Казанское «Замкадье»: агломерация быстро и без плана прирастает многоэтажками

У границ города растут высотки и коттеджи

Интенсивность жилищной застройки вокруг Казани подтверждают и в приграничных со столицей районах. Крупные застройщики давно вышли за пределы столицы, развивая на периферии мини-города.

— За последние годы в нашем районе построено порядка 550 тысяч квадратных метров жилья, и застройка ведется на территории, которая примыкает к границам Казани, — рассказали «Реальному времени» в исполкоме Лаишевского района. — Эти новостройки уже добавили району около 17,5 тысячи новых жителей. И процесс продолжается, в этом году уже введено 5,8 тысячи квадратных метров многоэтажного жилья, все эти квартиры будут заселяться.

По данным районных властей, территории вблизи Казани облюбовали крупные застройщики — «Суварстроит», «Ак Барс Девелопмент» и «Спецкаучукремстрой»:

— Продолжается застройка «Южного парка» в Усадах, «Ак Барс Девелопмент» приступил к строительству в селе Столбище и Усады, «Спецкаучукремстрой» продолжает строить ЖК «Счастливый». До 2025 года только этими крупными застройщиками будет сдано более 500 тысяч квадратных метров жилья. При этом активно продолжает развиваться ИЖС — мы уже сегодня перевыполнили план: вместо 180 тысяч квадратных метров ввели 220 тысяч. В перспективе планируется продолжать застройку в селах Усады и Столбище, там «Ак Барс Девелопмент» намерен построить 700 тысяч квадратных метров жилья. Еще 500 тысяч «Унистрой» планирует возвести в ЖК «Долина Махаон» в Малых Кабанах.

Пестрецы, на выезд!

Такая же картина и в соседних районах: строительство многоквартирного жилья ведется у границ Казани в Пестречинском, Высокогорском, Зеленодольском районах. В результате у столицы Татарстана по примеру Москвы формируется свое «Замкадье» — жилье там, по аналогии с Москвой, должно быть дешевле, а удаленность от города позволяет потенциальным покупателям квадратных метров надеяться на больший комфорт, простор во дворах и близость к природе.

Так, в начале этого года стало известно о планах строительства нового многоэтажного жилкомплекса в Пестрецах. Он будет состоять из 17 многоквартирных домов и вмещать почти 3 тыс. человек. Для детей обещают построить школу на 400 мест и детсад на 190. Территория жилого комплекса сформирована по концепции «двор без машин», не предусмотрено и подземных автостоянок.

Однако значительная часть населения Пестречинского района работает в Казани и участвует в маятниковой «трудовой» миграции: по утрам на выезде из Пестрецов, а по вечерам — на выезде из Казани «голосуют» в надежде поймать попутку толпы людей. Большинству везет — многие ездят в столицу на работу на собственном автомобиле. Куда будут девать свои машины жители нового жилкомлекса — непонятно (кстати, эти авто не ждут и в Казани, платная столичная парковка может запросто «съесть» зарплату).

114 тысяч «квадратов» за три года

По данным «Наш дом.РФ», только в ближайшие три года — с 2022-го по 2024-й — в окрестностях Казани будет сдано 113,8 тыс. кв. м жилья — в основном «человейники», то есть многоэтажки эконом- или стандарт-класса.

В 2022 году будут сданы 19-этажный дом в ЖК «Акварели» (застройщик — «Игра красок») и 11-этажный («Бастион») в Зеленодольске, два 5-этажных дома в ЖК «Тура NОVA» в Новой Туре («Стройрезерв»), 11-этажный дом в Осиново (ЖК «Осиново»), два 5-этажных на Высокой Горе («Ран-Казань» и «Прогресс-девелопмент», который строит ЖК «Белая аллея»), 3-этажный дом в ЖК «Усадьба Царево» («Унистройдом»), два 4-этажных в Пестрецах («Куб» и «Спектр») и 9-этажка на 324 квартиры площадью 13,4 тыс. кв. м в ЖК «Атмосфера у трассы М-7» («Унистройдом-1С»). В общей сложности — 57,67 тыс. кв. метров.

На 2023 год запланирована сдача 19-этажного дома «Апельсин» в Зеленодольске общей площадью 20 264 кв. м (застройщик — «Палитра»), 10-этажного в ЖК «Удачный» и 11-этажного в ЖК «Радужный — 2» в Осиново (ЖК «Удачный», «ТСИ»), 5-этажного дома в Куюках («КБ «Паритет»), 5-этажного в в ЖК «Волшебный сад» в Сокурах («Тройка»), 5-этажного в ЖК «Новый свет», 11-этажного и 12-этажного в ЖК «Дома у сада», 16-этажного и 11-этажного в ЖК «Счастливый», пяти 20-этажных в «Южном парке» (это 42,6 тыс. кв. м) и 20-этажного в ЖК «Станция Спортивная» (15,8 тыс. кв. м) в Усадах («Близкий», «Новые Усады», «Мирострой», «Суварстроит»). Всего застройщики в будущем году сдадут 105,56 тыс. квадратных метров, из них более половины — 58,39 тыс. — «Суварстроит».

