Офисы Казани: как ЧМ скорректировал арендные ставки
Столица республики по-прежнему нуждается в офисных площадях высокого качества
С весны рынок офисной недвижимости существенно не изменился, не считая того факта, что арендные ставки несколько снизились. Среди причин исследователи называют не только летний сезон, традиционно отмеченный снижением деловой активности, но и ЧМ по футболу, мол, вся активность была сосредоточена на нем, тут не до новых офисных площадей. Опрошенные эксперты «Реального времени» в свою очередь согласны не со всеми выводами.
Строят по-прежнему мало
За полгода с последнего обзора офисной недвижимости Казани глобальных изменений на рынке не произошло. По данным исследования UD Group, общее предложение офисной недвижимости сейчас составляет 633 тысячи квадратных метров против 461 тысячи в феврале. Впрочем, исследователи подчеркивают, что в первом исследовании учитывалась только недвижимость классов А и В, в последнем анализе рынка учтены все объекты.
Арендная ставка в городе несколько снизилась. Теперь в классе А она составляет 1 146 рублей за квадратный метр, снижение составило 81 рубль. В классе В стоимость квадратного метра доходит до 664 рублей, снижение цены составило 36 рублей. Исследователи снова подчеркивают, что в Казани мало что изменилось со строительством новых объектов, их по-прежнему возводят в недостаточных объемах. Поэтому почти не меняется и внутренняя структура предложения.
— До 2000 года построен 21% объектов, 53% — до 2013, только 26% приходится на новые объекты, построенные уже после 2013 года, — отмечается в исследовании.
Из-за долгой эксплуатации качественные объекты продолжают убывать из предложения. Например, в классе А только два объекта используют меньше двух лет: офисный центр «Капитал» и вторую башню «Корстона». Распределение офисных площадей по районам не изменилось: меньше всего их в Авиастроительном и Кировском районах — 1% и 3% соответственно, больше всего в Вахитовском и Советском — 45% и 26%.
Качественных площадей не хватает по всему городу. Так, перевес в классе В существенный — в 74%. На класс С приходится 15%, а на недостающий класс А — всего 10%. Исследователи отмечают, что ll квартал 2018 года запоминается ростом свободных площадей в классах А и В на 2%. В классе С наоборот отмечается снижение на 15%.
Аренда стала дешевле
Исследователи отмечают, что во ll квартале снизилась арендная ставка, на что у специалистов нашлись две причины — летний сезон и ЧМ по футболу. Спрос на офисные площади остался практически на уровне начала 2018 года, динамика в сторону увеличения оказалась совсем небольшой — 0,1%.
— Рост спроса на офисные площади ожидаем после завершения проведения ЧМ и возвращения бизнеса с летних каникул. Спрос по профилю компаний остается практически равномерным, наиболее активными арендаторами являются компании сферы потребительских услуг, дистрибьюторы и компании IT-сферы. Востребованными для Казани остаются площади небольших форматов от 20 до 40 квадратных метров, — сообщается в исследовании.
По прогнозам существующая ситуация может привести к тому, что со временем арендные ставки увеличатся. Составители исследования считают, что в 2018 году рост составит от 5 до 10%. В 2019—2020 годах ставки аренды на офисы в востребованных районах могут увеличиться уже на 15—20%.
Не все эксперты соглашаются с приведенными в исследовании тезисами.
Ограничения ЧМ могли затронуть часть офисной недвижимости
Несмотря на приведенные в исследовании данные о снижении арендных ставок, участники рынка с таким тезисом не соглашаются.
В чем представители отрасли уверенно сходятся, так это в том, что Казани, действительно, не хватает качественных офисных площадей.
— Да, сейчас в Казани найти качественный офис более 500 квадратных метров в аналогичном бизнес-центре проблематично. В течение года было несколько заявок на крупные офисы. Насколько нам известно, часть заявок (кроме самых крупных, более чем на 2000 квадратных метров) закрыта предложениями в стрит-ретейле, новыми ТЦ районного масштаба. Учитывая тенденцию к появлению новых компаний и росту местных, явному дефициту больших площадей в БЦ, рост ставок аренды в престижных локациях Вахитовского и Ново-Савиновского районов может существенно опережать инфляцию.
Основная же часть объектов будет индексировать ставки на уровне инфляции, — рассказывает директор департамента бизнес-центров и стрит-ретейла UD Group Мугад Салихов.
При этом он не исключает, что определенное влияние на рынок офисной недвижимости мог оказать ЧМ.
Эксперты, комментировавшие прошлое исследование, среди причин недостаточного ввода новых объектов, называли низкую экономику подобных объектов недвижимости.
— Такая ситуация была обусловлена высокой стоимостью заемных денег в период 2014—2016 годов. В 2017 году ставки по кредитам снизились, и экономика проектов становится интересной для потенциальных инвесторов. В Казани вводятся новые объекты, но последние построенные и планируемые в ближайшее время к открытию не повлияют на ситуацию на рынке коммерческой недвижимости — компании строили офисы «для себя».
На стадии проектирования находится несколько объектов класса А, — объяснил Мугад Салихов.
комментарии