Прикупить активов в казанской долевке: «Если проблемы и будут, то точно не у вас»?

Дешево, но без гарантий

Как известно, самыми известными проблемными застройщиками Казани можно считать компании «ФОН» и «Фирма «Свей»: на их счету десятки недостроенных объектов, поэтому для анализа мы выделили предложения по продаже квартир именно в этих домах. Чтобы выяснить, по какой цене можно приобрести квартиры в долгостроях, мы использовали данные сайтов объявления. И вот что получилось.

Оказалось, что большая часть объявлений на данных ресурсах принадлежит собственникам, которые приобрели квартиры у «Фона» и сейчас пытаются реализовать их по договору переуступки. Чаще всего хозяева признавались, что продают проблемные квартиры, потому что ждут завершения строительства уже не первый год. Кто-то говорил, что решил продать жилье, потому что срочно понадобились деньги.

Отметим, что риелторы, по крайней мере крупные риелторские агентства не хотят работать с проблемными объектами. Так, мы обнаружили объявление, в котором предлагалось приобрести в ЖК «Симфония» от «ФОНа» квартиру по цене 37,5 тыс. рублей за кв. м. Однако в агентстве, которое занималось реализацией данного объекта, честно предупредили, что объявление уже устарело и что застройщик — «Фон-Ривьера» объявлен банкротом, так что лучше от покупки отказаться.

Самые дорогие «фоновские» квартиры — в доме №1 ЖК «МЧС» на Академика Губкина. Здесь средняя цена кв. м составляет в районе 60—63 тыс. рублей, что является рыночным показателем. Для сравнения — незадолго до сдачи двухкомнатные квартиры в доме на Зур Урам, 7а от «Ак Таш Инвест», построенном недалеко от ЖК «МЧС», стоили порядка 60,75—63 тыс. рублей за кв. м. Несложно догадаться, почему собственники хотят продать квартиры в доме №1 ЖК «МЧС» по более высокой цене — в доме проходят еженедельные обходы под руководством первого заместителя исполкома Казани Азата Нигматзянова, объект находится в высокой степени готовности. В объявлениях, как правило, указывается, что в доме уже есть тепло и что дом будет сдаваться в IV квартале 2016 года.

Однако добавим, что сроки сдачи объекта приблизительные. К тому же, во время пятничных обходов не раз поднималась тема нехватки финансирования — дольщикам дома №1 предлагается закрыть «дыру» за счет покупки места на парковке и кладовой.

Большая часть остальных предложений в ЖК «МЧС» связана с продажей квартир в домах №2 и №5. Правда, здесь собственникам, желающим продать проблемную квартиру, приходится давать большой дисконт, никаких планов по достройке этих объектов власти пока не озвучивали, а многие собственники, купившие квартиры в этих домах, до сих пор не могут получить договоры долевого участия. Так, например, самая дорогая квартира в доме №2 — «трешка» площадью 67 кв. м за 4 млн рублей. Самый дешевый вариант в том же строении — «однушка» площадью 45 кв. м за 1,8 млн рублей. Правда, хозяин квартиры в объявлении честно указывает, что договор долевого участия не зарегистрирован, продажа будет проводиться по переуступке, в свою очередь ипотеку покупатель оформить не сможет.

В другом крупном жилом комплексе «Симфония» на Павлюхина большая часть объявлений касается продажи квартир в домах №1, №3 и №4. Напомним, что эти дома, по-прежнему, остаются у «ФОНа», в то время как дома №5, №6, №7 под свое крыло забрала компания «Бриз». Квартиры в жилом комплексе недалеко от центра города можно приобрести в среднем по 50 тыс. за кв. м. Впрочем, есть и более дешевые варианты. По нынешним меркам цены, казалось бы, привлекательные. Тут стоит вспомнить судьбу домов №5, №6 и №7 — «Бриз» согласился достраивать их только на условии внесения дополнительных платежей, так что доплачивать пришлось всем. Вполне вероятно, что остальные строения «Симфония» может достраивать по похожей схеме. Доплачивать приходится даже тем, кто в свое время покупал квартиры по рыночным ценам, так что сейчас вряд ли удастся под шумок обзавестись недорогим жильем.

Еще дешевле обойдутся квартиры в ЖК «Молодежный» на Ноксинском спуске. Правда, и объявлений о продаже в данном случае не так много. В частности, однокомнатную квартиру в доме №5 площадью 39 кв. м можно купить за 1 млн 830 тыс. рублей. Однако в этом конкретном случае плана по достройке дома нет, так что средства на него в ближайшем будущем при реализации активов «ФОНа», скорее всего, выделены не будут. Отметим, что по такой цене с трудом можно приобрести жилье даже на окраине Казани. Для сравнения — по 40 тыс. рублей за кв. м реализуются квартиры в ЖК «Станция «Спортивная» от «Сувар Девелопмент», который, правда, находится на начальном этапе строительства и расположен в Лаишевском районе.

