теперь это надо делать правильно: «Будет концепция Казанской агломерации — будем ориентироваться на нее, но ведь ждать ее бесконечно долго нельзя. Значит, в нашей концепции, которая должна стать составной частью глобальной концепции агломерации, необходимо выработать подходы к плану на 20 лет». Семин напомнил про большую работу с районами, как отработали их «очень жесткие требования». Но замечания устранены, и концепция большинством муниципалитетов одобрена, подчеркнул он:

— Я понимаю обоснованные сомнения главы исполкома Казани, что если строительство пойдет, возникнут проблемы с транспортной доступностью. Так надо поставить его под контроль. Ильсур Раисович много раз говорил, что надо с главами прилегающих районов договориться, определить правила игры, как работать, чтобы не строили на границах не обеспеченные школами, больницами жилые комплексы. Наша концепция как раз предполагает комплексное развитие.

Далее Алексей Семин выдвинул необычное предложение: «Сейчас необходимо всех собственников земель «заставить» методом убеждения и стимулирования разработать проекты планировок, но нас заставлять не надо, мы стоим в очереди: пожалуйста, примите. А по итогам года вызвать тех собственников, кто не включился в процесс, в том числе нас, если не справимся». Только ASG, по его словам, для этих целей надо свыше 100 млн рублей. Конечно, не все владельцы потянут расходы, признал он, но тогда надо создать условия.

Для получения федеральных дотаций на создание инфраструктуры на участках под жилую застройку также надо провести большую работу. Подготовить проекты планировок, вложить средства в рабочие проекты линейных сооружений (для ASG в Казани — это миллиарды рублей), и только потом при наличии собственных средств застройщика можно частично отбить затраты субсидиями, продолжал бизнесмен.

Под конец он попросил дать слово и другим районам, чтобы в докладе президенту представили объективную картину, что концепция муниципальными властями утверждена. Семин еще раз обратился к исполкому Казани с просьбой объяснить: следует ли собственникам земель разрабатывать проекты планировок, вкладывая свои средства, «чтобы все эти поля через 3 года получили коммуникации, дороги, причем в основном без привлечения бюджетных средств, или это не нужно исполкому Казани?» Подчеркнул, что его компания видит цель в том, чтобы работать на город и республику и развивать деятельность в русле частно-государственного партнерства.

Казань: «Мы за то, чтобы это было, но комплексно»

— Действительно эмоционально получилось, — заметил Владимир Кудряшев. — Но я хотел бы отметить, что есть документы разного уровня — их иерархию никто не отменял. Это что касается подготовки общего документа — от общего к частному.

Представители районов подтвердили, что после проработки замечаний утвердили концепцию компании. Так, глава исполкома Высокогорского района сообщил, что вопросы улажены, и муниципалитет не возражает против перевода части сельхозземель в Чернышевском поселении в другие категории: «На этих территориях уже везде жилая застройка. В самой Высокой Горе осталось очень мало земли для жилищного строительства, и сейчас большинство небольших застройщиков, которые строят небольшие блокированные дома или ведут индивидуальную застройку, перешли в соседние массивы».

Представитель Лаишевского района сообщил, что в муниципальном образовании за 10 лет переведено около 9 тыс. га сельхозземель в земли населенных пунктов, освоение же составило не более 30%: «Большинство из переведенных участков либо слабо освоены, либо совсем не освоены. Поэтому наше мнение — надо в первую очередь с этими землями разобраться. Концепцию ASG, в принципе, можно использовать в том числе для развития этих неосвоенных земель. Сегодня часть из них начинают осваивать, в том числе бывшие земли «Татфондбанка». Их разрозненно продают и маленькими клочками развивают — застройщики пытаются без соответствующей инфраструктуры осваивать данные земли».

Глава исполкома Зеленодольского района напомнил про проект «Большой Зеленодольск». По сравнению с другими районами, его земли наиболее подготовлены для освоения: «Из земель компании в рамках проекта «Большой Зеленодольск» мы рассматриваем всего 740 га, из которых 385 га планируется использовать под жилую застройку и 305 га — под производственную общественную застройку». Особо отметил поручение президента — развивать территорию у Новой Туры — его надо реализовать в ближайшее время: «Поэтому мы считаем, что осваивать наш район нужно начинать уже сегодня».

Рыбно-Слободский район, хоть и не в составе Казанской агломерации, тоже начинает активно застраиваться: «По предложению компании есть 200 га земли, которые предлагается включить в границу райцентра. На сегодня с компанией у нас подготовлена дорожная карта, она отрабатывается, есть моменты, мы с ними на связи и поддерживаем эту концепцию. В районе есть проблемы с предоставлением земельных участков многодетным семьям, поэтому мы думаем, что в этой части для нас руки будут немного развязаны, поэтому все в рабочем порядке».

