Талгат Абдуллин о новой схеме работы с подрядчиками: «Солнце, не солнце, но светлее стало — рассветает»

«У тех, кто приходит на рынок просто заработать, успеха никогда не будет!»

— Талгат Мидхатович, вы один из крупнейших игроков рынка недвижимости. Эксперты говорят, что рынок сейчас на спаде, стоимость жилья не растет. В то же время мы видим, как к крупным девелоперам, вроде «ФОНа» и других, приходят следователи. На ваш взгляд, что сейчас на рынке происходит, и ваш прогноз, что будет дальше?

— Конечно, не совсем согласен с выражением, что я крупный игрок на рынке. Никогда не считал, что я играю — я там работаю.

— Ну это терминология...

— Я понимаю, но как назовешь корабль, так он и поплывет. Поэтому правильно называть надо и все будет нормально. Это действительно большая работа. Рынок — это структура, в соответствии с которой люди занимают определенные позиции, исходя из той выгоды, которую они хотят увидеть, действия у них обозначены. Поэтому у тех, кто приходит на рынок просто заработать, я уверяю, успеха никогда не будет. У того, кто приходит сделать дело, успех будет всегда! Поэтому надо делать дело!

Что происходит на рынке? Рынок имеет такое свойство, такой мощный фильтр, который отслеживает. И все, кто пришел с плохими мыслями, обычно, как в мечети или церкви, не задерживаются. Здесь то же самое. Тот, кто приходит и делает хорошее дело, будет востребован. В принципе, состояние покупки и продажи является прежде всего доказательством того, что этот человек или организация выполняет нужную функцию, и за нее люди готовы платить деньги. Это нормальный процесс.

Рынок — это структура, в соответствии с которой люди занимают определенные позиции, исходя из той выгоды, которую они хотят увидеть, действия у них обозначены. Поэтому у тех, кто приходит на рынок просто заработать, я уверяю, успеха никогда не будет. У того, кто приходит сделать дело, успех будет всегда! Поэтому надо делать дело!

— Вы часто цитируете Карла Маркса. На одной из встреч говорили, что нет такого преступления, на которое бы не пошел капиталист при норме прибыли в 100%.

— Правильно, да.

— Мы же про рынок говорим, у нас все-таки капитализм. А вы говорите о каких-то высоких материях…

— Это не высокие материи, это везде так. Здесь Маркс только две вещи рассматривал: трудовая стоимость и рыночная стоимость. Трудовая стоимость — это сколько нужно затратить труда, чтобы понять, сколько это стоит. Но если эта вещь бесполезная, она, конечно, ничего не стоит, хотя труда и много было затрачено. И таких проектов достаточно много было и в нашей стране, и в других странах, капиталистических тоже. Там тоже лоббируют вооружения, различные проекты, чтобы дать возможность людям заработать. Есть страны, где людям прямо дают деньги, бесплатно: иди в магазин, выполняй свои функции потребительские. За счет этого экономика и развивается.

«Перейти от задуманного к строительству, по правилам, нужно более двух лет!»

Возвращаясь к тому, что происходит на рынке. Если норма поведения, деловых отношений законодательно никак не закреплена и в принципе не обеспечена между всеми участниками: покупателями, продавцами, перепродавцами и производителями, то, безусловно, это дело начинает потихонечку загнивать. Вот сегодня строительный рынок имеет такую ярко выраженную полярность. С одной стороны, неустановленные правила или правила, которые установлены, но они мешают или в принципе ненужные, создают тяжелые условия для предпринимателей, и они отсеиваются.

Например, простая вещь. Возьмем схему проектирования. Проекты, как правило, один раз разработают, а потом они массово применяются. Я исключаю индивидуальные проекты. Во-первых, цена проектирования совсем другая должна быть. Потому что там цена вопроса в основном — это распечатать альбом и отдать. Понятно, что надо сделать изыскания, фундамент, инженерные сети, в принципе, эта работа не такая сложная. Но сегодня, чтобы получить проект, надо заказать его проектной организации, она выполнит работу. Потом идет вопрос экспертизы, сюда надо отнести все разделы, хотя однажды это уже проводили. Вроде бы и смотреть не надо — надземную часть, чего ее смотреть? Я понимаю, подземную, еще можно посмотреть. Эта работа настолько технически простая, в принципе, можно было бы этого и не делать. Отдать проектному институту, посмотреть, чтобы там существовал норма-контроль. И главный инженер проекта, который расписывается практически будущим, своей свободой — предусмотрена уголовная ответственность, если он неправильно сделает — должен принять и сильно беспокоиться, чтобы сваи забили или фундамент поставили, как в проекте. И все эти процессы уйдут.

