В промзоне на улице Родины вырастет спальный район в половину «Салават купере»
Подробности реновации депрессивной территории с застройкой 766 тысяч «квадратов» жилья
Как стало известно «Реальному времени», на территории крупного и пока еще действующего предприятия — «Казанский ДСК» на улице Аделя Кутуя будет построен большой жилой комплекс. Рядом вырастут еще два микрорайона и крупный офисный центр — над этим проектом сейчас работает проектно-архитектурное бюро NUGAEV. В границах той же улицы, а также соседних Родины, Даурской и Гвардейской проектируются другие жилкомплексы, а некоторые уже застраиваются, согласно утвержденном проекту планировки территории площадью 292 га. О планах реновации промзоны в этой части города, особенностях будущей застройки под 800 тыс. «квадратов» жилья и переносе производств — в материале «Реального времени».
«Мы не собираемся ставить «свечку» в поле»
В Казани утвердили проект планировки территории в границах улиц Родины, Даурской, Гвардейской и Аделя Кутуя, который охватывает площадь в 292 гектара. В результате его реализации на 40 га земли построят 766 тысяч квадратных метров жилья, рассчитанных на 34 тысячи жителей. Для сравнения, в ЖК «Салават купере» строят 1,5 млн кв. м жилья, уже сдано — около 600 тыс.
Здесь же, на большой промышленной территории по ул. Родины много собственников. Некоторые уже приступили к застройке, другие — пока разрабатывают проекты.
Судя по предоставленному «Реальному времени» исполкомом Казани проекту планировки территории, процент озеленения гораздо ниже, а зеленые зоны представляют собой незначительные полоски газонов, тянущиеся вдоль проездов.
— А я сделаю эти зеленые зоны больше! — возразил Нугаев.
На вопрос, как будет решаться самый больной для всех новых жилкомплексов Казани вопрос дорожной инфраструктуры, архитектор ответил, что проектирование заезда и выезда из ЖК ведется с учетом будущей транспортной развязки в районе Вознесенского тракта:
— Мы реализуем комплексный подход, будет не один въезд-выезд, как обычно делается, а отдельно въезд и отдельно выезд, чтобы обеспечить удобную эксплуатацию здания. Мы не собираемся построить «свечку» в поле — и дальше, люди, как хотите...
Однако полностью комфортный въезд-выезд в эти дома, по словам архитектора, будет обеспечен лишь после ввода в эксплуатацию Вознесенского тракта, который разгрузит улицы Гвардейская и Аделя Кутуя. И ждать этого, по прогнозам Тимура Нугаева, придется еще лет пять.
Дома на месте домостроительного комбината
В числе будущих застройщиков промзоны в границах улиц Родины и Аделя Кутуя эксперты рынка недвижимости называют девелоперские компании «ТСИ», «СМУ-88», «Глобал Строй», «КамаСтройИнвест».
Судя по чертежам планировки территории по улице Родины, которые «Реальному времени» предоставили в Казгорисполкоме, под застройку пойдет и участок, на котором в настоящее время расположено самое крупное действующее предприятие в этом районе — Казанский ДСК. Полгода назад об этом нашему изданию говорил и заместитель гендиректора СИНХ Талгат Абдуллин, комментируя продажу складского комплекса АО «Казанское приборостроительное конструкторское бюро» с участком 0,9 га в санитарной зоне КДСК (входит в «Ак Барс Девелопмент»). Экс-глава ГЖФ заметил, что было бы логично, если бы землю приобрела «АБД», поскольку запуск нового девелоперского объекта потребует согласования с заводом.
Логично предположить, что дочерняя компания «АБД» — «Ак Барс Дом» — также может войти в число застройщиков при реновации промзоны на улице Родины. Тем более, что хотя проект планировки всей территории (292 га) был разработан по заказу девелопера «СМУ-88», «АБД» тоже давала по нему замечания в ходе публичных слушаний.
По данным источника «Реального времени», первоначально предполагалось, что КДСК останется на месте, однако на чертеже 2-й очереди планировки территории по ул. Родины на месте КДСК обозначен жилой комплекс под условным номером 9 (ЖК-9).
В ППТ также указано, что действующая и жизненно важная часть транспортной инфраструктуры ООО «Казанский ДСК» — железнодорожная ветка для поставки грузов на его территорию — будет существовать лишь до 2028 года.
Таким образом, крупное столичное предприятие — ООО «Казанский ДСК», на котором, по данным «СПАРК-Интерфакс», на 31 декабря 2019 года трудились 643 работника (более поздние сведения отсутствуют) и которое закончило тот год с выручкой в 1,44 млрд рублей (и убытком почти в 180 млн), в перспективе, видимо, сменит прописку. Его уход с этой территории выглядит логичным: предприятию, производящему железобетонные изделия, не место в густонаселенных жилых микрорайонах.
«Реальное время» обратилось в «Ак Барс Девелопмент» с просьбой прокомментировать предполагаемый перенос КДСК, согласно утвержденному городом проекту планировки.