Глава исполкома Казани Рустем Гафаров перечислил ряд противоречий в концепции, но тоже так или иначе поддержал ее:

— Как раз для этого и нужен единый документ, который увязал бы все в одно целое. В концепции очень много полезного на самом деле, я тоже внимательно посмотрел, перешел по всем QR-кодам, которые у вас в материалах — все очень современно, вы верно сказали про инновации, — подвел черту Кудряшев, — Никто не исключает той грандиозный работы, которую проделала ваша компания. Тем более она проделана инициативно, с пониманием значимости вопроса. Мы тоже понимаем, что у вас есть определенные земельные активы, которые должны быть задействованы.

Отметил он и другие положительные моменты в концепции, например, расчеты по количеству жителей и необходимых ресурсов, и сколько это может стоить. Правда, не увидел «большой проработки, сколько нужно построить дорог» и вложить средств в их развитие: «А у нас на сегодня, если говорить о Казанской агломерации, самое критичное — это даже не садики и школы, а дорожная инфраструктура, и чтобы транспортная инфраструктура позволяла развиваться всем площадкам».

Замглавы Минстроя также признал, что территории Зеленодольского района наиболее подготовлены к освоению по коммуникациям, но назвал и другие перспективные направления: «К сожалению, очень большая часть населения из Казани движется в Лаишевский район. Возникает никому не нужная транспортная миграция, которая ставит нас в тупик в утренние и вечерние часы». Популярное направление, по его словам, и так называемая Восточная дуга или Мамадышский тракт.

— На сегодня это самая забитая дорога, скоро она победит и Оренбургский тракт, и Горьковское шоссе. Но там больше всего проблем с инфраструктурными вопросами. Самое главное — транспорт, второе — инженерное обеспечение. Здесь в основном поля и нет освоения. Что-то точечно реализуется, например, компанией «Унистрой». Конечно, тоже нужно строить, но серьезной комплексности в подходах [по согласованной сегодня застройке], на наш взгляд, пока не наблюдается.

«Сколько бы денег ни вкладывали в строительство дорог — это все встанет!»

Под конец совещания Мерзакреев обратился к Семину: «Вы крупнейший собственник земель вокруг Казани, конечно, в любом случае будете активно участвовать в развитии агломерации». Очевидно, чтобы еще раз объяснить свою позицию привел в пример переброску оборонных заводов в Казань в 1941-м году:

— Строили вообще, где было удобно. Никто не думал, как завтра будет жить. Потому что надо было войну выиграть. Но сейчас, как бы сложно ни было, не война, чтобы быстрее что-то строить. Потом мы годами будем это расхлебывать. Вот сейчас запланировано строительство вдоль бетонки из расчета на 155 тыс. жителей. Где эти жители будут работать? Там, в Лаишевском районе, работать негде, они все поедут в Казань. Сколько бы мы денег ни вкладывали в строительство дорог — это все встанет, мы не доедем до Казани. Поэтому в любом случае надо разрабатывать концепцию!

Не согласился и с предложением Семина каждому собственнику земель готовить проекты планировок — так мы получим «не единую застройку, а набор островков». В качестве положительных примеров планировки привел Горки и Азино, спроектированные при советской власти с достаточно широкими дорогами, — получились «качественные микрорайоны».

Горки тоже не сразу строились, парировал Семин, к тому же 300 га земли компании не сопоставимы с такими масштабами: «Мне кажется, вы предлагаете поменяться местами, потому что я отстаиваю государственные позиции, привлекая частный капитал, а вы говорите: нет, давайте поищем денег у государства. Не уверен, что президент скажет: да, мы эти деньги найдем. А уж тем более нет их в городе». Но компания не готова вкладывать свои десятки миллиардов рублей в развитие инфраструктуры, это и не к чему — в Казани отработаны механизмы для включения в федеральные программы:

— Конечно, мы не обладаем такими ресурсами, чтобы за свой счет отстроить вторые Горки по масштабу. Мы с государством не тягаемся. Но запустить процесс надо, а для этого тоже нужны огромные деньги, и мы готовы их вкладывать. Половина наших земель именно под места приложения труда пойдет. Это не город-спутник, но будет граничить с Казанью. Основная часть жителей не будет ездить в центр Казани в ежедневном режиме.

Замглавы Минстроя Владимир Кудряшев призвал завершить беседу, отметив, что это пока лишь первая, но не последняя встреча по вопросам развития Казанской агломерации. Вполне возможно, что на следующей будут обсуждать уже проработку ее концепции и генплан. Напоследок замминистра попросил компанию еще раз выслать уже доработанный совместно с районами собственный проект.

Районы: «Нам нужна поддержка, надо быстрее двигаться»

После совещания «Реальное время» связалось с некоторыми участниками дискуссии. Помощник президента Мерзакреев от комментариев воздержался, не удалось застать и Владимира Кудряшева по номеру его телефона в приемной. Зато главы районных исполкомов охотно делились мыслями о том, как они видят развитие Казанской агломерации, в том числе в рамках земель компании.

