Локдаун запустил тренд на аренду небольших и недорогих коммерческих помещений

Карантин оформил тренд на аренду небольших помещений

Аналитическая служба «Реального времени» изучила предложения по сдаваемым в аренду объектам коммерческой недвижимости в Казани в начале (в разгар карантинных мер и локаута) и в конце мая на сайте частных объявлений Avito. Как выяснилось, после отмены части ограничений объем предложений помещений вырос почти на четверть, с 2 248 до 2 768 тысяч, а количество офисных и торговых помещений — на 30,5% и 36% соответственно: с 685 до почти 900, и с 368 до 500. Главный тренд: резкое снижение предложения больших площадей и аренда с большим дисконтом. Грубо говоря, учитывая, что в условиях «полукарантина» далеко не все предприятия вообще могут полноценно работать, а бизнес в апреле сильно пострадал, большие и недешевые помещения пока мало кому нужны.

На 6 мая 2020 года на казанском рынке предлагалось чуть более 2,2 тысячи различных помещений, из них треть приходилась на офисные помещения (685 объектов), 34% — на помещения свободного назначения, 16,4% — на торговые. Главным образом, в аренду предлагались очень небольшие помещения, в первую очередь до 100 кв. м. Так, в общем объеме предложения офисных объектов 72,4% (почти 500) пришлось именно на этот сегмент. Для сравнения: помещений площадью от 100 до 200 кв. м было не более 13%. Аналогичные ситуации по помещениям свободного назначения (47%, или 366 — на объекты до 100 кв. м) и торговым (63%, или 232 — на объекты до 100 кв. м). Две недели спустя тренд окончательно оформился: половина всех помещений свободного назначения, 75% офисных и 64% торговых, не превышала по площади 100 кв. м.

Распределение количества сдаваемых коммерческих объектов по площади

Помещения под общепит и производство пока потеряли свою актуальность

Резкое увеличение предложения коммерческих площадей в Казани, в принципе, происходило за счет роста числа предложений именно небольших объектов. Например, если с 6 по 21 мая предложение всех объектов выросло на 18%, то рост числа предлагаемых рынку торговых объектов до 100 кв. м — на четверть, и еще на треть — объектов до 200 кв. м. Объем предложения офисных помещений до 100 кв. м вырос за пару недель на треть. К 25 мая нарастание предложения (уже к тому моменту стабилизировавшегося) происходило в основном за счет объектов до 100 кв. м. Все менее становились популярны помещения от 300 до 700 кв. м, не говоря о более просторных — они, по очевидным причинам, не по карману многим предпринимателям, и предложения по ним носят единичный характер.

Карантинные тренды всей экономики вообще очень хорошо прослеживаются по динамике аренды. Так, в начале мая владельцы недвижимости еще рассчитывали на производство и общественное питание (одни из самых пострадавших отраслей в эпидемию), предлагая, скажем, 31 небольшое помещение под кафе и более 110 под производство, к 21 мая уже предлагалось по 34 и 131 помещение соответственно. Однако к концу мая предложение упало как по помещениям для общепита (на 6%), так и по производственным помещениям (на 4%). Склады, вынужденно популярные в апрельском карантине — нераспроданный товар нужно было где-то хранить, тоже постепенно перестали быть так необходимы. Доля складских помещений в общем объеме предложения снизилась с 12,4% до 10%. Гостиничный же рынок аренды попросту замер.

Дорогие офисы не нужны — владельцы массово предлагают помещения от 500 до 600 рублей за метр

С ценовыми предложениями все немного сложнее: ни один владелец коммерческой недвижимости, вне зависимости от действующих ограничений, не готов предоставлять в аренду помещения себе в убыток. Кроме того, стоимость аренды довольно сильно отличается в зависимости от отраслей и сегментов рынка. В начале мая половина от 700 казанских объектов под офисы предлагалась в основном в ценовом диапазоне от 300 до 800 рублей за квадратный метр в месяц. Самое массовое предложение (более 100 помещений в обоих случаях) касалось объектов с арендой от 500 до 600 рублей за квадратный метр и от 600 до 700. На втором месте по объему предложения были чуть менее дорогие (от 400 до 500 рублей за кв. м) и более дорогие — от 700 до 800 рублей за кв. м. На помещения стоимостью от 1000 до 2000 и более рублей за кв. м приходились незначительные цифры, до 50 объектов.

К концу мая уже пятая часть всех офисных помещений — более 170 — предлагалась за 500—600 рублей за кв. м. В 1,5 раза вырос объем предложения офисных объектов за 400—500 рублей за кв. м. Почти во столько же раз выросло число помещений за 600—700 рублей за кв. м. Отдельно отметим, что в 1,5 раза увеличилось и число самых дешевых офисных помещений (до 100 рублей за кв. м).

Похожая ситуация была и с помещениями свободного назначения, более 150 объектов из 775 предлагалось взять в аренду за 400—600 рублей за кв. м. Столько же объектов предлагалось подороже — от 600 до 800 кв. м. Для примера, на все самые дорогие помещения (от 1000 рублей за кв. м и больше) приходилось не более 150 объектов, и это число к 25 мая фактически не изменилось, рынку они практически не нужны в большем объеме. К концу мая уже половина всех предложенных помещений свободного назначения предлагалась в аренду за 300—800 рублей.