У нас почему трехлетняя программа? Мы просто не можем гарантировать человеку, который пришел сегодня, что мы для него сегодня и построим. Нам эти три года нужны, чтобы сформировать земельный участок, посмотреть планировку и т. д.

А мы сегодня эту процедуру сделали очень сложной. И стоимость проектных работ выросла, а самое главное — время ушло. Сегодня, чтобы выполнить эту работу и перейти от задуманного к строительству, если выполнять все правила, нужно более двух лет!

У нас почему трехлетняя программа? Мы просто не можем гарантировать человеку, который пришел сегодня, что мы для него сегодня и построим. Нам эти три года нужны, чтобы сформировать земельный участок, посмотреть планировку и т. д. Все эти проблемы несколько надуманные. Процедуру можно было бы упростить.

«Когда кормят и доят — это нормально, а вот когда просто доят — неправильно»

Второй вопрос: мы имели традиционную экономику, по крайней мере, для моего поколения. У нас были твердые цены на строительные материалы, виды работ. Делали сметы и можно было оценить работу — это для инвестора. Самому подрядчику видно было, какие работы и сколько надо затратить. Для тех, кто занимается поставкой материальных ресурсов, подсчитать, сколько денег надо, чтобы купить это все. И это очень легко контролировалось, и система обеспечивала все это дело. Я не говорю, что все было идеально. Нет, там тоже были вопросы, связанные с тем, что чем больше материалов, тем больше доходов. Поэтому были несуразные фундаменты, стены толстые, бетонные, ненужные и т. д.

Сегодня этот процесс перешел в другую сторону, стал не очень надежным, потому что дешевле можно построить. Ценообразование непонятное: больше денег взял, меньше построил, больше доходов. И когда начинаешь смотреть: кто в этой отрасли. Оказывается, очень много людей и структур, которые просто доят не свое, не кормя. Когда доят и кормят — это нормально, а вот когда просто доят — неправильно, я считаю. По большому счету, эти вещи и привели к той системе, которая есть. Но, учитывая достаточно большие объемы, которые сегодня госкорпорации имеют, близкие к бюджету деньги, и которые могут не считать, потому что не рискуют своим, они могут себе позволить увеличить стоимость продукции таким образом, что она станет неадекватной для возможностей человека. Реального человека — того, кто на стройке работает или проектирует, и получает доходы в меньшей степени, потому разница вот этой дельты, она не покрывается. У нас получается нарушение формулы Маркса: С + V + M, где C и V — это национальный продукт, а M — это добавочный продукт. И добавочный продукт по цене оказывается больше, чем показатель заработной платы и зарплатой не обеспечивается. Получается опять дисбаланс.

Мы в свое время проходили и считали, что один из законов экономики — это пропорциональное и планомерное развитие. Пропорции должны соблюдаться. Когда мы это теряем, экономика рушится — это закон. Это все равно, что вы хотите налить воды в дырявую емкость и сохранить ее — не получится, закон физики. А здесь закон экономики — он такой же необратимый для исполнения. Когда люди не знают этих законов и начинают еще и разруливать, вот это и происходит на рынке.

«Во-первых, цена на жилье отличается от того, где оно находится. У девелопера первое правило — это место. Поэтому место много стоит. Во-вторых, смотря какое это жилье, какого качества, класса». Фото skyscrapercity.com

«С ТАИФом же мы договорились, жилищную проблему решили»

— Как разрубить гордиев узел?

— Это совсем другая проблема. Мы же пытаемся сделать, у нас большой опыт, издали свою книгу «20 лет непрерывных открытий» к нашему юбилею. Мы показали, что это можно делать, и действительно получается. Мы сумели договориться с правительством, бизнесом, нашими потребителями, самими специалистами о том, что будем работать в несколько другом ключе. Получается. Вот даже возьмите наш двухлетний опыт сотрудничества с крупнейшими жемчужинами экономики не только в Татарстане, но и в России, и в мире — это про ТАИФ я говорю. Мы же договорились, они практически решили жилищную проблему! Они дополнительно дали 6 млрд рублей для того, чтобы построили жилье. Мы в этом году программу заканчиваем с ними. Все, кто стоял на учете по ТАИФу, а там были участники соципотеки, дополнительных программам и т. д. — они все получают жилье, мы построили.

