Новости раздела

Рынок жилья Казани встречает эпоху эскроу падением спроса на «первичку» и ипотеку

Даже удешевление жилищных кредитов после снижения ключевой ставки вряд ли восстановит спрос

Рынок жилья Казани встречает эпоху эскроу падением спроса на «первичку» и ипотеку Фото: Ринат Назметдинов

Переход ряда застройщиков на проектное финансирование не вызвал большого ажиотажа на жилищном рынке: в Казани в мае по сравнению с предыдущим месяцем спрос на «первичку» снизился на четверть, на «вторичку» — на 15%. Причиной снижения покупательской активности стал рост цен на жилье и ипотечных ставок. Эксперты отмечают, что даже последнее снижение ключевой ставки Центробанком вряд ли сможет переломить ситуацию — для восстановления баланса на жилищном рынке ипотечная ставка должна опуститься до 9% годовых. Но это не останавливает девелоперов, которые продолжают активно застраивать Казань. К примеру, застройщик из Марий Эл развернул строительство небоскребов на Танковом кольце, вырубив на этом месте сосны и березы. Подробности — в материале «Реального времени».

«Чтобы компенсировать рост цен, ипотечные ставки должны снизиться до 8,5—9 процентов»

Центробанк России впервые за этот год снизил ключевую ставку — с 7,75 до 7,5 п.п. Казалось бы, в ближайшей перспективе должен вернуться и тренд на снижение ипотечных ставок. Но, увы, эксперты настроены не слишком оптимистично — цены на жилье выросли настолько сильно, что уменьшение ставки на 0,25 п.п. вряд ли сможет поддержать спрос.

— Не думаю, что снижение ключевой ставки как-то положительно скажется на жилищном рынке, потому что с 1 июля застройщики обещают поднять стоимость жилья от 8 до 16%. Об этом заявили уже все крупные девелоперы. Кроме того, снизилась одобряемость кредитов. По статистике, по ипотечным кредитам одобряемость составляет 10%, то есть одобрение получает только каждый десятый кредит. Это говорит о том, что у людей упала платежеспособность, выросла кредитная нагрузка, — говорит директор компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев. Он отмечает, что в предыдущие годы, одобряемость ипотечных кредитов составляла 60—70%.

Генеральный директор компании MACON Илья Володько считает, что если жилищный рынок и почувствует эффект от снижения ключевой ставки, то не раньше, чем осенью. К тому же ряд банков уже подготовился к уменьшению ключевой ставки и скорректировал ипотечные ставки заранее. К примеру, тот же Сбербанк заявил об удешевлении ипотечного продукта еще в конце мая. Илья Володько полагает, что хотя разговоры о повышении цен после 1 июля отчасти являются спекуляцией, тем не менее удорожание квадратных метров не может быть компенсировано небольшим удешевлением ипотеки.

— Давайте понимать, что разговоры о росте цен после 1 июля — это тоже такие «страшилки» девелоперов. Но с начала года действительно наблюдается некий тренд на повышение цен. Чтобы его переломить, нужно более существенное снижение ставок. У нас за последние полгода средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам возросла почти на 1,5%. Чтобы компенсировать рост цен, снижение ставки должно быть более существенным, средняя ставка по ипотеке на первичное жилье должна составлять 8,5—9%, — говорит Илья Володько.

«Ипотечных сделок стало ощутимо меньше»

Добавим, что в предыдущие месяцы из-за удорожания ипотеки наблюдалось снижение спроса на этот продукт. Так, по данным Управления Росреестра по РТ, в мае в Казани была зарегистрирована 1 501 сделка по ипотеке на жилые помещения, что оказалось на 20% меньше, чем месяцем ранее. Аналогичное падение зафиксировано и в целом по Татарстану.

Статистика Росреестра подтверждается и данными от застройщиков, которые указывают на уменьшение среди покупателей ипотечников.

— Что касается ипотечных сделок — да, их стало ощутимо меньше. Если в прошлом году они составляли порядка 70% всех продаж, то сейчас примерно половину. Но это не значит, что самих сделок стало меньше — люди приходят уже с деньгами. Какая-то часть улучшает свои жилищные условия, кто-то покупает квартиру в качестве инвестиций, — говорит генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон.

Переход на эскроу ажиотажа не вызвал

Любопытно, что приближение перехода на проектное финансирование не вызвало ажиотажа среди дольщиков — несмотря на заверения девелоперов о повышении цен после 1 июля, покупатели не спешили за квартирами. По данным Управления Росреестра по РТ, первичный рынок оказался сегментом, в котором по итогам мая было зафиксировано наиболее значительное снижение спроса.

В частности, количество зарегистрированных в Татарстане договоров долевого участия (ДДУ) по сравнению с апрелем сократилось на 25%: в мае было зарегистрировано 1 318 сделок против 1 759 в апреле. Почти таким же оказалось падение и по сравнению с маем прошлого года (22%). На графике хорошо видно, что в мае впервые за этот год спрос на «первичку» оказался ниже, чем в прошлом году.

