Застройщики: «Нельзя сказать, что рынок жилья сильно просел, но есть определенная стагнация»

«Реальное время» обратилось к руководителям строительных и риелторских компаний с просьбой оценить итоги года на рынке жилья Татарстана и обрисовать перспективы на будущий.

• 

  Ольга Волчкова коммерческий директор строительной компании «Грань»

  В связи с новыми условиями удлинились сроки проектов, а так у нас проектное финансирование было давно — для нас это не новая процедура. Половину объектов строим по старым правилам, половину — по новым. Нельзя сказать, что рынок жилья сильно просел, но есть определенная стагнация сейчас. Люди выбирают, и очень много достойных проектов, пока количество предложений высокое. У нас тоже есть в разработке интересные проекты.

  Что касается будущего года в отношении цен, думаю, они устаканились. Но стоимость на материалы повышается, поэтому из-за инфляции незначительный рост цен на недвижимость все равно будет. К тому же хотят ввести стандарты, сделать их обязательными. Хотя наша компания во многих проектах уже применяет стандарты для строительства. Но что-то обременяющее, неординарное в проектах затрагивает себестоимость, которое тоже может дать небольшое повышение цены.

  Проектное финансирование достаточно жесткое, подразумевает крупных игроков. К концу 2020—2021 годов однодневки завершат свои проекты и не смогут уже участвовать в этом рынке. Думаю, что все мы — основные игроки, у кого есть перспективы, будущее, над которым работаем — останемся.

  214-й закон дописывается, посмотрим, что принесет новый год с учетом внесения дополнений в законодательство. Новые стандарты для слабых игроков-однодневок — это риски, которые требуют расширения, новых специалистов, новых знаний. А для крупных игроков — это в любом случае новые возможности, а значит, обязательно будет что-то интересное, креативное.

• 

  Илья Вольфсон генеральный директор ГК «СМУ-88»

  В целом год был успешный. Несмотря на все волнения на рынке, изменения в законодательстве, мы вошли в пятерку крупнейших застройщиков Татарстана и чувствуем себя уверенно. От следующего года мы ждем окончательной стабилизации рынка: спрос и предложение уравновесят друг друга, а значит, и роста цен не будет.

• 

  Антон Вассерман директор компании «Ак Барс Недвижимость»

  Переходный период завершили. Все новые проекты теперь строим с использованием новой схемы финансирования. В этом году после повышенного спроса в начале лета произошел закономерный спад осенью, а к концу года спрос вернулся к прошлогодним значениям. Ожидаем в будущем году небольшого повышения цен при стабильном спросе. На казанский рынок активно выходят федеральные игроки, при этом у местных застройщиков появляются новые интересные проекты.

• 

  Искандер Юсупов заместитель гендиректора компании «Унистрой»

  Особо подчеркну, что этот год для отрасли был очень и очень не простой. Девелоперам запретили принимать деньги у дольщиков, при этом банки не всегда очень оперативно выдают кредиты на строительство. Мало того что получению кредитов предшествует долгая бюрократическая процедура, но и после подписания всех документов может пройти еще два-три месяца, пока на счет застройщика придут первые деньги на стройку. Поэтому приходится «выкручиваться» и доставать деньги, чтобы соблюсти заявленные сроки сдачи дома.

  Тем не менее самый сложный переходный момент «Унистрой» прошел благополучно и сегодня мы с оптимизмом смотрим в будущее. Многие из наших конкурентов продают с использованием этого механизма лишь 10—15 процентов жилья, мы — уже 70 процентов. И, по нашим прогнозам, уже в первом квартале 2020 года квартиры, которые еще можно продать по старым договорам долевого участия, в нашей компании закончатся, и мы полностью перейдем на продажи по эскроу-счетам.

  Что касается прогнозов, то, по моему мнению, с учетом снижения ипотечных ставок и популяризации «детской ипотеки», рост продаж на рынке первичного жилья может составить порядка 5—10%. Но этот рост будет плавным, резких скачков ждать не стоит (если, конечно, не произойдет чего-то необычного).

