Коттеджи вместо индейки: Марс Алиев взамен птицеводства занялся загородным девелопментом на землях КФХ

Гостиница и кафе в Чебаксе

В конце марта пройдут публичные слушания по межеванию территории планировки поселка «Чебаксинские родники» — сообщение об этом можно обнаружить в сборнике документов и правовых актов исполкома Казани. Площадь территории — 68,4 га, население — 735 человек. При этом в проект должно войти 210 участков.

Как видно из проекта, большую часть занимает зона индивидуальной жилой застройки. Кроме того, в «Чебаксинских родниках» предполагается строительство гостинично-делового комплекса на 50 мест, административно-делового комплекса на 600 кв. м, кафе, территории спортивных сооружений, фельдшерско-акушерского пункта, нескольких открытых автостоянок. Также указано, что на территории жилого массива Чебакса планируется открытие детского сада, а вот в школу чебаксинским детям придется ходить в соседний жилой поселок «Новое Белянкино» — «Татинвестгражданпроект» там спроектирует образовательное учреждение на 1224 места.

Что касается сетей, на первом этапе девелопер планирует осуществлять водоснабжение с помощью водозаборных скважин. При этом отмечается, что в дальнейшем со строительством инженерной инфраструктуры города и водопроводных узлов «Дербышки», «Тэцевский», «Кольцевой», «Чебакса» водоснабжение переключат к городским магистральным сетям водопровода. Также застройщик должен построить самотечные сети канализации и обеспечить электро- и газоснабжение.

Проект обсуждается, а люди уже живут

Но несмотря на то, что исполком только сейчас объявил о публичных слушаниях и таким образом предложил обсудить жителям проект планировки, поселок строится не первый год, а в «Чебаксинских родниках» уже живут люди. Более того, на территории появились обещанный детский сад на 120 мест и мечеть. Проведены и все коммуникации.

— Участки все распроданы. Этот проект у нас уже давно реализуется, больше 6 лет. Люди уже живут — часть из них уже построились. Проект планировки необходим, чтобы перевести земли из одной категории в другую. Этот проект развился, когда Чебакса была не в составе города Казани, а находилась на территории Высокой горы, — пояснил нашему изданию директор УК «Чебаксинские родники» Азат Фатхуллин.

По его словам, площадь участков варьируется от 8 до 15 соток. Что касается гостиницы и административных зданий, их строительством будут заниматься инвесторы. Проектов этих зданий нет, поэтому говорить о сроках реализации невозможно.

Мы поинтересовались у Азата Фатхуллина, не боялись ли собственники приобретать земельные участки в Чебаксе, учитывая, что земля не была предназначена для ИЖС. Однако управляющий уверил нас, что все делалось в рамках закона.

— Это земли поселения, а разрешенное использование — КФХ (КФХ — крестьянско-фермерское хозяйство, — прим. ред.). Земельному законодательству это не противоречит, то есть на землях КФХ строить можно. Сейчас идет переоформление на Ж-2, малоэтажное строительство, — рассказал Фатхуллин.

Из птицеводов в девелоперы

Отметим, что доселе имя девелопера, который занимается данным проектом, оставалось за кадром. В сборнике документов и правовых актов исполкома Казани указано, что с предложением образовать земельный участок выступило ООО «Чебаксинские родники». Если быть точнее, речь идет об ООО «УК Чебаксинские родники», зарегистрированном в 2014 году. Согласно открытым источникам, учредителем компании является Марс Алиев.

Алиев — бывший первый замглавы Минсельхоза РТ — известен как инициатор миллиардного проекта по выпуску индюшатины. Под его руководством компания «Татптицепром» начала производить мясо индейки с 2007 года. В 2009 году в структуру «Татптицепрома» вошли еще два хозяйства, которые должны были обеспечивать производство кормами, — КФХ «Инся» и КФХ «Чебакса» Высокогорского района.