— Рассматриваемая территория предусматривает длительную перспективу развития, данный фактор учитывается в проекте планировки. В ближайшее время закрытие либо перенос КДСК не запланированы, — ответили в ГК «Ак Барс Дом» на запрос нашего издания.
Двенадцать жилкомплексов на 40 га
— Согласно Генеральному плану промышленная зона по улице Родины расположена в многофункциональной общественно-деловой зоне, — прокомментировали «Реальному времени» планы реновации этой территории в пресс-службе исполкома Казани. — Территория обладает высоким потенциалом для размещения жилых микрорайонов: близко расположена по отношению к городскому центру, к станции метро и транспортным магистралям города. В настоящее время активно прорабатывается вопрос сокращения производственных зон, расположенных на этой городской территории, и ее освоения под жилищное строительство, с учетом размещения общественно-деловых и рекреационных зон.
Согласно проекту планировки территории, как уже говорилось выше, из 292 га жильем застроят около 40 га. При этом малоэтажные жилые дома поселка Дальний на площади в 11 га реновация не затронет.
В исполкоме также уточнили, что в границах улиц Родины, Даурской, Гвардейской и Аделя Кутуя проектом предусмотрено формирование двух жилых районов, с размещением 12 жилых комплексов многоэтажной жилой застройки и социальными объектами. А именно — здесь должны построить 6 школ и 14 муниципальных детсадов. Развитие транспортной инфраструктуры также предусмотрено, заверили в мэрии Казани:
— По этой территории пройдет запланированная Генпланом Казани магистральная улица общегородского значения, которая соединит Аметьевскую магистраль и Вознесенский тракт.
«Шестой» пошел
Директор ГК «СМУ-88» Илья Вольфсон подтвердил «Реальному времени», что строительная компания «СМУ-88» в декабре прошлого года начала в районе ул. Родины строительство ЖК «Яратам» — он обозначен на чертеже первой очереди ППТ как жилкомплекс с условным номером 6 — на углу улицы Назиба Жиганова и будущего Вознесенского тракта.
Продажи начались, цены будут расти
— На мой взгляд, очень правильное решение было принято со стороны города — преобразовать и этот район, — говорит эксперт по рынку недвижимости Антонина Дарчинова. — Ведь в черте города остается все меньше земельных участков, пригодных для строительства жилых комплексов. Застройщики уходят за его границы, что может привести к усилению маятниковой миграции, усилению пробок на въезде [в город]. А район улиц Родины — Аделя Кутуя — Гвардейская уже подразумевает готовую привлекательную для жилья и работы среду. Ведь тут расположена станция метро «Горки», уже есть торговые центры Мега, Южный, Горки Парк и, самое главное, изюминка района — любимый всеми Горкинско-Ометьевский Лес.
Дарчинова подчеркнула важный плюс реновации: застройщики самостоятельно обеспечат на своих участках новую социальную инфраструктуру ( детские сады и школы):
Эксперт «Реального времени» предсказывает, что цены на квартиры в этом районе будут высокими, а со временем будут только расти:
— Текущее предложение можно оценить по ЖК «Яратам», который уже начал продажи. Там сейчас цены от 120 до 150 тыс. рублей за квадратный метр Думаю, что у следующих проектов в данном районе цена будет не ниже.
Собеседница издания подчеркнула плюсы этой территории: «Метро рядом, инфраструктура района хорошо развита, транспортный узел удобный» и указала, что «на такой большой территории, конечно, будут появляться микрорайонные и районные торговые центры», отметив, что в Гильдии уже есть информация о наличии нескольких проектов бизнес-центров в этом районе.
— Прогнозируется средняя цена от 120 тыс. за квадратный метр в зависимости от класса ЖК, — сообщила Елена Стрюкова.
Дело упирается в дороги
— Планы развития этой территории наши студенты многократно прорабатывали в дипломных проектах, и это неслучайно — она в определенном смысле благодатна для творчества, — говорит заведующий кафедрой градостроительства и планировки сельских населенных мест КГАСУ Александр Дембич. — Там много недействующих, банкротных предприятий, и эта территория в соответствии с Генпланом Казани должна превратиться в большой жилой массив со зданиями от 18 до 30 этажей.
Территорию поселка Дальний реновация, по мнению Дембича, не затрагивает в первую очередь потому, что снос частных домов оборачивается головной болью для инвестора — надо договариваться с каждым владельцем о выкупе. Застройщикам гораздо проще найти общий язык с крупными землевладельцами — взять их в долю и расплатиться квартирами в построенных домах.
Нормальное развитие этой территории, по его словам, может обеспечить лишь строительство Вознесенского тракта, о котором «ведутся разговоры уже лет тридцать».
Дембич отметил, что улицы Гвардейская и Аделя Кутуя уже сейчас перегружены, и отсутствие других магистралей может негативно сказаться на дорожной ситуации.