Рост издержек и адаптация к новым реалиям: как проводили год владельцы ТЦ, офисов и складов

Рынок БЦ, ТЦ и складов в России просел на треть

Российский рынок коммерческой недвижимости в минувшем году жил больше за счет купли-продажи, а не аренды помещений, причем более половины спроса обеспечили небольшие объекты, до 150 кв. м. Предложение выросло на 9% в продаже и на 20% в аренде. В целом после высокой базы 2024-го рынок продемонстрировал снижение спроса и перешел в спокойную фазу, сообщили в «Авито Недвижимости».

Наибольший прирост, на 56%, показала аренда производственных помещений. Выбор офисных и складских площадей для арендаторов вырос на 24% и 22% соответственно. В этом же сегменте недвижимости, но в экспозиции на продажу предложений стало больше на 21%.

В Москве и Санкт-Петербурге ослабление спроса в условиях роста предложения в ряде категорий даже способствовало снижению цен. По данным Nikoliers, арендовать складские помещения можно было на 5—8% дешевле, чем годом ранее, а цена на офисы снизилась на 8%, сообщили в CMWP. Общий спад повлиял и на поведение инвесторов на рынке. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в целом по стране за год сократился на 35% и составил 800—850 млрд рублей, подсчитали в Ricci.

Тем не менее коммерческие помещения в составе жилых комплексов все еще остаются привлекательными, увеличивая капитализацию объектов. Будущих жителей новостроек стараются обеспечить всем необходимым у дома: магазинами, кафе, ресторанами, фитнес-клубами, досуговыми центрами, социальными объектами и т. д., отмечают аналитики. Причем около трети коммерческих площадей в ЖК застройщики оставляют у себя, чтобы распоряжаться самостоятельно.

Год адаптации к новым экономическим условиям

Большинство опрошенных экспертов сходятся во мнении, что прошедший год для владельцев торговых комплексов, бизнес-центров и другой коммерческой недвижимости оказался проверкой на прочность. На фоне рекордов 2024 года, установившего исторические максимумы, показатели 2025-го выглядят значительно скромнее.

По ее словам, рынок пока не демонстрирует заметной активности в части спроса: принятие решений арендаторами растянуто во времени, новых крупных запросов по аренде немного. Тем не менее, как отмечает спикер, пятое подряд снижение ключевой ставки ЦБ до 16% — позитивная тенденция, которая может способствовать повышению активности на рынке и постепенному улучшению условий финансирования для бизнеса, а значит и девелоперской сферы.

Среди ключевых тенденций полпред РГУД в РТ назвала трансформацию торговых центров на фоне общего концептуального устаревания: из объектов розничной торговли моллы превращаются в многофункциональные пространства досуга, спорта и развлечений.

«При средней насыщенности рынка детскими развлекательными концепциями сохраняется потребность в форматах активного досуга для взрослой аудитории, включая спортивные и фитнес-направления, эффективность которых с точки зрения синергии с торговыми арендаторами остается неоднозначной. Формат фуд-кортов вступает в стадию переосмысления с фокусом на развитие ресторанных концепций и более четкое зонирование пространства, как способ поддержания и наращивания трафика», отметила она.

Офлайн-ретейл, по словам эксперта, остается значимым каналом продаж, но выручка онлайн-магазинов растет быстрее во всех основных товарных категориях.

— Складской сегмент показывает, что пока предложение превышает текущий спрос. Компании стремятся эффективнее использовать арендуемые площади, что способствует появлению субарендных предложений на рынке. Так, например, в торговых центрах «Мега» предлагается часть складских площадей когда-то занимаемых IKEA. Напомню, на данный момент их арендует «Мегамаркет» от Сбера, — сообщила Елена Стрюкова, — В сегменте light industrial обсуждается разработка государственного стандарта, однако единого мнения о влиянии такого ГОСТА среди участников рынка пока не сформировано.

Спрос на качественные объекты с хорошей локацией

Об адаптации рынка коммерческой недвижимости к новым макроэкономическим условиям в минувшем году говорит и гендиректор компании «РеАгентство» Юрий Чикиров. По его словам, несмотря на общие вызовы, Казань, как один из ключевых региональных хабов и третья столица, демонстрирует относительную устойчивость.

