Казань и Новосибирск вышли в чемпионы по новым офисам
Бизнес-центры столицы Татарстана: девелоперы в ударе, мода на коворкинги и ротация между классами
Казань наряду с Новосибирском выбилась в лидеры страны по вводу офисной недвижимости. На два мегаполиса пришлось более половины всех строек в городах-миллионниках. Тенденцию заметили в Colliers International, а татарстанские эксперты ее подтвердили. Подробнее, какие бизнес-центры появятся в ближайшее время, как повлияют на рынок и изменятся ли арендные ставки в обзоре «Реального времени».
Рынок показывает рост
В Казани сохраняется дефицит качественных офисных площадей. В городе 46 бизнес-центров площадью 349 тысяч кв. м. Большинство, 26 объектов, — помещения класса В и В+. На втором месте — 15 БЦ класса В-. Офисных центров категории А, т. е. самых лучших, всего 5. Зато последние загружены под завязку, свободных площадей в них лишь 2%. В объектах класса В, В+ и В– вакантны 9% помещений.
— Для сравнения — доля вакантных качественных площадей в Москве составляет 10,6%, в Санкт-Петербурге — 9,6%, а в регионах в целом — 8%, — привела пример Вероника Лежнева, директор департамента исследований по России Colliers International.
— Рынок офисной недвижимости в Казани показывает рост. Можно уверенно сказать, что самая сложная ситуация на рынке пройдена. Инвестиции в коммерческую недвижимость сейчас более привлекательны, чем многие другие инструменты вложения капитала. Увеличение стоимости недвижимости и стабильный арендный поток дают доходность выше, чем банковские депозиты и вклады, — считает директор департамента бизнес-центров UD Group Мугад Салихов.
Качественная недвижимость для бизнеса пользуется спросом как у новых компаний, планирующих выход в Татарстан, так и у тех, кто уже работает в республике — чтобы расширить площади. Правда, в Colliers International считают, что спрос на офисы еще полностью не восстановился: «за некоторым исключением бизнеса, тесно связанного с госсектором».
Казани есть куда расти
Федеральные эксперты отмечают лидерство Казани в строительстве новых офисных зданий. В городах-миллионниках России возводят 20 бизнес-центров площадью 185 тысяч кв. м, еще 12 — в проекте. На татарстанскую столицу вместе с Новосибирском, по оценке Colliers International, приходится более половины всех строек. Высокая девелоперская активность в этих городах обусловлена большим спросом на качественные площади и высоким уровнем социально-экономического развития.
— Сложно судить обо всех городах-миллионниках, мы не проводили такого анализа, но могу сказать, что девелоперская активность действительно достаточно высока. К тому же и Казань, и Новосибирск еще очень отстают, например, от Екатеринбурга и, конечно, от двух столиц по количеству офисных площадей на 1 000 жителей. Нам есть куда расти, — говорит Мугад Салихов.
— В принципе бизнес-центры класса А в Казани чувствуют себя комфортно, количество вакантных площадей у них минимальное. Вторая очередь БЦ «Родина», который открылся, достаточно оперативно заполнилась. Это говорит о том, что рынок быстро поглощает новые предложения класса А, — добавил гендиректор АН «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.
При этом, по его оценке, количество вакантных площадей в классе В составляет до 10%, а в категории С, особенно в не самых успешных БЦ, может доходить до 40%.
Новые БЦ проведут ротацию на рынке
В UD Group отмечают, что 2017 год был почти нулевым по количеству новых введенных офисных площадей. Зато наступивший год и последующие обещают быть «более урожайными», ожидается строительство и ввод в эксплуатацию нескольких интересных объектов». Один из них предложит сам застройщик. В lll квартале он начинает строить уникальный для Казани бизнес-парк на берегу озера Кабан площадью 46 тысяч кв. м. Из них под аренду предназначено 20,5 тысячи «квадратов».
— Также в Казани в стадии строительства и завершения проектирования два объекта с заявленным классом А. Это строящийся БЦ общей площадью 49 тысяч кв. м (25 тысяч кв. м сдаваемой площади). И в скором времени стартует строительство БЦ общей площадью 20 тысяч кв. м (11 тысяч кв. м сдаваемой площади), — говорит глава департамента компании.
В первом случае речь идет о строительстве офисного центра «ТАИФа» у НКЦ «Казань», во втором — о бизнес-центре «Urban» на Островского. Мурат Ахмеров считает, что ввод всех этих новых офисных объектов удовлетворит спрос на ближайшие 2-3 года.