— Прозвучало выражение «справедливая цена». Вы сказали, что есть барьеры, из-за которых происходит удорожание. Если убрать барьеры, какова справедливая цена жилья условно в Казани?

— Во-первых, цена на жилье отличается от того, где оно находится. У девелопера первое правило — это место. Поэтому место много стоит. Во-вторых, смотря какое это жилье, какого качества, класса. Это как с часами — есть такие, чтобы просто знать время, а есть часы с алмазами, которые 200 тысяч, миллион стоят, но это изыски.

«Подрядчики много времени тратят, чтобы деньги вывести из оборота и перехитрить нас»

Тот уровень, по которому мы сегодня строим, в принципе, можно назвать правильным (28—32 тыс. рублей за кв. метр — стоимость социального жилья, — прим. ред.). Мы понимаем, что в этой цене заложено. Это не так, что подрядчик без денег сидит. Он получает свои деньги, но путь получения этих прибылей очень ненормальный. Они очень много времени тратят на то, чтобы эти деньги вывести из этого оборота, как бы перехитрить нас, и они переживают, что мы будем уменьшать стоимость. Хотя мы считаем — пусть они зарабатывают, вопросов нет. Мы даже объявили подрядчикам: если вам это очень трудно, чтобы вы не теряли времени, чтобы купить какой-то материал подороже, чтобы потом получить мзду за то, что купили подороже — давайте, покупайте нормально, а всю разницу между обозначенной ценой и договорной готовы вам отдать прямо наличными на человека, только подоходный налог заплатите.

— Есть согласившиеся подрядчики?

— Пока элемента доверия нет, потому что не получается в одной отрасли или в одной сфере изменить сознание. Ментальность зависит и от других вещей. Когда подрядчик идет в какую-то организацию или учреждение, где, оказывается, не подмажешь — не проедешь, а тут по-другому. И он задумывается: почему так — непонятно, наверное, ловушка. Там нормально, а здесь… Это вообще сложный вопрос. Это надо получить практику и динамику, чтобы все сдвинуть. Мы пытаемся перевести. Есть силовое принуждение, вынужденное.

Мы даже объявили подрядчикам: если вам это очень трудно, чтобы вы не теряли времени, чтобы купить какой-то материал подороже, чтобы потом получить мзду за то, что купили подороже — давайте, покупайте нормально, а всю разницу между обозначенной ценой и договорной готовы вам отдать прямо наличными на человека, только подоходный налог заплатите

«Аварийщики уже выбрали свои квартиры»

Для аварийщиков жилье мы уже распределили. Имеется в виду, что исполком и граждане выбрали свои квартиры. Мы знаем, что эти дома на стадии завершения. А то меня поймали один раз на слове, раскрутили и такую тему сделали. Ну ладно, видимо это имиджевая потребность у кого-то была.

Аварийщики все знают номера своих квартир в домах, которые строятся или сдаются. Мы сейчас будем сдавать дома 12-5, 10-2. Государственный заказчик программы — Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ, исполнители — исполкомы городов и районов. Фонд — инвестор строительства домов по жилищным программам и передает муниципалитету квартиры для переселения. На сегодня для переселения граждан из аварийного жилья фонд предоставил более 2500 готовых квартир.

— Люди также спрашивают: вернет ли фонд разницу от повышения выкупной цены? А действительно, кто должен выплачивать эти деньги?

— Надо четко разложить эти понятия, кто что делает. Выкупает аварийное жилье не жилищный фонд, а исполнительная власть у собственников. По закону люди, которые живут в этих домах, получат деньги, а все остальное — это проблема гражданина, который жил в этом доме. А в Татарстане сделали так, что жилищный фонд предлагает людям получить жилье вот по сниженной цене за квадрат.

— Удается ли подружиться с городом в этом вопросе?

— Ну как подружиться? Вопрос дружбы касается двух независимых субъектов, а когда один из них хочет сесть на шею другому — это уже не дружба. У них свой бюджет, свои дела, они должны нести свое бремя. В рамках этих вещей мы ничего у них лишнего не берем. Мы считаем, что делаем полезное дело в республике, создаем имущество, которое в дальнейшем становится базой для формирования налогов. Я считаю, это здорово. Вообще, это городу надо с нами делиться.

