Землевладельцы в «осаде»: улицу в пригороде Казани отдали в частные руки
В Татарстане муниципальная дорога оказалась в собственности коммерческой фирмы
Отвоевав в суде право на выделенные более 30 лет назад под строительство жилых домов под Казанью, в деревне Званке, земельные участки, которые выступили в роли разменной монеты в расчетах двух татарстанских компаний, их собственники столкнулись с новой проблемой. Оказалось, что проезд к участкам перекрыт — улица Просторная, по которой к ним должен осуществляться подъезд, оказалась в частной собственности. О втором раунде борьбы за возможность пользоваться участками, вольном обращении муниципальных властей с территориями, по которым должны проходить дороги общего пользования, и цене сервитута — в продолжении рассказа «Реального времени» о том, как две татарстанские компании рассчитались между собой землей.
Улица Просторная за частным забором
Пестречинский районный суд частично удовлетворил иск Сании Кушниренко и сына Адибы Садыковой Руслана Рахманюка, отстаивавших свои права на земельные участки, выделенные женщинам в 1994 году в популярной у застройщиков деревне Званке — ближайшем пригороде Казани. Суд признал недействительным решение Пестречинского совета народных депутатов и постановление главы района от 2000 года об изъятии у них участков и предоставлении их ТОО «Титр». Апелляционная инстанция — Верховный суд РТ — «поправила» районный суд и признала также недействительным государственный акт на право собственности ТОО «Титр» на землю, выданную Сание Кушниренко и Адибе Садыковой, а также суд установил местоположение границ обоих участков. А Шестой кассационный суд в январе 2026 года, разбирая кассационную жалобу ООО «Радуга», которому передали их землю в результате взаимозачетов, приватизации и ряда последующих сделок, «засилил» это решение.
Однако теперь потребовалось устранить другое препятствие. Собственники злополучных участков физически лишены возможности пользоваться своей землей и начать на ней стройку: ООО «Радуга» оградило свои участки забором из профнастила, внутри которого оказались не только участки Кушниренко и Рахманюка, но и единственный проезд к ним по улице, которая на генплане Кощаковского сельского поселения, в состав которого входит деревня Званка, значится как улица Просторная.
Собственники участков обратились к ООО «Радуга» с претензией, в которой предложили демонтировать часть ограждения, закрывающего доступ к их участкам. Компания в ответ обещала ограждение снять, но предупредила, что после демонтажа ограждения для доступа к участкам придется оформить соглашение о сервитуте и сервитут будет небесплатным:
— Стоимость платы будет рассчитана с учетом доли земельного участка, ограниченной сервитутом, в общей площади участка, срока установления сервитута, объема ограничения пользования участком и интенсивности его предполагаемого использования, а также характера неудобств, испытываемых собственником, и степени влияния сервитута на возможность распорядиться участком.
«Готовы к цивилизованному решению вопроса»
Проблема могла бы решиться, если бы коммерческая фирма передала дорогу по улице Просторной муниципалитету — ведь все равно построить на ней или как-то иначе использовать не по прямому назначению невозможно.
— Муниципалитету не поступало предложений по передаче данного участка. При поступлении район готов рассмотреть это предложение, — сообщили «Реальному времени» в исполкоме Пестречинского района.
А в ООО «Радуга» изданию сообщили, что «компания не владеет какой-либо «дорогой общего пользования»:
— В 2007 году наша организация приобрела единый земельный массив с разрешенным использованием ИЖС, права на который зарегистрированы в ЕГРН. На момент приобретения на данной территории отсутствовали как жилые постройки, так и дороги, а участки находились в неосвоенном состоянии. Данная дорога возникла позже, совершенно стихийно — в результате неформального использования территории жителями соседних участков. Данное обстоятельство не придает ей статуса «дороги общего пользования» с юридической точки зрения. ООО «Радуга» не препятствует проходу и проезду, и никаких жалоб со стороны жителей села не поступало. За весь период владения участками ООО «Радуга» ни один из соседей (за исключением собственников земельных участков 16:33:000000:5823 и 16:33:080302:221) не выдвигал претензий к нашей организации. Вопрос о наличии дороги ранее не поднимался ни местными жителями, ни администрацией. Собственники указанных участков имеют свободный доступ к своим владениям, и им никто не чинит препятствий.
