Новости раздела

«Федералы взвоют от нашей системы согласований!» — почему Казань стала городом 10 застройщиков

Средняя цена «квадрата» перешагнула психологическую отметку, но дальнейший рост грозит коллапсом рынка

«Федералы взвоют от нашей системы согласований!» — почему Казань стала городом 10 застройщиков
Фото: kzn.ru

В Казани могут сорвать исполнение президентского указа по увеличению объемов ввода жилья, считают эксперты. Развитие местного рынка, по их словам, сдерживают два фактора: дефицит готовых к строительству площадок и строго ограниченный круг застройщиков, куда стороннему игроку не попасть. Казанские девелоперы своими силами явно не справляются с покрытием спроса, о чем говорят и банкиры: только у Сбера в нашем регионе в этом году остались одобренными и неиспользованными 20 млрд рублей по ипотеке. Однако федеральные застройщики и компании из соседних регионов к нам не спешат. Почему Казань остается для них закрытым городом, как стабилизировать резкий рост цен на «первичку» и обеспечить рынок качественным жильем — разбиралось «Реальное время».

Самый высокий ценник в Поволжье

Средняя рыночная цена «квадрата» в новостройках Казани достигла 100 тыс. рублей — это больше чем в других столицах регионов Приволжского федерального округа (согласно данным сервиса Сбербанка «ДомКлик»). На втором месте по стоимости — Нижний Новгород с ценником в 98,6 тыс., на третьем — Уфа с 88 тыс. рублей за кв. м.

При этом самые недорогие квартиры на первичном рынке можно купить в Саратове за 42,9 тыс., Оренбурге за 43,8 тыс. и Йошкар-Оле за 46,6 тыс. рублей за «квадрат». В остальных городах округа: Ижевске, Чебоксарах, Пензе, Ульяновске, Перми, Кирове, Самаре цены варьируются от 52 тыс. до 70 тыс. рублей за «квадрат».

Почему же в столице Татарстана так сильно подорожало жилье, и ведь это не предел, предупреждают специалисты, — стоимость квартир продолжает угрожающе расти. За примерами далеко ходить не надо. Так, однокомнатная квартира площадью 37 «квадратов» в ЖК «Мой ритм» (застройщик «Ак Барс Дом») в сентябре стоила 113 тыс. рублей за кв. м, а через 2 месяца — уже 135 тыс. (+19%). «Однушка» в 40 «квадратов» в ЖК «Art City» (СК «Унистрой») с сентября по 15 декабря выросла в цене с 125 тыс. до 139,5 тыс. рублей за кв. м (+11%).

Конечно, Казань — более привлекательна по сравнению со многими городами в ПФО. Но основной фактор, который влияет на рост стоимости жилья, это все-таки отсутствие достаточного объема предложений, чтобы покрыть спрос, что позволило бы стабилизировать рынок, говорят эксперты.

— Это и позволяет застройщику продавать квадратные метры по максимальной планке, учитывая особенно сегодняшние возможности по ипотеке, и регулярно повышать цены. Им просто незачем продавать дешевле. Зачем ориентироваться на соседние регионы, если можно небольшую добавочную стоимость сделать за счет фишек, упаковки-благоустройства и продавать по максимуму? Основной вопрос, проблема, которая не позволяет сделать рынок, — недостаточные объемы, чтобы удовлетворить спрос, — считает один из участников рынка.

По оценкам экспертов, средняя рыночная цена казанской «первички» скоро может достичь угрожающих размеров — 150 тыс. рублей за кв. м и выше. В этом случае, по их словам, мы рискуем получить затоваренный рынок жилья, которое перестанет быть доступным казанцам.

«Почему только один застройщик смог зайти на рынок Казани, где остальные?!»

Казалось бы, столь высокий ценник должен обеспечить строительный бум нашему городу, привлечь новых игроков. Тем более в условиях высоких потребностей города и поставленной задачи — увеличить объемы ввода жилья. Однако рынком жилья Казани по-прежнему заправляют, по сути, 10—12 застройщиков, сетуют эксперты.

Иногородних девелоперов в татарстанской столице практически нет, потому что сказываются два сдерживающих фактора: отсутствие подготовленных земель и сложная согласовательная работа с местными властями, говорят специалисты. За комментарием мы обратились к крупнейшему собственнику земель в Казани.

