Сбербанк vs «Фон»: в ожидании 3,5 тыс. проблемных дольщиков

Миллиардные долги

18 мая в арбитражном суде Татарстана стартовали заседания по взысканию долга группы компаний «Фон» по искам Сбербанка. Речь идет об астрономических суммах от 10 млн до 1,3 млрд рублей, заемщиками по которым выступали ООО «Фон», ООО «БрикСтрой», ООО «Казан» и ООО «Фон-строй». Впрочем, на длительности предварительных слушаний это не сказалось — каждое из них занимало не более 7 минут.

Кроме компаний, непосредственно входящих в группу «Фон», Сбербанк также подал иски к еще пяти юридическим лицам — ЗАО «Клюкер», ООО «Казан», ООО «Киндери», ООО «БрикСтрой», ООО «Персона+». Общая сумма требований по ним составила 617 миллионов. Все эти фирмы так или иначе связаны с группой «Фон», совокупный долг которой перед «Сбером» составляет 3,9 млрд рублей.

Интересы Сбербанка представляла юрист Юлия Мансурова. Кроме нее, судьи и секретаря на процессе присутствовали всего два журналиста и один гражданский наблюдатель. Ответчики на заседание не явились, поэтому ввиду отсутствия их возражений судья назначила даты проведения основных слушаний. Большая часть из них состоится в конце мая — начале июня.

Кроме того, в арбитражном суде Сбербанк уже зарегистрировал два иска о признании ООО «Фон» и ЗАО «Фон» банкротами.

Почувствуйте масштаб проблемы

Крушение «Фона» может стать крупнейшим событием второго десятилетия XX века на жилищном рынке Татарстана. Группа компаний Анатолия Ливады — одна из старейших девелоперских групп Казани. В настоящий момент «Фон» участвует в реализации 6 крупных строительных проектов — в обязательствах застройщика возведение 24 жилых домов на 6 530 квартир.

Первая очередь по большей части проектов должна быть введена уже во втором квартале этого года, вторая к 2016-2017 годам.

Среди проектов можно отметить жилой комплекс «Молодежный» по ул. Ноксинский спуск в Казани (53,8 тыс. кв. м); ЖК «МЧС» по ул. Зур урам в Казани (129,7 тыс. кв. м), ЖК «Симфония» по ул. Павлюхина в Казани (110,9 тыс. кв. м) и микрорайон «Яшьлек» в Набережных Челнах (211,3 тыс. кв. м). Общая площадь девелоперского портфеля — 506 тыс. кв. м.

Отметим, что одной из наиболее проблемных точек застройщика в последние годы стал микрорайон «Яшьлек» в Набережных Челнах. Здесь сроки сдачи домов уже многократно переносились, и в ситуацию вынужден был вмешаться Госжилфонд при президенте РТ. ГЖФ начал выкупать квартиры, чтобы на вырученные деньги застройщик смог закончить строительство канализационного коллектора, без которого не могут быть сданы два уже достроенных дома.

Впрочем, отставание по срокам и напряжение у девелопера сегодня присутствует практически по всем объектам. Прошлым летом дольщики ГК «Фон», уже четвертый год не имеющие возможности заселиться в свои квартиры (ЖК «МЧС» по улице Губкина), брали штурмом офис компании. Был перенесен срок сдачи и у «Симфонии». Практически обо всех объектах дольщики на многочисленных форумах в Интернете констатируют, что стройка не ведется либо идет крайне медленными темпами.

Тем временем еще в апреле аналитическая служба «Реального времени» обнаружила, что ГК «Фон» пытается реализовать на рынке новостроек квартиры по самым низким ценам (38-40 тысяч рублей за квадратный метр). Однако заткнуть дыры в расчете с кредиторами, похоже, так и не удалось. Согласно справке минстроя, в проекты, реализуемые ГК «Фон», вложено 8,3 млрд рублей. За вычетом востребованных Сбербанком 3,9 млрд рублей оставшиеся 4 млрд могут приходиться на дольщиков.

С этим мириться уже невозможно

В пресс-службе Сбербанка на вопрос «Реального времени» о причинах обращения в арбитраж ответили, что группа компаний не обслуживает долги, в связи с чем у кредитора не осталось другого выбора. «Банк всегда заинтересован в мирном урегулировании любой проблемной ситуации, однако, учитывая наличие не обслуживаемой более 90 дней просроченной задолженности, банк обязан инициировать судебный порядок урегулирования долга», — говорится в сообщении пресс-службы.

