Как Алексей Семин пытался продать отреставрированный дом Бондарева за 1,25 миллиарда
Эксперты посчитали цену завышенной, за объект из ансамбля Старо-Татарской слободы дают не больше 500—800 млн рублей
Казанско-французский лендлорд и рантье Алексей Семин выставил на продажу очередной из отреставрированных объектов. Историческое здание в центре Казани, построенное архитектором Апанаевской мечети Романовым, после реновации представили как торговый центр площадью 17 тыс. кв. м стоимостью в рекордные 1,25 млрд рублей. Однако, получив запрос «Реального времени», в ASG поспешили сообщить, что объект не продается, а сообщение прошло «от стороннего агента» — объявление тут же сняли. Эксперты удивлены подобным поведением, некоторым участникам рынка Семин признавался в желании продать недвижимость в центре Казани. То же самое сообщил и представитель «Квартимолла» — компании, выступавшей агентом по продаже ТЦ. В любом случае, по оценке брокеров, цена на объект явно завышена.
ТЦ в черновой отделке в центре Казани
Постоянно проживающий, предположительно, во Франции миллиардер Алексей Семин выставил на продажу очередной крупный объект в историческом центре Казани. В объявлении сообщалось, что продается торговый центр в черновой отделке на улице Московской, 52, площадью 17 тыс. кв. м. Здание с отдельным входом с улицы предлагалось приобрести с участком земли в 1,5 гектара. Из плюсов продавец называл локацию: от ТЦ до Кремлевской — 1 км, до площади Тукая — 800 метров, до Суконной слободы — 2,3 км.
Примечательна высокая цена объекта — 1,25 млрд рублей. То есть один квадратный метр своего ТЦ собственник оценил в 73,5 тыс. рублей. Согласно публичной кадастровой карте, кадастровая стоимость участка в 15,8 тыс. кв. м не превышает 214 млн рублей, предназначено здание «для размещения объектов торговли», по документу: «торговые объекты — магазины, торговые центры, продовольственные рынки».
Объявление о продаже торгового центра выставило агентство «Квартимолл». Его представитель рассказал «Реальному времени», что ТЦ только-только выставили на продажу, а собственник — крупная компания — занимается продажей еще ряда объектов в центре Казани.
Собственник объекта в историческом центре — структуры Алексея Семина
Согласно выписке из ЕГРН, правообладатель участка под зданием — ЗПИКФ «АС — фонд строительный», которым управляет компания «УК «Капитал-Траст-Инвест», принадлежащая Алексею Семину. Действительно, на сайте инвестиционной группы компаний ASG указано, что они готовы на базе объектов недвижимости и земельных участков инвестиционной группы компаний ASG обсудить возможность реализации совместных инвестиционных проектов в сфере ленд-девелопмента, торговой, офисной, производственно-складской и жилой недвижимости, гостиничного бизнеса и строительства.
В частности, по направлению «Инвестиционные проекты в историческом центре Казани» группа компаний ASG реализует ряд перспективных инвестиционных проектов в сфере гостиничной, торговой и жилой недвижимости общей площадью 200 000 кв. м с общим объемом инвестиций более 5 млрд рублей. Несколько объектов находятся на заключительной стадии строительства, в том числе и многофункциональный комплекс на Московской, 52 (выставленный на продажу за 1,25 млрд рублей), центр семейного досуга на Нариманова, 22, гостиничные комплексы на ул. Петербургской и ул. Бутлерова.
«Неизвестный дом» на «купеческой улице» построил архитектор Апанаевской мечети
В отличие от рядом расположенных домов по улице Московской, сам дом 52 не является памятником старины или архитектуры. Тогда как известно, что ряд домов на улице Московской принадлежал известным купеческим фамилиям — Усмановых (дома 17 и 19 — не сохранились), Казаковых (дом 59/14), Апанаевых (дом 57/13), Юнусовых (дом 70). В доме 59/14 позднее были устроены гостиничные номера «Булгар», здесь и в гостинице «Амур» (тоже реставрирует компания Семина — см. ниже) в 1907—1913 годах жил татарский народный поэт Габдулла Тукай. Казанский краевед Лев Жаржевский рассказал «Реальному времени», что дом, расположенный по адресу: ул. Московская, 52, известен как дом А.И. Бондарева, построенный в 1874 году архитектором П.И. Романовым:
Добавим также, что Петр Иванович Романов известен как архитектор, работавший в русле эклектизма, в 1870—1897 годах он был старостой храма Московских Чудотворцев Раифского Богородицского мужского монастыря (его дом на ул. Кирова, 35 сохранился). Он автор 130 построек в Казани, включая Апанаевскую мечеть, медресе «Касимия» и «Марджания». Шесть его зданий внесены в перечень объектов культурного наследия местного значения, расположенных в Казани: в частности, дом Бикмухаметова 1883 года постройки и дом С.М. Назирова 1886 года постройки на ул. Марджани, усадьба Тихомирнова на ул. Островского и церковь Спасо-Преображенская с трапезной храмового комплекса 1855 года постройки.
«В целях продолжения ансамбля зданий Старо-Татарской слободы»
Интересно, что сам владелец — ASG — изначально насчитал зданию площадь всего в 15,4 тыс. кв. м. На сайте приводится более подробная информация о выставленном на продажу объекте. Указано, например, что ТЦ располагается в историческом центре Казани, на пересечении улиц Московской и Г. Камала; в шаговой доступности от торгового центра — театр им. Г. Камала, Минэкономики, «Казаньгоргаз», множество бизнес-центров; в окружении есть ряд учебных заведений. Транспортная доступность, отмечают в компании, «обеспечена множеством остановок общественного транспорта», в пяти минутах ж/д и автовокзал; рядом Центральный рынок и пешеходная улица Баумана.
