Застройщика ЖК «Атлас» привлекли к ответственности за недобросовестную рекламу
УФАС ограничилось предупреждением, но решение открывает юридические перспективы для жильцов получить обещанное
Жильцы ЖК «Атлас» Пестречинского района Татарстана смогли убедить комиссию УФАС, что приобрели квартиры поверив в рекламные обещания застройщика и продавцов, однако на деле обещанного в буклетах не оказалось. В частности, жилой комплекс не был оснащен счетчиками с передачей данных, охраной, ящиками для макулатуры и другим. УФАС ограничилось предупреждением, однако юристы отмечают, что это решение поможет в суде добиться установки всего, что обещали в рекламе. Подробности в материале «Реального времени».
Татарстанское УФАС завершило рассмотрение дела в против застройщика ЖК «Атлас» ООО «Специализированный застройщик «Спектр dосток» и признало компанию виновной в нарушении законодательства о рекламе (часть 1 статьи 14.3 КоАП РФ). Наказание за нарушение назначено в виде предупреждения, постановление вынесено 16 февраля.
Дело возбудили после коллективного обращения собственников жилья в ЖК «Атлас» в Новом Шигалеево Пестречинского района. В рекламных буклетах спецзастройщик «Спектр восток» обещал им комфорт высокого уровня: двухступенчатую систему очистки обуви на входе, ящик для сбора макулатуры в доме, охрану территории ЖК 24/7, видеонаблюдение, ящики под кондиционеры на фасаде, вынесенные из квартир счетчики коммунальных ресурсов с передачей данных. В реальности, утверждали покупатели квартир, они этого не получили.
Присутствовавшие на разбирательстве жильцы ЖК предъявили буклеты и сообщили, что рекламный плакат аналогичного содержания висел на входной группе ЖК, но представитель специализированного застройщика заявил, что застройщик о существовании таких рекламных буклетов не знал, их не распространял, и сотрудники застройщика не общались с покупателями — продажей квартир занимались агенты из других компаний. Однако эти доводы перевесили скрины покупателей с сайта застройщика, на котором была выложена такая же информация, как и в рекламных буклетах.
Комиссия Татарстанского УФАС пришла к выводу, что «потребитель при приобретении недвижимости был вправе ожидать наличия сопутствующих элементов благоустройства, которые в качестве подчеркнутых преимуществ были отражены в рекламной информации», признала ООО «Специализированный Застройщик Спектр Восток» нарушившим закон «О рекламе» и выдала предписание о прекращении нарушения законодательства о рекламе, а по материалам антимонопольного дела было возбуждено административное.
— Реклама должна быть достоверной. Потребитель не обязан проверять то, насколько правдивы указанные в ней сведения. Именно поэтому закон строго запрещает рекламу, которая вводит в заблуждение относительно свойств и качеств реализуемого товара, — прокомментировал дело замруководителя Татарстанского УФАС России Ренат Валиахметов.
Правда, на первый раз застройщик отделался предупреждением — штраф ему не выписали. Как сами застройщики относятся к выявленным УФАС нарушениям и будут ли они оспаривать выводы антимонопольщиков — неизвестно, поскольку ответы на запросы от ООО «Специализированный застройщик «Спектр восток» «Реальное время» пока не получило.
«Есть шансы взыскать компенсацию»
Решение Татарстанского УФАС относительно ООО «Специализированный застройщик «Спектр восток» по сути подтвердило то, что юристы давно пытались доказать в судах: рекламные обещания застройщика — это не просто «картинки для привлечения», а информация, формирующая у покупателя конкретные ожидания, считает руководитель практики административно-правовой, судебной защиты юридической компании YAHATIN Антон Смирнов:
По словам Смирнова, применительно к ЖК «Атлас» это значит следующее: жильцы могут в судебном порядке потребовать либо установки обещанных элементов за счет застройщика, либо компенсации расходов, если они сами вынуждены за это платить — что, судя по материалам дела, уже и происходит: управляющая компания пытается взять деньги с собственников за то, что было обещано бесплатно. Он подчеркнул: само по себе отсутствие этих пунктов в договоре не блокирует претензии — УФАС это прямо подчеркнуло в решении, и это хорошо для покупателей.
Куда сложнее получить компенсацию, говорит эксперт издания, если на этапе продажи для повышения привлекательности жилья рекламируются не конкретные элементы комфорта, а место и вид из окон:
— Вид из окна ни в одном договоре не оговаривается и не определяется законом как обязательное условие. Поэтому получить компенсацию крайне тяжело. И есть один важный нюанс: если дом на фоне вашего красивого вида строит тот же застройщик — теоретически это можно оспорить. Но если вид портят другие застройщики на соседних участках, строя по своим проектам, ваш застройщик за это не отвечает.
