Казанский бизнес присматривается к бюджетным офисам
На фоне возросшей финансовой нагрузки арендаторы изменили отношение к бизнес-центрам класса С
Российский офисный рынок переживает трансформацию: спрос меняется в пользу гибкости пространств и уменьшения площадей. Смене настроений арендаторов способствуют переход многих компаний на гибридный формат работы и оптимизация расходов бизнеса, который больше не видит необходимости снимать большие офисные блоки. Дефицит помещений, рост арендных и налоговых платежей подвиг многих предпринимателей пересмотреть отношение к бизнес-центрам бюджетного сегмента. Подробнее о том, где в Казани можно недорого снять офис, — в новом обзоре «Реального времени».
«У арендаторов есть интерес к офисам класса С»
Самый бюджетный сегмент офисной недвижимости в Казани, по данным профильных агрегаторов, представлен примерно двумя десятками бизнес-центров класса С. Обычно к нему относят помещения в зданиях старой постройки, которые эксплуатируются 25—30 лет и не всегда имеют современные системы коммуникаций и безопасности. Как правило, их отличает недостаточно развитая инфраструктура, ограниченные возможности парковки, коридорно-кабинетная планировка, отсутствие специализированных помещений (конференц-залы).
Несмотря на принадлежность к более низкому классу, условия и выгодное расположение некоторых БЦ позволяют им неплохо конкурировать с офисами В класса. Именно этим можно объяснить, что стоимость аренды в части из них сопоставима, а то и выше.
Где в Казани дешевле всего снять офис
В большинстве своем казанские бизнес-центры самого бюджетного сегмента имеют небольшую общую площадь — в среднем от 3 до 6 тыс. кв. м. На этом фоне несколько выделяется только БЦ «Союз», расположенный рядом с Химградом, почти на 30 тысяч квадратов. Стоимость аренды в таких объектах варьируется от 7 до 14 тысяч рублей за кв. м в год.
Казанские офисы класса C
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Источник: данные ЦИАН, «Авито», Move.ru, Arendator.ru, okbrok.ru, realty.yandex.ru, arenda-kazan.ru, onrealt.ru, arendacre.mirkvartir.ru и др. |
Спрос смещается с премиального сегмента в бюджетный
Сегодня арендаторы все чаще голосуют за вариант гибких офисных пространств, доля таких сделок в 2025 году значительно возросла. Многие компании отказались от больших офисов с переходом на гибридный формат работы сотрудников. Малый и средний бизнес Казани в условиях возросшей финансовой нагрузки стремится оптимизировать расходы, выбирая недорогие БЦ.
Между тем в Москве в рамках обновленной классификации офисной недвижимости решили прекратить сертификацию бизнес-центров этого уровня. В результате в столице полностью отказались от класса С, объяснив это тем, что решение давно назревало и такие объекты больше не востребованы. Казани это пока не грозит, считают эксперты рынка.
— В нашем городе пока большая проблема с офисами, острый дефицит площадей. Дело в том, что этот бизнес не слишком выгодный и уступает в прибыльности, например, торговому бизнесу. Если в торговле ты посадил арендатора, условно, «Пятерочку», она тебе платит, никаких проблем, и это на годы. А в офисах — волатильность, если арендатор растет и укрупняет бизнес, он съезжает в большой офис. Если наоборот испытывает трудности, то съезжает на меньшую площадь. В торговле не так, если тебе хорошо, ты просто открываешь вторую точку, — отметил Ильшат Хамитов.
«Видим небольшое движение, но до стабилизации рынка еще далеко»
Кроме того, значительную часть выручки, по его словам, забирают управляющие компании: «В офисах еще УК процентов 15 маржи съедают. И в Казани офисов строится мало, их очень не хватает — это большая проблема. В Москве обратная ситуация: правительство заставляет застройщиков строить офисы в жилых комплексах. Если строишь жилье, ты обязан часть отвести под офисы — для локализации трудовой силы, чтобы жители не ездили по всему городу, а концентрировались в этой части. Бизнес там вынужден строить офисы, отсюда там такое огромное предложение».
Параллельно с недорогими БЦ у арендаторов растет спрос на мини-офисы — небольшие помещения от 15 до 300 кв. м. Объем таких сделок в России удвоился, частные инвесторы покупают их в основном под сдачу в аренду. Поскольку качественных офисных площадей по-прежнему не хватает, эксперты прогнозируют дальнейший рост ставок аренды и быстрой заполняемости помещений.
Андрей Савельев в целом отмечает некоторое оживление на рынке офисной недвижимости, которое больше связывает с сезонным фактором. «Летом у нас всегда затишье — это время отпусков, а сейчас мы видим небольшое движение. Но до стабилизации рынка нам еще очень и очень далеко. В любом случае сделки происходят, аренда идет, хотя говорить о массовом спросе, конечно, не приходится. Думаю, до конца года у нас сохранится эта тенденция. Во-первых, на следующем заседании Центробанка могут еще немного снизить ключевую ставку. Во-вторых, в конце года спрос всегда немного увеличивается. А полная стабилизация рынка произойдет, наверное, не раньше весны—лета следующего года. Но пока ставка ЦБ не упадет процентов до 12—13, ничего не будет», — считает эксперт.