Рынок жилья Казани: проседающая «вторичка», скидки на «трешки» и игры в легенды

Казанский рынок первички — рост на четверть

В сентябре первичный рынок Казани вырос более чем на 25%. Такие выводы можно сделать, проанализировав данные Росреестра по РТ: в августе в столице было зафиксировано 544 договора долевого участия, а в следующем месяце эта цифра выросла уже до 736. Впрочем, ничего удивительного в этом нет — на первичном рынке сентябрь традиционно считается периодом подъема после летнего затишья. Если сравнить данные за прошлый год, окажется, что тогда число ДДУ выросло чуть ли не вдвое (410 сделок в августе против 777 в сентябре).

Результаты III квартала хоть и не намного, но все же оказались выше предыдущего. Так, во II квартале 2016 года в Казани было заключено 1798 ДДУ, что почти на 3% меньше, чем в третьем (1846 сделок). Ключевую роль здесь сыграли как раз высокие показатели сентября. Что касается летних месяцев, они не отличались активностью.

— Основные тенденции первичного рынка — это, во-первых, субсидирование застройщиками ипотечной ставки и соревнование между собой в щедрости (к слову, на следующий год такого счастья может и не быть. — прим. ред.). Выгодность ипотеки в настоящее время беспрецедентная, хотя и далека от европейской — от 7% годовых. Во-вторых, почти все застройщики массовые проекты ведут в эконом-секторе. В-третьих, активно застраивается окраина столицы Татарстана и увеличился радиус удаленности от центра город, — говорит директор агенства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Заместитель генерального директора компании «Ак Барс Недвижимость» Олег Митюнин считает, что покупатели будут отдавать предпочтение зарекомендовавшим себя застройщикам, а также выбирать жилье из качественных стройматериалов и с хорошей инфраструктурой.

Еще одна тенденция, которую отмечают застройщики — дефицит предложения.

— Оформившаяся в третьем квартале тенденция будет иметь долгоиграющие последствия. В настоящее время последние интересные предложения квартир в сданных новостройках вымываются с рынка, новых, отвечающих требованиям покупателей проектов выходит мало. Дефицит предложения отыгрывается ростом цен в востребованных проектах, что ожидаемо и в ближайшей перспективе, — отмечает Олег Митюнин.

Соглашается с ним и генеральный директор «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов. По его словам, некоторые застройщики отказываются от проектов еще и из-за бюрократии: для того, чтобы начать строить, нужно пройти немало инстанции и согласований.

Первичка за Большим Казанским кольцом: стабильность

В Татарстане ситуация складывается несколько иначе. В республике в сентябре тоже наблюдался рост, но по сравнению с Казанью он оказался совсем небольшим — всего на 4,5%. Если в августе В РТ было заключено 424 ДДУ, то в сентябре — 444.

Что любопытно, Татарстан всегда демонстрирует показатели, отличные от столичных. По данным Росреестра, в III квартале 2016 года в РТ также, как и в Казани был зафиксирован рост на первичном рынке, при том весьма более значительный — почти на 30%. Если во II квартале было заключено 1086 ДДУ, то в третьем — уже 1507. Но, в отличие от Казани, самым урожайным месяцем оказался не сентябрь, а июль, продемонстрировавший чуть ли не рекордный для этого периода показатель.

«Унистрой» поднимает цены

Осенью традиционно вместе с ростом спроса растут и цены на квадратные метры. Как показывают данные аналитической службы «Реального времени», нынешний октябрь не стал исключением.

Так, на сайте компании «Унистрой» долгое время красовался большой красный будильник, а надпись рядом с ним призывала покупателя не проспать и купить квартиру выгодно, потому как с 15 октября ожидалось повышение цен. Счетчик внизу отсчитывал, сколько дней, часов и минут осталось до часа икс.

