Кредиторы Рашида Таймасова и Ко объединили имущество в один лот ценой треть миллиарда

Вместе или порознь?

На 26 февраля назначены торги по продаже основного имущества татарстанской компании «Роял Тайм Групп» в бывшей игорной зоне «Азов-Сити» в Щербиновском районе Краснодарского края.

К продаже в составе единого лота предлагаются 10 объектов недвижимости. Как то: здание казино «Оракул» (литера А) площадью 1410,9 кв. метра, вторая очередь игорного заведения в 2435,2 «квадрата», четырехэтажная гостиница на 90 номеров (площадь 7779 кв. м), «незавершенка» (степень готовности — 8 процентов) из развлекательного комплекса с автостоянкой на 9955,6 кв. м, нежилое здание (56,8 кв. м), предназначение которого не обозначено, котельная (57 кв. м), канализационная насосная станция объемом 5 куб. м, трансформаторная подстанция (39,8 кв. м), станция биологической очистки в 324 «куба» и дизельная электростанция (40,9 кв. м). Вся эта недвижимость находится в северо-восточной части бывшей игорной зоны «Азов-Сити».

Ранее в объявлении о проведении торгов, публиковавшемся на ЕФРСБ, в первый лот входили лишь два здания казино «Оракул» (первая и вторая очередь) и четырехэтажная гостиница на 90 номеров. Дело в том, что другие объекты недвижимости игорного комплекса не являлись предметом залога «Ак Барс Банку», поэтому их предлагалось продавать отдельно.

Но в середине декабря прошлого года Арбитражный суд РТ рассмотрел разногласия конкурсных кредиторов «Роял Тайм Групп» «Тимер Банка» и банка «Ак Барс» и частично удовлетворил заявление первого. «Тимер Банк», в частности, придерживался мнения, что всю недвижимость, как находящуюся в залоге, так и свободную от обременений, необходимо продавать вместе, поскольку это здания и обсуживающие их трансформаторные подстанции, котельные и т. д. Также он предлагал продавать вместе с объектами недвижимости и право аренды земельного участка, на котором они находятся.

1/11

• Гостиница на 90 номеров
• Гостиница на 90 номеров
• Гостиница на 90 номеров
• Гостиница на 90 номеров
• Гостиница на 90 номеров
• Здание игорного заведения «Оракул»
• Здание игорного заведения «Оракул»
• Здание игорного заведения «Оракул»
• Объект незавершенного строительства
• Объект незавершенного строительства
• Объект незавершенного строительства

Не могут существовать отдельно друг от друга

Суд согласился с тем, что имущество должника представляет собой единый комплекс, состоящий из «недвижимости, расположенной на одном земельном участке, оборудования, товарно-материальных ценностей, финансовых вложений, дебиторской задолженности, патентов и т. д.».

Более того, все постройки объединены общим хозяйственным назначением — игорное заведение (казино, гостиница), и, несмотря на юридическую самостоятельность, не могут существовать отдельно друг от друга: они неделимы. Вывод: имущество должника, как являющееся предметом залога, так и свободное от обременения, должно быть реализовано единым лотом.

Что же касается предложения «Тимер Банка» о продлении срока аренды и продаже недвижимого имущества вместе с земельным участком, суд, во-первых, отметил, что он давным-давно истек. Согласно договору от 11 сентября 2009 года между Департаментом инвестиций и проектного сопровождения Краснодарского края и ООО «Роял Тайм» (в дальнейшем правопреемником стало ООО «Роял Тайм Групп») последнее арендовало участок до 31 июля 2018 года.

К тому же, по мнению служителя Фемиды, конкурсный кредитор не принял во внимание тот факт, что аренда в данном случае означает дополнительные расходы для должника. Новый собственник и так будет обладать преимущественным правом на заключение нового договора аренды земли для завершения строительства или для функционального обеспечения построенного здания, а также на выкуп такого участка.

Пытаются продать с августа прошлого года

«Роял Тайм Групп» известна как крупный инвестор первой в России игорной зоны «Азов-Сити» в Краснодарском крае.