Предложения о продаже квартир от дольщиков можно найти и на сайте самого «ФОНа». Правда, в данном случае цены окажутся чуть выше тех, что мы уже назвали. Более подробно с этими данными можно ознакомиться в аналитическом обзоре «Реального времени».

Продавцы проблемных квартир: «Если проблемы и будут, то точно не у вас»

Собственников, продающих квартиры в домах, которые так и не смогла достроить «Фирма «Свей» Рашида Аитова оказалось меньше — по крайне мере к такому выводу можно прийти, проанализировав данные «Авито.ру». Мы обнаружили три объявления о продаже квартир в доме на Достоевского, 57а. Хозяева готовы отдать квартиры недалеко от центра города чуть ли не по 40 тыс. рублей за кв. м: «однушка» в 51 кв. м оценивается всего в 2 млн 50 тыс. рублей. Есть вариант и дороже — другой собственник продает квартиру площадью 60 кв. м уже за 3 млн рублей. Мы поинтересовались у этого хозяина, не возникнет ли проблем у покупателя с учетом того, что дом не могут достроить уже в течение 13 лет. «Дом обязательно сдадут. Другой вопрос, когда», — ответил наш собеседник. Как оказалось, сам он купил квартиру еще в 2007 году, но все еще не может в нее заехать.

Более креативными оказались собственники, которые хотят реализовать квартиру в ЖК «Золотая середина». Так продавец, продающий «однушку» площадью 48 кв. м в строении №3, призывает успеть купить квартиру по выгодной цене — 2,1 млн рублей. По его словам, после сдачи она будет стоить все 4 млн рублей. Не смущает его и тот факт, что в доме №3 продавались квартиры на 10—18 этажах, несмотря на то, что строился по разрешению 9-этажный дом.

«Квартира находится на 8-м этаже, и если будет проблема, только не у вас, а только у тех людей, кто купил выше 9-го этажа. Если вы посмотрите на дом, наполовину он кирпичный, а где видели вы в Казани кирпичные дома в 18 этажей?», — оптимистично сообщает хозяин.

Напомним, что судьба строения №3 пока неизвестна: решение будет принято только после того, как станет ясно, что будет со строением №6, в котором Арбитражный суд РТ постановил снести верхние «незаконные» этажи.

Другой собственник продает однокомнатную квартиру в строении №3 по более высокой цене — за млн рублей, общая площадь объекта — 60 кв. м. Он также уверен, что дом «по-любому сдадут, ведь еще ни один дом не оставался не сданным».

Отметим, что иногда те, кто пытается продать «свеевскую» квартиру, могут выбирать не самые честные способы маркетинга. Так на одном из популярных форумов, где обсуждаются темы, связанные с недвижимостью, был задан вопрос о том, можно ли покупать квартиру в «Золотой середине», ведь ставился вопрос о сносе этажей в доме №6. В ответ был опубликован пост, где другой пользователь утверждал, что суд завершился в пользу застройщика и что дом совсем скоро достроят. В доказательство приводилась ссылка на известное казанское издание, которое напечатало новость на правах рекламы о другом заседании суда, прошедшем год назад, и касалось продления разрешения на строительство.

Еще раз напомним, что Арбитражный суд РТ вынес совсем иное решение — снести верхние этажи 6-го строения, которые были построены не по разрешению на строительство.

Как можно остаться без денег и без квартиры

Все опрошенные нами эксперты в один голос рекомендуют не покупать квартиры, если есть сомнения в том, что дом будет сдан в срок. Какие же риски подстерегают тех, кто все же решится на покупку проблемной квартиры? По словам экспертов, прежде всего, вопросы вызывает качество таких объектов.

— Сами понимаете, когда дома долго строятся, они стоят без крыш, туда попадет влага, материалы разрушаются, они стоят без тепла — материал ведь не предназначен для того, чтобы стоять без обслуживания. Второй момент — подрядчики у данных организаций были, если честно сказать, очень слабенькие. Они были дешевые, соответственно и работали дешево, другого слова нет. Плюс материалы тоже покупались дешевые, — говорит руководитель ЦДН «Валери» Валерий Абсалямов.

Кроме того, эксперт предостерегает и от юридических рисков — в случае, если речь идет о недобросовестной компании, могут всплыть факты двойных продаж.

