Публичные слушания по застройке Челнов: «А интересы народа как же? Интересы населения?»

Как застраивался автоград: 9 лет без федеральных норм

В результате изменений в правила землепользования и застройки в Челнах вводятся «нормы градостроительного и земельного кодексов, основанные на градостроительном зонировании». Все это, отметил Абдуллин, поможет сохранить условия окружающей среды, объекты культурного наследия, защитит права граждан и обеспечит равенство прав физических и юридических лиц в пользовании участков. Несмотря на кажущуюся «бюрократичность» вопроса, сама новая карта градостроительного развития с размеченными на ней зонами вызвала среди горожан и СМИ живой интерес. В первую очередь, потому, что дискуссии вокруг точечной застройки до сих пор идут, а карта уже расчерчена. Кроме того, у многих архитекторов, инвесторов и челнинцев интерес вызвали и новые «рекреационные зоны», в частности, зоны зеленых насаждений и прибрежные полосы (например, набережной Мелекески, которую в этом году собираются начать обустраивать). Как вскоре выяснилось, карта, разработанная службой градостроительного развития (СГР) для утверждения на горсовете, мягко говоря, сырая. Вопросы к ней возникли даже у самого главы исполкома. Объясняется это просто: если в карте градостроительного развития зоны не отмечены как природно-рекреационные, а отмечены как центральные, общественно-деловые и коммерческие, коммерсант, взявший участок в аренду (а тем более купивший его), будет иметь право вырубить любую рощу и поставить вместо парка очередной магазин.

Презентовал карту директор СГР Ленар Сальманов, напомнивший, что правила землепользования и застройки — «второй документ по значимости после генплана города». Как выяснилось генпроектировщик автограда «Татинвестгражданпроект» разработал первые правила в 2007 году, однако включали они только три района: «Прибрежный», «Замелекесье» и «Яшьлек». Полные правила на все районы были утверждены лишь в 2013 году. Теперь же, после нового закона от МЭР РФ, до 1 января 2020 года муниципалитеты должны внести изменения в правила и уточнить в них разрешенные виды использования земельных участков. В соответствии с новым законам любой земельный участок, поставленный на кадастр, не может располагаться в двух разных зонах (скажем, в «жилой зоне» и одновременно в «зоне делового центра» или в «производственно-коммунальной» и «рекреационной» зоне, чем, конечно, могут воспользоваться владельцы или арендаторы земли).

Центр Нового города отдали под деловые и коммерческие зоны

— Город делится на отдельные территориальные зоны, определяются их границы и устанавливается градостроительный регламент. Регламенты устанавливают виды разрешенного использования участков в этих зонах, предельные размеры участков и т.д. Всего есть несколько основных зон. Во-первых, «центральные, общественно-деловые и коммерческие зоны» (в основном красной краской закрашен центр Нового города), «специальные обслуживающие зоны для объектов с большими земельными участками» (туда входят больницы, учебные заведения, объекты культуры, спортивные учреждения, объекты религиозного назначения), — перечислил Сальманов.

В третью категорию вошли жилые зоны, причем, четко разделяются друг от друга зоны «индвидуальной усадебной застройки», «индивидуальной застройки городского типа», «зоны малоэтажной жилой застройки», «зоны многоэтажной жилой застройки» и т.д. Другими словами, строить частный дом в 6 этажей, скажем, в зоне малоэтажной смешанной жилой застройки 3-5 этажей будет нельзя. Однако каждая зона еще подразделяется на виды разрешенного использования. Их три: основной вид разрешенного использования, вспомогательный и условно-разрешенный. Основные виды разрешенного использования можно «самостоятельно выбирать, менять», но при этом собственник не имеет права, выбрав, сразу приступать к строительству: вид использования участка должен соответствовать еще проекту планировки территории. Чтобы выбрать условно-разрешенный вид использования, собственнику придется заручиться согласием исполкома. Так, например, в деловом центре («центральные, общественно-деловые и коммерческие зоны») под «условно-разрешенный вид» подпадают религиозные объекты, аттракционы, общественные туалеты, гаражи, многоуровневые паркинги, спортплощадки и проч.

Часть набережной Мелекески оказалась уже скуплена застройщиками ИЖС

— А почему у вас на набережной реки Мелекеска не все отмечено как «природно-рекреационная зона»? — удивился после Ринат Абдуллин и, обернувшись, стал искать на карте «зеленый цвет» у Мелекески.

