Коттеджные поселки Казани: уход Бильгильдеевой, дешевеющие Салмачи и прощание с «Татфондбанком»

Неспокойные времена для загородной недвижимости

Несмотря на то что рынок загородной недвижимости не сопоставим с объемами продаж и спросом на городское жилье, здесь достаточно много игроков и участников. Прежде, чем приступить к анализу, хотелось бы вспомнить самые значимые события.

Сезон 2016/2017 года начался для рынка загородной недвижимости со скандала в поселке «Султан ай». Покупатели начали настоящую судебную войну с владельцем земли Раифом Кадыровым (последний приходится заместителем министра промышленности и торговли РФ Гульназ Кадыровой и крупный землевладелец).

Ряды застройщиков коттеджных поселков в этом году пополнил бывший первый замглавы Минсельхозпрода РТ Марс Алиев. Экс-чиновник известен как инициатор миллиардного проекта по выпуску индюшатины на базе компании «Татптицепром». Однако недавно птицевод, видимо, решил сменить сферу деятельности на загородное жилье, о чем стало известно во время мартовских слушаний по межеванию территории будущего поселка «Чебаксинские родники», за которым стоит, как оказалось, компания Алиева.

Среди других заметных событий рынка — конфликт между частным землевладельцем в поселке «Радуга» в Лаишевском районе с операторами сотовой связи из «Большой тройки». Между сторонами развернулась судебная война, союзником застройщика в которой выступил Государственный резервный фонд земель при президенте РТ. Главное требование истцов — убрать кабели связи под участками девелопера, но ответчик отказался. По его словам, сети магистральные и имеют стратегически важное значение. Другой скандал был связан с коммуникациями и разгорелся в марте этого года в Высокогорском районе. Жители деревни Эстачи были возмущены тем, что положенный им водопровод по госпрограмме за бюджетные деньги проложили в частный коттеджный поселок «Экодеревня Эстачи» по соседству. Местные жители утверждают, что земельные участки в ней принадлежат Булату Ильясовичу Галявиеву.

АН «Пассаж» больше не продает

Но, безусловно, к самым громким событиям на рынке следует отнести уход одного из ключевых игроков — АН «Пассаж». Еще в прошлом мае агентство «Пассаж», которое возглавляла лидер татарстанских эсеров Рушания Бильгильдеева, вместе с семейной компанией «МИК» Идрисовых и ГК «Дар» Андрея Симакова входило в тройку крупнейших девелоперов.

О том, что Бильгильдеева скоро уйдет из этого бизнеса, она предупреждала еще прошлым летом. «Я, действительно, завершаю проекты, которые были мною запущены» — заявила она в интервью «Реальному времени». На вопрос: оставит ли она бизнес насовсем, ответила: «В любом случае я буду заниматься предпринимательством. Но я сменю сферу, у меня зреет идея образовательного проекта, это мое, я педагог с большим стажем работы и очень люблю эту деятельность».

— У АН «Пассаж» на соседнем от нас поле были участки, они их продавали. Но они уже ушли с рынка, рекламу перестали давать и продавать перестали. Я, правда, уже год с ними не общалась, и все это время они не продают. Может, распались. Даже не знаю, что с ними случилось, — рассказывает корреспонденту «Реального времени» еще один застройщик в «Державинских просторах» ИП Ахметова К.А. — Кристина Ахметова.

По данным аналитиков «Реального времени», АН «Пассаж» из восьми своих проектов на сегодня распродал участки в поселках Студенцы, Радужный, Чебакса. В остальных цены держатся на уровне прошлого года, например, в Восточном Державино сотку земли в том году предлагали за 47—55 тыс. руб., в этом — за 45—55 тыс. руб., в Орловском — 160—180 тыс., сейчас — 147 тыс. В Ново-Никольском возвести дом в апреле этого года девелопер предлагал за 38,3 —43,5 тыс. руб. Всего за компанией Бильгильдеевой по-прежнему числится свыше 600 участков, но данные указаны не по всем проектам.