Тем не менее, уже по данным на 12 октября, многие жилые комплексы «Унистроя» подорожали по сравнению с предыдущим месяцем. Отметим, что в последние несколько месяцев цены в ЖК «Арт Сити» снижались, но теперь впервые здесь зафиксирован рост. Так в доме № 1 цены выросли примерно на 7% — с 74,04—80,45 до 80,05—85,68 тыс.рублей за кв. м. В домах № 4.1, № 4.2 удорожание оказалось менее значительным — примерно на полтора процента (с 75,72—77,83 до 77,41—78,27 тыс. рублей за кв. м). Кроме того, в ближайшее время в «Арт Сити» планируется открыть продажи в домах № 2.1 и 9.

Подорожал и «унистроевский» жилой комплекс «Весна» на Мамадышском тракте. Так на 12 октября цена на однокомнатную квартиру в доме № 2 составила 65,39 тыс. рублей за кв. м, что примерно на 1% больше, чем в прошлом месяце. Чуть больше, на 2%, вырос в цене «квадрат» в доме № 2.

В конце сентября открылись продажи в ряде домов в комплексе эконом-класса «Царево village», расположенном в Пестречинском районе. В частности, речь идет о домах № 3.4, 3.3, 2.2. Более подробно с ценами можно ознакомиться в таблице «Реального времени».

Застывший «Сувар»

И все же говорить о повальном росте цен на «первичку» не стоит. Большинство участников рынка отмечает, что пока цены зафиксировались на одном уровне.

К примеру, объекты компании «Сувар холдинг» к началу октября в цене практически не изменились. Небольшое изменение мы зафиксировали в жилом комплексе «Барселона», где стоимость кв. м снизилась с 88—111 до 86—111 тыс. рублей. Впрочем, такой спад можно считать незначительным.

Что касается одного из свежих проектов «Сувара» — ЖК «ВДНХ» на Оренбургском тракте, то здесь цена за однокомнатное жилье держится на уровне 55—65 тыс. рублей за кв. м. Это столько же, сколько и месяц назад.

Что касается объектов «Сувар Девелопмент», то в прошлом месяце весьма значительно подорожал дом № 1 ЖК «Сказочный лес» под названием «Кипарис» — с 62 до 71 тыс. рублей за кв. м, то есть почти на 13%.

А вот в новом ЖК «Станция «Спортивная» в Лаишевском районе, где продажи начались не так давно, цены остались неизменными — 44 тыс. рублей за кв. м.

Напомним, что не так давно «Сувар Девелопмент» сделал серьезную заявку на лидерство на татарстанском рынке, заявив о создании крупнейшего в России строительного кластера. В него, кроме самого «Сувара», вошли многие его поставщики. Правда, мы уже высказывали сомнение в том, что федеральный центр захочет субсидировать этот самый кластер. Проект, выполненный всего за полтора месяца, выглядит весьма сырым. Как признаются его авторы, за это время не удалось разработать системность связей между участниками кластера, а это один из главных критериев, который позволяет отличить кластер от простого объединения застройщика с его поставщиками. В чем инновационность проекта и как будет поддерживаться связь с вузами, также осталось не совсем понятным. Подробнее о том, как в Татарстане создавался строительный и другие кластеры, можно прочитать здесь.

Кто поднимает цены в кризис?

Какие же еще застройщики решили повысить цены в октябре? Как видно из таблицы, подорожавших объектов оказалось не так много.

Одним из них стал жилой комплекс «Победа» от «ЖИКа». В период с 13 сентября по 12 октября «квадрат» здесь вырос в цене почти на 6% — с 67,31—75,35 до 74,55—76,67 тыс. рублей. А вот в другом крупном проекте «ЖИКа» — ЖК «Острова» на Тэцевской — цена сохраняется на уровне 50,6 тыс. рублей за кв. м. Здесь, в отличие от «Победы», до сдачи (декабрь) есть еще время. Остается надеяться, что он не сдвинется в очередной раз.

Примерно на 3% подорожало жилье в экопарке «Дубрава» (мрн М16-А, № 18, 22), которое строит группа «Дар» Алексея Симакова, — с 69,65—76,26 до 70,52—80,26 тыс. рублей.