Зеленого цвета была большая часть прибрежной территории, но в него местами нагло вклинивались квадраты и прямоугольники желтого цвета («зона индивидуальной жилой застройки городского типа»!). И огромная территория санатория «Жемчужина», располагающегося на той же Мелекеске, была размашисто закрашена темно-коричневым цветом «зоны учреждений здравоохранения» (между прочим, опасно близким светло-коричневому цвету зоны «оптовой торговли, складов»). Сальманов, помявшись, признался, что к моменту формирования карты и зон часть земельных участков на берегу Мелекески была уже отведена под застройку, «и мы сделали под уже существующее…».

— А что экологи скажут? Должна быть там зеленая зона или нет? По прибрежной полосе-то? — сомневался глава исполкома. — Давайте-ка это предложение внимательно рассмотрите.

Претензии у Абдуллина вызвала и «расцветка» первой автодороги, где должна быть защитная лесополоса, причем с двух сторон. Однако местами, как выяснилось, «уже начали появляться разрывы» (иными словами, территория там уже отведена под склады, оптовую торговлю и мелкое производства, та самая зона светло-коричневого цвета), несколько километров 1-й автодороги уже совершенно «покоричневели», ни о какой защитной зоне там и речи уже не было!

— Перед КАМАЗом тоже — тут же зеленая защитная зона должна быть, почему у вас промышленная территория там уже? — возмущался Абдуллин.

— Ринат Асгарович, мы смотрели там кадастровые номера — вся земля уже здесь находится в аренде… — оправдывался Сальманов.

— Аренда — не аренда! Есть же по правилам защитная зона там! И сегодня там сам КАМАЗ деревья посадил, создают защитную зону. Надо тоже тут подправить, — приказал глава исполкома, обративший также внимание на несоответствие нормам промзоны, где части необходимой зеленой зоны уже нет [большая часть промзоны окрашена в серые цвета в зависимости от степени вредности производства, — прим.ред.]. — С одной стороны дорог защитная полоса есть, с другой стороны нет.

— Понятно! Замечания приняты!

«Вы хотите сказать, что со временем этот поселок ликвидируют?!»

Горожане, сидящие в зале, прищурившись, все это время разглядывали карту, силясь высматривать те цвета, в какие раскрашены прилегающие к их домам зоны. Так, жители Красных Челнов поинтересовались, что будет с их гаражами. Выяснилось, что территорию, на которой эти гаражи размещаются, отнесли к зоне Ж1 («Зона индивидуальной усадебной жилой застройки») — то есть, никаких гаражей там быть не может с точки зрения генплана города.

— По видам разрешенного использования — там ИЖС, — объяснил директор СГР.

— К гаражам мы еще вернемся. За один раз мы все в городе не поменяем. Думаю, городу пока развиваться некуда. ИЖС там все равно не будет, — огорошил жителей Ринат Абдуллин, и сразу объяснил. — Все равно землю будем переводить под многоквартирные многоэтажные дома.

— Вы хотите сказать, что со временем этот поселок ликвидируют?! — переспросила, не веря своим ушам, женщина.

— Не поселок, гаражи! Конечно, гаражей не должно же быть. Стоянки должны быть! Стоят сейчас гаражи полупустые, заброшенные. Не очень приятное состояние там. Но это вопрос следующих слушаний.

— В плане развития этого жилого района гаражи не предусмотрены, — резюмировал Ленар Сальманов.

Молодой человек, житель 18-го комплекса, зацепившись за слова о планах развития и генпланах, обратил внимание чиновников на положение с парковками.

— Вот, напротив 17-го комплекса была территория, где стояла парковка. Парковку убрали, строят многоэтажное здание [привет «точечной застройке»! — прим.ред.]. Вы тут гаражи предлагаете кому-то сносить, а кому-то парковаться негде сегодня! Кроме того, рядом по генплану должен стоять Дом пионеров! Может, вместо Дома пионеров построите нам какой-нибудь Дворец молодежи?

Ленар Сальманов с ответ заверил, что учитывая стоящую перед городом проблему с парковками, проектировщики во всех зонах предусмотрели возможность в «условно-разрешенных видах» многоуровневые паркинги и стоянки. А для решения проблемы недостроя предложил написать официальное письмо с указанием кадастрового номера «незавершенки».