Среди основных тенденций года собеседник издания обозначил реновацию и редевелопмент: «Ключевой тренд — перезагрузка существующих активов. Владельцы торговых, например: ТЦ «Кольцо», «МЕГА», «Савиново», и офисных комплексов активно инвестируют в модернизацию, изменение концепции (БЦ «Арена»), внедрение фуд-холлов в ТЦ и коворкингов (БЦ «Мастер») для повышения привлекательности и удержания арендаторов».

Кроме того, по словам Чикирова, можно выделить рост спроса на форматы районных центров: покупательское поведение смещается в сторону локальных ТЦ у жилых районов. Форматы «у дома» с продуктовым якорем, аптекой и сервисами показали наибольшую устойчивость, отсутствие земельных участков под коммерческое использование сместили спрос и строительство мелких ТЦ (с торговыми помещениями и ПСН) на окраины и пригороды Казани, районы Татарстана, коттеджные поселки, добавил спикер.

— Стагнация в сегменте street-retail на главных улицах. Высокие ставки аренды и операционные издержки на пешеходных улицах: Баумана, Петербургской — приводят к росту вакансий и смене арендаторов в пользу более демократичных брендов. Намечена тенденция переизбытка ПВЗ, продажи помещений с такими арендаторами, — сообщил Юрий Чикиров.

Еще один тренд, по его словам, — консолидация на рынке офисной недвижимости: спрос смещается в сторону современных бизнес-центров класса B+ и А. Компании арендаторов оптимизируют площади, но переезжают в качественные объекты с эффективными системами управления. Устаревшие офисы (класса C) теряют в цене и заполняемости, многие из них подвергаются редевелопменту, мелкой нарезке и продаже в розницу.

Эксперт также отметил активность в сегменте логистики и складов: «Благодаря выгодному транспортному положению, Казань с одной стороны остается центром для распределительной логистики. Спрос на современные складские помещения (класс А) стабильно высок, особенно в промзонах и near-city. Однако имеется переизбыток типовых классов складов формата до 1500 кв. м. Арендные ставки снизились до 20—30% от пиковых значений год назад».

На рынке создается профицит «промки»

Одной из основных тенденций года гендиректор компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев назвал существенный спад продаж — от 30% и выше. Кроме того, рынок был перенасыщен предложением в сегменте складских и промышленных комплексов, и, как следствие, это привело к снижению арендных ставок, указал он:

Причины, по его словам, в том, что емкость рынка уже заполняется складами, и в таких масштабах ретейл расширяться все равно не будет. Тем не менее некоторые собственники намерены развивать это направление, что может привести к перенасыщению рынка, предупреждает эксперт. В последствии это тоже приведет к снижению ставок аренды.

В то же время владельцы объектов коммерческой недвижимости обеспокоены ростом налоговой нагрузки из-за увеличения кадастровой стоимости и НДС.

— Если раньше это касалось тех, у кого доходы свыше 60 млн рублей в год, то сейчас уже и тех, у кого больше 20 млн. Это многих затронет очень сильно, в связи с этим, конечно, нас ждет корректировка цен и арендных ставок. Но НДС — не единственная статья, которая формирует стоимость. Пересмотр кадастровой стоимости — критическая история, на всех уровнях она бьет, — указал Владимир Шайхиев.

Кроме того, он напомнил, что стоимость квадратного метра недвижимости формируют не только кадастровая цена и налоги, но и стоимость строительства, рабочей силы, индексирование зарплат и множество других факторов. «Ставки аренды ограничены тем, что емкость рынка не позволяет увеличивать их соизмеримо с увеличением стоимости «квадрата», что хорошо видно на примере доходности. Если раньше, например, классикой было то, что ты 10 лет окупаешь объект, то сейчас на это уйдет 15, 16, 17 лет и так далее, понимаете?», — привел пример эксперт.

Сейчас на рынке коммерческой недвижимости, по его словам, много вакантных площадей как в аренде, так и в продаже. Но, как и прежде, в офисном сегменте сохраняется дефицит на качественные помещения в бизнес-центрах класса А.