Планы на 2024 год пока выглядят скромнее: на сайте «Наш дом.РФ» представлен только 8-этажный дом площадью 6,23 тыс. кв. м в ЖК «Прованс» на Высокой Горе («Прогресс-девелопмент»). Зато к 2026 году только в ЖК «Атмосфера» «Унистрой» обещает сдать 14 домов на 3 732 квартиры, который рассчитан на население в 5,6 тыс. человек.

Комплексного подхода не наблюдается

Еще в декабре 2020-го в Кабмине обсуждали перспективы развития Казанской агломерации. Сейчас в нее входят Зеленодольск, Пестречинский, Зеленодольский, Атнинский, Лаишевский, Высокогорский и Верхнеуслонский районы. На Казанскую агломерацию сейчас приходится 58% возводимого в Татарстане жилья — более 1,5 млн кв. метров.

В конце 2020 года участники совещания говорили о планах освоения в Верхнеуслонском, Лаишевском, Высокогорском, Зеленодольском и Рыбно-Слободском районах 23,33 тыс. га из земельных активов ASG как крупнейшего собственника земель вблизи Казани.

Директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов тогда озвучил прогнозируемый на срок до 2024 года экономический эффект: создание площадок для ввода 1,85 млн кв. м жилья, ввод 477 тыс. кв. м нежилого фонда, 3,63 млрд рублей налоговых поступлений в бюджет, ежегодный прирост налогов в 1,9 млрд рублей, создание 12,6 тыс. рабочих мест на период строительства и 11 тыс. рабочих мест по итогам реализации проекта при общем объеме инвестиций в 112,8 млрд рублей и инвестициях в инженерную и транспортную инфраструктуру без учета едва ли не самого главного — строительства магистральных дорог и инженерных объектов регионального значения — 4,17 млрд.

Причем останавливаться на этом не предлагалось — второй этап реализации концепции развития Казанской агломерации, рассчитанный на 2025—2030 гг. и инвестиции в 304,8 млрд рублей, предполагает ввод еще 4,4 млн кв. м жилья.

Свой вариант развития агломерации тогда предложил помощник президента Татарстана Рустэм Мерзакреев, заметив, что хаотичная жилищная застройка может обернуться дорожным коллапсом. Во избежание пробок на въездах в столицу он предложил не возводить вокруг Казани подобие Замкадья, а «строиться городами-спутниками». Озабоченность отставанием развития дорожной инфраструктуры от темпов жилищного строительства на периферии столицы выразил и замминистра строительства республики Владимир Кудряшев:

— Возникает никому не нужная транспортная миграция, которая ставит нас в тупик в утренние и вечерние часы… Самое главное — транспорт, второе — инженерное обеспечение.

Жилье есть, работы нет

Застройщиков отсутствие связующей с Казанью инфраструктуры, похоже, не смущает. В разрастающихся на востоке Казани жилкомплексах в районе Куюков и Салмачей дорожная ситуация из года в год только усугубляется.

— Мы приезжие, и когда выбирали, где жить, — приезжали смотреть квартиры днем, когда с транспортом все нормально, нам говорили, что садики и школы строятся, — рассказала «Реальному времени» жительница Куюков Алина Хасанова. — А когда въехали в новый дом и начали жить, узнали про пробки… Недавно маляры закончили предчистовую отделку еще четырех многоквартирных четырехэтажных домов, значит, скоро эти квартиры будут проданы и населения прибавится, а автомобильная пробка на въезде-выезде в поселок станет еще больше. Люди же работают в Казани, возят туда детей в детсады и школы, потому что мест в куюковских не хватает. Появление новой школы и двух детсадов дало временный эффект, в школе в этом году набрали шесть или семь первых классов. Все это говорит о том, что туда едут молодые семьи — те, кто имеют маткапитал, но не имеют возможности купить жилье в Казани.

Собеседница издания подчеркнула и еще один важный минус жизни в казанском «Замкадье», причем в отличие от проблемы нехватки детсадов и школ практически нерешаемый:

— Работы в Куюках нет, это спальный район, где есть только жилые дома, магазины и стройки. Я слышала, как в телепередаче кто-то из руководителей исполкома или даже мэр говорил о необходимости создания в Куюках промзоны, чтобы все там работали, но мне кажется, это не решит проблему. Ну, предположим, там построят бетонный завод — а куда деваться людям, у которых неподходящая профессия? И тем. Кто не хочет работать продавцом или парикмахером? Все они так и будут ездить в Казань.