Все предложения «Пассажа» были в эконом-классе. Больше всего поселков (шесть) на территории Лаишевского района — это «Орловское», «Радужный», «Восточное Державино», «Державинские просторы», «Габишево» и «Ново-Никольское». В свое время агентство успешно конкурировало с другими застройщиками. Коллеги по цеху связывали его успехи с тем, что руководство «Пассажа» пользуется лакунами в законодательстве, строя коттеджи на сельхозугодьях, избегая сложной процедуры по переводу земель в категорию ИЖС.

Сама Рушания Бильгильдеева, которая, кстати, не признавала себя девелопером, поясняла рентабельность фирмы большими продажами: «мы много продаем и за счет этого держим конкурентные цены: для нас интересно, чтобы проекты реализовывались быстро и эффективно». Сегодня, правда, телефоны отделов продаж агентства молчат, как и сама глава АН «Пассаж».

«МИК» опускает цены

Без АН «Пассажа» на счету у оставшихся крупных игроков числится 20 поселков из общих 89: у компании «МИК» — 8, у ГК «Дар» — 7, у прошлогоднего новичка компании «Невада РТ» — 5. Суммарно на всех приходится 22,47% рынка.

ООО «Компания МИК» («Межрегиональная инвестиционная компания») — «семейный» бизнес отца и сына Марата и Айдара Идрисовых. Они же стоят во главе управляющих коттеджными поселками компаний. Девелопер работает на рынке с 2007 года, начинал с продажи земли, вскоре взялся за малоэтажное загородное строительство. После ребрендинга в 2012 году «Межрегиональная инвестиционная компания» превратилась в МИК. Визитная карточка компании — проекты в Лаишевском («Умырзая» около Новых Тангачей и «Алтын Яр» рядом с Курманаково) и Рыбно-Слободском районах («Серебряная бухта» около Анатыша).

За год у компании семьи Идрисовых МИК появилось три новых проекта — поселок «Гаврилково» на берегу Свияги, с участками на первой линии реки, с газом, светом и водой и еще два поселка «Лесное озеро» у Раифы и «Сосновый бор» рядом с селом Конь. Всего у девелопера четыре проекта из восьми в Лаишевском районе, два — в Рыбно-Слободском и по одному — в Пестречинском и Зеленодольском. По сравнению с прошлым годом, цены в «Серебряной бухте», где у застройщика была самая дешевая земля, — от 30 тыс. руб. за сотку выросли до 110 тыс. руб. Зато подешевели другие предложения. Так, летом девелопер предлагал землю в своем новом поселке «Лесное озеро» от 55 тыс. руб. за сотку. В этом году цены немного снизились — от 42 тыс. руб. Тоже самое можно наблюдать в поселке «Умырзая», где сотка подешевела с 50 до 40 тысяч рублей. Суммарное число участков у застройщика — 1 782.

Компания с ульяновскими корнями «Невада РТ» появилась на татарстанском рынке в прошлом году. Девелопер реализует пять проектов — «Новые Салмачи» в Пестречинском районе, куда проводит свет и воду, «Новые Сапуголи» недалеко от Смарт-Сити, где пока только электричество, «Обухово» около реки Меша, «Новые Куюки» за Салмачами, «Ново-Царицыно» в Советском районе Казани (где распродано 80 участков). Цены на землю варьируются от 49 тыс. руб. в «Новых Сапуголях» до 180 тыс. руб. в «Новых Салмачах». Дочерние структуры компании строят 8 домов по цене от 36 до 38 тыс. руб. за кв. м. Общее число участков у «Невады РТ» — 2 012.

Судя по всему, «Невада РТ» является только агентством недвижимости. По данным официального сайта компания работает под юрлицом ИП Рафаэля Сыражева родом из Ульяновской области. В июле 2014 г. предприниматель зарегистрировался в Зеленодольском районе в Васильево. Основной вид деятельности у Сыражева заявлен как деятельность туристических агентств. Других компаний за ним не числится.

