В Татарстане подорожала земля — кадастровая цена некоторых участков выросла в 70 раз
В Казани земли под индивидуальными жилыми домами «подорожали» с точки зрения кадастровой оценки в 3—30 раз
Как стало известно «Реальному времени», в Татарстане прошла массовая переоценка земель, по ее итогам кадастровая стоимость большинства объектов недвижимости значительно выросла — где-то на 1/3, где-то втрое, а где-то и того больше. С чем связана переоценка, с какого времени налог будет рассчитываться по-новому и какие земли, вопреки общей тенденции, подешевели — подробнее в нашем материале.
Пересчитали со знаком «плюс»
В Татарстане завершено определение актуальной на сегодня кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории РТ. Результаты оценки размещены на сайте ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» в виде проекта отчета. Слово «проект» означает, что в итоговые суммы еще можно внести коррективы. И возможно, многим обладателям земли захочется это сделать, ведь стоимость некоторых участков резко выросла, в отдельных случаях — в десятки раз.
Больше всего, судя по цифрам в отчете, взлетела кадастровая цена земли в элитных пригородах Казани. Первенство тут — за Боровым Матюшино, там кадастровая стоимость выросла более чем в 70 раз. Например, у «садового» участка площадью в 9 соток на улице Школьной на первой линии — с видом на Волгу — в 71,5 раза, со 114 тыс. рублей до 8,14 млн.
В Песчаных Ковалях стоимость участка под личное подсобное хозяйство площадью в 19,2 сотки выросла с 259 тыс. рублей до 7,49 млн — в 29 раз. В Сокурах скачок не так заметен, но все-таки ощутим: участок под ИЖС в 6,7 сотки оценивался в 84 тыс. рублей, а теперь — в 1,24 млн, то есть подорожал почти в 15 раз. В Габишево кадастровую стоимость участка в 14,4 сотки пересчитали со 193 тыс. рублей до 2,58 млн.
Жить «на земле» стало дорого
Серьезно выросла кадастровая стоимость земли в казанских поселках. К примеру, участок в 5 соток на окраине Константиновки, ранее оценивавшийся в 602 тыс. рублей, оценили в 1,6 млн. Участок 4 сотки в поселке Северном на отдаленной улице Краснокамской — в 1,29 млн рублей против прежних 535 тыс. Кадастровая стоимость участка в 4,85 сотки в поселке Северном на улице Ялтинской выросла с 529 тыс. рублей до 1,52 млн. А участок под ИЖС в Аракчино на первой — береговой линии оценивался в 1,83 млн рублей, а теперь «стоит» более чем в четыре раза дороже — 8,43 млн.
За пределами столицы республики стоимость земель под ИЖС также поменялась. На Высокой Горе участок в 12,4 сотки, который оценивался в 159 тысяч рублей, стоит теперь 2,53 млн рублей.
— Или взять, к примеру, участок под частным домом в селе Сокуры 16:24:240101:289. Сегодня его кадастровая стоимость оценивается в 334 тысячи рублей, а будет стоить 4,37 млн рублей. Рост в 13 раз! Соответственно, и налог в 13 раз вырастет! — поясняют участники рынка.
Но не везде стоимость увеличилась настолько кардинально. К примеру, участок в Зеленодольске на улице Новоподгорной площадью в 12 соток подорожал меньше чем на треть — с 590 тыс. рублей до 734 тыс. В Елабуге на ул. Пинегина кадастровая стоимость куска земли площадью в 9,1 сотки выросла с 346 до 372 тыс. рублей.
Примерно на треть выросла кадастровая стоимость садовых участков в границах Казани, где многие садоводы давно уже живут круглый год. В СНТ «Нокса», например, она увеличилась примерно на треть, для участка в 6,4 сотки — с 490 до 651 тыс. рублей. А в «Саду №11" КАПО им. Горбунова 4,5 сотки, которые оценивались в 329 тыс. рублей, стали стоить 452 тыс.
Кое-где в окрестностях Казани подорожали земли сельхозназначения. Например, участок на окраине Старого Караваева с видом разрешенного использования «для ведения подсобного сельского хозяйства» площадью в 37,5 тыс. кв. м «переоценили» почти в три раза — с 17,7 до 65,9 млн рублей.
Сельским предпринимателям не повезло, а некоторые столичные ТЦ получили выгоду
Но чем дальше от столицы, тем сельхозземли дешевле, и кое-где они стали еще дешевле в результате переоценки. В Высокогорском районе рядом с райцентром кадастровая стоимость участка сельхозназначения площадью 2 745 соток ранее оценивалась в 916 тыс. рублей, а теперь — в 864,6 тыс. В Менделеевском районе участок в 200 соток, отданный под пчеловодство, вместо прежних 83,4 тыс. рублей оценили в 66,6 тыс. А сельхозучасток крайне неудобной конфигурации в Спасском районе площадью 10 соток стал стоить 4,4 тыс. рублей вместо прежних 202 тыс.
В Казани на 54 млн снизили кадастровую стоимость земель под 7-й горбольницей (485 соток), с 375 тыс. руб. до 321 тыс. Более чем на 13 млн упала кадастровая стоимость участка в 99 соток на Сибирском тракте, на котором расположен один из автосалонов — с 79,3 млн до 65, 9 млн.
А с торговыми центрами даже закономерность трудно выявить. Участок, на котором стоит «XL», оценен вдвое дороже — в 233,7 млн против прежних 117,9 млн.
Земля же под ТЦ «Тандем» стала стоить на 15 млн дешевле: было 319,6 млн, стало 304,6 млн.