Его коллега руководитель АН «Домус» Айрат Хабибуллин добавляет, что определенные сложности могут возникнуть и в том случае, если долгострой взялась достраивать другая компания.

— При передаче объекта другому застройщику могут возникнуть проблемы, связанные с коммуникациями, потому что теряется техническая документация, работы ведутся не по проекту. Приведу пример. По улице Ульянова есть пятиэтажный дом, застройщиком которого являлся «Свей». По-видимому, канализация там была сделана не по проекту, поэтому она постоянно затапливала подземную парковку, соответственно доставалось и первым этажам, — рассказывает Айрат Хабибуллин.

К тому же, по его словам, при появлении нового застройщика могут возникнуть еще и юридические риски. В случае, если предыдущая компания успела распродать все квартиры в доме и денег на достройку почти нет, новый застройщик может внести изменения в проект — уменьшить площадь квартир, поменять нумерацию. В итоге возникают такие ситуации, когда дольщик заключил договор на квартиру с определенным номером и определенной площадью, а ее уже нет. В этом случае дольщик рискует потерять право собственности.

Еще одна опасность потерять и вложенные деньги, и квартиру грозит в том случае, если застройщик будет объявлен банкротом.

— Бывает так, что фирма становится банкротом, дольщики расторгают договор, а затем власти берут на себя ответственность за дольщиков и находят нового застройщика. Но тем, кто уже расторг договор и не признал через суд право собственности на этот объект, деньги не вернут, потому что фирма банкрот, — отмечает Айрат Хабибуллин.

«Моя единственная рекомендация — не брать»

Так почему же люди, по-прежнему, покупают квартиры в жилых комплексах, которые уже давно обросли дурной славой. Мы не говорим о тех дольщиках, которые приобретали квартиры в ту пору, когда застройщики еще имели неплохую репутацию на рынке, а об их проблемах стало известно уже позже. Но даже сейчас, когда все СМИ чуть ли не ежедневно сообщают о проблемных стройках, а на самих застройщиков заведены уголовные дела, появляются те, кто готов вложить средства в долгострои. Все эксперты объясняют такой интерес одинаково — низкая цена и готовность предоставить большой дисконт.

— Моя единственная рекомендация — не брать в таких объектах. Может быть цена квадратного метра будет дешевле, чем по рынку, в то же время и предложение может быть очень интересное. Многие как думают — объект строится — вроде бы было 5 этажей, стало 10, значит, дом все-таки строится. Построить коробку — одно дело, а ввести в эксплуатацию объект, получить адрес, заселить людей, подключить коммуникации — это уже второй этап. То, что какие-то движения есть, не говорит о том, что объект сдастся вовремя, потому что самый сложный этап следующий после возведения дома. Если есть хотя бы 30% вероятности того, что дом может превратиться в долгострой, я бы не советовал покупать такой объект недвижимости, — подчеркивает руководитель компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев.

Айрат Хабибуллин предупреждает, что покупать квартиры по цене ниже рыночной не стоит — ведь в результате дольщику, скорее всего, придется вкладывать деньги еще и еще.

— К примеру, за свой счет дольщики могут ремонтировать лестничную площадку, собирать деньги на ремонт подъезда. Можно купить сейчас дешевле, но потом окажется, что по цене это сравнимо с объектом, который продавался по рыночной цене и сдавался в срок, — говорит Хабибуллин.

Как не попасть впросак — советы экспертов

Какие же рекомендации эксперты дают тем, кто хочет в указанные сроки заселиться в свою квартиру и не оказаться жертвой мошенников?

1. Изучить репутацию застройщика.
   
   Как отмечает Фарит Шабаев, желательно, чтобы на счету строительной компании был не один сданный объект — она должна иметь опыт по работе с инвестициями и по сдаче объектов в эксплуатацию.
2. Внимательно изучить проектную декларацию объекта.
3. Прочитать отзывы о застройщике на специализированных форумах и в группах в соцсетях.
   
   — Сейчас пишут отзывы практически про все фирмы — можно узнать всю подноготную, даже то, чего не знает сам застройщик. Не лишним будет почитать и отзывы жителей соседних домов — скорее всего в строящемся доме ситуация будет такая же, — говорит Валерий Абсалямов.
4. Обратиться за информацией в соответствующие органы — Министерство строительства РТ или управление жилищной политики исполкома Казани.
5. Обратиться за помощью к специалисту.

Как отмечает Фарид Шабаев, если вы все же боитесь натолкнуться на нечестного застройщика или приобрести квартиру в другом городе, лучше обращаться в крупные риелторские агентства. Они, как правило, сотрудничают с крупными строительными компаниями и продают объекты по цене застройщика.