Как ранее рассказывало «Реальное время», компания с татарстанскими корнями более десяти лет назад начала строить казино на юге. Его первая очередь была открыта 30 января 2010 года, вторая — 4 сентября того же года. Инвестиции только в эти объекты составили 2,3 млрд рублей. Общий же объем вложений в комплекс под этим брендом, по заявлениям компании, достиг 3,4 млрд рублей. Эти средства были потрачены не только на уже возведенные здания комплекса, но также на аренду земельных участков под будущее строительство.

И «Роял Тайм Групп» не намеревалась останавливаться на достигнутом: она собиралась до 2018 года вложить в «Азов-Сити» 10—17 млрд рублей, построив еще два комплекса с отелями и казино.

СМИ сообщали, что за девять лет работы территория «Азов-Сити» выросла более чем вдвое. Помимо казино казанской Royal Time Group, еще три игорных заведения развивали краснодарский девелопер ООО «Парк Сити» и местное же ЗАО «Шамбала» (по данным СМИ, у них был один бенефициар, близкий к бывшему губернатору Краснодарского края). Суммарные инвестиции в проект составили 8 млрд рублей. Ежегодные отчисления в бюджеты всех уровней — более 400 млн рублей.

В данный момент «Роял Тайм Групп» владеет в «Азов-Сити» комплексом из трех построенных зданий и одного недостроя. Речь идет о двух очередях казино «Оракул», прилегающего к нему отеля на 90 номеров и еще одной, недостроенной очереди казино, готовность которого оценивается менее чем в 10 процентов.

Согласно опубликованному в апреле прошлого года отчету оценщика, начальная цена продажи всех перечисленных выше объектов составила 315,9 млн рублей. Именно отель площадью 7,7 тыс. кв. м был оценен дороже всего: его первоначальная цена составила 263,94 млн рублей. Торги по продаже двух готовых зданий казино должны были стартовать с 14,18 млн и 21,25 млн рублей соответственно. «Недострой», который обещал значительно превысить по площади первые две очереди, был оценен всего в 16,58 млн рублей.

Таким образом, только на уценке активов в «Азов-Сити» татарстанская компания потеряла более 2 млрд рублей. В отчете приводились и фотографии зданий «Оракула» — еще сохранившие внешний лоск дорогого казино, расположенные, что называется, «в чистом поле». Здесь уже давно нет посетителей: кажется, что снимки сделаны в городе-призраке.

Конкурсный управляющий ООО «Роял Тайм Групп» Иван Кондратьев впервые объявил о проведении торгов по продаже части имущества «Роял Тайм Групп» в июне прошлого года. Было обозначено, что если не состоится первый аукцион, назначенный на 3 августа, повторный пройдет 28 сентября. Также могут быть назначены торги посредством публичного предложения, которые планируется провести со 2 декабря 2020 года по 5 мая 2021 года. Ныне же, уже с учетом укрупнения лота, его начальная цена обозначена в 322 млн 203 тыс. рублей. Это будет открытый аукцион на повышение стоимости.

В пользу Сочи и Крыма

Татарстанский оператор игорной зоны еще в мае 2015 года приостановил инвестпроекты в Краснодарском крае. Это было связано с неопределенностью судьбы «Азов-Сити». В 2014 году был принят федеральный закон о создании игорных зон в Сочи и Крыму. Его формулировка — границы игорной зоны на территории Краснодарского края определяются правительством в пределах участков, предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, — поставила под вопрос дальнейшее существование «Азов-Сити».

В 2015 году власти приняли решение о ликвидации «Азов-Сити». Зона была окончательно закрыта 31 декабря 2018 года в связи с созданием игорной зоны «Красная поляна» в Сочи, напоминает «Коммерсант».

Последним гвоздем в крышку гроба компании стал крах «Татфондбанка» — компания имела прочные связи с банком и его руководством. Там же «Роял Тайм Групп» брала кредиты на проекты в «Азов-Сити». В итоге в августе 2019 года Арбитражный суд Татарстана объявил «Роял Тайм Групп» банкротом. Ее долги на тот момент превысили 1,5 млрд рублей.