— Потому что часть арендаторов переедет из существующих бизнес-офисов, им скорее всего сделают особые предложения. И тогда освободятся вакансии класса В+, т. е. произойдет определенная ротация между объектами класса А и В+, — считает Мурат Ахмеров.
Анонсированы, но еще не строятся
Еще часть интересных БЦ, по словам экспертов, пока в стадии проектирования с неопределенным сроком начала строительства. Например, как стало известно «Реальному времени», на набережной Кабана строить офисы планировали еще несколько небольших строительных компаний. Кроме того, бизнес-центр намеревался возвести «Ак Барс Девелопмент» в районе своего жилого комплекса «XXI век». Анонсировала, что займется возведением объектов для бизнеса и «Агава», но позднее переключилась на торговую недвижимость.
— Среди значимых офисных объектов, введенных в прошлые годы, можно отметить БЦ «Рябина», БЦ «Капитал» и вторая секция БЦ «Татария», — говорит Вероника Лежнева.
Исследователи прогнозируют ввод 65 тысяч кв. м качественных офисных площадей к 2020 году. Это будет стимулировать собственников действующей недвижимости к обновлению и реконструкции морально устаревших зданий. У арендаторов появится возможность выбора, расширения, улучшения условий для бизнеса.
Арендные ставки растут на 5% в год
Так как рынок не был перенасыщен предложением за минувшие 2-3 года, падения арендных ставок не произошло, даже напротив — наметился небольшой рост. Ввод новых объектов сильно не изменит ситуацию со стоимостью аренды, считают эксперты.
— Ставки в том году особо не индексировали, но они и не стояли колом. Индексация была в пределах 5—7 процентов. Ввод новых объектов не изменит ситуацию. Думаю, что ставки останутся на том же уровне, нет предпосылок для роста: чтобы экономика сильно развивалась или заходили новые компании. Стагнации тоже не будет, думаю, потому что все утряслось более или менее, все пристроились к текущим реалиям и курсу валюты. Сейчас ставка в классе А где-то на уровне 1,5 тысячи рублей за «квадрат» в месяц, включая все в платежи. Думаю, что новые БЦ просто оттеснят часть клиентской базы из существующих. Они, в свою очередь будут вынуждены перетаскивать клиентов из категории С или Д, то есть произойдет ротация между классами, — полагает Мурат Ахмеров.
— Ставки аренды в Казани второй год показывают небольшой, но стабильный рост (4-5% в год, в среднем на уровне инфляции). На мой взгляд, выход новых объектов не окажет существенного влияния на ставки аренды. Арендаторы готовы платить за качественный продукт, при том что они становятся все требовательнее при выборе площадки для ведения бизнеса. Арендатору важна репутация и квалификация управляющей компании, качество инженерных систем. Офисное пространство должно стать эффективным для компании, комфортным и безопасным для сотрудников, — говорит Мугад Салихов.
Арендные ставки по офисным площадям в Urban составят 1,5 тысячи рублей за кв. м, а по торговым – 2 тысяч на первом этаже, полагает Мурат Ахмеров. По данным Colliers, подавляющее большинство объектов в Казани предлагается по цене менее 900 руб./кв. м/месяц и значительное количество объектов по цене 800 руб. за 1 кв. м в месяц и ниже. Средневзвешенная ставка аренды по офисным площадям класса А составляет 1 250 руб./кв. м/месяц, класса Б+ — 870 руб./кв. м/месяц, класса Б- — 620 руб./кв. м/месяц (все ставки указаны, исключая НДС, но включая эксплуатационные расходы).
Премиум-коворкинги на подходе
Глава «А-Девелопмент» считает, что основные игроки уже зашли в Татарстан, и массового развития на рынке офисов уже не предвидится. В то же время он отметил ряд интересных новых трендов, например, моду на коворкинги.
— В Авиастроительном районе запустили коворкинг, Сбербанк открыл свой GrowUp. Потом «Альянс», которые сделали бизнес-центр в «Корстоне». Их проект в «Корстоне» оказался успешным, и сейчас они заявляют на 2018 год открытие нового проекта. Его нельзя назвать как таковым бизнес-центром, но он предложит рабочую среду премиального класса для компаний, которые находятся в стадии развития. Это будет такой премиум-коворкинг, — рассказал Мурат Ахмеров.
Полномочный представитель РГУД в РТ Елена Стрюкова отмечает возросший спрос на аренду офисов из сферы креативных индустрий — дизайн, медиа, IT. Интерес к аренде крупных объектов, по ее словам, формируют международные и федеральные компании, которые рассчитывают на длинные контракты на 7—10 лет и низкую ежегодную индексацию ставок.