• 

  Эльвира Галяутдинова коммерческий директор ООО «#Суварстроит»

  Уходящий 2019 год прошел под знаком перемен в строительной отрасли. В целом мы их оцениваем положительно. Введение механизма использования эскроу-счетов является плюсом для клиентов, так как они больше защищены. А для застройщика это означает стабильное финансирование. Несмотря на некоторые опасения, банки и застройщики сумели быстро совместно выстроить новые механизмы работы. В конце сентября уполномоченный банк в сфере жилищного строительства «ДОМ.РФ» предоставил нашей компании рекордное для Татарстана на данный момент проектное финансирование в размере 4 млрд рублей на строительство третьей очереди жилого комплекса бизнес-класса «Столичный» в Ново-Савиновском районе Казани и жилого комплекса премиум-класса «Август Астры». Можно сказать, что адаптация «#Суварстроит» к новым условиям финансирования прошла успешно. Продукты уполномоченного банка позволяют нам иметь гарантированное финансирование проекта в соответствии с требуемым графиком.

  Для нас 2019 год был очень значимым. Достигнуты все цели, которые мы ставили перед собой. В уходящем году мы сдаем в эксплуатацию 16 домов общей площадью около 150 тысяч кв. метров, а это более 3000 квартир. Сейчас у нас в работе девять жилых комплексов из разного ценового сегмента и расположенные в различных районах Казани: ЖК бизнес-класса «Манхэттен» и «Столичный», комфорт-класса «Времена года», а также жилые комплексы стандартного класса «Залесный Сити», «Палитра», «Станция Спортивная», «Сказочный лес» и «Южный парк». В этом году мы начали премиальный проект «Август Астры».

  Мы запустили несколько клиентских сервисов, в том числе «служба заботы», которая в круглосуточном режиме принимает от жильцов сообщения, касающихся ЖКУ. «Трейд-ин» позволяет нашему клиенту просто и быстро продать старое жилье и купить новое. «#Суварстроит» первым на татарстанском девелоперском рынке в ноябре запустил сервис аренды.

  Ожидаем дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам, что еще больше будет стимулировать спрос на жилье. Основным трендом следующего года станет рост конкуренции между застройщиками на уровне качества и концепции жилых комплектов. Все более важным фактором при принятии решения о покупке квартиры становится развитость социальной и инфраструктуры: дороги, пешеходные зоны, визуальное выражение, сервисы, коммерческая инфраструктура, безопасность, технологии во всех аспектах от поиска и покупки до обслуживания управляющей компанией.

  «#Суварстроит» уделяет огромное внимание изучению своих потенциальных клиентов и покупателей. Это позволяет нам разрабатывать продукты специально для каждой целевой аудитории, будь то новые цветовые решения фасадов зданий, новые планировки квартир, концепции новых жилых комплексов или обновление уже строящегося комплекса.

• 

  Антонина Дарчинова коммерческий директор компании «КамаСтройИнвест»

  Этот год стал переходным для рынка недвижимости. Мы, как и многие компании, с 1 июля начали работать по эскроу-счетам на проекту ЖК «Живи» на Портовой. Конечно, первое время была притирка к новым правилам. Мы учились взаимодействовать с банками, заново создавали регламенты работы. Но сейчас этот переходный период уже позади, работа идет ровно и четко. Хочу выразить благодарность банкам, которые стали нашими партнерами, за то, что тоже вовремя подстроились к новой системе, выпустили новые продукты для застройщиков.

  Прошедший год был сложный и очень динамичный. Для «КамаСтройИнвест» он ознаменовался выходом на рынок комфорт-класса: в начале года был старт продаж ЖК «Живи» на Портовой. Рынок проявил к этому проекту большой интерес во многом за счет инвестиционной привлекательности, ведь сейчас можно приобрести у нас квартиры по очень демократичным ценам в районе, который в ближайшее время будет бурно развиваться, а значит, престиж проживания и стоимость недвижимости будет все время расти. Также в 2019 году мы получили рекордное количество архитектурных наград: привезли в Казань сразу две статуэтки победителя Urban Awards, ЖК Legato стал победителем Fiabci Prix D'excellence, а проект Odette на Черном озере победил в международной премии European Property Awards.