Крупнейшим кредитором компании было признано дочернее ООО «Роял Тайм» (задолженность составила 563,6 млн рублей). В реестр кредиторов были также включены «Ак Барс Банк» с суммой требований 384,6 млн рублей и «Тимер Банк» с 216,9 млн рублей. Последний стал кредитором компании в октябре 2016 года, когда долг на сумму 1,13 млрд рублей ему переуступил «Татфондбанк». «Тимер Банк» требовал включить его в реестр кредиторов «Роял Тайм Групп» с суммой 1,5 млрд рублей, однако суд признал обоснованными лишь 216,9 миллиона.

При этом уступка «Тимер Банку» прав требования по кредиту произошла без одновременной передачи прав по договору об ипотеке. В результате «Тимер Банк» в рамках банкротства кредитора может претендовать лишь на выплаты «по остаточному принципу», отмечали эксперты.

Ранее «Реальное время» писало, что Арбитражный суд Татарстана признал часть сделок по погашению кредитов «Роял Тайм Групп» перед «Татфондбанком» недействительными. Их общая сумма составила 1,1 млрд рублей. Основателя (также был гендиректором) «Роял Тайм Групп» татарстанского бизнесмена Рашида Таймасова признали банкротом летом 2018 года. В октябре 2019-го процедура его личного банкротства завершилась.

В июне прошлого года суд отказал «Роял Тайм» во взыскании с Минфина РФ 3,7 млрд рублей (3,3 млрд упущенной выгоды и 446,8 млн убытков) из-за закрытия «Азов-Сити». Апелляционная инстанция, как сообщал «Интерфакс», согласилась с решением Арбитражного суда Москвы, который посчитал, что истец не представил доказательств незаконности распоряжения правительства о ликвидации игорной зоны.

С закрытием игорной зоны ценность объектов устремилась к нулю

Приведет ли инициатива «Тимер Банка» к положительным подвижкам в плане реализации казино и сопутствующих построек? «Есть решение собрания кредиторов, которое было оспорено, и есть судебный акт. Больше мне нечего добавить», — сказал «Реальному времени» «конкурсник» «Роял Тайм Групп» Иван Кондратьев.

Ни один из десятка опрошенных «Реальным временем» краснодарских риелторов, география деятельности которых охватывает и Щербиновский район (включая федеральную сеть «Этажи»), не смог оценить перспективы продажи и перепрофилирования игорного комплекса «Роял Тайм Групп».

«Здесь, в Сочи, в «Красной поляне», с игорным бизнесом все обстоит хорошо», — заметила она. — Как было сделано в «Азов-Сити», не могу сказать. Что же касается «Красной поляны», кто-то едет специально в казино, но основная масса попутно. Там само по себе очень большое движение».

Источник, знакомый с ситуацией, убежден в том, что эти сооружения будет очень трудно продать. «Их ценность состояла только в том, что они были расположены на территории игорной зоны. Как только «Азов-Сити» была закрыта, ценность ее объектов устремилась к нулю», — говорит он.

По мнению собеседника нашего издания, оценивать объекты затратным методом в этом случае «нет смысла», а метод сравнительных продаж невозможен, так как нет аналогов, «поэтому кто и за сколько его купит, никто сказать не может». «По большому счету, приобрести бывший игорный комплекс может только тот, кто имеет четкий план по перепрофилированию и приспособлению этой недвижимости к новым целям», — полагает он.

При этом источник отметил, что казино «изначально очень своеобразные строения, особенно по отделке». Исходя из этого, их новому хозяину «многое придется переделывать». Он допускает, что вполне может сложиться такая ситуация, что комплекс зданий «не купит никто, так как это такой объект, который просто не способен генерировать никакого финансового потока». «Вспомним игорную зону в Камских Полянах. Там здания, все или частично, остались бесхозными», — подкрепил он свои слова доводом.