Как МЧС «теряет ключи» к одноименному ЖК в Казани
Ведомство пока так и не добилось своей доли «квадратов», оговоренных в инвестдоговоре с «ФОНом»
Главному управлению МЧС России по Татарстану не удается восстановить долю в 13,2 процента квадратных метров в ЖК «МЧС», прописанную в инвестдоговоре с его первоначальным застройщиком ООО «ФОН». Соглашение с такими условиями стороны заключили еще в 2008 году. Но, как известно, компания Анатолия Ливады, не завершив проект, свалилась в банкротство, перед этим не продлив договор с партнером. В результате, притом что «чрезвычайное» министерство внесло в проект участок в 8,7 га и жилой комплекс носит его имя, право на некогда обещанные квадратные метры остается в подвешенном состоянии. Позади два судебных процесса: по одному ГУ МЧС РФ по РТ судилось с «ФОНом», по второму — с Фондом по защите прав дольщиков, который достраивал ЖК, и той же компанией Ливады. Результат один: иски оставлены без рассмотрения с формулировкой, что эти требования нужно заявлять в банкротном деле застройщика. Эксперты «Реального времени» полагают, что суды в этом случае бессильны — должно быть принято политическое решение.
Оставить без рассмотрения
Как стало известно «Реальному времени», Арбитражный суд Поволжского округа 14 сентября подтвердил решение Арбитражного суда РТ по иску Главного управления МЧС России по РТ к республиканскому Фонду по защите прав дольщиков (ФПД РТ) и ООО «ФОН» по поводу проблемного ЖК «МЧС».
Суть спора заключается в следующем. В 2008 году МЧС России договорилось о том, что земельный участок площадью 8,7 га на улице Губкина в Казани, который на тот момент был в федеральной собственности, станет вкладом этого ведомства в проект жилой застройки. Возвести его предстояло ООО «ФОН» Анатолия Ливады. В инвестиционном договоре с последним доля Российской Федерации или МЧС была оговорена в 13,2 процента, что составляло чуть более 17 239 квадратных метров общей жилой площади. Как нетрудно предположить, эти «квадраты» должны были быть конвертированы в жилье для сотрудников «чрезвычайного» министерства.
Согласно первоначальным данным, жилой комплекс должен был быть введен в строй в декабре 2013 года. Но так как основной этап строительства был начат только в 2011 году, стороны по согласованию с Росимуществом продлили действие инвестпроекта до конца 2018 года. Однако Главное управление МЧС в Татарстане, которому головное министерство уступило права по этому инвестдоговору, не получило обещанные «квадраты» и к 23 января 2019 года.
Соглашение на новый срок, несмотря на его неоднократные обращения, подписано тоже не было. При этом упомянутый земельный участок застройщик, что называется, освоил. Именно по этой причине ГУ МЧС РФ по РТ и отправилось в суд. Оно потребовало признать инвестиционный договор 2008 года действующим на весь период строительства жилого комплекса, а также закрепить за ним долю в 13,2 процента.
Однако, татарстанский арбитраж оставил этот иск без рассмотрения. Дело в том, что согласно закону о банкротстве имущественные требования (о передаче в собственность, выполнении работ и оказании услуг) по общему правилу могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Суд констатировал, что претензии ГУ МЧС, по сути, направлены на исключение объектов недвижимости из конкурсной массы. Одним словом, они однозначно должны быть рассмотрены в деле о банкротстве.
Зато Фонд защиты дольщиков — не банкрот
Впрочем, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Самаре 28 июля этого года рассудил иначе. По его мнению, суд первой инстанции принял во внимание не все обстоятельства: требования заявлены не только к компании «ФОН», но также и к Фонду по защите прав граждан-участников долевого строительства, который никто не банкротил.