— А Чернышевское сельское поселение граничит с землями, которые были розданы многодетным семьям Казани. С другой стороны дороги — наши земли, которые ранее перевели частным инвесторам, и они тоже осваиваются. В принципе, ничего плохого не видим, если в районе Чернышевского СП они будут переводить земли. Компания же планирует в федеральные программы заходить, делать проекты за счет своих средств. Мы думаем, что это как-то решит вопрос с обеспечением инфраструктурой этих земель. Мне кажется, город тоже должен быть в этом заинтересован, потому что он своих жителей здесь должен обеспечить, — считает Шайдуллин.

— С нашей стороны был ряд замечаний в отношении концепции ASG. Все замечания они устранили, и мы в нашей части ее согласовываем по их территориям. Замечания были непростые: доработать концепцию с учетом актуальной трассировки проектирования платной магистрали М-12, размещения производственной зоны и созданием рабочих мест. Они свою концепцию скорректировали и доработали, и последний вариант мы согласовали, высказался глава исполкома Верхнеуслонского района Ильнур Шакиров.

В Зеленодольском районе тоже внимательно изучили концепцию компании и проработали, но больше акцентировали внимание на проекте развития территорий — «Большой Зеленодольск». Зеленодольский район — один из самых крупных в республике, его население — 165 тыс. человек. Казань уже активно прирастает в его направлении, поэтому логично ускорить и начинать с этих земель, считают в местном исполкоме. Тем более по поручению президента Татарстана в районе Новой Туры будут строить еще один промпарк — чтобы обеспечить население Осиново и быстро растущего микрорайона «Салават купере» рабочими местами и исключить маятниковую миграцию, пока же «салаватовцам» приходится ездить на работу в Казань. Таким образом, в общей сложности на обеих промплощадках будут трудиться до 10 тысяч человек, а значит, им нужно будет жилье с инфраструктурой, и эти земли также предстоит развивать.

— Это, конечно, мое личное мнение, но мне не понравилось, как на совещании Семин представил, будто мы собрались обсуждать его проблемы. На самом деле это не так. Мы обсуждали вопрос: как развиваться городу Казани, за счет каких земель. В свое время много сил было потрачено на то, чтобы провести определенную проработку проекта с ТИГП, Минстроем РТ. Уже есть проектные проработки: инженерные коридоры, зонирование под ИЖС или МКД, инфраструктуру. В районе есть газ, достаточно мощностей по электричеству, проложена магистраль канализации, построены очистные. Все говорит о том, что есть возможность приступить к работе с проектом в кратчайшие сроки, — рассказал «Реальному времени» руководитель исполкома Зеленодольского района Ильяс Ганиев.

Собеседник издания напомнил, что «Большой Зеленодольск» получил поддержку российского вице-премьера Марата Хуснуллина. Проект удачно вписывается в концепцию Казанской агломерации как первый этап, потому что у него наибольшая степень проработки.

«Реальное время» также направило вопросы в адрес ASG и получило следующий комментарий:

— Совещание фактически было посвящено выработке дорожных карт по реализации концепции в разрезе каждого муниципального округа, который входит в Казанскую агломерацию. Все районы в целом это поддержали, в течение нескольких месяцев велась большая дискуссия, вносились изменения. Никто не сказал «мы против», и Гафаров (глава исполкома Казани, — прим. ред.) не сказал, что против. Он на самом деле поддержал идею, что начинать надо с Казани. Мерзакреев (помощник президента РТ, — прим. ред.) четко сказал, что давайте этот год поработаем по Казани и за этот год примем большую концепцию Казанской агломерации и уже в нее включим все эти отработанные по каждому району дорожные карты. Это полностью соответствует нашим идеям, потому что у нас до 2040 года идет по концепции развитие территорий. При этом первый этап, до 2024 года, — 90% там Казань и Зеленодольск. В других районах — 10% и там не будет большего объема застройки. Для этого еще время есть. В Казани есть поля пустые, зачем сейчас строить в районах?

Компания добилась реального результата, утвердив на местах в районах доработанную концепцию развития своих земель. Такая совместная работа бизнеса и власти позволит преодолеть последние препятствия для либерализации рынка, даст возможность прийти небольшим застройщикам, у которых нет таких капиталов, как у компаний «Унистрой» или «#Суварстроит», которые способны сами формировать земельную базу. Оптимизм внушает позиция мэра Казани Ильсура Метшина, который четко заявил на совещании с застройщиками 18 декабря 2020 года: «Все будет равнодоступно, прозрачно, одинаково для всех».

Будет ли оптимизм ASG в ближайшее время подтвержден реальными действиями городских властей — пока неясно. Впрочем, в компании сообщили, что получили приглашение на совещание в исполкоме Казани — продолжить начатый в Кабинете министров РТ диалог. Предполагается, что и в этой встрече будут участвовать замглавы Минстроя РТ Владимир Кудряшев, первый замруководителя исполкома Казани по строительству Азат Нигматзянов, главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина и другие специалисты. Остается надеяться, что результатом этих дискуссий станут решения, которые позволят создать условия для конкурентной среды на рынке недвижимости города и стабилизировать рост цен в новостройках.