  В новом году «КамаСтройИнвест» готовит к старту еще как минимум новых проекта, но пока рано говорить об их преимуществах. Планируем серьезную работу в области улучшения продукта, видим потребность рынка в качественно новом жилье в сочетании с повышенным сервисом и дополнительными услугами.

• 

  Евгений Александров заместитель коммерческого директора по продажам ООО «Домкор»

  Сам процесс работы по эскроу подразумевает больше прозрачности от застройщика в плане отчетности. С учетом того, что в «Домкоре» все процессы отработаны, переход нам обошелся «малой кровью». Два объекта наша компания не стала подгонять под старые условия — мы запустили их как пилотные проекты, чтобы в этом году отработать новую модель и в будущем спокойно планировать деятельность по эскроу. Дорога одна: надо не бояться, а делать.

  Достаточно успешно идет реализация жилья по новой схеме в микрорайоне «Дружный» в Челнах и на улице Галеева, 35 в Альметьевске. Наши клиенты практически не замечают нововведений, связанных с открытием эскроу-счетов, так как мы выстроили взаимодействие с банками таким образом, чтобы клиенты тратили на это минимум времени.

  Думаю, умеренная динамика спроса и роста цен сохранится и на будущий год. Взрывного роста цен, как в прошлом году, в связи с изменениями по 214-му закону, уже не произойдет. Но отголоски этой реформы еще будут, потому что из-за новых условий многие застройщики отложили строительство части объектов и объем предложений на рынке недвижимости может снизиться. Не каждая компания может соответствовать требованиям открытости, которые сейчас предъявляет новый закон.

• 

  Андрей Беляков генеральный директор компании «Бриз»

  В этом году насчитали шесть-семь нововведений в связи с законодательными изменениями. Мы пока — на паузе, занимаем выжидательную позицию. Дождемся, когда «лаборатория» закончится, и будем, возможно, адаптироваться к новым условиям. Отсутствие новостей — уже хорошая новость.

• 

  Рафаэль Сыражев владелец девелоперской компании «Невада РТ»

  Наша девелоперская компания в строительстве загородного жилья фокусируется на реализации земельных участков. Заказы, которые к нам поступают, перенаправляем нашим проверенным подрядчикам. За последний год объемы их строительства не уменьшились.

  По объему реализации наших и других объектов завершающийся год абсолютно идентичен прошлому. Не почувствовали резкого всплеска, хотя и ставили амбициозные задачи — увеличить обороты в три раза.

  Поскольку не произошло роста по сравнению с предыдущим отчетным периодом, несмотря на то, что усилий прилагалось, может быть, и больше, чем в прошлом году, год для нас был менее успешен. В первую очередь потому, что появляется много коттеджных поселков, и коллеги по цеху совершенствуют сервисы, к которым сейчас щепетильно относятся более избалованные потребители. На 2020 год ставим своей команде задачу увеличить обороты в два раза. Чтобы достичь цели, будем использовать новые подходы и стратегии, в том числе рекламные, и маркетинговые, тестировать новые гипотезы.

• 

  Анастасия Гизатова руководитель компании «Счастливый дом»

  В целом год был хороший и для рынка, и для нашей компании. Много проектов находится в разработке, и мы их увидим на рынке в начале следующего года. Показатели сделок в совокупности по всем месяцам находятся на хорошем уровне. Повышение цен не будет носить массового характера ни по новостройкам, ни по вторичке. Предложений очень много, идет затоваривание рынка. Год ожидается стабильным, как октябрь — ноябрь 2019 года, если не изменятся внешние факторы. Будет сложно многим застройщикам, не все нашли точки соприкосновения с банками.

• 

  Марат Галлямов директор филиала «Этажи»

  Этот год оцениваем для себя как стабильно ровный. В первом полугодии продажи выросли по сравнению с таким же периодом прошлого года на 47 процентов, а в третьем-четвертом кварталах идем вровень с прошлым годом. В целом по году по объему продаж тренд положительный. Но ожидали от четвертого квартала других результатов — по нему мы недобираем согласно нашим плановым цифрам.