Как уже говорилось выше, именно последний в итоге взялся достраивать многострадальный жилой комплекс. В связи с этим обанкротившийся застройщик передал ему земельный участок вместе с незавершенными домами. Если быть более точным, 3 июня прошлого года компания Ливады уступила все права по ЖК «МЧС». Как-то: фонду отошло право аренды земельного участка и право собственности на три недостроенных жилых дома, а также на проектную документацию. В том числе требования «ФОНа» в 40,4 млн рублей к самим дольщикам «по исполнению ими своих обязательств по оплате цены договора», обязательства перед участниками строительства по передаче жилых и нежилых помещений и машино-мест, оцениваемых в 2,13 млн, а также 2,7 млрд рублей реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика.
Как подчеркнул суд апелляционной инстанции, к каждому из ответчиков претензии ГУ МЧС не были конкретизированы. А значит выводы татарстанского арбитража о том, что этот иск должен быть рассмотрен в рамках банкротного дела, преждевременны. К тому же в заявлении министерства были требования и неимущественного характера (признание инвестдоговора действующим), а их рассмотрение в ходе конкурсного производства уже не предусмотрено. В результате определение Арбитражного суда РТ об оставлении иска без рассмотрения было отменено, а само дело направлено на новое рассмотрение. Однако суд кассационной инстанции, как уже сообщалось, вернул все на круги своя.
И взыскать убытки не удалось
Это не первая попытка МЧС отсудить квадратные метры в жилом комплексе имени себя или их стоимость. В 2019 году, как рассказывало «Реальное время», ГУ МЧС РФ по РТ пыталось взыскать с «ФОНа» 219,77 млн рублей убытков. И не только. В заявлении, поданном в арбитраж в конце апреля, содержалось требование об определении доли истца, признании за Российской Федерацией права собственности на объекты, возложении на ответчика обязанности по предоставлению проектной и технической документации и уже затем взыскании многомиллионных убытков в бюджет РФ. Ведомство также настаивало на том, что к участию в деле как соответчик должен быть привлечен конкурсный управляющий «ФОНа» Дмитрий Храмов.
Однако и тогда суд пришел к выводу о том, что этот иск должен быть рассмотрен в рамках банкротного дела застройщика. В определении «конкурсника» в соответчики отказали, а само заявление в итоге было оставлено без рассмотрения. Разбирательство по делу об убытках завершилось в январе 2020 года. Суды трех инстанций оказались единодушны в своих выводах. Между тем еще в конце января 2019 года дольщиков ЖК «МЧС» на встрече в Минстрое республики предупреждали, что банкротства фирмы-застройщика, скорее всего, не избежать из-за претензий со стороны федеральных структур. Помимо Министерства по чрезвычайным ситуациям, которое заявляло о том, что ему полагается доля в более чем 17 тыс. «квадратов», требовало арендные платежи за землю под долгостроями Росимущество.
«Руководство МЧС занимает довольно жесткую позицию по своей доле в комплексе, не хочет идти на уступки. Вроде бы уже договорись по этому вопросу, но в МЧС поменялся министр, а у него позиция совершенно другая», — пересказывал тогда итоги беседы с замминистра МЧС РТ Ильшатом Гимаевым активист ЖК «МЧС» Леонид Фоминых.
По некоторым данным, ситуация с упомянутым инвестдоговором осложнилась из-за того, что при его подписании не было обозначено конкретное количество квартир определенной площади, предназначавшихся МЧС. «Эту долю в 13,2% потом, конечно, переводили в квадратные метры: что согласно проекту и площади застройки это будет такое-то количество квартир. До фонда в ЖК «МЧС» пытались зайти другие инвесторы. Но как только они узнавали, что по завершении строительства домов определенное количество квартир в них нужно будет передать министерству, отказывались от участия. Любой инвестор, который заходит на проблемный объект, рассчитывает на этом еще и заработать. Для этого он увеличивает площадь жилой застройки: вместо 9 этажей, к примеру, строит 10. Но в этом случае согласно изначальному договору, увеличивалась бы и доля МЧС, потому что она была прописана в процентах. Наши власти много раз пытались переписать это соглашение. С прежним министром МЧС вроде бы договорились, но руководство там сменилось, и проблема обозначилась вновь», — рассказал «Реальному времени» источник, знакомый с ситуацией.