— Желающих зайти на рынок Казани много, рынок ведь интересный, и федеральных, и региональных игроков должно быть предостаточно, но их по пальцам можно пересчитать. Возникает вопрос: почему только один застройщик смог зайти на рынок Казани, где остальные, которые в других регионах спокойно работают?! — справедливо замечает директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов.

На казанский рынок жилья ижевский застройщик «КомосСтрой» смог попасть не иначе, как взяв на себя решение болевого вопроса — спасение долгостроя «ФОНа» на ул. Губкина. На этих условиях компания получила участок федеральной земли под свой коммерческий проект, однако вопрос долго не могли решить из-за отсутствия проекта планировки территории. На получение новых земель в Казани здесь не слишком рассчитывают, хотя и очень в них заинтересованы.

— Мы, как иногородние застройщики, не испытываем никаких административных барьеров. Мы находимся в активном поиске земель в Казани. У нас основная проблема в том, что мы ищем площадки на свободном рынке, в продаже, но большинство площадок не готовы для жилой застройки — они требуют разработки проекта планировки. К сожалению, разработка ППТ — это, как правило, длительная процедура в любом регионе, требующая согласования между многими собственниками территории, на которой разрабатывается проект планировки, и на это может потребоваться, на практике, от года до полутора — для нас это основная проблема, — подчеркнул коммерческий директор компании «КомосСтрой» Александр Кузнецов.

«Почему-то в Ижевск они могут зайти, а в Казани какие-то сложности с подбором площадок!»

Интересно, что решить проблемы обманутых дольщиков в Казани на условиях выделения компенсационных земель под коммерческую застройку были готовы и другие иногородние застройщики, например, тот же ижевский «Талан». Данная строительная компания давно вышла за пределы Удмуртии и строит дома в Перми, Уфе, Тюмени, Твери, даже в Татарстане — в Набережных Челнах, где возводит ЖК «Сердце города» на 45 тыс. кв. м в 19-м комплексе, и более масштабный проект почти на 700 тыс. «квадратов» — микрорайон «Притяжение» в центре автограда. Под него «Талан» заявлял вложения на уровне 26 млрд рублей (!). Еще в прошлом году компания рассматривала возможность приобретения участка и в Казани. Однако что-то не срослось, как и у многих других федеральных застройщиков.

Многие девелоперы признаются, что в пределах Казанской агломерации, на районных землях гораздо проще реализовать жилищные проекты. Примеров масса, причем стоимость «квадрата» здесь не зашкаливает, хотя это практически тот же город. Например, ЖК «Светлый» в Пестречинском районе, где квартиры стоят от 45 тыс. до 60 тыс. рублей за «квадрат», «Царево Village» в том же муниципалитете — 52—72 тыс. рублей и ЖК «Акварель» в Зеленодольском районе — 49—50 тыс. рублей.

— Сегодня с утра с разговаривал с представителями ГК «ПИК». Они сказали, что для нас регионы не настолько интересны, потому что результат непонятен в плане работы с местными властями. Все говорят: Казань интересна, работу ведем, но никто не сказал, что заходит на рынок, потому что в регионах есть эта сложность непредсказуемости. Мы на прошлой неделе были в отделе продаж застройщика «Железно» в Ижевске. Они в Кирове построили комплекс и такой же комплекс прям один в один копируют в Ижевске. И почему-то в Ижевск они могут зайти, а в Казани какие-то сложности с подбором площадок, с третьим, пятым, десятым. Я не утверждаю, что в Казани их «забрили», но ситуация с землей всех повергает в шок! — рассказывает основатель казанского архбюро «Аванпроект» Рустем Яхин.

На большие сложности с согласованием заявок при строительстве, массу административных барьеров и бюрократической волокиты с затягиванием сроков жалуются и казанские предприниматели. Проблему недавно обсуждали за круглым столом, организованным Ассоциацией малого и среднего бизнеса РТ.

— Про непростой процесс согласования жилого проекта в Казани знаю не понаслышке, — подтверждает наличие проблемы полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова и тут же замечает: — Но обратной стороной медали является отсутствие точечной застройки, не обеспеченной инфраструктурой, которая до сих пор присутствует в других регионах. Центр Казани при практически полном отсутствии пригодных для строительства жилья участков охраняется особенно. Зато не появляется «случайных» проектов.