ГК «Дар» — результат слияния «Ипотечного агентства РТ» Андрея Симакова и компании «Тандем-Д», которая известна строительством жилого комплекса «Дубрава» в Казани. У девелопера шесть прежних проектов — в основном в Зеленодольском районе («Благодатное», «Загородный клуб», «Золотые ключи» возле Ореховки), а также в Пестречинском («Мешинские усадьбы» около Арышхазды), Верхнеуслонском («Пятидворье» около Моркваш) и Лаишевском районах («Светлый берег» около Сорочьих гор). Кроме того, появился новый поселок «Аэросити» также в Лаишевском районе у села Большие Кабаны. К участкам подведены коммуникации, сотка земли здесь стоит 150 тыс. руб.

Цены на самый бюджетный вариант группы компаний «Дар» — «Светлый берег», где прошлым летом земля стоила от 35 до 68 тыс. руб., за год не поменялись. В «Благодатном» участки нынче обойдутся в 81,5—89 тыс. руб. В «Пятидворье» в том году можно было взять сотку от 61,5 до 185 тыс. руб., сейчас только от 180 до 185 тыс. Самые дорогие предложения в «Загородном клубе» от 250 до 330 тыс. руб. и в соседних «Золотых ключах» — 215—230 тыс. руб. Дешевле всего у этого девелопера строить дом в «Мешинских усадьбах» — от 34,8 тыс. руб. за «квадрат». Общее количество участков в пригороде Казани у компании Симакова почти полторы тысячи…

— Поселки перебивают цену частным продавцам, которые строили дома для собственного проживания, но по какой-то причине их продают, так как иногда девелоперы организованных поселков массового сегмента могут идти на небольшое снижение. Но оно носит скорее характер разовых акций на отдельные объекты и не влияет на динамику цен. Для застройщика — это способ при необходимости «потушить пожар» — быстрее рассчитаться с подрядчиком, или закрыть кредит. В верхнем ценовом сегменте, цены, как правило, ограничены аппетитами собственника, — подчеркнул гендиректор АН «МЕГАЛИТ» Адель Хасбиуллин.

Бесспорный лидер малоэтажной застройки — Лаишевский район, на его долю приходится почти половина всех поселков в окрестностях Казани — 40. На втором месте сама столица с 14 проектами, на третьем — Высокогорский район — 8. По прогнозам ряда экспертов, возведение коттеджных посёлков будет все больше смещаться из Казани на периферию. Отчасти это объясняется тем, что в городе согласовать стойку стало сложнее. Риелтеры делают ставки на Лаишевское и Пестречинское направления.

— У нас есть такая своеобразная линия по увеличению спроса на загородное жильё. Если 10 лет назад она проходила на уровне Петровкого-Вороновки, где считалась местом повышенной комфортности, то сейчас эта линия почти дошла до Орла. Песчаные Ковали, Габишево уже считаются хорошими местами. И дальше эта линия будет продолжаться, в этом году и Орел будет достаточно привлекательным местом. Пестречинское направление тоже будет развиваться, там развязку хорошую сделали, пробок почти не наблюдается, — отмечает глава Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.

За тройкой лидеров по числу коттеджных поселков следуют Зеленодольский и Верхнеуслонский районы, в каждом по 7 проектов. В Пестречинском — 4, Рыбно-Слободском — 2.

Дешевле всего в Радово, дороже — в Тетеево

Ассортимент предложений на рынке загородной недвижимости представлен достаточно широко: от экономкласса до люкс. Так, к примеру, в коттеджном поселке «Радово» Высокогорского района сотку земли можно купить за 20 тыс. руб., цена упала по сравнению с прошлым годом минимум на 10 тыс. Строительство дома у застройщика ООО «Радово» обойдется также недорого — в 17 тыс. руб. за кв. м.

Невысокая стоимость у земли в «Малиновке» — в третьей очереди ЖК «Тетеево» — 37,5—65 тыс. руб. От 35 тыс. руб. можно приобрести сотку в «Запрудном» в Ленино-Кокушкинском поселении. Также недорого продает участки, как уже говорилось, компания МИК: в «Сосновом Бору» — 35—50 тыс., в «Солнечном береге» — 30—50 тыс., и в «Тангачи» — 35—40 тыс. ИП Ахметова К.А. в «Державинских просторах» отпускает землю по цене в 38—50 тыс. руб.

В пределах 100 тыс. руб. есть участки почти в половине коттеджных поселков, например, в «КП Раздолье» поблизости от села Сингели в Лаишевском районе по 45 тыс, у компании «Невада РТ» — в «Обухово» и в «Новых Куюках» от 82 до 100 тыс. руб.

Пальма первенства по самой дорогой земле в коттеджных поселках осталась за ЖК «Европейский» в Тетеево рядом с Казанью, где сотку земли отпускают от 250 до 450 тыс. руб. Управляющая компания проекта ООО «ВМС 16». Официальный сайт проекта обещает покупателям возможность «без акцента, подчеркнуть свой социальный статус в окружении успешных и уважаемых людей. При выборе загородной резиденции DeLuxe класса учитывается множество аспектов, важность которых — есть главное определение выбора — где, как и с кем». Девелопер ООО «Энергоинвест» (физлицо) обещает старт продаж в июне — июле.

На втором месте вместо «Казанской усадьбы» от «Ак Барс недвижимости», по которой нет данных, — «Загородный клуб», где участки стоят от 250 до 330 тыс. руб. Третье место с ценой до 300 тыс. рублей разделили между собой ASG с поселком «Грин Хаус» в Приволжском районе Казани, АН «Империя» с проектом «Абу-Даби» в селе Аки Советского района Казани и ООО «Строй Инвест Консалт» с поселком «Лесная поляна» также в Советском районе столицы чуть севернее Константиновки. К слову, на фоне скандалов с землей в охранной зоне газпопроводов утверждали, что компания Алексея Семина приостановила продажи участков в Салмачах, однако в самом ASG эту информацию опровергли. Всего участки от 200 тыс. руб. предлагают в десяти поселках.

— Цены за сотку земли, даже если сравнить Салмачи, Вишневку и район Столбищ — Усад, выровнялись. Хотя, казалось бы, Столбищи — это не Казань, а Салмачи — это столица. Вот происходит такая ситуация. На Салмачи влияет несколько вещей. Там было масштабное строительство и сейчас очень сложно с коммуникациями стало. Во-вторых, ухудшилась транспортная доступность, большие пробки. Дорога одна и пока ее не разгрузят, не построят новую, так и будет. После этого цены восстановятся, — считает IT-директор ООО «ФИРМА «ДОМУС» Айрат Хабибуллин. К этому можно добавить и войну владельцев коттеджей в Салмачах с «газовиками», которые грозятся пустить под нож часть домов в охранной зоне трубопровода.

Среди девелоперов в этом году также выделяется ГК «Триумф» (бывший «ТФБ Триумф)». Учредителями группы компаний выступают два юрлица: ООО «Ипотека Траст» и ООО «Татинк-Финанс». судя по информации из открытых источников, вторая фирма связана с компаниями Роберта Мусина — «Татфондбанком» и «ТФБ Финанс». «Ипотека Траст» (учредитель Ирина Юрьевна Демина) сейчас находится в стадии ликвидации. У фирмы образовались долги по договору переуступки прав требований к ООО «Проспер Инвест», а также по договору купли-продажи векселей «ТФБ Инвестмент» и «Полюс С» (обе также связаны с Мусиным). Собственником «Татинк-Финанс» выступает Нугманов Линар Ринатович, который закрывает сейчас еще одно свое ООО «Активные технологии». Правда, в самой группе компаний «Триумф» на сегодня категорически отрицают любые связи с ТФБ.

— Когда мы запускали все наши проекты, мы запускали их совместно с «Татфондбанком», у нас была общая ипотечная программа специально под наши коттеджные комплексы и ТФБ был нашим основным партнером. Но потом вы знаете, что с банком приключилось. Поэтому мы переименовались из «ТФБ Триумф» и продолжаем работать, как ГК «Триумф». К банку мы не привязаны. Земельные участки у нас находятся в собственности компании, просто такая была ситуация, — пояснили в отделе продаж ГК «Триумф».

У застройщика из группы ТФБ четыре проекта в Лаишевском районе: КП «Фамилия» у села Сокуры, КП «Серебряное озеро» рядом с озером Архиерейское, «Резиденция Обухово» у одноименной деревни, ЗК «Счастливые дачи» у Серебряного озера. Компания предлагает свыше тысячи участков у воды и леса с коммуникациями, подъездными путями и охраной. Позиционирует дома в поселках, как жилье комфорт- и бизнес класса. В «Фамилии» покупатели уже активно застраиваются и подключаются к сетям, в «Обухово» тоже все сети сделаны, рассказали в отделе продаж девелопера. Впрочем, в «Серебряном озере» продажи участков временно приостановлены, сообщили в компании.

Спад продаж продолжается

Пока на рынке загородной недвижимости наблюдается спад спроса. Эксперты связывают это с общей тенденцией на рынке жилья, где также наблюдается падение продаж, а также отмечают, что предложение в сегменте организованных поселков сейчас значительно превышает спрос.

— На рынок вышло немало объектов — как участков, так и домов, во всех направлениях пригорода. Сейчас рынок покупателя, однако стоящих предложений не так много. Покупателю приходится серьезно потрудиться, чтобы найти то, что ему нужно. Как правило, поиск «дома мечты» начинается с готовых предложений. Большинство людей понимают, что, при условии стабильного финансирования, строительство дома «с нуля» занимает два-три года. Если не удается найти «дом мечты» среди имеющихся на рынке, покупатель земли начинает самостоятельное строительство, — отметил гендиректор АН «МЕГАЛИТ» Адель Хасбиуллин.

По его словам, после майских праздников по традиции еще можно наблюдать пик спроса, когда люди выезжая на природу, или к кому-то в гости в загородный дом, «проникаются таким образом жизни, сами созревают до покупки земли или дома». А кроме того, именно в это время после схода снега лучше заметны скрытые недостатки участков — уклоны, ямы.

— Самые популярные запросы покупателей таковы: стоимость дома до 3—5 млн рублей, расстояние до городской квартиры не больше 30 км, удобные подъездные пути, охраняемая территория поселка, близость леса или воды. Также играют роль форма участка, планировка дома, материал, из которого построен дом. Наибольший спрос приходится на массовый сегмент, поскольку средний класс — основная категория покупателей на рынке загородной недвижимости Казани, — говорит Хасбиуллин.

При этом о снижении цен речь пока не идет, они сохраняются на том же уровне, что и год-два назад. Все-таки загородный дом не для постоянного проживания, а как второе жилье, помимо городской квартиры — это предмет роскоши, и в кризис спрос на них проседает, отмечает эксперт. Да и покупатель стал более притязательным. Изменились требования к планировке дома, качеству внутренней отделки и отделки фасадов, использованию более современных материалов.

— Казанцы смотрят передачи «Фазенда», «Квартирный вопрос», видят новые стандарты жизни. Дефицита предложения на рынке загородного жилья нет уже сейчас, в будущем объем предложения продолжит расти. В этих условиях в выигрыше останется девелопер, который вовремя отреагирует на изменяющиеся запросы покупателей, — считает глава агентства «МЕГАЛИТ».

— На сегодня загородный рынок вообще мертвый, абсолютно! С коллегами говорил, свою практику смотрю, аналитику, мониторинг — все направления стоят. Что по дачам, что по земле, что по коттеджам — полная тишина. Я не говорю торгов, обсуждений, покупок — даже просмотров нет. Может быть еще люди не проснулись. Сейчас май, по сути через две-три недели рынок уже должен встать. Лето короткое, а дом или участок покупатели все равно делают под себя. Поэтому в июне спрос начинает спадать, в июле — августе совсем замирает, никому и ничего не интересно, — поясняет Валерий Абсалямов, учредитель Гильдии риелторов РТ, директор ЦДН «Валери».