Но, главное, указывается, например, что основная часть торгового комплекса размещается на месте зданий постройки начала XX века, фиксируя исторически сложившуюся линию застройки по улицам Московской и Г. Камала. А сам современный облик торгового центра «в целях продолжения ансамбля зданий Старо-Татарской слободы имеет стилистику объектов историко-культурного наследия». На прилегающей территории, уверяет собственник, есть своя наземная парковка для посетителей. Впрочем, согласно приведенной на сайте компании информации, ввести в эксплуатацию здание планировали еще в 2013 году. На странице можно посмотреть и на то, как должен будет выглядеть готовый ТЦ с воссозданным историческим фасадом.
В ASG открестились от планов по продаже ТЦ
Среди плюсов трехэтажного объекта отмечается арендопригодная площадь (GLA) — 12 тыс. кв. м; просторный атриум (зона второго света), современные системы вентиляции и кондиционирования, пожаротушения, сигнализации, видеонаблюдения, управления зданием; системы вертикальных коммуникаций — три пассажирских лифта, один грузовой лифт, два эскалатора. Сообщается, что объект перейдет покупателю вместе с профессиональной управляющей компанией, организованной парковочной зоной; три входные группы обеспечат комфортный доступ посетителей в ТЦ, а со стороны прилегающей территории имеется погрузочно-разгрузочная зона для арендаторов. Впрочем, после нашего обращения в компании открестились от планов по продаже объекта.
— Информация была от стороннего агента. Сейчас этого объявления нет, — заверили корреспондента «Реального времени» в компании «АС-Менеджмент», представляющей ASG.
Наше издание обратилось за разъяснениями к посреднику, менеджеру агентства «Квартимолл» по коммерческий недвижимости, назвавшемуся Егором. Он подтвердил, что объявление собственником было снято вскоре после нашего обращения в ASG.
«К большому сожалению, в центральной части Казани здания сегодня не котируются»
Полномочный представитель РГУД в Республике Татарстан Елена Стрюкова в беседе с «Реальным временем» рассказала, что еще несколько лет назад изучила отреставрированное здание ASG на Московской, 52:
Ряд других казанских экспертов и участников отрасли также признались нашему изданию, что им давно известно о намерении Алексея Семина реализовать свои объекты в центре Казани:
— Неоднократно встречал завышенные цены на объекты ASG, и, сколько не имел с ним [Семиным] дела, в итоге эти объекты так и не продавались, точно Семину по-настоящему покупатели на них не нужны. В чем его игра в действительности состоит, непонятно, — рассуждает участник рынка, пожелавший остаться неназванным.
Михаил Шутов, руководитель отдела развития и аренды ТЦ «ЦУМ», считает, что 1,25 млрд за ТЦ на улице Московской — это «очень дорого»:
«Если это хорошее место, даже если оно в три раза дороже стоит — его будут арендовать»
Шутов рассказал «Реальному времени», что ситуацию осложняют непростые отношения владельцев объектов в историческом центре Казани с чиновниками, регулирующими и контролирующими охранные зоны культурных объектов — «плачутся все, начиная с «Эдельвейс групп». Брать на себя здание, входящее в охранную зону, сам Шутов бы не стал, «даже если бы миллиард в кармане был», и никогда в жизни не рекомендовал бы покупку здания на Московской, 52 потенциальным инвесторам.
Андрей Генсен, владелец ООО «Дженсен групп», экс-директор департамента земельных и имущественных отношений АSG, так не считает. По его данным, сегодня цена в 100 тыс. рублей за квадратный метр в историческом центре Казани — вполне ходовая для коммерческой недвижимости:
Хорошая локация, местный торговый трафик определяют цену ТЦ в 800 млн, считает эксперт
Диана Нургалиева, директор Агентства регионального развития (Казань), оценила объект на Московской, 52 в 800 млн рублей, заметив, что стоимость торгового центра определяется его доходностью:
ASG плотно занимается реставрацией зданий на Московской
Напомним также, что газета «Реальное время» 2 года назад писала, что ASG пообещала инвестировать в реставрацию здания в стиле модерн в Старо-Татарской слободе не менее 150 млн рублей. Правда, на тот момент шел второй этап восстановления гостиницы «Амур» братьев-купцов Юнусовых на улице Московской, 70, где останавливались Габдулла Тукай, Фатих Амирхан, Сахибжамал Гиззатуллина-Волжская и другие выдающиеся личности. Собственник ASG намеревался воссоздать объект культурного наследия в прежнем облике и вел переговоры с московскими и краснодарскими отельерами, которые заинтересовались проектом, где номерной фонд составит порядка 1,5 тысячи квадратных метров. У ASG, кроме Московской, 70, работы параллельно велись на Тукая, 84, Тукая, 86, Лобачевского, 3, Пушкина, 38, Большой Красной,16 и Карла Маркса, 11. В планах были еще два объекта — на Московской, 37 и Карла Маркса, 29. Таким образом, только на Московской улице ASG, если иметь в виду и выставленный на продажу многофункциональный центр, застолбила три объекта.