Выросла кадастровая стоимость земли и под многоквартирными жилыми домами. Например, участок под 10-этажкой напротив «Тандема» площадью 110 соток оценили в 184 млн рублей против прежних 146 млн.
Что же касается промышленных предприятий, то кадастровая стоимость 512,2 га территории КАЗ им. Горбунова выросла незначительно — с 19,2 млрд рублей до 19,74 млрд. Зато кадастровая стоимость 52,9 га территории «Пестречинки» в Осиново выросла с 1,92 млн рублей до 11,25 млн — почти в шесть раз.
Впервые и всем сразу
Он пояснил, что оценка в 2022 году проводится по новой методике и одновременно для всех категорий земель, при этом учитываются данные о реальной рыночной стоимости земли. И подчеркнул, что «перерасчет» кадастровой стоимости вызван объективными причинами: она не менялась уже 9 лет и, соответственно, «если стоимость земли выросла, то это рост не за год, а за все 9 лет». При этом он обратил внимание на то, что рыночная стоимость многих «подорожавших» участков уже давно значительно превышает действующую сейчас кадастровую.
По итогам анализа результатов оценки в зависимости от сегмента земель и местоположения наблюдается как рост кадастровой стоимости, так и ее снижение. Например, в отдельных муниципалитетах произошло снижение кадастровой стоимости земель промышленного назначения, а в крупных городах и их пригородах — рост кадастровой стоимости земель под ИЖС, сады.
«Все вполне очевидно»
В сегодняшних непростых экономических условиях даже отсрочка роста налогового бремени вряд ли обрадует собственников земельных участков. Ведь увеличение кадастровой стоимости земельного участка означает пропорциональное увеличение суммы налога в будущем. Зачем это было сделано в ситуации, когда реальные доходы как населения, так и предприятий значительно сократились?
— Наверное правильный вопрос здесь не «зачем это было сделано», а «почему», — говорит эксперт «Реального времени» учредитель и директор ООО «Дженсен групп» Андрей Генсен. — Все вполне очевидно — в первую очередь за период, прошедший с прошлой кадастровой оценки, стоимость недвижимости и земли, соответственно, существенно выросла, и кадастровая стоимость отражает этот рост.
Он отметил также, что рост кадастровой стоимости земли в разных локациях соответствует росту ее рыночной стоимости в этих локациях.
На вопрос издания, не выглядит ли завышенной кадастровая стоимость участков под ИЖС и садоводство, Генсен возразил:
— Это участки в охранных зонах, зеленые зоны или участки, зарезервированные для государственных нужд. Фактически собственник не имеет возможности их использовать хоть насколько-то эффективно, а налог платит как за хорошие участки, при этом государство тоже не торопится изымать такие земли, — добавил он.
Налоги будут расти постепенно
Хотя изменение кадастровой стоимости неизбежно повлечет и изменение суммы налога на недвижимость, в ближайшее время владельцы земли, которая подорожала, этого не почувствуют, считают в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки»:
— В будущем году те, чьи участки подорожали, будут платить налог за этот год в соответствии с их стоимостью до оценки. А вот те, чьи участки подешевели, заплатят уже меньше — согласно новым данным о кадастровой стоимости. Дело в том, что федеральным законом от 26 марта 2022 г. №67-ФЗ предусмотрена отсрочка применения вновь установленной кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае ее увеличения. В частности, изменения внесены в статью 391 Налогового кодекса РФ. Налоговая база по земельному налогу за 2023 год определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости на 1 января 2022 года, если на 1 января 2023 года она выросла по сравнению со своим значением на 1 января 2022 года. Исключением является увеличение кадастровой стоимости вследствие изменения характеристик объекта недвижимости.
Кроме того, на сегодня Налоговым кодексом предусмотрено ограничение роста налоговых платежей по земельному налогу. Согласно пункту 17 ст. 396 НК РФ, в случае, если сумма налога на земельный участок превышает сумму налога, исчисленную в отношении этого земельного участка за предыдущий налоговый период с учетом коэффициента 1,1 (10%), сумма налога подлежит уплате налогоплательщиками — физическими лицами в размере, равном сумме налога, исчисленной в соответствии с настоящей статьей за предыдущий налоговый период с учетом коэффициента 1,1 (10%). Ограничение по росту суммы налога не более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом установлено в целях исключения резкого увеличения налоговой нагрузки на налогоплательщиков — физических лиц. То есть рост платежа будет происходить поэтапно, и этот процесс растянется на годы.
«Ожидаем рост обращений по оспариванию»
Валеева заметила, что новая кадастровая стоимость более приближена к рыночной стоимости земли:
— На «Авито» сотка в Новых Салмачах колеблется в районе 300—500 тысяч рублей за сотку.
Однако, считает она, такой резкий рост налога может стать неожиданностью для налогоплательщиков:
— Поэтому ожидаем рост обращений по оспариванию кадастровой стоимости.
Для несогласных же с результатами оценки их недвижимости в ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» подсказали варианты выхода. До 31 августа можно было обратиться в ГБУ с замечаниями и скорректировать вид разрешенного использования земли, если фактическое ее использование не соответствует установленному в кадастровом паспорте, либо сообщить о других обнаруженных ошибках, приложив документы, подтверждающие их наличие, а также декларацию о характеристиках объекта недвижимости.
Сейчас же стоит подождать до 1 января 2023 года и обратиться в ГБУ за разъяснениями о том, как была проведена оценка, и заявить о технической ошибке, если она была допущена. Собственник может обратиться в ГБУ с отчетом о стоимости объекта недвижимости — но если специалисты с отчетом не согласятся и сочтут новую кадастровую стоимость адекватной, тогда остается одна дорога — в суд.