Предприятие росло. В 2011 году в подразделении КФХ «Марс» в поселке Октябрьский Зеленодольского района размещалось 19 птичников на 120 тыс. голов. Кроме того, 6 корпусов на 120 тыс. голов находились в агрофирме «Индейка-Осиново». Однако уже в 2014 году над империей нависла угроза банкротства — «Татагропромбанк» и «Ак Барс» Банк потребовали вернуть займы на общую сумму 250 млн рублей. Тогда Алиев заявлял, что одной из причин краха стало изъятие у «Татптицепрома» части арендуемых земель.

Добавим, что «УК Чебаксинские родники» зарегистрированы по адресу: ул. Губкина, 31а — по этому же юридическому адресу находится и ООО «Татптицепром».

«Это наглядное отражение существования «серого» рынка земли»

Эксперты считают направление в сторону Чебаксы перспективным.

«Территория проекта прилегает к поселку Чебакса. Район достаточно перспективный, до последнего времени пользовался меньшей популярностью, чем южные районы города, но развитие в северном и восточном направлениях уже стало более активным — сказываются хорошая транспортная доступность, более низкая стоимость, и территории сами по себе привлекательны — высокие места, озера, хороший лес. Нашей компанией прорабатывается шесть проектов в этом направлении», — отмечает Андрей Генсен.

По мнению руководителя агентства недвижимости «Аляска» Леонида Авилова, одним из основных преимуществ проекта можно считать вполне удачное месторасположение.

— Это место очень хорошее, потому что находится рядом с М7. Плюс сейчас интенсивно расширяется сама Чебакса. До 30 км люди готовы ездить, а сюда можно быстро добраться и через Дербышки, и через мамадышское направление. Это очень перспективный участок, — говорит Авилов. По его мнению, хорошее расположение может сподвигнуть людей купить участок, даже если он не будет иметь назначение под ИЖС. Правда, люди в этом случае должны быть уверены, что в будущем такой перевод будет осуществлен.

По оценкам Леонида Авилова, сейчас участок в Чебаксе может стоить порядка 100—150 тыс. рублей за сотку. За такую цену, по словам Азата Фатхуллина, как раз и продают свои участки собственники в старой части поселка. Сам девелопер, как отмечалось, свои участки уже распродал. Но если ориентироваться на данную коммерческую стоимость, получим, что примерный размер инвестиций может составить порядка 250—320 млн рублей.

«Проект достаточно перспективный, востребованный и при разумной стратегии продаж и стоимости предложения будет пользоваться популярностью у казанцев. Можно сказать, что по данному направлению есть некий дефицит качественных предложений. Вообще, перспективы у рынка загородной недвижимости, в отличие от многоэтажной городской застройки, более радужные, и ежегодно спрос только увеличивается, несмотря на то, что и число предложений как в организованных коттеджных поселках, так и в локальных растет. Я не знакома с наличием первоначальных вложений в части коммуникаций и инфраструктуры в данный проект, поэтому затрудняюсь ответить на вопрос об инвестициях. В любом случае, они могут «вливаться» поэтапно», — считает директор агенства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Что касается перевода назначения земель пост-фактум, эксперты считают это отражением существования серого рынка. В то же время они отмечают, что виноваты не только девелоперы, но и отсутствие правил.

«Чебаксинские родники» — это не новый инвестиционный проект. Речь идет об упорядочивании существующей застройки и приведении в соответствие документов на участки. По факту застроенные территории сегодня оформлены как земли КФХ (крестьянско-фермерские хозяйства), а построены на них индивидуальные коттеджи.

Это наглядное отражение существования «серого» рынка земли — в отсутствие четких правил развития и в условиях неопределенности с градостроительной документацией многие собственники вынуждены были находить альтернативные пути реализации инвестиционных проектов. Развитие города происходит в любом случае — это прогрессирующий процесс, вопрос только в том, регулируется эта деятельность или сводится к устранению последствий «серого» рынка. К сожалению, сегодня в выигрыше оказываются те, кто изначально пошел по незаконному пути», — констатирует Андрей Генсен.