Расширение условий конкуренции, приход новых игроков, особенно федеральных, на рынок Казани, по мнению экспертов, позволил бы решить множество проблем: начиная от комплексных подходов в формировании комфортной среды, которая и через 20 лет будет работать, и заканчивая стабилизацией цен на рынке жилья. «Конечно, когда они зайдут, местным застройщикам будет тяжело. А местные застройщики себя сегодня комфортно чувствуют — ценник высокий, и при одинаковой цене, при том, что федеральным застройщикам зайти и за наши цены продавать — это для них прямо счастье. Они смогут сделать лучше, более продуманно, с большим опытом, они инфраструктурные вещи какие-то подтянут, и на школу денег хватит», — сказал собеседник издания.

Возможно, допускать федералов невыгодно местным властям, считает Рустем Яхин, так как придут «неподконтрольные застройщики». Кроме того, эти компании будут работать по общим установленным правилам: «Они же от нашей системы согласований, я думаю, взвоют и начнут эти проблемы поднимать на федеральный уровень».

«Позиция города такая, что лучше ничего не делать»

Сравнивая систему работы в других регионах, федеральные застройщики предпочитают работать там, а не в Казани, потому что лучше здесь не рисковать и деньги не вкладывать, признаются они. «Отсюда так вольготно себя чувствует ограниченный круг местных застройщиков, которые свою нишу и долю рынка заняли. Им строить большие объемы нецелесообразно. Они свои объемы закрывают и довольны. Что позволило бы зайти другим застройщикам? Это наличие подготовленных участков, где не надо сложные процедуры проходить, а если есть готовый участок, остается под себя проект сделать или скорректировать, кредит получить и выйти на стройку», — подчеркивает Ринат Аисов.

В реальности ситуация в Казани такова, что в городе есть места, чтобы создать площадки под строительство. Резервы есть, хоть эти территории и непростые — чересполосица, много частных собственников, где надо решать вопросы по инфраструктуре, и город сам эту работу не проводит, ему нецелесообразно, да и ресурсов таких нет, подчеркивают эксперты рынка. При этом ряд компаний предлагают решения, но не все инициативы находят поддержку.

— Казань, с одной стороны, не создает и не предлагает застройщикам площадки, где можно строить, а с другой стороны, они блокируют инициативы по выводу новых площадок для комплексной застройки. Позиция города такая: в центре города ресурсы истощены, строить нельзя, а на территории свободных площадок под комплексную застройку, например, по восточной дуге, строить нельзя, нет сетей. Спрашивается: а где тогда строить? Мы предлагаем решения, предлагаем разработать проекты и просим город с нами эту работу поддержать, координировать наши действия. Но их позиция такая, что лучше ничего не делать, — говорят в ASG.

В компании этим удивлены, но тем не менее свою работу пытаются выстраивать с точки зрения системного развития Казанской агломерации. ASG подготовила концепцию по освоению своего огромного банка земель в городе и за его пределами, но не дождалась содействия местных властей. Между тем многие из предложенных проектов могли бы позволить развивать инфраструктуру внутри столицы. «Иначе на самом деле планы по вводу жилья не реализовать, и ситуация с ростом цен так и будет продолжаться», — убежден застройщик.

Запрос нашего издания приняли в работу, по получении комментарий будет опубликован. Фото: Роман Хасаев

«Реальное время» направило запросы в мэрию Казани с просьбой прокомментировать жалобы бизнеса на сложную и затяжную процедуру согласования при строительстве, а также поинтересовалась планами чиновников в части содействия федеральным и региональным застройщикам в целях расширения конкуренции на местном рынке. Запрос нашего издания приняли в работу, по получении комментарий будет опубликован.

Наше издание будет следить за развитием темы и приглашает представителей стройотрасли и других экспертов к участию в дискуссии о том, как создать конкурентную среду, стабилизировать рост цен на жилье, а главное — добиться прозрачности рынка.