«Производителям не позволяют прямо выходить на продажу, обязательно через посредника»

— Планирует ли фонд возвращаться к эксперименту с товарной биржей?

— Товарная биржа — лишь маленький винтик во всем этом механизме, но, безусловно, он нужен. Я всегда говорил, что на биржу идет тот, кто не знает, что делать. Почему мы хотим это сделать? Потому что мы действительно находимся в неведении, почем покупают подрядчики, во сколько это обходится и какие там процессы идут.

Когда мы начинали биржу, мы были очень наивными с точки зрения добропорядочности. Считали, что совесть у людей присутствует. Оказывается, не все так. Поэтому мы стали немного ужесточать правила

Мы пытались ввести товарную биржу как один из элементов формирования стоимости жилья и стоимости материалов. И мы увидели, что там идут очень нехорошие процессы с точки зрения монополистических покупок, формирования торговых домов посредников, замкнутость производителей, которым не позволяют прямо выходить на продажу, обязательно через посредника. Я понял, что очень много людей, которые занимаются этой деятельностью.

Когда мы начинали биржу, мы были очень наивными с точки зрения добропорядочности. Считали, что совесть у людей присутствует. Оказывается, не все так. Поэтому мы стали немного ужесточать правила. Мы действительно разработали регламент, который в принципе наглухо заворачивал все эти процессы. Начался другой процесс, бойкот этого дела: не строим. Придумали проблемы. Ну, видимо, нам надо это было пережить.

И вот на новых объектах, которые сейчас проектируются, мы начинаем с перспективой, что, во-первых, все эти ведомости, ресурсы проектные институты обязательно делают, виды работ, стоимость. Отрабатывается механизм формирования подрядной организации. Сейчас в тесный контакт входим с организацией, которая дает разрешения, лицензии СРО. Это позволяет нам добиться открытости. Мы создаем механизм, при котором подрядные организации смогут зарегистрироваться как подрядчики, с указанием подрядных работ, которые они выполняют, какая у них практика. И они будут иметь прямой доступ, чтобы заказывать свои работы на тот или иной объект. Или после того, как генподрядчик на объекте определился, будут размещены субподрядные работы. Подрядчик сможет прийти и заказать их: слушай, я сделаю эту работу ниже, чем тот подрядчик. И мы не сможем ему отказать.

Мы прописали, что без нас регламент на бирже не меняют, то есть те правила, которые мы сделали, чтобы не было вот этих дыр, через которые там просачиваются и утекают средства. Будем отслеживать процесс.

— А подрядчики не смогут снова сорвать этот эксперимент?

— Не смогут. В чем проблема была, когда мы только начали с биржей работать? Мы подрядчикам дали деньги, они были заавансированы. А теперь не будет такого, сейчас мы отработали механизм. Вот нас критиковали за то, что мы не поменяли подрядчика. Действительно, сложно было подсчитать, сколько выполнено работ. Один приходит, другой уходит. У всех еще хозяйство, там цыганский табор практически на каждом объекте.

А тут им деваться некуда уже, кушать-то хочется. Мы же деньги даем, спрашиваем: «Слушай, куда деньги тратишь? Принеси до конца все документы — получишь»

А сейчас мы отработали механизм, в рамках которого это можно сделать очень быстро. Буквально вчера мы встречались с руководителем ГИСУ. Мы значительно поднимаем требования к заказчику за качество, своевременность, чтобы подрядчик выполнял все правильно, и документы верно оформлялись. Понятно, у нас были вопросы друг к другу. И у него к нам, и у нас к нему. Мы их увидели, расписались, сделали и договорились работать правильно. Даже в части финансирования, как было раньше. Мы перечисляли деньги заказчику, заказчик перечисляет деньги подрядчику. Потом подрядчик идет в казначейство. Потом дает поручение, перечислить средства поставщикам или субподрядчикам. На решение этой проблемы уходило 15—20 дней, а то и больше.