Кроме того, пользуются спросом малоформатные офисы, заметил спикер:

— Года три назад начал активно развиваться сегмент нарезки офисных помещений. Как правило, это небольшие офисы по 15—30 кв. м, в идеале с мокрой точкой для сферы услуг. Люди покупали объект, нарезали его, продавали и сдавали. Мы не исключение, у нас в таком формате работает бизнес-центр «Швейник». Главное для таких БЦ — это локация, чем ближе к центру города, тем выгоднее.

В торговых комплексах, по словам Шайхиева, продолжается ротация арендаторов: «Уходит один магазин — появляется другой, есть сменяемость, площади все равно не пустуют». Важным аспектом становится развитие инфраструктуры в жилых комплексах при реализации коммерческих помещений, что ведет к капитализации объекта, добавил эксперт.

Аренда офисов класса А подорожала на 16% за год

Оценивая ситуацию с ценами, арендными ставками и уровнем вакансий в различных сегментах коммерческой недвижимости в Казани, опрошенные эксперты сообщили еще о ряде важных изменений. Как отмечает Елена Стрюкова, активность по покупке нежилых помещений в 2025 году снизилась. Повышение налогов и сохранявшиеся высокие ставки по кредитам сделали приобретение коммерческих площадей менее доступными, пояснила она.

Эксперт также сообщила, как менялся рынок аренды: ставки по офисам класса А выросли на 16% с начала года (до 2882 руб./кв. м), но этот рост, по ее словам, во многом обусловлен индексацией и инфляционным давлением. По уровню вакантных помещений (ключевой критерий баланса спроса и предложения) рынок также претерпел заметные изменения: если в марте 2025 года доля свободных помещений составляла 3,8%, то к декабрю достигла 5,7%. Рост уровня вакантных помещений отражает тенденцию к оптимизации площадей — арендаторы сокращают метраж или переезжают в более доступные локации, уточнила спикер.

— По складам динамика еще резче: с марта по декабрь вакансия в классе A выросла с 4 до 20%, а в классе B — с 2 до 37%. Такая ситуация во многом связана с активным вводом новых объектов, которые проектировались и запускались в период более высокой деловой активности, когда спрос был значительно выше и экономика позволяла реализовывать крупные проекты. Сейчас же эти объекты выходят на рынок уже в иных условиях со сниженным спросом и растущими издержками, что приводит к временному избытку предложения, — указала Елена Стрюкова.

В сегменте торговой недвижимости, по ее словам, уровень вакансии сократился с 7% в 2024 году до 5% в 2025 году, при этом количество новых открытых магазинов увеличилось с 74 до 85. «Если 2024 год можно было назвать годом восстановления и умеренного роста, то 2025-й стал временем стабилизации и переоценки. Участники рынка начали более внимательно подходить к экономике объектов: оптимизируют эксплуатационные расходы, реструктурируют портфели, усиливают работу с удержанием арендаторов», сообщила полпред РГУД в РТ.

В целом результаты 2025 года, по ее словам, оказались слабее прошлогодних по объему сделок, но при этом рынок продемонстрировал устойчивость — массового ухода арендаторов и обвала ставок не произошло. В минувшем году ввод качественных объектов офисной недвижимости класса А сократился на 44%, по сравнению с 2024-м по арендуемой площади объектов.

В сегменте торговой недвижимости в 2025 году, по сравнению с 2024-м, отмечается снижение показателей розничного товарооборота, указала спикер. По ее словам, большинство товарных категорий демонстрирует сокращение годового товарного оборота в пересчете на квадратный метр площади, что отражает общее ослабление потребительской активности.

«Рынок проходит фазу «очищения» от неэффективных активов, «слабых» бизнесов арендаторов»

Юрий Чикиров, комментируя ситуацию с куплей-продажей объектов коммерческой недвижимости в Казани, указал на значительный спад в объеме крупных сделок. Многие инвесторы, по его словам, заняли выжидательную позицию из-за высокой стоимости финансирования и экономической неопределенности. «Основной объем сделок — это малые и средние объекты (отдельные помещения, локальные ТЦ). Причем текущий спрос со стороны инвесторов требует дисконтов от продавцов — 30—40% от цены первоначального предложения», отметил он.