Василя Ширшова, Ангелина Панченко
НедвижимостьИнвестицииБанкиЭкономикаБизнесОбществоВласть БашкортостанКировская областьУдмуртияТатарстан Исполнительный комитет города КазаниУК Комос ГруппИнвестиционная Группа Компаний Эй Эс Джи

Новости партнеров

комментарии 57

комментарии

  • Анонимно 16 дек
    Хотел завтра идти на сделку по квартире - лучше подожду когда подешевеют
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    лет через 100 если только
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    Хоть раз дешевело?
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    Да, после кризисов 2008 и 2014
    Ответить
    Анонимно 17 дек
    Врете. Если бы у вас завтра была сделка, вы бы ее не стали отменять из за статьи в газете.
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Взрывной рост цен осенью произошел по всей стране в крупных городах. Это не казанская особенность, а везде все сильно выросло. Соответственно, от наличия других компаний тренд бы не изменился. В Нижнем федеральный пик присутствует, клепает свои однотипные муравейники, однако цены там почти такие же, как в Казани. В принципе, Казань в начале года стала первым городом ПФО по населению, опередив Нижний. Так почему тут цены должны быть ниже? Это же естественная динамика, чем больше город, тем выше цены. С чего им падать относительно других крупных городов? Сравнивать с Йошкар-Олой странно было бы, город с Зеленодольском сравним, а не с Казанью.
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    Цена в любом случае не рыночная, а спекулятивная.
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    По цене квадратного метра мы первые, а по средней зарплате только шестые.
    Поэтому и стоимость должна быть ниже!
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    По благоустройству первые и поэтому едут из других регионов.
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    08/37
    Шестые в поволжье по ЗП , в России 39 ые по ЗП.
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    типичная позиция колхозных кланов , сам не умею строить ничего кроме чак чака но другим тем кто умеет не дам, поэтому мы и 39 по ЗП в России, по ТНВ только лидеры во всем.
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    Лучше и не скажешь.
    Ответить
    Анонимно 17 дек
    40 место из 85
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Когда слышишь о нехватки земли в России для строительства, то смешно. Она есть, держат просто.
    Ответить
    Анонимно 19 дек
    Так на вечной мерзлоте полно места, там строитесь и паркуйтесь, а привлекательных городов для жизни пальцев одной руки хватит пересчитать, плюс редкие очаги экономической активности в моногородах, чьи предприятия здравствуют
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Сёмин хочет распродать свои земельный банк, на котором десятилетиями сидел как Кощей. А оказалось, что ценник не такой, чтобы обеспечивать свой замок во Франции. Вот и вся аналитика
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    а где Семин, он же 18 поселков обещал, земли много, пусть поделится?!
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    он как раз и предлагает начать их использовать, только власти почему-то не идут навстречу
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    Придворным застройщиком это невыгодно-цены задирать так уже не получится
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    Cемина полно бизнеса в Москве и замок для него мелочь.
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Тут далеко ходить не надо, посмотрите на состав депутатов Казани , одни застройщики, вот и сделали под себя согласования и никакие федералы тут никому не нужны и не дадут им зайти..
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    и местным не дают, мучают согласованиями
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    то-то канатные дороги зарубили архитекторы... много лет соласовывают...
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    В статье всё вокруг да около. Все же понимают почему застройщики только местные.
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Тему подняли правильную,надо вглубь идти!
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Факты в студию,всех по именам...
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Цены не снизятся,главное-чтобы роста такого не было
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    РВ -молодцы,не побоялись вопросы задать,как минимум
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    удивили - и вопросами и конкретными историями - лицемерие по экспоненте - и как РВ удалось так корректно описать происходящее и практику исполкома?
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    ASG обещала построить жилые дома на Павлюхина, там же пустырь сейчас, что мешает? На Ипподромной за это время весь бывший трампарк застроили, не говорят, что истощены ресурсы
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Кто хоть раз что-то пытался согласовать у нас в исполкоме, знают, что без "звонка" заходить бесполезно.. измучают кругами ада.. каждый раз новые требования
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    В мэрию можно не обращаться, скажут всем у нас двери открыты, только помочь ничем не могут.. Лучше спросите тех, кто по различным причинам не смог зайти в Казань и строить здесь наряду с Суваром, Унистроем, АкБарсом и компанией
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Чет не понял про то, что нет федералов

    ЮИТ - финская компания
    Садовое кольцо относительно недавно зашло - московская
    Комос - ижевская