В компании, владеющей участком, по которому проходит проезд, также сообщили, что «готовы к цивилизованному решению вопроса» «в рамках законной процедуры», и рассказали, что в 2024 году исполком района предложил обменять часть земельного участка, в том числе под «стихийно сложившимся проходом», и компания поддержала эту инициативу, однако из-за обеспечительных мер, наложенных судом по ходатайству самих же собственников указанных земельных участков о наложении обеспечительных мер, ООО «Радуга» не может ни уточнить границы, ни провести межевание, ни юридически оформить передачу дороги.
— Мы понимаем, что у собственников указанных участков может быть своя точка зрения, но просим учесть, что их земельные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет значительно позже, чем наши участки, в 2013 и 2023 годах, — подчеркнули в ООО «Радуга» свою позицию.
Дорога пойдет через суд
Представитель Кушниренко и Руслана Рахманюка юрист Раят Зайнуллин рассказал «Реальному времени», что они теперь вынуждены продолжить судебную тяжбу:
При этом, подчеркнул Зайнуллин, возможность установления сервитута, как на то указало ООО «Радуга» в своих письмах к истцам, не является адекватной заменой оспариванию незаконного акта, так как возлагает на собственников «отрезанных» от дорог участков дополнительные расходы и не восстанавливает их права в полном объеме.
«Мы не рекомендуем приобретать такие участки»
Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова рассказала «Реальному времени, что ситуации с перекрытием собственникам доступа к их земельным участкам в ее практике хотя и встречались, но редко, и она своих клиентов отговаривала от приобретения подобной проблемной недвижимости.
Но если такой участок уже приобретен, это не значит, что следует смириться с предложенными собственником условиями, полагает специалист. Анастасия Гизатова считает, что в первую очередь следует выяснить, насколько правильно было произведено межевание при формировании участка и передаче его третьим лицам: история возникновения права собственности на дорогу у текущих собственников именно в таких границах поможет «отбить» право пользоваться подъездными путями..
— Я видела такие участки в Высокогорском районе, где, мне кажется, кадастровые инженеры или геодезисты просто не выходили на место, а провели межевание, ссылаясь на несуществующую дорогу, — говорит Гизатова. — То есть они предполагали, что подъездные пути имеются, а на самом деле их нет. Подобные проблемы я наблюдала также в районе Константиновки. Но я не могу сказать, что такое встречается очень часто.
А казанский юрист Евгения Хасанова в разговоре с «Реальным временем» отметила, что в ситуацию с отсутствием подъездных путей нередко попадают те, кто покупает земельные участки у компаний, практикующих выкуп земельных массивов и последующую их перепродажу после межевания на стандартные участки:
— Приобретая такие участки, надо очень внимательно изучать ситуацию как на карте, так и на местности. Нередко продавец «забывает» предусмотреть подъездные пути либо оставляет их в собственности у аффилированной управляющей компании, чтобы диктовать финансовые условия их эксплуатации и ремонта, например, в коттеджном поселке.
«Спящая» компания
По данным сервиса «СПАРК-Интерфакс», ООО «Радуга», которому принадлежат участки и дорога по ул. Просторной в Званке, было зарегистрировано в 2007 году Резедой Хайруллиной и с тех пор несколько раз меняло владельцев. С 2014 года компания принадлежит Резеде Шараповой, директору буинского ООО «Орхидея+», специализирующегося на гостиничном бизнесе, и совладелице казанского ООО «Аль-Резе», занимающегося ресторанной деятельностью.
Основной вид деятельности ООО «Радуга» — розничная торговля, среди дополнительных видов — строительство жилых и нежилых зданий и покупка и продажа собственного недвижимого имущества, аренда и управление недвижимостью. С 2021 по 2025 год, как свидетельствует «СПАРК-Интерфакс», компания, в которой числился единственный сотрудник, не осуществляла продаж и не получала прибыли.