— Цены на качественные объекты стабилизировались, но, по нашим данным, не растут. На устаревшие объекты идет корректировка в сторону снижения — до 15—20%. Ставки аренды в премиальных объектах сохранились на уровне 2024 года, в сегменте среднего и низкого качества ощущается давление в сторону снижения на 5—10%. Отдельные собственники не проводили индексацию по ряду договоров аренды, оставшись на ставках прошлых периодов. Давление обновления налогового бремени возможно частично увеличит ставки при переоформлении договоров аренды. Многое зависит от финансового положения собственников и давления со стороны займов, прочих расходов, — сообщил эксперт.

Уровень вакантных площадей, по его словам, продолжает расти селективно. В современных, хорошо управляемых ТЦ и БЦ вакантность остается низкой — 5—10%. В старых, неудачно расположенных объектах может достигать 25—40%. Общий показатель по рынку вырос на 2—3% за год, в основном за счет ввода новых площадей и освобождения помещений в непопулярных локациях, пояснил спикер.

— Ситуация в 2025 году стала более структурированной и предсказуемой, чем в 2024-м, который был годом «шока» от высоких ставок. Ключевое отличие: в 2024 году рынок резко замер в ожидании, в 2025-м — адаптировался и начал жить в новых условиях. Игроки научились работать с высокими издержками. Итоги года будут скромнее, но не катастрофичными: по объему ввода новых объектов и инвестиционным сделкам 2025 год существенно уступит 2023—2024 годам, — сравнил он результаты последних лет.

Однако по показателям заполняемости качественных активов и активности в ретейле формата «у дома», по мнению Юрия Чикирова, результаты будут сопоставимы или даже лучше. По его словам, рынок проходит фазу «очищения» от неэффективных активов, «слабых» бизнесов арендаторов.

Прогноз на 2026-й: дорогая аренда, возможно удешевление денег и возврат инвесторов

— С учетом управления обширным портфелем недвижимости и взаимодействия с широким пулом арендаторов, могу отметить, что в 2026 году планы большинства ретейлеров не предусматривают масштабных инициатив по расширению или развитию бизнеса, — сообщила Елена Стрюкова.

В наступившем году рынок коммерческой недвижимости, по ее прогнозу, будет оставаться сбалансированным, но без выраженного роста. Полпред РГУД в РТ считает, что главными факторами станут налоговые изменения и повышение расходов по владению объектами. По ее словам, собственники будут осторожно пересматривать арендные ставки, чтобы компенсировать рост налогов, но при этом избегая рисков по росту доли свободных помещений.

— На рынке торговой недвижимости собственники части устаревших торговых центров начинают рассматривать сценарии полного редевелопмента, включая снос объектов с последующим строительством жилой недвижимости либо продажу земельных участков девелоперам. Офлайн-ретейл останется значимым каналом продаж, но выручка онлайн-магазинов будет расти быстрее во всех основных товарных категориях, — прогнозирует Елена Стрюкова.

Юрий Чикиров в 2026 году ожидает постепенную стабилизацию рынка коммерческой недвижимости с элементами осторожного роста. Сценарий «Базовый», по его мнению, как наиболее вероятный, при условии начала снижения ключевой ставки ЦБ во второй половине 2026 года предусматривает постепенное оживление инвестиционной активности. Инвесторы начнут рассматривать сделки, считает спикер.

Кроме того, эксперт прогнозирует рост спроса на современные офисные и логистические объекты со стороны бизнеса, готового к развитию; консолидацию ретейла вокруг успешных форматов и дальнейшее вытеснение слабых игроков. При этом сохранится тренд на редевелопмент как основной источник «новых» качественных площадей, добавил он.

— Прогноз зависит от макроэкономической стабильности и доступности кредитных ресурсов. Если ставки останутся высокими, 2026 год станет продолжением 2025-го — периодом застоя и консолидации, — заявил Юрий Чикиров.

Резюмируя, он отметил, что рынок коммерческой недвижимости Казани в 2025 году завершает этап адаптации к «новой нормальности». Кризис, по его словам, выявил четкое разделение на качественные, востребованные активы и проблемные объекты. «В 2026 году главным драйвером может стать удешевление денег, которое вернет на рынок инвесторов и даст стимул для развития проектов. Казань, благодаря статусу столицы региона и диверсифицированной экономике, остается одним из наиболее привлекательных и устойчивых рынков коммерческой недвижимости в России», заключил собеседник издания.