    Причем, две последние вышли на рынок относительно недавно.
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    Важно как зашли и первые и вторые и третьи - первые через президента, вторые вообще с московской "крышей", а третьи дольщиков достроили, и то на этом им лавочку с участками прикрыли. А тем у кого связей нет и делать тут нечего
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    Именно
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    Прочитайте,что Комос пишет про согласования в Казани...
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Конечно, Казань — более привлекательна по сравнению со многими городами в ПФО" Ну судя по цена на жильё привлекательна по сравнению и с другими городами России!!!
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    А кто построил торговый моллюсков на Иподробной?
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    а кто Барселону, а кто Кловер? Командиры не меняются - значит тормоза будут те же... все вязли у Прокофьевой и снова вязнут - кто поменяет этих вратарей?
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Пусть редакция проведёт встречу с авторами концепции и чиновниками. Интересный может быть разговор. Кто чем руководствуется? Кто-то хочет богатеть, кто-то купить жилье, их интересы пересекаются. Что хотят городские власти?
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Ещё бы! Наши эффективные менеджеры ни копейки заноса мимо своего кармана не пропустят. Представьте эти суммы если цена кв. метра в Татарстане 100 тыс.руб.! Можно предположить, что половина этой цены оседает в процессе согласования в многочисленных инстанциях - кормушках для родственников начальных людей.
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Не нужно беспокоится, рынок все расставит на свои места. Тем более что альтернатив полно. Можно купить дом, можно купить квартиру в пригороде. Можно за вполне приемлимые деньги арендовать квартиру. Зачем покупать тем более в ипотеку 1 -ком квартиру за 5 млн, когда ее можно арендовать за 15-17 тыс в месяц?
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    Та квартира, которая стоит 5 млн, арендовать будешь за 25, но в целом согласен, все равно выгоднее аренда
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    В таком случае лучше эти 25 отдавать банку по ипотеке за своё в будущем жильё. Если не осилишь , можно с обременением продать и вернуть уплаченную сумму. А снимать жильё и платить кому то сегодня , а завтра тебя попросят освободить квартиру и опять искать , снимать, и непонятно по какой ещё цене в будущем.
    Ответить
    Анонимно 20 дек
    банку будешь отдавать за ту же квартиру все 50 да еще и первоначальный взнос внесешь
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    ...Допускать федералов невыгодно местным властям, считает Рустем Яхин, так как придут «неподконтрольные застройщики»...
    Конечно, неподконтрольный застройщик "чемодан" не занесёт.
    Ответить
    Анонимно 16 дек
    то есть УФАС должен прочистить архитекторов и процедуры?
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    ПОКА НЕ БУДЕТ КОНКУРЕНЦИИ И БУДЕТ КОРРУПЦИЯ НИКАКИХ ДЕШЕВЫХ КВАРТИР НЕ БУДЕТ..
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    а попробуйте дать
    Ответить
  • Анонимно 16 дек
    Чтоб освободить рынок пересажали застройщиков. Остались только святые застройщики.
    Ответить
  • Анонимно 17 дек
    Нужно больше строить, тогда цены нормализуются а объемы вырастут. А для этого нужно развивать конкуренцию в строительной отрасли.
    Ответить
  • Анонимно 19 дек
    Нужно пригласить руководителей из Москвы в Казань, раз наши не могут.
    Ответить
    Анонимно 20 дек
    если вы думаете что москвичи придут на лакомый кусочек и упустят прибыль, вы вообще не понимаете суть бизнеса
    Ответить
  • Анонимно 20 дек
    Цены на квадрат завышены раз в пять. Сибестомость квадратного метра,даже с учётом повышения цены на металл и бетон не привышает 15-20 тысяч рублей,в зависимости от проекта. Остальное это моржа чиновников от строительства! Потому и качество новостроек аховое!
    Ответить
    Анонимно 20 дек
    если сотка земли в городе в районе миллиона стоит о каких 15-20 тысячах речь? в ИЖС такая себестоимость без подключения к городским коммуникациям, архитекторов, облагораживания и с учетом серой зп строителям, без налогов и эскроу. В районе 50-60 тысяч финальная себестоимость. И итоговая маржа 80-100% с проекта, но никак уж не 300-400% как вы пишите.
    Ответить
  • Анонимно 21 дек
    Я как предчувствовал повышение цен в Казани: купил детям квартиру в начале года в другом городе. Там и з/п повыше нашей и цена на квартиру ниже.
    Ответить
  • Анонимно 27 мар
    Предчувствовал, что Доллар вырастет и купил Евро ..))
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии