«Радужные» мечты казанского девелопера запутались в проводах «Большой тройки»

Магистрали вне закона

Татарстанский арбитраж на днях отказал в иске Государственного резервного фонда земель при президенте РТ к двум федеральным операторам из «Большой тройки» — «Мобильные ТелеСистемы» (МТС) и «ВымпелКом» («Билайн»). Также в число ответчиков попал исполком Лаишевского района РТ.

Как выяснил корреспондент «Реального времени», побывавший на судебном заседании, фонд, который аккумулирует все земельные участки в Татарстане под проекты с участием государства (включая соципотеку), требует признать незаконным акт выбора земельного участка общей площадью 19,531 га и прокладку операторами волоконно-оптических линий связи (ВОЛС). К слову, девелоперы выражают уверенность, что данный участок, скорее всего, будет распределен по программе предоставления земельных участков многодетным семьям.

Фактически речь идет о признании незаконной прокладки ВОЛС двумя крупными сотовыми операторами. Причем обе линии являются магистральными. Линия «Билайна» соединяет Москву и Уфу, а линия МТС — Казань и Набережные Челны.

Все началось с поселка

Конфликту между земельным фондом и сотовыми операторами предшествовал перевод участка сельхозземли между селами Егорьево и Каипы (Лаишевский район, трасса Р-239) в категорию «земли населенных пунктов» с разрешением возводить на участках жилые дома.

Девелопер в лице УК «Терра групп» планировал возвести на данной территории коттеджный поселок под названием «Радуга». Однако старт коммерческого освоения был омрачен наличием обременений. Участок, через который проходит ВОЛС, поделен на две части. Оператором половины территории выступает коммерческая компания (владелец — физическое лицо Рогулина Алсу Шамилевна), второй частью территории владеет президентский земельный фонд.

Как рассказал директор УК «Терра групп» Ильдар Галимов, в свидетельствах о регистрации написано, что «ограничений нет».

— В прошлом году я решил произвести топосъемку данного участка, проверить, какие коммуникации залегают на поле. Выясняется, мы даже не ожидали, что посередке первой линии участка (участки размером 25 на 40) лежат кабели «ВымпелКома» и «МТС». Мы начали работу в претензионном порядке, чтобы они данную коммуникацию ликвидировали, на что нам был категорический ответ, что они все сделали правильно, в судебном процессе суд нас не поддержал, были приведены доводы, мы считаем, что необоснованные, — отметил Галимов.

В полосу отчуждения линии связи (4 метра) попадает вся первая линия будущего поселка.

«Внезапный ВОЛС»

Что интересно, в ходе судебного заседания, состоявшегося 13 апреля представители сотовых операторов настаивали, что линия связи никак не влияет на права пользования землёй.

— Никаких доказательств нарушения права собственности, нарушения владения, возможности пользоваться земельным участком, в материалах дела не имеется. В соответствии с правилами охраны линий связи РФ статья четвертая не запрещает проведение работ в охранной зоне. Охранная зона — это 4 метра относительно оси прокладки кабеля. Производство работ там возможно при соблюдении определенного порядка. Т.е. при производстве земельных работ запрещается разработка грунта с использованием экскаватора, допустима работа только ручным инструментом. Если истец хочет построить там дом, учитывая объем его земельного участка, он должен расположить дом так, чтобы он не заходил в охранную зону, а если он попадет в нее, то нужно просто вызвать представителя или нас, или «Связьстрой-4», они прибывают, и в их присутствии начинается производство работ, — рассказала представитель компании МТС.

Проложить линию разрешил… арендатор

Поначалу «Терра Групп» проиграла первую инстанцию в районном суде. Однако позже, когда о ситуации узнали соседи по несчастью из земельного фонда, то они обратились в арбитраж. При этом юристы инвестора поселка также участвуют в процессе и надеются на полный успех.

— В процессе мы выяснили, что были существенные нарушения при выдаче им разрешительной документации на прокладку кабелей. В тот момент, когда они прокладывали данную линию, согласовали с неким ООО «Заря», оно, якобы арендовало эти земли у собственников земельных долей. Данная аренда никак не была подкреплена, никаких подтверждающих документов нет, и соответственно нарушены конституционные права собственников, — заявил «Реальному времени» Галимов.

Таким образом, согласно версии истца, разрешение проложить кабели компаниям дали не собственники земли, а ее арендатор.

Магистраль Москва — Уфа

На запрос «Реального времени» в МТС не ответили. В «Билайне» же сообщили, что «на земельном участке с кадастровым номером 16:24:070806:113, проходит волоконно-оптическая линия связи «Москва — Уфа», принадлежащая ПАО «ВымпелКом». Размещение данной линии осуществлялось на законных основаниях с получением всех правоустанавливающих и разрешительных документов. Размещение линии связи осуществлялось с согласия всех правообладателей земельных участков с возмещением им причиненных убытков, а также с согласия органа местного самоуправления. Документы, подтверждающие статус ВОЛС, были представлены в ходе судебного разбирательства». Кроме этого, в пресс-службе компании особо отметили, что линия является магистральной.

— Данная ВОЛС является магистральной и обеспечивает предоставление услуг связи федеральным операторам и третьим лицам как на территории Казани и Республики Татарстан, так и за ее пределами, а также реализацию государственных контрактов на оказание услуг связи для нужд органов государственной власти. В частности, ВОЛС используется при взаимодействии ПАО «ВымпелКом» по договорам межоператорского взаимодействия. Удовлетворение требований о демонтаже по сути приведет к уничтожению участка ВОЛС и отсутствию работоспособности всей сети и неизбежно повлечет прекращение технической возможности оказывать услуги связи как абонентам Казани и Республики Татарстан, так и за ее пределами, фактически будет нарушено право абонентов на получение услуг связи 24 часа в сутки, предусмотренное действующим законодательством о связи, — говорится в сообщении пресс-службы.