Судя по всему, воз и ныне там. В пресс-службе ГУ МЧС России по Татарстану «Реальному времени» сообщили, что последнее решение АС ПО будет обжаловано в кассационной инстанции Верховного суда РФ.
Как конкурсный управляющий ООО «ФОН» Дмитрий Храмов расценивает последний «вердикт» суда кассационной инстанции, узнать не удалось. Он пообещал ответить на вопросы нашего издания письменно. Но на момент публикации материала комментарий еще не поступил. Мы готовы разместить его по получении.
Идея возрождается на новом уровне: федеральном
Партнер компании-застройщика коттеджного поселка «Примавера» Павел Кострикин напомнил «Реальному времени» о том, что схема, когда земельный участок под застройку предоставляется за долю построенного затем на нем жилья, когда-то родилась в Москве. Таких контрактов, по его словам, было очень много: «Практически только так землю и давали». Но в конце концов решили, что эта схема неудачная и, по крайней мере, в российской столице ее неофициально прекратили.
— Город в лице нового руководства строительным комплексом, а тогда его возглавлял уже Марат Хуснуллин, посчитал, что такие проекты плохо управляются со стороны муниципалитета, — пояснил он.
Кострикин подтверждает, что случаи, когда застройщик не мог завершить строительство, банкротился, недострой перепродавался и тому подобное, происходили действительно часто: «Юридическая ситуация получалась очень запутанной».
В настоящее время, утверждает он, такую схему Первопрестольная не применяет. «Но идея не умерла. Дом.РФ в последнее время провел в регионах достаточно большое количество аукционов, где тоже предоставляет земельные участки за долю в будущей построенной недвижимости. Кто больший процент предложит, тому и достается земля. То есть схема, можно сказать, возрождается на новом уровне: федеральном. Ведь Дом.РФ это, как известно, оператор всех строительных программ в стране, — резюмирует Кострикин. — Поэтому сказать, что схема однозначно неудачная, нельзя. Наверное, в ней есть какие-то юридические изъяны, но она работала очень долго и теперь переживает второе рождение».
Девелопер подозревает, что в ситуации с компанией «ФОН» договор не был составлен идеально: «Никто же не предполагал, что он не будет выполнен: ни сам застройщик, ни МЧС. И такой вероятный исход, видимо, прописали не очень подробно». «Не правильно, что сотрудники министерства по чрезвычайным ситуациям остались без квартир, — полагает Кострикин. — Они хотя и не вкладывали своих денег — земля была государственная, но наверняка строили свои жизненные планы, рассчитывая на жилье, детей рожали». «Я думаю, что ситуация с этим ЖК в правовом плане вряд ли разрешится хоть в чью-то пользу. Юридически это, скорее всего, тупиковая проблема. Здесь должно быть политическое решение», — заключил он.
Основатель ДК «Антей», застройщика поселка «Светлый» в Татарстане, Владимир Осташко отмечает, что когда-то сталкивался с подобной схемой. «Допустим, я заключаю контракт с республикой. Она говорит: мы даем тебе землю стоимостью 3 копейки, а ее рыночная стоимость миллион долларов. На разницу этих сумм (миллион долларов минус три копейки) построишь школу и детсад», — схематично обрисовал ее он. Но сейчас, отмечает Осташко, в его работе этого нет.
Собеседник «Реального времени» также предполагает, что компания «ФОН» и МЧС, видимо, изначально, заключая соглашение, не продумали вариант банкротства: «И вход в проект имеет цену, и выход из него». «До банкротства застройщика была одна ситуация. А сейчас у кого лучше адвокат, тот и победит», — полагает Осташко.