— Да, действительно есть некий спад. Количество сделок за 5 месяцев этого года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, снизилось на 2,7%. Причин несколько, основные — рост цен и ипотечных ставок. Ипотека всегда была основным драйвером продаж, поэтому рост ставок очень существенно отразился на продажах, — говорит заместитель гендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.

Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Илья Вольфсон также считает, что одной из основных причин снижения спроса могло стать удорожание жилья.

— Если сравнивать количество зарегистрированных сделок в мае 2018 года, апреле и мае этого года, то по нашим проектам мы видим только увеличение продаж. В прошлом мае мы продали 36 квартир в трех ЖК («Малиновка», «Пять звезд» и IQ Dom), в апреле и мае 2019 года — 119 и 150 квартир в шести ЖК («Малиновка», «Норвежский», Richmond, Atlantis Deluxe, «Привилегия» и SkyLine) соответственно. Это явный рост. Данные Россреестра мы можем объяснить растущими ценами. За год цена квадратного метра в Казани выросла где-то на 20%, соответственно, покупателей стало меньше. Разница между апрелем и маем этого года объясняется элементарным количеством рабочих дней — в мае были длинные выходные, поэтому тут все объективно, — поясняет Илья Вольфсон.

Генеральный директор «Жилищной инвестиционной компании Казани» Эмиль Хуснутдинов отмечает, что ажиотажа на первичном рынке в последние месяцы действительно не наблюдалось.

— Думаю, все, кто хотел приобрести жилье, уже сделали это. К тому же, после 1 июля большинство объектов будет достраиваться по старым правилам, поэтому существенных отличий покупатели, скорее всего, не почувствуют, — считает Эмиль Хуснутдинов. Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова указывает, что ажиотаж на фоне эскроу начался еще в прошлом году. При этом она прогнозирует, что показатели в Росреестре в июне окажутся выше, чем в мае.

— Июнь — очень активный месяц, причем по всем секторам: коммерческая, первичная, вторичная недвижимость. Много запросов строительных компаний по участкам для многоэтажного строительства. Как в части спроса, так и оформления (приведение в соответствие) уже имеющегося. Уверена, что показатели Росреестра в июне будут выше майских.

Генеральный директор компании «#Суварстроит» Руслан Нурмухаметов отмечает, что накануне введения эскроу наметилась активность со стороны инвесторов, однако их доля среди покупателей не столь велика.

— Ажиотажа не наблюдаем. Покупатели с осторожностью следят за изменениями на рынке, отслеживают тенденции. Сейчас и к июлю 2019 года большое количество объектов будут реализовываться по старым правилам, поэтому выбор у покупателей сохраняется. Мы думаем, что спрос со стороны реальных покупателей, которым важно как можно скорее решить квартирный вопрос, останется неизменным, — говорит Нурмухаметов.

Марийский девелопер строит многоэтажки на Карбышева

Судя по перечню разрешений на строительство, опубликованных на сайте Казанского исполкома, с инициативой начать строительство нового дома или жилого комплекса в прошлом месяце не выступил ни один коммерческий застройщик. Два разрешения получили «Грань» и «Радиант», но взамен ранее выданных. Еще семь разрешительных документов забрал Госжилфонд при президенте РТ на строительство домов в «Салават купере».

Впрочем, активно ведется реализация начатых ранее проектов. Например, вовсю развернулась работа на площадке перед МКДЦ (Межрегиональным клинико-диагностическим центром) на Карбышева. Судя по паспорту объекта, здесь будет построен жилой комплекс, состоящий из трех 23-этажных небоскребов. Застройщик объекта — ООО «Авалон сити», которое в свою очередь через ООО «Авалон капитал» принадлежит Михаилу Владимировичу Левиту. Левит — бизнесмен из Марий Эл. За ним числится еще ряд компаний, зарегистрированных в Йошкар-Оле, в том числе и ООО «Спектр» — генподрядчик стройки на Карбышева.

Отметим, что о строительстве небоскребов напротив МКДЦ было известно еще 3 года назад. Тогда же разразился скандал: сначала участок под будущим ЖК перевели из рекреационно-ландшафтной зоны и зоны индивидуальной и малоэтажной жилой застройки в зону многоэтажной жилой застройки, потом застройщик все растущие здесь деревья беспощадно срубил, объясняя это тем, что местным жителям от этого будет только лучше. После скандальной вырубки застройщик взял паузу и вот теперь вывесил паспорт объекта, согласно которому строительство должно завершиться в IV квартале 2020 года.

Вовсю развернулась работа на площадке перед МКДЦ на Карбышева. Судя по паспорту объекта, здесь будет построен жилой комплекс, состоящий из трех 23-этажных небоскребов. Фото Teamsky (skyscrapercity.com)

Как застройщикам закрыли лазейки

Переход на эскроу-счета может быть отсрочен до 1 октября — с такой обнадеживающей новостью выступил ряд федеральных СМИ. Однако радость оказалась преждевременной. Как пояснил позже замминистра строительства РФ Никита Стасишин, речь шла лишь об установлении предельного срока определения строительной готовности проектов, которая позволит достраивать их без применения эскроу-счетов. Как пояснил «Реальному времени» Искандер Юсупов, на самом деле, установив дату определения строительной готовности на 1 октября, правительство РФ закрыло «дырку в законодательстве», а вовсе не дало послаблений для девелоперов.

