Затратная реконструкция дома Фукса не принесла инвестору ни денег, ни радости
Как возвращали к жизни исторический особняк за 100 миллионов и почему его продают
В этом году исполняется 215 лет, как в Казань приехал Карл Фукс — известный ученый, который внес вклад в развитие науки, в том числе в столице Татарстана. Интересна и судьба его дома постройки начала XIX века. В начале 2000-х он был в удручающем состоянии, практически разрушен. Буквально в течение 2 лет после того, как у дома Фукса в Казани на Московской, 58/5 появился постоянный собственник, здание приобрело внешне ухоженный и благородный вид. Но окончательно восстановительные работы в нем завершили лишь через 6 лет после реставрации, в прошлом году. И тогда же вновь появилось сообщение о его продаже. Подробнее о том, во что вылилась реставрация здания, что в нем сейчас располагается и почему дом до сих пор продается, «Реальному времени» рассказал его собственник, совладелец ООО «Казанское подворье» Сергей Валеев.
Как дом попал в хорошие руки
Двухэтажный дом Фукса — памятник архитектуры регионального значения. Его хозяин, этнический немец Карл Фукс, был профессором, а затем и ректором Казанского императорского университета, врачом, этнографом, историком. Он основал Ботанический сад при университете в 1806 году. В разное время дом Фукса посещали немецкий ученый Александр Гумбольдт, государственный деятель Михаил Сперанский, поэты Александр Пушкин и Евгений Боратынский, математик и ректор университета Николай Лобачевский. Фукс внес неоценимый вклад в развитие не только науки, но и общественных пространств в Казани. В память об этом в центре города установлен памятник Карлу Федоровичу, а сквер вокруг него именуется Фуксовским садом.
С 2010 года в ходе кампании по восстановлению исторического центра Казани, стартовавшей перед Универсиадой, особняк Фукса неоднократно выставляли на торги, пытаясь найти собственника, который взялся бы за его реконструкцию. В 2011 году нашлись желающие восстановить его. Приобрел здание Эдуард Ибрагимов, который в тот момент руководил ООО «Альянс Инвест». Сделку осуществили в интересах нескольких инвесторов, среди них был совладелец ООО «Казанское подворье» Сергей Валеев, который и взял в свои руки судьбу дома Фукса.
Хотели сохранить душу памятника, держали слово
Однако возрождение здания далось не так легко и быстро, как на словах, на это у «Казанского подворья» ушло целых 8 лет. Реставрация особняка началась в 2012 году. Укрепили фундамент, восстановили кладку стен, возвели пристрой и бельведер, утраченные в результате многочисленных перепланировок, восстановили фасад и кровлю, благоустроили прилегающую территорию. Дом Фукса для «Казанского подворья» стал вторым памятником архитектуры (после здания на ул. Пушкина, 28), который компания возвращала к жизни. Работая над вторым историческим зданием, окрыленный идеями Сергей Валеев заметил, что «очень хотелось показать душу и тело памятника, <…> поэтому и в доме Фукса мы намерены показать, насколько фундаментально строили в XIX веке. У нас много нареканий к капитальному ремонту, проведенному в 1970-х годах, «благодаря» которому была повреждена опорная стена, выходящая на Московскую улицу. Мы целый год искали специалиста, который сможет ее восстановить».
Ожидая в 2013 году ввода в эксплуатацию дома, мэр Казани Ильсур Метшин подчеркнул, что и через 200 лет имя Карла Фукса, человека с сильной аурой, продолжает служить городу. Глава Казани отметил: «Начиная именно с дома Фукса в корне поменялось отношение собственников к вопросу восстановления объектов культурного наследия. <…> Вы возвращаете городу знаковый объект культурного наследия… Вы партнеры, на которых нужно остальным равняться — и в качестве, и в вопросах соблюдения законодательства, и в том, что держите слово. Я знаю, сколько здесь было проблем — и отсутствие нормативных документов, и отсутствие опыта и у нас, и у Минкульта, и у строителей, и отсутствие самих квалифицированных строителей».
Оды инвестору разбились о трубы канализации
После завершения внешней реконструкции в сентябре 2014 года Сергей Валеев признался, что работы в доме Фукса отложены на неопределенный срок. Решение проблемы с канализацией, которое предлагали городские власти, оказалось дорогостоящим. А в 2015 году Валеев заявил о продаже особняка в 1 370 квадратных метров за 120 млн рублей (то есть 87,5 тыс. рублей за квадратный метр). Тогда помощник президента РТ Олеся Балтусова сообщила «Реальному времени», что собственник имеет право продавать здание, поскольку свои обязательства перед городом выполнил.
Летом 2016 года Олеся Балтусова забила тревогу по поводу дома Фукса, который все еще оставался в аварийном состоянии и нуждался в экстренном выделении средств. По ее словам, тогда же Минкульт выдал задание «Татинвестгражданпроекту» на разработку документации на противоаварийные мероприятия в особняке. Балтусова подготовила докладную на имя президента РТ о необходимости срочных противоаварийных работ и разработке проекта реставрации. Однако деньги не выделили.
— В 2019 году собственник сумел справиться самостоятельно со всеми вопросами и запустил здание. Оно функционирует полностью как торгово-офисное помещение, сдается в аренду, — поставила точку в истории восстановления особняка Олеся Балтусова.