Торговля оправляется от карантина — арендовать помещения можно почти за любую цену

Самая дорогая аренда была у торговых объектов. Почти 70 из 370 объектов владельцы помещений выставили, запросив от 900 до 1000 рублей за кв. м. При этом более 100 объектов стоили еще дороже. Отметим, что у торговых помещений самый большой разброс в ценах. Были примерно по 30 объектов и за 500, и за 600, и за 700, и за 800 рублей за кв. м. Треть всех объектов из более 2,2 тысячи, 700 помещений — предлагалось взять в аренду за 300—600 рублей за кв.м. Еще 800 объектов — за 600—1000 рублей за кв. м. Доля дорогих помещений (от 1000 рублей и выше) не превышала 15%.

На треть выросло число предлагаемых в аренду торговых помещений за 400—700 рублей за кв. м. И если судить только о динамике предложения, торговля к концу мая начала выходить из карантинной тени, рост числа дорогих объектов (от 1900—2000 рублей и более за кв. м) за две недели оказался двукратным. Если в начале мая можно было арендовать 30 таких дорогих помещений, то к концу — почти 70. Для сравнения, почти столько же можно взять сегодня в аренду помещений за 900—1000 рублей за кв. м.

Распределение количества сдаваемых коммерческих объектов по стоимости

• 

  Руслан Садреев глава ЮА «Премьер», вице-президент некоммерческого партнерства «Гильдия риелторов Республики Татарстан»

  Конечно, рынок аренды, как и любой другой сегмент, в связи с самоизоляцией, с пандемией, с тем, что доходы населения упали, магазины не работают — тоже очень просел. На период именно ограничений. Но говорить о том, что из больших помещений все переезжают в маленькие, я бы все-таки не стал. Потому что тренды еще пока не обозначались, по крайней мере мы этого не наблюдаем. Просто все взяли позицию выжидательную, и сейчас мы видим, что спрос потихонечку увеличивается и на коммерческую, и на жилую недвижимость, и на аренду, и на продажи.

  Я не думаю, что и арендная плата будет опускаться. Какие-то сейчас, допустим, контракты перезаключаются, и рынок аренды коммерческой недвижимости, как и любой рынок — любых услуг, любого производства — еще будет выходить из этого шока, думаю, минимум до конца года. Поэтому контракты, да, зачастую по каким-то сегментам, которые пострадали, они пересматриваются — но, как правило, до конца года или на год ближайший. Но это именно временные пересмотры. Да, предложений дешевых помещений много, по 500 рублей за кв. м, которые раньше стоили дороже, но они предлагаются опять же на какой-то определенный период. Нельзя сказать, что все рухнуло и теперь всегда цена аренды такая будет.

• 

  Владимир Шайхиев замгендиректора компании «А-Девелопмент»

  То, что сейчас происходит [на рынке коммерческой недвижимости], — еще не конечная картина. Рынок пока еще только разгоняется, что связано с вескими причинами. Некоторые торговые сети, например, могут сокращать число магазинов в связи с падением товарооборота. Некоторые бизнесы сжимаются, у них потребность в площадях уже меньше. Некоторые ушли в формат доставки, тот же общепит, например, который вынужден был перепрофилироваться. И многие поняли это, акценты начали выставляться именно в пользу доставки. Причем некоторые переходят и на производство и доставку полуфабрикатов, которые оказались тоже востребованными.

  Я согласен, что есть такой тренд сегодня на меньшие и менее дорогие помещения, более того, помимо того, что эти помещения освобождаются — надо же понимать, что застройщики-то продолжают строить. Соответственно, будет переизбыток этих небольших помещений. Соответственно, это никак не может не повлиять на ставку аренды. И тут уже появятся преимущества в виде ремонта, локации, технических характеристик (высота потолков и проч.). Объективно их будет больше. Но тут надо еще оценивать площади по разным видам деятельности, которые и чувствуют себя по-разному: те же интернет-магазины Ozon или Wildberries, которые оказались прямо на волне. То есть у них свои требования — и они в рамках как раз небольших площадей и тех недорогих ставок.

  Трудно сказать, когда кризис окончательно закончится и мы получим новую картину рынка. Ведь этот кризис не такой, какие были раньше. Это кризис, который вообще поменял акценты, расставив по-другому направления рыночные. С кризисами 2014 или 2008 годов не совсем корректно его даже сравнивать. Если тогда были просто кризисы и бизнесы просто схлопывались, то сейчас можно говорить о том, что вследствие его какие-то бизнес-направления стали больше развиваться, какие-то меньше. В любом случае, происходит какая-то «деформация» рынка коммерческой недвижимости в том виде, в каком он существовал.

• 

  Андрей Савельев гендиректор ООО «Ваш надежный риелтор и НЛБ», президент НП «Гильдия риелторов РТ»

  Карантин, точнее, режим самоизоляции, фактически убил вообще рынок коммерческой недвижимости! И у нас он не восстановился до сих пор! Торговым центрам, например, до сих пор нельзя работать, кафе, барам и ресторанам — тоже нельзя работать. То есть у нас большая часть арендаторов коммерческой недвижимости до сих пор закрыты, а арендаторы офисной недвижимости — они только-только начали работать, и пока еще рано о чем-то говорить. Сложно и давать какие-то прогнозы, скажем, по динамике арендной платы, потому что если на май месяц действительно и были какие-то скидки, но, опять же, эти скидки не были связаны с рыночной ситуацией, а связаны были именно с режимом самоизоляции. И поэтому говорить о росте или снижении арендных ставок до конца года — пока рано, потому что бизнес еще не восстановился, и, соответственно, арендаторы тоже еще не восстановились.