Кроме того, в Сбербанке отметили, что проблемы у ГК «Фон» начались уже давно: «Банк неоднократно проводил мероприятия по урегулированию проблемного актива ГК «Фон». Дважды были заключены мировые соглашения, которые с конца 2014 года не обслуживаются должниками».

В приемной ГК «Фон» нам заявили, что Анатолий Ливада находится не в Казани, а возможно даже и не в России. Тем не менее наш источник в компании рассказал, что громкие иски компанию не напугали, поскольку это далеко не первый случай попыток банкротства «Фона». Собеседник «Реального времени» в компании выразил мнение, что претензии банка-кредитора могут быть сняты в ходе арбитражного разбирательства.

Армия дольщиков

Проблемы одного из крупнейших застройщиков нашему изданию прокомментировали в пресс-службе министерства строительства. Минстрой подтверждает, что руководство ГК «Фон» обращалось в ведомство за поддержкой. В справке минстроя отмечается, что группа «Фон» в настоящее время строит 24 жилых дома, с организацией заключено 4,5 тысячи договоров, 2 605 из которых уже зарегистрированы. «По вопросу ущерба строительной отрасли республики: конечно, он будет нанесен, но здесь хотелось бы отметить главное — что мы получим порядка 3,5 тысяч «обманутых дольщиков», — рассказали «Реальному времени» в пресс-службе ведомства Ирека Файзуллина.

Напомним, в прошлый кризис «Фон» также столкнулся к исками банков. Тогда «дочка» группы — «Фон-Ривьера» (девелоперское подразделение ГК) — активно судилась с аффилированными структурами «АК БАРС Банка» из-за суммы в полмиллиарда рублей. Тогда банкротства подразделению удалось избежать. А вот удастся ли сейчас группе Ливады реструктуризировать долг — большой вопрос. Добавим, что Сбербанк приступил к активному поиску покупателя (цессионария) обязательств должника.

К этому можно добавить иски ГУП «Татинвестгражданпроект» к ЗАО «Фон» и ООО «Фон-Ривьера» о признании этих организаций банкротами. В базе судебных приставов на ООО «Фон-Ривьера» значится 16 исполнительных производств на 2 млрд рублей, ООО «Клюкер» имеет на счету 11 производств на 2,6 млрд рублей, 65 производств значится на ЗАО «Фон» почти на полмиллиарда рублей.

«Уже был один прецедент»

Один из участников рынка в беседе с корреспондентом «Реального времени» отмечает, что помимо огромного кредитного портфеля ситуация «Фона» усугубляется непростыми взаимоотношениями с дольщиками и кризисом на рынке.

«Начнем с того, что сегодня «Фон» по долевым договорам работает только на двух объектах — 2 дома на ЖК «Симфония» и один дом на Губкина (здесь надо сказать спасибо прокуратуре, которая продавила это решение). Что интересно, чтобы воспрепятствовать перепродажам квартир дольщиками и инвесторами, «Фон» фактически запрещает переуступку, требуя отступные в 300 тыс. рублей. Притом что отступные у других застройщиков составляют лишь 5-15 тыс. рублей. К этому всему добавляется то, что уровень продаж из-за кризиса низкий, поступлений новых средств нет. Притом, что уровень цен на объектах «Фона» и так самый низкий по городу», — рассказывает участник рынка.

В итоге, по его словам, дольщики вынуждены оставаться в объектах «Фона», так как даже если они выходят из них, полученных денег не хватит на покупку жилья. «Если все будет развиваться по негативному сценарию, то объекты могут попасть на распродажу. Цены тогда упадут еще сильнее, — продолжает собеседник нашего издания. — У нас уже был один прецедент, когда один из татарстанских банков забрал в первый кризис залоговые ЖК и теперь стал крупным игроком на рынке недвижимости. Во всей этой ситуации с «Фоном» самое главное — это дольщики. Негативный сценарий для них не сулит ничего хорошего. Думаю, у власти хватит мудрости сыграть на опережение».

«Были времена, когда до 10-20% сдаваемого жилья строилось ими»

«Реальное время» узнало мнения о ситуации у участников жилищного рынка Казани.