Во сколько обошелся дом
Впрочем, точка оказалась многоточием. Несмотря на благополучную реанимацию, многострадальный памятник архитектуры снова выставляли на продажу в феврале прошлого года за 120 млн рублей. Продавец указывал, что здание подойдет под офисы, турагентство, салон красоты, стоматологию, фитнес, учебный центр, школу танцев, хостел или фотостудию. Однако Сергей Валеев не согласен с определением «многострадальный». Он поведал «Реальному времени» о том, в какую цену обошлась компании вторая жизнь здания.
— Дом Фукса перестал быть многострадальным, когда мы его купили в 2011 году, чем и спасли его. По договору купли-продажи от нас требовалось завершить реконструкцию к 2013 году, поскольку предметом охраны памятника являются несущие стены, перекрытия и элементы фасада. В эту стройку вложили примерно 100 млн рублей в месте с коммуникациями. В соответствии с договором внешнюю реконструкцию завершили вовремя, в противном случае здание у нас просто забрали бы, — сообщил совладелец «Казанского подворья».
Жестких требований к внутренней отделке не было, но и на нее ушло около 15 млн рублей, и продолжалась она в течение десятилетия.
— В свое время руководство города обещало, что будет помогать с подключением коммуникаций. Как сказал Ильсур Раисович (Метшин, мэр Казани, — прим. ред.), «будет зеленый коридор». А в итоге после реставрации в 2013 году канализацию мы подключили только в прошлом году. Всю стройку вели без электричества — на дизельном генераторе и электроветке соседнего здания. Чем государство помогло на тот момент — просто не доставало проверками, — рассказал о трудностях восстановления дома Сергей Валеев.
«Продаем дом, потому что много крови попил»
Руководитель кондитерской Maryam Марат Салахов, арендующий помещение с 2018 года, подтвердил, что действительно коммуникации появились недавно, при этом внутренняя отделка здания соответствует его старинному духу — сохранена кирпичная кладка. По его словам, арендная плата — умеренная, в пределах городских цен. Сейчас арендаторы заполнили дом Фукса примерно наполовину: там располагаются студии, кафе, офисы нескольких организаций. Есть пустующие помещения на двух этажах, мансарде и в подвале. У исторических зданий, как правило, нет никакой дополнительной площадки — только земля под ними.
— Межевали-то еще при царе Горохе, поэтому у дома Фукса нет места для автостоянки. В этом плане муниципалитет нам очень сильно «помог», сделав весь центр платным для парковки. Поэтому с точки зрения арендаторов здание не очень привлекательно. Спроса на помещения нет, и в ближайшее время, так понимаю, он не появится, — невесело заметил Сергей Валеев.
Вложения «Казанского подворья» практически не окупаются. Компания брала кредит на стройку. «Этот кредит так и тащим за собой почти 6 лет. Еще много выплачивать. Этот дом — памятник местного значения, и не попадает в программу налоговых льгот, поэтому налоги с него вычитаются, как с любого другого коммерческого здания», — обратил внимание совладелец «Казанского подворья».
— Продаем этот дом, чтобы закончить эпопею с ним, потому что очень много крови он попил. Но до сих пор не продали, объект никому не интересен. Недавно мне попадалось на «Авито» объявление: по-моему, на Московской здание в 1 500 «квадратов» продавалось за 45 миллионов. С момента завершения реконструкции дом Фукса обесценивался. Хотелось бы даже не «забрать свое», а продать хоть за сколько-нибудь. Но сейчас, понятно, это делать никто не будет, потому что в этом нет никакого смысла, — заключил Сергей Валеев.
В наше время арендаторы даже добротного дома «на дороге не валяются»
О коммерческой стоимости дома Фукса «Реальному времени» рассказал генеральный директор АСК «Недвижимость» Юрий Чикиров.
Он считает, что, как любой готовый арендный бизнес, это здание будут оценивать с позиций доходности. В нем возможно заселение разношерстных арендаторов, которые друг друга дополняют.
— Покупателями могут быть те, кто смотрит на денежный поток от действующих арендаторов (а им сейчас всем несладко), либо те, кому нравится история и кто хотел бы иметь особняк в центре города. Из существенных минусов — парковка. Но именно там, на муниципальной стоянке была самая низкая тарифная ставка в Казани. Кроме того, по диагонали от дома есть многоуровневый паркинг. И если взять туда абонемент, то цена парковки, дополнив несверхвысокую цену аренды на Московской, 58, в целом все равно оставит стоимость в пределах рынка, — уверяет Юрий Чикиров.
При продаже такого здания эксперт считает справедливой ценой для собственника примерно 90 тыс. рублей за квадратный метр общей площади. «Покупатели же, как правило, смотрят на доходность за последние лет 9—10 и высчитывают стоимость объекта от арендной цены. Например, при аренде в 700 рублей за «квадрат» стоимость объекта при продаже составит 70—80 тысяч за квадратный метр. Если кто-то захочет приобрести здание, допустим, под штаб-квартиру, могут предложить и более высокую цену», — объяснил Чикиров.
— Но сейчас, когда некоторые предпочитают удаленный режим, арендаторы на дороге не валяются, спрос на офисы свободного назначения — очень неоднородный. Поэтому за арендаторов надо бороться: потери от простоя делают только хуже, и торг за аренду будет жестче, чем с действующими арендаторами, — предостерег собеседник «Реального времени».