— Закон четко определил: после 1 июля по старой схеме договоров долевого участия могут продаваться дома со строительной готовностью 30% и с продажами минимум 10% от количества квартир в доме. Однако для того, чтобы получить заключение о соответствии, заявление можно было подать не ранее чем через 15 дней после сдачи квартальной отчетности. А она подается в лучшем случае в середине следующего месяца! То есть заявление на соответствие критериям «10—30» можно будет подать только 1 августа. Это давало возможность застройщикам «схитрить». Например, когда 30% готовности дома нет, а продажи уже превышают 10%, можно было их остановить, дождаться, когда дома достроятся до нужных показателей, и только потом подать документы, — поделился Искандер Юсупов.

Стагнация на вторичном рынке продолжатся

Падение сделок в мае было зафиксировано и на вторичном рынке. По данным Управления Росреестра по РТ, в Казани в прошлом месяце было зарегистрировано 1 522 сделки купли-продажи на жилые помещения, что оказалось почти на 15% меньше чем в апреле. Примерно такая же динамика зафиксирована по Татарстану (4 622 сделки в мае в против 5 437 в апреле).

Впрочем, по сравнению с прошлым годом, в мае в Казани число сделок на вторичном рынке сократилось всего лишь на 2%, что нельзя считать падением спроса.

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отмечает, что на вторичном рынке наблюдается легкая стагнация. Исключением являются разве что бюджетные варианты и однокомнатные квартиры.

— По ряду квартир вообще наблюдается дефицит, например, по Вахитовскому району. Нужно отметить, что вторичный рынок постоянно пополняется вчерашней «первичкой», и дома с большим износом востребованы все меньше, за исключением квартир с хорошей локацией. Этот процесс продолжится. Более того, госпрограмма по поддержке семей, позволяющая покупать квартиры по ипотеке 5% только у застройщика, уведет большое количество потенциальных покупателей на первичный рынок, — считает Гизатова.

Гуландам Фатхуллина
НедвижимостьЭкономикаИнвестицииБизнесБанки Татарстан
комментарии 14

комментарии

  • Анонимно 17 июня
    честный обзор ! спасибо
    Ответить
  • Анонимно 17 июня
    Цены запредельные, продажи идут среди инвесторов и чиновников, если 5 лет назад квартиры стояли разумных денег и на зарплату Казани можно было купить квартиру, то сейчас зарплаты почти не выросли, а цены стали в разы выше.
    Ответить
  • Анонимно 17 июня
    через пол года покажет что будет, цены просто космические для бедного города с низкими зарплатами, спрос рухнет до нуля, могут хоть в 10 раз поднять цены уже даже близко не адекватные чтобы кто то решился на покупку, ремонт
    Ответить
  • Анонимно 17 июня
    Интересно. Посмотрим результаты минимум через год
    Ответить
  • Анонимно 17 июня
    Если даже ипотечная ставка 8-9% это очень много
    Ответить
    Анонимно 17 июня
    год назад была такая, люди ломанулись за квартирами, из-за чего скакнули цены
    Ответить
    Анонимно 17 июня
    теперь до следующего "ломовения" 25 лет ждать, пока расплатятся
    Ответить
  • Анонимно 17 июня
    Каждый год в это время всегда жилье дорожает.
    Ответить
  • Анонимно 17 июня
    Как ни крути, жилье не может стоить дешево
    Ответить
    Анонимно 17 июня
    Поэтому молодежь от дешевых казанских зарплат бежит в Москву
    Ответить
  • Анонимно 17 июня
    думаю, может повториться сценарий 2015 года, когда из-за искусственного спроса взлетели цены, потом они падали на протяжении года точно. Сейчас опять видим искусственное завышение цен из-за якобы введения эскроу-счетов. Цены можно повышать бесконечно, но кто будет покупать это жилье, если зарплата не выросла. Двушка на Авито стоит по 6-7 млн рублей. Чтобы ее купить, надо стать заложником банка на всю жизнь. Если маленькая первоначалка, банк такой кредит даже не одобрит. Чтобы цены росли дальше, нужно чтобы выросли и зарплаты, но на это надеется не стоит
    Ответить
  • Анонимно 17 июня
    инвестиции в квартиры стали невыгодными и рискованными.
    поэтому инвесторы ищут другое применением деньгам.
    да и покупательная способность населения заставляет прижаться.
    Ответить
  • Анонимно 17 июня
    Я вообще не понимаю, кто квартиры покупает?
    Раньше строили для людей, а сейчас для олигархов?
    Почему нет середины для среднего класса?
    Для среднего класса построены бомжовские дома но на высоком этаже с большим метражом? Позор архитектурному институту.
    Ответить
  • Анонимно 19 июня
    Знатно ипотека на 20% ухнулась, в лучшем случае, до конца года этот уровнь сохранится, но этого случая не будет, а будет дальнейшее схлопывание ипотеки. *Инвесторы* застряли в своем бетоне до конца жизни
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии

Новости партнеров