Резервный фонд и предприниматели намерены обжаловать решение суда в апелляционной инстанции.

Стоимость переноса выросла с 800 тысяч до 3 млн

Настоящим камнем преткновения в споре стал вопрос о переносе ВОЛС. В суде представители сотовых операторов заявляли, что никто к ним не обращался с просьбой о переносе линии. Также они отметили и то, что переносить ее некуда. Однако, как рассказал «Реальному времени», Ильдар Галимов, предложение о переносе со стороны предпринимателя было проигнорировано.

— Это я был готов оплатить как руководитель управляющей компании данного коттеджного поселка порядка 800 тысяч, максимум — миллион рублей.

Однако к основному судебного разбирательству, по словам Галимова, стоимость перекладки возросла до 3 млн, причем это может быть не окончательной цифрой. В качестве контрмеры владельцы земли могут подать иск к хозяевам кабеля с требованием заплатить за пользование землей.

Оператор земельного участка утверждает, что между поселком и дорогой проходит линия «Ростелекома», которая никому не мешает. Глава «Терра Групп», заявил о готовности пройти все инстанции и отстоять права на пользование участками.

Многодетные семьи как соседи

Анастасия Гизатова, директор агентства недвижимости «Счастливый дом»:

— Загородная недвижимость и те же поселки сейчас набирают популярность, цена, которая указана — она нормальная, но необходимо уточнить размер дополнительных расходов, которые будут платить покупатели этих участков. По этой цене — это может уйти, если доплаты будут минимальные.

То, что соседний участок может быть передан многодетным семьям, может повлиять как негативно, так и позитивно. Негативный фактор — люди не любят покупать за деньги то, что кто-то получает бесплатно. Более того, те, кто получил бесплатно, впоследствии могут обрушить рынок и удешевить тем самым эти предложения. Когда сдается соципотечный дом, часто до половины квартир выставляется на продажу. Соответственно, рынок застройщиков, которые строят рядом, обрушивается. Тут то же самое. Если участки попадут в продажу, они собьют цену.

Плюс в том, что, если люди видят, что сейчас там нет ни коммуникаций, ничего, они могут довериться благодаря тому, сюда поведут коммуникации для многодетных семей, есть гарантия того, что место не забросят в части инфраструктуры. Все зависит от того, как отдел продаж использует эту информацию.

Участки с готовой инфраструктурой дешевле 80 тыс. руб. за сотку должны вызывать опасения

Андрей Генсен, первый заместитель генерального директора — директор департамента по развитию торговли инвестиционной группы компаний ASG:

— Место достаточно интересное для эконом-сегмента, в котором представлен данный поселок. На сегодняшний день наша компания также планирует развитие проектов в этом районе, буквально на соседних площадках ближе к лесу и поселку Каипы.

Насколько понятно из информации на сайте, за инфраструктуру нужно платить отдельно, поэтому цена в 60 тыс.руб. за сотку вполне адекватна, это дает определенные гарантии того, что инфраструктура будет построена. Участки с готовой инфраструктурой дешевле 80 тыс.руб. за сотку должны вызывать опасения. Затраты на внутренние сети и инфраструктуру, как правило, сопоставимы для различных проектов и составляют от 15 до 40 тыс. руб. на сотку в зависимости от набора инфраструктуры и параметров застройки (ширины дорог и пр.). Сложнее с подводящей инфраструктурой — подъездными дорогами, магистральными сетями. Здесь все зависит от объема проекта — на какую полезную площадь ложатся расходы на подводящую инфраструктуру: если поселок небольшой, то строительство только подъездной дороги к нему может сделать проект нерентабельным.

Наличие в непосредственной близости поселка для многодетных семей играет свою положительную роль: есть понимание того что район будет развиваться, будут появляться общественные пространства, централизованная инфраструктура, детские сады, возможно крупные магазины — для небольшого самостоятельного поселка это все-таки роскошь. Мы реализуем проект коттеджной застройки рядом с поселком Каймары, соседние участки как раз передавались нашей компанией для предоставления многодетным семьям, и на практике могу сказать, что наших покупателей такое соседство радует. В некоторой степени многодетные семьи становятся конкурентами реализуемым проектам, и здесь очень важно обращать внимание на некоторые факторы — поселки для многодетных семей проектировались по городским нормативам, ширина улиц заложена не менее 15 м, это очень важный фактор. При проектировании мы также ориентировались на эти нормативы — конечно, потери несколько больше, но это просто необходимый минимум, иначе поселок обречен стать подобием дачной застройки старого типа.

К сожалению, зачастую в пригородах Казани не соблюдаются никакие нормативы при проектировании или используются нормативы для сельской местности, тогда говорить о будущем комфортном проживании не приходится. Те проекты, которые разрабатываем мы, это в чистом виде личная инициатива девелопера, мы считаем, что нужно задавать стратегию для развития поселений и создавать возможность такого развития еще на уровне проекта. Близость оживленной дороги — это из серии потребительских предпочтений, для кого-то это очень серьезный ограничивающий фактор, для кого-то не так существенно. Наши проекты рядом с поселком Каипы более удалены от трассы и расположены в лесу, однако есть покупатели, которые принципиально ищут участки ближе к дороге — каждый участок найдет своего покупателя.