  Количество инвесторов сократилось — зарабатывать на казанской недвижимости стало практически нереально. Теперь в основном люди покупают недвижимость для собственного проживания. А из крупных застройщиков никто не ушел, все в теме, никто не собирается сворачивать стройки. Есть определенные планы. Просто конкуренция между ними усилится, им реально нужно будет бороться за клиента, поэтому должны возникнуть интересные предложения. Ожидаем приход федеральных застройщиков, это разбавит и оживит рынок. Но роста как такового в цене на жилье не предполагаем, она и так уже на пике.

  Центробанк прогнозирует в следующем году рост спроса на недвижимость в районе 7 процентов. Какие-то города будут деградировать. Но это Казани не коснется, у нас хорошая поддержка: столица Татарстана будет привлекать покупателей, и из агломерации люди будут устремляться в наш город.

• 

  Олег Захаров директор АН «Новостройки Казани»

  В целом достаточно хороший год получился. Новая схема накануне перехода на эскроу-счета спровоцировала значительный спрос — соответственно, продали много новостроек. Были ожидания, что цены сильно вырастут, но этого не произошло. В октябре произошел даже некоторый отток в целом по спросу на недвижимость. У населения не достаточно денег на покупку квартир — высокая закредитованность, идет общее снижение спроса. Предпосылок для высокого роста цен нет.

  Считаю, что поправки в 214-й закон о проектном финансировании несут стабильность, исчезают проблемные застройщики. Эпоха меняется, приходят другие инструменты. Думаю, что застройщики будут либо укрупняться, либо сворачивать какие-то программы. Хотя у крупных застройщиков ситуация более благополучная. Новые правила сдерживают объемы строительства. Пока предложений на рынке достаточно, но через 2—3 года, возможно, их количество снизится.

• 

  Адель Хасбиулин генеральный директор агентства недвижимости МЕГАЛИТ

  Цена квадратного метра новостроек эконом-класса перевалила за 100 тыс. рублей за кв. метр, элитное жилье на первичном и вторичном рынке, что теперь логично, в диапазоне 130—200 тыс. рублей за «квадрат», к чему покупатель, как оказалось еще не готов. А вот коммерческая недвижимость сохранила свои прежние прейскуранты, что удивляет владельцев. К примеру, на Ямашева квартира в «свежем» доме — от 100—110 тыс. рублей за «квадрат», в тот же момент торгово-офисное помещение с отдельным входом на первом этаже этого же дома — 90 тыс. Действующий бизнес-центр в 1 800 кв. метров не удается продать за цену, за которую можно купить только 200 кв. метров элитного жилья. В то же время те, кто сейчас строит новые объекты коммерческой недвижимости с «нуля», оценивают ее не ниже элитной жилой недвижимости. На рынке индивидуального жилищного строительства практически на нет сошел спрос на коттеджи стоимостью от 25—30 млн рублей.

  Но и в этих условиях МЕГАЛИТ сохраняет свою результативность перед своими заказчиками. Для жилья — устойчивый, как и ранее, спрос на Вахитовский район, а коммерческую недвижимость ищут в густонаселенных спальных районах.

  Причины «перекошенной» ситуации в покупательной способности вижу в последней девальвации: цены на все выросли, а у многих организаций и физлиц доходы остались на том же уровне, в рублевом выражении. Поэтому они более бережно расходуют финансы, экономят. Нет радужной картинки завтрашнего дня, инвесторы сомневаются в ликвидности объекта покупки в будущем. Второй причиной считаю отсутствие миграции в наш регион. А в-третьих, у населения низкие доходы.

  Исключением пока являются новостройки Казани, в которые с помощью ипотеки охотно вкладывают деньги татарстанцы для собственного проживания, для перепродажи или для подрастающих детей, для учебы или работы в Казани. Рынком движет ипотека. По ней прошла львиная доля покупок жилья. Но не было бы ипотеки, не было бы роста цен. Однако кредиты нужно выплачивать. И если доходы населения не будут расти, то общая стагнация, которая наметилась в 2014 году, продолжится.