Почему в Казани вернулись к «запрещенной» точечной застройке жилья
Жители города протестуют против высотных жилых комплексов в старых кварталах, но эксперты считают, что это неизбежно
Казанцы протестуют против возобновившейся в последние годы точечной застройки старых городских кварталов. Мнения специалистов относительно целесообразности строительства многоэтажных ЖК на небольших участках внутри давно сложившейся городской инфраструктуры расходятся: одни считают, что это некомфортное, но неизбежное следствие жизни в мегаполисе, другие полагают, что уплотнять застройку мегаполиса необходимо, но делать это следует иначе. О домах, где двор располагается в границах стилобата, объективных и субъективных причинах недовольства горожан и позиции исполкома столицы Татарстана — в материале «Реального времени».
Приходят на готовенькое
«Реальному времени» стало известно о проекте строительства 11-этажного жилого дома с двухэтажным стилобатом на улице Зорге в квартале, ограниченном проспектом Победы, ул. Сафиуллина и ул. Фучика. Здание планируется возвести на земельном участке неправильной формы между школой №68, 9-этажным домом №24 по ул. Фучика и 9-этажным домом №85 по Зорге — на месте одноэтажного административного корпуса коммунальной обслуживающей организации «Раян».
Площадь участка — 2,2 тыс. кв. м, стилобат займет 1,32 тыс. кв. м, то есть 60% площади участка. Почти все оставшееся пространство отводится под подъезд к дому и наземную парковку для инвалидов, рассчитанную на 6 автомобилей. Детская, спортивная площадки, зона отдыха с озеленением из ковыля и кустиков лапчатки размещены на стилобате на площади около 500 кв. м.
— Как на такой площади разворачивать стройку, размещать строительные машины, складировать материалы и при этом соблюдать все нормы и требования, мне лично непонятно, — прокомментировал «Реальному времени» этот проект проживающий в одном из соседних домов инженер-строитель Фанис Мифтахов. — Также могу предположить, что предусмотренных проектом в стилобате 40 парковочных мест на 81 квартиру может не хватить, и парковаться жители этой многоэтажки и их гости, а также посетители и арендаторы коммерческих помещений в стилобате будут в наших дворах.
Бурные протесты местных жителей вызвало и начало строительства 20-этажного 232-квартирного ЖК «Зенит» между домом №17 по улице Меридианной и домом №49 по ул. Четаева — на участке площадью 5 тыс. кв. м, где ранее располагалось одноэтажное здание теплового пункта. Весной недовольные перспективой появления между их домами нового «человейника» вместо небольшого зеленого участка обитатели соседних домов перекрыли подъездные пути к стройке и «удерживали» их несколько дней, не пропуская строительную технику и грузовики со стройматериалами, рассказала изданию Ирина Зеленая. Однако в итоге стройка началась. Обращения жильцов в надзорные органы, включая прокуратуру, не привели к желаемому для них результату.
Не менее бурные протесты разразились вокруг строительства ЖК «Давинчи» на месте пустующего со дня постройки одноэтажного детского «Центра общения и досуговых занятий» на улице Абсалямомва, 33. Жители были против его строительства еще на этапе общественных обсуждений по поводу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в 2023 году, однако в марте 2026 года исполком выдал разрешение на реконструкцию крошечного одноэтажного здания, в результате которой на его месте вырастет 19-этажный жилой комплекс на 150 квартир.
Безрезультатной оказалась и борьба жителей Горок против строительства 24-этажного ЖК «Эдельвейс» на месте одноименного бывшего супермаркета сети Хайруллиных.
— Все наши жители выражают недовольство тем, что наша инфраструктура и так перегружена. Детсадов, школ, поликлиник не хватает, а тут они впихивают свой ЖК без всякой компенсации. Недалеко от нас, в ЖК «Дарвин», тоже строят две высотки, там хотя бы детсады планируют. А здесь будет такое высотное здание на фоне других, где сети перегружены, постоянные аварии случаются, то воду, то канализацию прорывает, — рассказал «Реальному времени» активист микрорайона, житель дома №20 по ул. Фучика Айрат Нуриев.
Активист подчеркнул главный, по его мнению, минус такой «точечной» застройки сложившихся микрорайонов Казани: застройщики «сажают новые высотные объекты на не рассчитанные на это, перегруженные и ветхие инженерные сети, приходят, что называется, на готовенькое и экономят на этом, что ведет к дальнейшему ухудшению состояния инфраструктуры, а городские чиновники смотрят на это сквозь пальцы».