Между тем население Куюков с учетом всех проживающих в новостройках — около 55 тыс. человек — уже почти сравнялось с населением Чистополя (60,7 тыс.).

«Способствуют экономическому росту страны»

В российском минстрое к активной застройке пригородов относятся положительно.

— Минстрой России высоко оценивает развитие приграничных городов и крупных городских агломераций как фактор, способствующий экономическому росту регионов и страны в целом, сообщили там «Реальному времени. — Обеспечение сбалансированной системы рассредоточения населения в стране как в крупных городских агломерациях, так и в малых городах, и на сельских территориях формирует дополнительные возможности ее устойчивого развития. Учитывая, что агломерации в основном предполагают застройку в пригородах крупных городов, на незаселенных территориях, то основными средствами осуществления таких программ являются ИЖС и многоквартирные дома.

В ведомстве полагают, что жители, заселяющие новостройки в пригородах, «вовлекаются в вопросы благоустройства и формирования инфраструктурного потенциала», и это является положительным фактором. Что же касается проблем, которые неизбежно возникают в результате появления у мегаполисов своего рода «пояса» из спальных, по сути, районов, то их, говорят в Минстрое, призвана решить новая структура:

— В качестве национального центра компетенций пространственного планирования сегодня Минстроем России совместно с Минэкономразвития России и Росреестром создан Единый институт пространственного планирования. Его деятельность направлена на выработку единой политики пространственного развития крупнейших городских агломераций, опорных пунктов и внеагломерационных территорий в увязке с документами стратегического планирования Российской Федерации, синхронизации социально-экономического и пространственного развития.

«Это жилье эконом-сегмента»

Застройщики, рекламируя эту недвижимость, обещают «загородный уют и городской комфорт», но гендиректор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гиззатова трезво смотрит на вещи:

При этом цены на это жилье, несмотря на вышеописанные минусы, не сильно отличаются от городских:

— В квартире площадью 100 квадратных метров и квартире площадью 25 квадратных метров стоимость метра отличается примерно в два раза. И если говорить о небольших квартирах, максимум до двух комнат, то цена на них будет в пределах 120—160 тысяч рублей за «квадрат».

На вопрос, чем участки для застройки в казанском «Замкадье» особенно привлекательны для застройщиков, Гиззатова ответила:

— Прежде всего стоимостью земли. Это же бывшие сельхозугодья, промзоны и другие земли, стоимость которых гораздо ниже, чем стоимость земельных участков в городе. Соответственно, ниже себестоимость и стоимость квартир. Застройщики берут большие земельные участки — это позволяет осуществлять комплексное строительство и таким образом решать проблему социальной инфраструктуры, например детсадов и школ. Беря участок в городе, вы можете столкнуться с тем, что земли недостаточно для детсада, школы и парковки, а поблизости нет места, а тут земли хватает. Многие застройщики в районах попадали под сельхозипотеку, когда эта программа работала, так что люди охотно покупали квартиры в многоэтажной застройке за чертой Казани под 3 процента годовых, наблюдая, как через дорогу предлагается точно такая же многоэтажная застройка, но на менее выгодных условиях. И это, кстати, очень выручало отделы продаж!

Выделить какой-то оригинальный проект из тех, что воплощаются вблизи Казани, собеседница «Реального времени» не смогла:

— Таких нет, поскольку застройщики не готовы рисковать: в Казани покупатели, инвесторы с традиционными вкусами, они не готовы экспериментировать. Поэтому строится то, что хорошо покупают, ну а предпочтение на сегодня отдают одно-двухкомнатным квартирам.

— Имеет ли смысл делать в пригороде акцент на многоэтажное строительство — с учетом сегодняшнего роста интереса казанцев к индивидуальному жилью? — поинтересовались мы напоследок у специалиста.

— Те, кто готов проживать в индивидуальном жилом доме, и те, кто хочет проживать в многоэтажном доме, — это разные категории. Для пожилой пары, которая хочет быть поближе к земле, жилье на периферии — это возможность продать более дорогое жилье в городе и купить здесь и квартиру, и сад. А для молодых семей, семей с детьми многоквартирные дома за городской чертой это — хороший старт, особенно с учетом того, что многие уходят на удаленную работу. Поэтому я думаю, что многоэтажное строительство на периферии города будет развиваться.

«Рост цен переориентировал спрос в сторону загородного жилья»

— На данный момент объем предложения на рынке новостроек в пригородах — 306 тысяч квадратных метров — 6,7 тысячи квартир, из которых в продаже уже только 3,3 тысячи, — рассказала «Реальному времени» эксперт рынка недвижимости Антонина Дарчинова. — Объем совершаемых сделок в апреле — мае составил около 100 сделок в месяц, средний чек — 5 миллионов рублей, средняя стоимость квадратного метра — 109 тысяч рублей. Для сравнения, в границах города Казани за эти месяцы совершается около 250 сделок по новостройкам со средним чеком уже 7,4 миллиона рублей и средней стоимостью 157 тысяч рублей за квадратный метр.