«Месяц, как работаем по новой схеме финансирования»

Сейчас мы договорились по-другому: все, давайте снизу начнем. Вот подрядчик хочет заплатить деньги за поставку строительного леса какому-то поставщику. В проекте это есть. Подрядчик приносит платежное поручение: заплатить за лес. Лес должен быть уже поставлен на объект. Значит, докладная должна быть, акт сверки. Подрядчик с этим документом идет к заказчику, а тот прилагает к нему свое платежное поручение и от своего имени переводит деньги на счет подрядчика. После этого заказчик приходит к нам. Мы все проверяем, и ко всему пакету документов прилагаем свое платежное поручение: перечислить деньги заказчику и все относим в казначейство. За один день все эти операции проходят. И, получается, реальный поставщик получает реальные деньги. Все остальные ведут учет, наблюдают, имеют возможность вести накопительный учет. И у нас получается открытая информация в компьютере, при которой все участники могут увидеть: что состоялось. И когда работы выполняются, он должен вот этот приобретенный лес написать, допустим: «КС2 — устройство стропильной системы жилого дома», куда лес ушел — вот столько-то кубометров доски такой-то и сколько потрачено. Все это в проекте есть. Когда он пишет «потрачено» — это расход материалов пошел со склада на объект, рядом появляется: «стоимость работ». Появляется технический документ, что эти работы выполнены.

— А когда вы планируете начать работать по этой схеме?

— Уже начали, месяц, как работаем по новой схеме финансирования.

— Это можно назвать товарной биржей?

— Это один из ее элементов обеспечения прозрачности. Вот зачем нужны СМИ? Чтобы было известно, что творится, и тогда в обществе спокойно, так ведь? Все нормально, это нужно. Вот здесь тоже система обеспечения информацией всех участников, что происходит. И понимаете, если кто-то другой на этом фоне совершенно другие вещи делает — это хороший сигнал для тех, кто должен наблюдать за соблюдением законодательства.

— А кто эти смелые люди, кто на эксперимент согласился?

— А тут им деваться некуда уже, кушать-то хочется. Мы же деньги даем, спрашиваем: «Слушай, куда деньги тратишь? Принеси до конца все документы — получишь».

«Вы видите, сейчас время сбора урожая — сдаем дома, заселяем объекты, поликлинику для взрослых открыли, детскую планируем. Сами дома получаются хорошие, но надо еще обживать, много что сделать». Фото Васили Ширшовой

— Это по всем соципотечным объектам вы сейчас так работаете?

— Практически да, мы пока сделали некоторые ограничения для тех домов, которые уже сдаются практически и там остались копейки, которые не определяют дело. А так, те дома, которые начинают и которые еще в невысокой степени готовности, строятся по этим правилам.

— То есть вступили в силу новые правила игры?

— Это не новые правила, это нормальные правила. Мы просто собрали все вместе, а вообще, эти работы выполнялись раньше. Теперь мы говорим подрядчикам: «Все, работайте в открытую». Игра в темную закончилась, теперь только в светлую.

— Это все равно, как революция…

— Да ладно, революция, просто смена дня и ночи (смеется).

— Ну, значит, день наступил — это же хорошо?

— Я согласен, что вы так оцениваете. Солнце, не солнце, но светлее стало, может, рассветает, кто его знает. Главное, чтобы не закат.

Поезд на магнитной подушке до Осиново

— Как будет развиваться инфраструктура в «Салават купере»?

— Проект «Салават купере», который мы начали, не раз критиковали: мол, долго, скучно. Кто ждет, тому скучно. Кто работает, тому некогда скучать. У нас такая ситуация — мы пока не научились отдыхать, ждать не можем. У нас все время появляются проблемы, мы их пытаемся решать. Вы видите, сейчас время сбора урожая — сдаем дома, заселяем объекты, поликлинику для взрослых открыли, детскую планируем. Сами дома получаются хорошие, но надо еще обживать, много что сделать. В «Салават купере» и транспортный вопрос нужно решить. Я думаю, все-таки поезд на магнитной подушке надо бы пустить. Есть же это в мире, это же не открытие. Почему Таиланд может себе позволить без нефти строить подвесную дорогу от Бангкока до Паттайи, почему мы не можем? Китай вообще хочет отказаться от самолетов, лучше поезда пускать. Нам тоже надо смотреть.

— Как продвигается строительство домов в районе?

— Сейчас в домах 10-1, 10-3, 12-1 идет проверка Госстройнадзора, в 11-2 ожидается итоговая проверка, в 12-5 устраняют недоделки, в 10-2 устраняют замечания инспекторов. В домах 11-1, 11-3, 11-5, 12-2, 12-3 — ведутся отделочные работы.

— Можете назвать причины, почему не успели сдать первую очередь «Салават купере» к сентябрю, как планировали?

— Финансирование от фонда идет в полном объеме. Кроме того, мы перестроили там работу, некоторых подрядчиков убрали, поставили мобильные организации, которые работают, и они сегодня делают все в нужном объеме.