«Вспомните, сколько стоила коммерческая недвижимость 10 лет назад, и поймете, какой у нее рост!»
Эксперты о дефиците и спросе на интересные торговые и офисные площади в Казани
Коммерческая недвижимость подешевела, но это не значит, что подобные площади больше не интересуют потребителей. Аренда как раз выросла, хотя и не во всех городах-миллионниках. В целом по стране спрос на офисные и торговые помещения снизился, что отражается на продажах и арендной ставке. Казань продолжает идти по своему пути развития. «Реальное время» изучило рейтинг коммерческой недвижимости, составленный экспертами портала Domofond.ru.
Продажи упали, выгоднее аренда
В большинстве городов-миллионников расценки на покупку коммерческой недвижимости, как и арендные ставки, снизились. Аналитики Domofond.ru сравнили торговые и офисные площади, а также помещения свободного назначения в 12 крупных городах. В итоге самой дорогой коммерческой недвижимостью по-прежнему остаются торговые площади, даже несмотря на то, что помещения под магазины подешевели в семи городах. Лидерами падения цен стали Екатеринбург, Омск и Уфа — в этих городах снижение составило от 5 до 8,1%. Но есть и приятные исключения для обладателей коммерческой недвижимости. Так, в Волгограде средняя стоимость выросла на 15%, существенное повышение отмечается в Ростове-на-Дону — почти на 7%.
Дешевели и офисы, сегмент стал доступнее в пяти городах. Самое заметное снижение цен эксперты отметили в Новосибирске — в среднем 5,1%. В других городах-миллионниках динамика падения не превышает 5%. На этом фоне отличается Омск, где офисная недвижимость по итогам года подорожала почти на 11%.
Отдельное направление — помещения свободного назначения. Больше всего цены на них просели в Уфе (на 12,1%) и (Красноярске) — на 7,9%. При этом в Новосибирске, Волгограде, Нижнем Новгороде стоимость даже поднялась. Особенно заметно это в Новосибирске — рост цен на помещения свободного назначения составил 6%.
На фоне остальных городов-миллионников Казань мало чем выделяется. Средняя стоимость торговых помещений в четвертом квартале 2017 года составила 127 264 рубля за квадратный метр, падение за год достигло 1,8%. Падение цен на офисные помещения оценивают в 1,5%, помещения свободного назначения просели незначительно — 0,2% за год.
— Продажи коммерческой недвижимости упали, поэтому выгоднее брать помещения в аренду. Предприниматели не видят смысла на первых порах покупать помещение, пробуют разные ниши, переезжают при необходимости. Поэтому покупать площадь нет смысла. Рынок продажи коммерческой недвижимости вообще очень тяжело идет, почти стоит. Зачастую могут продать только те, кто прилично скидывает стоимость, но в ущерб себе мало кто хочет работать. Это может сказаться на общей статистике. Предложение по аренде действительно растет в Казани, потому что все едут к нам, много людей, которым предприниматели могут предложить свои услуги, но предпочитают делать это на арендованных площадях. Объявления о продаже коммерческой недвижимости в основном подолгу висят, — признается директор агентства недвижимости «Ключи» Рустем Шангараев.
В Казани растут арендные ставки
Многим городам-миллионникам пришлось столкнуться в том числе с падением арендных ставок на коммерческую недвижимость. Самое рекордное снижение отмечается в Екатеринбурге — 8,1%, ровно на столько же упали цены на эти объекты. На общем фоне отличились Волгоград с ростом в 10,6% и Казань — аренда коммерческой недвижимости подорожала на 6,3%.
Столица Татарстана по арендным предложениям сохраняет положительную динамику. Предложения по аренде офисных помещений подорожали на 3,5%, стоит отметить, что это максимум среди городов-миллионников. По помещениям свободного назначения, которые сдают в аренду, у Казани рост ставок составил 6,2%, второе место среди крупных городов. Обгоняет столицу Татарстана только Пермь с годовым ростом в 8,9%. С предложенными результатами рейтинга соглашаются не все эксперты.
Анастасия Гизатова: «Объекты разные и цены тоже могут быть разными. На самом деле в Казани дефицит интересных коммерческих предложений». Фото Романа Хасаева
— Я бы не сказала, что все так однозначно, объекты разные и цены тоже могут быть разными. На самом деле в Казани дефицит интересных коммерческих предложений. Предложения по аренде носят локальный характер, то есть опять-таки рост ставок — это, скорее, инфляционные процессы. Все зависит от объекта. На хороший коммерческий объект рост аренды в год может составлять 5—10%, на менее привлекательные предложения, наоборот, приходится снижать условия, — комментирует руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
По данным рейтинга портала Domofond.ru, средняя арендная ставка на офисные помещения в Казани за год составила 7907 рублей, помещения свободного назначения чуть дороже — 9852 рубля. Дороже всего взять в аренду торговые помещения, ставка достигает 13 298 рублей.
Арендаторы готовы платить более высокую ставку
Генеральный директор ООО «Девелоперская компания «АСК Недвижимость» Юрий Чикиров считает, что, проведя несложные расчеты, можно заметить, что коммерческая недвижимость Казани по окупаемости обладает наиболее долгим сроком из представленной выборки, что может означать существенную переоценку рыночной стоимости 1 квадратного метра или недооценке рынка аренды. С другой стороны, это означает наименьший «региональный риск вложения в недвижимость», так как доходность данного актива (коммерческой недвижимости) в Казани минимальна.
— Учитывая разнонаправленные тенденции (рыночной стоимости 1 кв. м и стоимости аренды), мы замечаем «выравнивание» вышеизложенных показателей (доходности/окупаемости) относительно других городов. В свою очередь, повышение стоимости аренды означает готовность рынка арендаторов платить более высокую ставку, что характеризует положительную деловую активность нашего города. Рынок коммерческой недвижимости — не такой простой, как кажется на первый взгляд, и обладает множеством специфических факторов по сравнению с жилой недвижимостью, — отмечает Юрий Чикиров.
Директор департамента торговых центров UD Group Валентина Сахабеева не согласилась с динамикой, представленной специалистами портала Domofond.ru.
— Любую недвижимость нужно смотреть в более долгосрочной перспективе, потому что инвестиции в недвижимость всегда долгосрочные. Они не годового периода, а периода в 3, 5, 10, 15 лет, поэтому сравнивать декабрь одного года с декабрем другого — абсолютно бессмысленно. Если вы вспомните, сколько стоила коммерческая недвижимость 10 лет назад, вы поймете, какой у нее рост. Особого удешевления не замечаем. В целом ситуация на рынке коммерческой недвижимости неплохая, у Казани очень большой хороший потенциал, это один из немногих городов-миллионников с очень активным развитием инфраструктуры, оцениваем Казань очень положительно, — признала Валентина Сахабеева.