По мнению эксперта, для потенциальных покупателей предложения в таких «пригородных» жилкомплексах — это возможность приобрести комфортную недвижимость необходимой площади по доступной цене. Однако, заметила она, и в них наблюдается ежемесячное увеличение стоимости квадратного метра в связи с повышенным спросом.

Она пояснила: за пределы Казани застройщиков выдавливает нехватка перспективных земельных участков, удлинение сроков согласования проектов и дороговизна земли:

— Эти факторы вместе с макроэкономическими изменениями привели к значительному росту цен на недвижимость в границах города. А рост цен, как следствие, переориентировал спрос в сторону загородного жилья, как индивидуальных домов, так и многоквартирных. Для застройщиков загородные локации сейчас более чем перспективны, и они составляют почти половину рынка новостроек с точки зрения продаж. Но такое экстенсивное развитие города «вширь» может привести к нехватке инфраструктуры, в том числе транспортной, социальной и инженерных сетей.

Строить дешево и сердито — повсеместная практика

— Активно строить за пределами города начинают не только в окрестностях Казани, но и в Набережных Челнах — в Тукаевском районе, и в Татарстане этой практике уже порядка 10 лет, — говорит заведующий кафедрой градостроительства КГАСУ Александр Дембич. — По сути это повсеместная практика, которая существует по ряду причин: там дешевле земля, легче ее купить и получить разрешение на строительство, меньше требований со стороны местных администраций к строительной документации. В Казани еще и кольцевая дорога имеется, это дополнительный плюс для строящейся около нее недвижимости.

Но у этих земель есть не только плюсы, но и минусы:

— Многоквартирное жилье должно строиться в непосредственной близости от больших вылетных магистралей. Его строительство тесно связано со строительством инженерных сетей — нельзя построить многоквартирный дом без канализации и водопровода. А у нас за пределами городской территории с этим очень плохо. У нас нет очистных сооружений, нет сетей, и их строительство будет стоить многократно дороже, чем строительство самих домов. А их появление упирается в отсутствие прогнозирования строительства: прежде чем что-то где-то делать, надо знать, что там появится.

Без четкого плана застройка окраин Казани ведет к хаосу, рассуждает Дембич:

Денежные рычаги и «несносимые» коттеджи

Проблему хаотичной застройки казанского «Замкадья» призван решить ГБУ «Институт пространственного планирования Республики Татарстан», который возглавил разработчик генплана Казани Олег Григорьев. Однако попытки регулировать ее могут «споткнуться» об интересы администраций прилегающих к границе Казани районов, предупреждает Александр Дембич:

— В Тукаевском районе лихо продают землю под застройку — земля вблизи города дороже, а деньги за продажу недвижимости уходят в распоряжение администрации района как внебюджетные доходы, поэтому власти идут на это охотно. А вот направить эти средства на развитие инфраструктуры не торопятся. Они ждут, когда ситуация накалится до критической точки, когда жители начинают писать в прокуратуру, президенту, в соцсети, и на этом фоне начинают просить дополнительные деньги из республиканского бюджета, чтобы построить детсад, школу, дорогу. Это такой рычаг, прием вытянуть дополнительные деньги из бюджета на развитие.

На замечание «Реального времени», что люди покупают ту недвижимость, которая им по карману, верят обещаниям застройщика, а потом стоят в дорожных пробках, мучаются без школ, градостроитель ответил:

— Людей необходимо информировать: они должны знать на перспективу, как будет развиваться город, транспорт, это очень важный вопрос. А то у нас «Салават купере» построили, но там до сих пор не решены проблемы транспортной доступности, социального обслуживания…

А еще, заметил он, трезво оценивая все минусы жизни в загородном многоквартирном доме, казанцы все чаще выбирают альтернативу, которая определяет не только их дальнейшую жизнь, но и жизнь всего города:

— Люди покупают маленький земельный участок, подводят электричество, бурят скважину, строят себе коттедж, стараются подвести газ… Но многоквартирное жилье требует в 2-3 раза меньше территории, чем коттеджи. И если уйти в этом направлении — в строительстве коттеджей далеко, то можно получить вокруг Казани коттеджный пояс, который будет больше, чем сама Казань. С точки зрения экологии это плохо, природы вблизи Казани тогда уже не останется, все будет застроено коттеджами. Это будет сумбурная застройка, в США с ней уже не знают, что делать. А под бульдозер их пустить нельзя — их же надо выкупать.