Когда застройщик «не особо дорожит репутацией»
Оценивая выводы УФАС и перспективы обратившихся в антимонопольное ведомство жителей руководитель казанского центра недвижимости «Квартет» Рустем Сафин отметил, что в случае с ЖК «Атлас» речь идет о застройщике no-name:
По мнению Сафина, от недобросовестной рекламы покупателей жилья защищает сам факт, что для многих застройщиков очень важны репутационные риски. И тут речь идет не о том, что не сдали дом в срок, или о строительных недостатках — это может случиться со всеми, а об обязательствах, которые закладываются в буклеты, в рекламу, и некоторые застройщики иногда делают даже больше, чем обещали в буклетах, потому что за время строительства что-меняется — появляются новые технологии и тренды.
Рустем Сафин считает, что правомерно требовать от застройщика реализации всех данных в рекламе обещаний, но есть вещи, которые требовать невозможно, и уважающие себя застройщики никогда их в рекламе не будут указывать:
— Они никогда не отразят, что из окон есть вид на реку и на кремль, потому что мы понимаем, что этот вид будет однозначно не во всех квартирах. Кроме того, есть такие примеры, как на улицах Сибгата Хакима и Чистопольской, где обещали вид на Кремль, а потом эти дома стали второй линией. Предъявить претензию за это нельзя, потому что обычно по умолчанию озвучивается, что это первая линия на момент строительства, но, если потом городские власти согласуют какое-либо строительство перед этим домом, застройщик на это повлиять не сможет.
Сафин считает, что для понимания того, сколько времени ты будешь любоваться прекрасным видом из своих окон, и насколько быстро его закроют другие дома, нужно заглянуть в Генплан Казани, который имеется в открытом доступе, и выяснить, как будет развиваться город. Информация, имеющаяся на геопортале (кадастровой карте) позволит разобраться с назначением участков рядом с вашим домом — могут ли его отвести под строительство, или там возможно построить только парк.
— Я считаю, что человек, который осознанно покупает квартиру, не за 500 тысяч рублей, а за серьезные деньги, просто должен ознакомиться с этой информацией, а мы, эксперты, можем и должны ему в этом помочь. И люди это делают — примеров именно, когда люди предъявляли застройщику претензии из-за изменения вида из окон, я не припомню. Это же неизмеримая характеристика. Когда мы говорим про какие-то качественные характеристики, допустим, лапомойки, на входе, фильтры для воды и прочее — все это улучшает жизнь в доме и увеличивает стоимость квартиры, потому что это — преимущества. А вид — неизмеряемая характеристика, и очень важно понимать, что мы покупаем жилье в городе, который активно развивается.
«Назрела необходимость выработки единообразной практики»
С другой стороны, напоминает он, положения закона №214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов предусматривают, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Информационные бюллетени, буклеты, билборды, сайты и тому подобное в нем не упомянуты. И эти нормы подкрепляются противоположной судебной практикой.
Встречается позиция, где суды говорят, что дольщик сам остановился на конкретном застройщике, оценивая потребительские свойства будущего дома и квартиры, а сайт — это лишь информационный ресурс для помощи уже сформировавшемуся кругу потребителей, который находится в поиске выбора между объектами, что исключает его рекламный характер.
— Надо понимать, что и в настоящем кейсе решение УФАС само по себе не ведет к восстановлению прав собственников квартир, — подчеркнул Раят Зайнуллин. — Им, при желании, еще предстоит отстаивать интересы через органы Роспотребнадзора или через суды, доказывая свою правоту, а каково будет итоговое решение, можно только предполагать.
Эксперт отметил, что лица, права и интересы которых нарушены в результате распространения ненадлежащей рекламы, вправе обращаться в установленном порядке в суд, в том числе с исками о возмещении убытков, включая упущенную выгоду, о возмещении вреда, причиненного здоровью или имуществу, о компенсации морального вреда, о публичном опровержении недостоверной рекламы — контррекламы. Но он подчеркнул, что всегда есть угроза, что оппонент успеет стереть юридически значимые следы недобросовестного поведения:
— Для обеспечения доказательств, обусловленного риском их утраты, невозможностью или затруднительностью их исследования в последующем, в том числе в суде, в гражданском процессе прибегают к услугам нотариусов. Нотариус обладает полномочиями фиксировать обстоятельства, факты, изображения, тексты, подтверждающие распространение информации, как через рекламные проспекты, так и в сети Интернет. Но и здесь не все так просто. По-своему опыту могу сказать, что сколько бы я не обращался к ним в Казани, только два нотариуса берутся за такого рода услуги, а иные всячески открещиваются от такой работы.
Раят Зайнуллин считает, что сегодня явно назрела необходимость выработки единообразной практики Верховным судом РФ по такого рода спорам и предсказывает, что эта практика, скорее всего, будет ориентирована в пользу застройщиков, потому что сегодня это вопрос не права, а экономических реалий, где любая поддержка застройщиков, рассматривается как способ сохранить темпы строительства.