Тем не менее, говорить о полном отсутствии продаж не приходится, отмечают другие риелторы. Казанцев по-прежнему привлекает жизнь за городом. В моде компактные коттеджи на 120 «квадратов» на шести сотках с сетями и ровным ландшафтом.

— Здесь все зависит от доходов. Более обеспеченные ориентируются в основном на коттеджи с предчистовой или беловой отделкой от 4 до 6 млн руб. Изредка попадается спрос на дома выше 7-8 млн руб., но это уже другой уровень дохода. А люди с меньшей суммой — до 4 млн руб. — берут, как правило, вторичное загородное жилье, у которого уже были собственники несколько лет. В основном продаются дома до 4 млн руб., — добавляет Айрат Хабибуллин.

Где дешевле всего построиться

Самые низкие цены на строительство загородного дома предлагает ДНТ «Раздолье» в своем коттеджном поселке у села Сингели в Лаишевском районе — 11—12 тыс. руб. за кв. м. Дешево выйдет возведение жилья у ООО «Солнечная долина» в одноименном комплексе в Верхнеуслонском районе рядом с селом «Студенец» — 12,6—14,1 тыс. руб. За 15 тыс. руб. берутся построить дома в КП «Семиозерская усадьба» в Высокогорском и поселке «Октябрьский» в Зеленодольском, за 15,6 тыс. — в Усадах в ЖК «Удачный». Всего предложений до 30 тыс. за «квадрат» пятнадцать: по таким расценкам жилье возводят, например, в ЖК «Ак Канн» в Высокогорском районе или в «Северной Раифе» в Зеленодольском. Самая высокая цена за постройку дома в «Загородной усадьбе», услуга доходит до 77 тыс. руб. за кв. м.

По данным риелторов, спрос на землю пока сохраняется. Наиболее востребованная площадь участков — 8—10 соток, но лучше продаются 5-6 соток с жильем.

— Больше предпочитают земельные участки с готовыми домами, потому что не хотят граждане связываться со строительством своего дома. Хотя категория, которая покупает и строит, потому что это дешевле, тоже есть. Но у них нет опыта и знаний, а сейчас кроме строительного образования, нужно еще и юридическое, чтобы построить дом. Потому что появились перемены в законодательстве 2016 года, которые требуют этих знаний, или придется специалистов нанимать, — предупреждает Айрат Хабибуллин.

Многие предпочитают купить землю сразу с готовым домом, чтобы потом не мучиться самим. К тому же иногда это дешевле, чем строить: «потратишь столько же денег, еще время, нервы и прочее» — говорит Валерий Абсалямов.

— Дома сейчас сузились, никому сейчас не нужны эти конгломераты в 400—600 кв. м. Ориентир сейчас 120—150 кв. м, вот средняя цифра так и играет даже при постройке непосредственно. И покупать стараются такие, его же топить надо, ухаживать, смотреть за ним, много вопросов возникает, если дом совсем большой, — поясняет глава ЦДН «Валери».

По словам Ахметовой, новых девелоперов пока нет. Из новых проектов она заметила только — ЖК «Новые Тангачи» также в Лаишевском районе. Предприниматель считает, что в этом году на рынке загородной недвижимости особых изменений не произошло:

— Единственное, что цены не выросли на земельные участки. Был спад спроса, но цены остались на том же уровне. В Лаишевском районе у нас самая низкая цена — 52 тыс. руб. с коммуникациями за сотку. Самая дорогая — идет уже около 200 тыс. — это ближе к городу со всеми сетями.

Сама предприниматель на сегодня продает только пустые участки, но летом займется застройкой: «посмотрим, как будут с домами покупать». Цены за услугу предлагает довольно привлекательные — от 20 тыс. руб. за кв. м. Дома планирует возводить площадью в 120 кв. м, по минимуму такое жилье обойдется в 2,5 млн рублей.