Еще одна челнинка обратила внимание на состояние береговой полосы на карте градостроительного развития. Только часть ее была закрашена зеленым цветом, оставшаяся же была отдана под застройку (ИЖС) или же вовсе под промзону. Как же с охранной зоной Нижнекамского водохранилища в 200 метров? Сальманов заявил, что все охранные зоны стоят на кадастровом учете как «зоны особого использования» («зоны спецназначения»).

— Карта эта не указывает зоны особого использования, — оправдывался он, — у нас есть генплан города, где они заштрихованы!

Карту зонирования формировали уже с учетом «прав третьих лиц»

Вопрос с «точечной застройкой», особенно на территории детских площадок жилых домов, был гражданами охарактеризован как отношение к защите интересов народа. Подразумевалось, что власти интересы народа не защищают, зато защищают интересы собственников магазинов и многоквартирных свечек, которые сегодня строятся на бывших футбольных и баскетбольных площадках. Выяснилось, что львиная доля зонирования территории автограда предусматривает зоны Ж5 («зона многоквартирной жилой застройки 6 и более этажей»).

— Мы предусмотрели в условно-разрешенных видах использования этих зон рекреации, парки и скверы. Но на момент подготовки градостроительного зонирования мы не владели всей информацией о точечной застройке. Поэтому все они включены в зону Ж5. Но, думаю, с учетом всех обращений граждан, эти вопросы будут решать на стадии отводов земельных участков. Тем более сегодня создается некая открытость формирования земельных участков, все они формируются на публичных слушаниях, — утешал Сальманов.

— А если на публичные слушания жителей не приглашали?! — возмутились жители 44-го комплекса, где с землей сравняли баскетбольную площадку и строят «свечку».

— Но вы же говорите сейчас об уже отведенных земельных участках! А при формировании карты зонирования мы не могли нарушать права третьих лиц, то есть, землепользователей [владельцев земельных участков, где строят жилые дома или магазины, — прим.ред.].

— А интересы народа как же? Интересы населения? Почему интересы одного человека должны ставиться выше интересов всех жителей?!

— Вы предлагаете включить эти зоны как «зоны скверов» (Р1)?

— Конечно! Там же была спортивная детская площадка!

В ответ уставший Сальманов также предложил написать ему официальное письмо с изложением всех претензий. Впрочем, на ряд уже существующих претензий со стороны челнинцев он только разводил руками. В частности, без ответа осталась жалоба на пустырь с недостроем у 14 комплекса, где «опасно рядом ходить школьникам» — так как у здания существует собственник, при этом по генплану там должен быть детсад. Что самое поразительное, вместо того, чтобы отыскать как-то собственника, власти заявили, что «ждут, когда он сам объявится» — пока, мол, отчего-то не объявлялся!

С карты автограда исчезло по меньшей мере пять парков и скверов…

Но главным сюрпризом публичных слушаний стал внезапно открывшийся факт, что больше половины уже существующих «природно-рекреационных зон» (в том числе известные парки и скверы) на карте отсутствует! Началось с того, что Ринат Абдуллин, было, поинтересовался у Сальманова, учли ли проектировщики максимально все зеленые зоны, ожидая положительного, разумеется, ответа.

— Конечно! — с готовностью собирался отрапортовать проектировщик. — Учли всю территорию парка «Гренада», парка Победы, 38-го комплекса, бульвара Энтузиастов, бульвара Шишкинский, Сидровского парка.

— Не вижу парка Тинчурина… — щурясь, пытался разглядеть на карте его Ринат Абдуллин.

— Тинчурина? — тоже принялся безуспешно всматриваться в разработанную им же карту Ленар Сальманов. Парк на карте отсутствовал…

— Мы его не учитывали, Ринат Асгарович, — повинился Сальманов. — Принято к сведению!

— Конечно, надо его застолбить, чтобы не застроили потом! — волновался глава исполкома.

— А где бульвар Кол Гали? — удивились теперь уже главы районов города. Он также на карте не просматривался…

Тут же выяснилось, что в числе «испарившихся скверов» и зеленых зон: бульвар Боровецкий, бульвар 60 лет Октября, бульвар Кереселидзе. Все эти зоны Абдуллин попросил «защитить от застройки», отметив на карте соответствующим зеленым цветом. После чего карта с правилами застройки должна быть утверждена депутатами горсовета.