Рустем Юнусов — генеральный директор ООО «СК ФаРус»:

— Это один из крупнейших застройщиков — были времена, когда до 10-20% сдаваемого жилья строилось ими. Одна из первых строительных компаний, которые появились в новое время. Вернуть 4 млрд, если все идет нормально (фирма строит и сдает), можно, но тяжеловато. Видимо, они где-то просчитались, при планировании в Челнах очень много вложили и в сети, и в строительство, а сейчас все начало буксовать, дольщики не покупают, потому что не вводятся предыдущие дома, и это накапливается, как снежный ком. Кроме этого, банки повысили кредиты, обслуживание выросло в 2-3 раза. Даже если за уже имеющиеся кредиты до Нового года они платили одни деньги, после Нового года — другие, и это сильно подкашивает строителей. Привлечь новые кредиты с такими процентными ставками — это практически самоубийство. У всех строителей сейчас тяжелая ситуация. Но у них активы довольно крупные — и заводы, и производство, — поэтому должны справиться.

Андрей Пшеничников — исполнительный директор строительной фирмы «Антика»:

— Компания «Фон» — довольно крупная компания, работает также и в Набережных Челнах, и в других городах. Причиной этой ситуации, возможно, является некоторая конъюнктура, кризисные моменты — это все влияет на такие крупномасштабные проекты. В условиях нестабильности рынок сразу замирает, потребление снижается, отчасти в этом залог проблемы. Но с другой стороны, кризисные моменты для кого-то — плюс, для кого-то — минус, потому что в это время бывает активный спрос. К Новому году, например, потребители вели себя очень активно, приобретали жилье. Что привело к этой ситуации «Фон», судить сложно, наверное, совокупность каких-то факторов. На наших рынках тяжело апеллировать крупными объемами — любые колебания, любая нестабильность на рынке сразу приводит к крупным разрушениям. В этом и беда таких крупных агентов, когда рынок начинает так нестабильно себя вести. Покупатели начинают осторожничать, и продажи прекращаются, а это пагубно сказывается на положении таких компаний.

Юлианна Семенова — гендиректор СК «7Я»:

— На наш взгляд, причиной прежде всего стал неправильный финансовый учет внутри компании. Когда оперируешь кредитными средствами, всегда очень важно верстать бюджет, то есть понимать, сколько ты тратишь и сколько получаешь. Соответственно, расход не должен превышать сумму ожидаемого и получаемого дохода. Это первая причина. Вторая — это то, что, чем больше объектов, тем сложнее осуществлять этот контроль, потому что расходования очень большие. Поэтому основная причина кроется, наверное, в некорректном финансовом анализе. Также, возможно, дело в нестабильности рынка, потому что у компании «Фон» продажи всегда шли хорошо, но с последним объектом мы видим реальную стагнацию — там очень тяжело: последнее время они рассчитываются с подрядчиками квартирами.

Говорить о том, как вели учет сами собственники компании, некорректно, но есть понятие строительной пирамиды, когда ты берешь очень много земель, строишь и перекрываешь предыдущее за счет продаж последующих. И вот тут есть ловушка, когда начинаешь терять учет «шапки» кредитных процентов, доходности и т. д. Это очень сложный вопрос на самом деле, и отвечать на него — неблагодарное дело.

Вообще, эта компания очень крупная на строительном рынке, и в умах горожан «Фон» и «Унистрой» — самые крупные застройщики рынка, которые первыми приходят на ум (была очень хорошая застройка «Квартала», положительная репутация и динамика). Но если «Унистрой» старается завершить сначала один объект и потом приступать к следующему (у них нет такой «пирамидной», «ковровой» застройки), то тут на каком-то этапе, возможно, был некорректный учет по распределению средств.

P.S. Уже после выхода материала из наших источников с Сбербанке нам стало известно, что на самом деле сумма претензий к ГК «Фон» гораздо меньше и составляет 1,3 млрд рублей. В расчете суммы долга «Реальное время» опиралось на данные арбитражного суда (в картотеке зарегистрировано 9 исков к разным юридическим лицам на сумму 3,9 млрд), как нам пояснил источник в банке, общий долг складывается не из суммы претензий, а компилируется исходя из обязательств поручительства различных юридических лиц. На наш повторный официальный запрос в пресс-службе Сбербанка заявили, что сумма долга составляет 1 миллиард рублей.

Фото: Роман Хасаев, chelny-biz.ru,fonltd.ru