Проверки и расследования без информации о результатах
Казанцы утверждают, что точечная застройка старых районов ведется с нарушениями требований норм и правил, однако проверки, которых им удается добиться, либо не подтверждают нарушений, либо тихо заканчиваются без какого-либо информирования жителей города об их результатах. Так, прокуратура РТ после проверки обращений граждан по поводу строительства ЖК «Эдельвейс» направляла в Следком материалы проверки для решения вопроса об уголовном преследовании ответственных лиц исполкома Казани, «которыми выдано разрешение на строительство… без оценки показателей доступности социальных учреждений». И уголовное дело было возбуждено, но чем окончилось расследование, осталось загадкой.
Недовольным строительством многоэтажного дома на Меридианной в Прокуратуре Татарстана также обещали дать оценку законности постановления исполкома Казани об утверждении проекта межевания территории и провести анализ обеспеченности планируемого ЖК объектами социальной инфраструктуры. «Реальное время» запросило Прокуратуру РТ об итогах проверки, по получении ответ надзорного органа будет опубликован.
Запрещено, но разрешено
В 2011 году президент Татарстана Рустам Минниханов заявил о недопустимости точечной застройки столицы республики, поручил полностью запретить такую практику, разработать четкие правила регулирования застройки, а на свободных участках в старых кварталах разбивать парки и скверы. Однако четких правил и запретов так и не было сформулировано.
В 2021 году мэр Казани Ильсур Метшин на сессии городской думы заявил, что город «уходит от точечной застройки», но «встраивать» новые многоэтажки на пятачки между старыми домами в Казани не прекратили.
В ответ на запрос «Реального времени» о том, на каком основании выдаются разрешения на «точечное» строительство, в исполкоме Казани заверили, что решение о возможности строительства на конкретном участке определяет градостроительная документация:
- генеральный план города задает стратегический вектор развития — где будут жилье, парки, социальные объекты, и устанавливает предельные показатели максимальной площади жилищного фонда с учетом транспортной, инженерной и социальной нагрузки;
- правила землепользования и застройки закрепляют градостроительные регламенты: вид разрешенного использования участка, максимальную этажность и плотность;
- местные нормативы градостроительного проектирования определяют показатели обеспеченности и доступности детских садов и школ;
- проект планировки территории уточняет «посадку» здания и красные линии.
В исполкоме подчеркнули, что если земельный участок сформирован ранее и в документах для него установлена жилая зона с соответствующими параметрами, то инвестор имеет право планировать проект:
— Каждое строительство в Казани проходит многоступенчатую проверку на соответствие градостроительной документации и возможность нагрузки на инфраструктуру. Когда проект соответствует всем требованиям, у города юридически отсутствуют основания для отказа, а немотивированный отказ является нарушением законодательства.
«Надо строить комплексно и планово»
Генеральный директор АН «Центр недвижимости «Квартет» Рустем Сафин в разговоре с изданием о точечной застройке напомнил, что земля в городе «не бесконечна, и строительство жилого комплекса на несколько домов, в будущем станет, скорее всего, практически невозможным, потому что подходящих участков не останется».
Он указал, что уже сейчас застройщики крупных ЖК вынуждены осваивать пригороды и новые территории, а единственным вариантом для города остается точечная застройка:
Сафин высказал личное мнение, живя в городе нельзя рассчитывать, что из окон всегда будет открываться отличный панорамный вид — тот, кто хочет смотреть на просторы, должен покупать жилье в пригороде, а в целом красивое здание смотрится в городе лучше, чем пустырь.
Урбанист Тахир Давлетшин полагает, что точечная застройка в Казани необходима, но вовсе не в том формате, в каком она сейчас практикуется:
— Уплотнение застройки в городе-миллионнике неизбежно, но в Казани оно приняло уродливые формы. Дома втыкаются где попало, с пренебрежением ко всем нормам. Хотя имеется вполне реальная возможность застраивать пустыри! Город Казань, вообще говоря, пустой, у нас очень низкая плотность населения — 26 человек на гектар, тогда как в больших городах Европы, например, в Праге или Варшаве— около 60-70 человек. И у нас есть возможность, не застраивая Казань небоскребами построить уютный город.
Давлетшин считает, что вниманием застройщиков несправедливо обойдены окрестности железных дорог и при наличии железнодорожного кольца отсутствует комплексный подход к освоению прилегающих к нему территорий. Он считает возможным застроить Южную ветку железной дороги Казани, но с обязательным предварительным градостроительным планированием этих территорий. В качестве примера урбанист привел новые жилые кварталы на ул. Павлюхина, Аметьевской магистрали.
— Мне представляется, что в Казани надо максимально ограничить хаотическую точечную застройку, — подвел он итог. — А перспективные территории надо застраивать комплексно и планово.