Среди объектов компании «Ак Барс Девелопмент» значительно вырос дом № 6.18 II очередь ЖК «Казань XXI век» (ЖК «Квартал 6Б»). Здесь цена поднялась с 67,50—70,50 до 67,50—75,35 тыс. рублей. Что касается остальных объектов застройщика, их стоимость практически не изменилась.

Кроме того в числе подорожавших объектов оказались ЖК «Современник» от финского застройщика «ЮИТ», ЖК «Садовое кольцо» от «Ак Таш-инвест», ЖК «Новый горизонт» и ЖК «Мелодия» от «Стандартстрой», ЖК «Счастливый дом» от «Спецкаучукремстрой»

«Легендарный» ЖК в Аметьево

Одним из свежих проектов, появившихся в продаже, в октябре стал жилой комплекс «Легенда» на Отрадной от компании «Арт Строй». Напомним, что к числу крупных реализованных проектов можно отнести ЖК «Оазис» и ЖК «Оазис-2» на Кул Гали. Новый комплекс первоначально имел рабочее название ЖК «Аметьево», однако затем выбор был сделан в пользу более претенциозного ЖК «Легенда». Слоган на сайте не менее «говорящий» — «Начни свой легендарный путь». Продажи пока не открыты, покупателям предлагается бронировать понравившуюся квартиру. Ориентировочная цена — 51,33—56,67 тыс. рублей за кв. м. Кроме того, предусмотрен двухуровневый паркинг.

Согласно проектной декларации, первая очередь строительства предполагает строительство одноподъездного 25-этажного дома на 335 квартир. Общая жилая площадь — 20000,67 кв. м. Предполагаемый срок сдачи дома — I квартал 2019 года. Планируемая стоимость объекта — 1,9 млрд рублей.

Максимальные скидки в 30 тыс. рублей

О скидках и акциях, которые готовы предоставить застройщики, мы уже писали не единожды. Но, оказывается, теперь в Казани существует целый ресурс, который помогает потенциальным покупателям найти квартиру со скидкой.

Компания 3D-Assistent, появившаяся примерно полгода назад, позиционирует себя в качестве ресурса, который помогает получить от застройщика максимальный дисконт. Схема такова: клиент обращается в компанию и сообщает, в каком жилом комплексе хочет приобрести квартиру. Далее в течение месяца менеджеры ищут еще четверых клиентов, которые хотят совершить такую же покупку.

Правда, пока ресурс сотрудничает только с двумя застройщиками — компаниями «Унистрой» и «ИСК Варикус» (ЖК «Взлетная полоса»). Так что, несмотря на то, что на сайте можно обнаружить разбивку по районам, если у этих девелоперов нет объектов в этой части города, то и купить там жилье не получится.

Ну и самое интересное — это размер скидки. Как нам рассказали в 3D-Assistent, максимальная скидка в 180—200 тыс. рублей достанется покупателю большой трехкомнатной квартиры. А вот для желающих приобрести «однушку», скидка будет чисто символической — от 30 тыс. рублей. Отметим, что такие скидки застройщик, как правило, готов предоставлять и без обращения в другие компании.

Ипотечный рынок не подстегнули слухи об отмене госсубсидий

Как и в предыдущие месяцы, в сентябре Росреестр зафиксировал небольшое падение на ипотечном рынке. Если в августе было совершено 1115 сделок по ипотеке на жилые помещения, то в сентябре — 1048, то есть на 6% меньше.

Аналогичная ситуация складывается и в Татарстане, где падение составило уже почти 11,5% ( 3154 сделки в сентябре против 3563 в августе). По всей видимости, пока слухи об отмене ипотеки с господдержкой не привели к ожидаемому спросу на данный продукт.

Тем не менее, если брать суммарные показатели, в этом году ипотека продемонстрировала существенный рост. По итогам 9 месяцев в Казани было совершено 9473 сделки, что на 35%, чем в прошлом году (6092 сделки). По Татарстану число ипотечных сделок на жилые помещения за 9 месяцев выросло на 25%. Вероятно, такой рост можно объяснить снижением ипотечных ставок, в том числе и на вторичном рынке, а также дополнительными субсидиями по ипотеке, которые активно стали предоставлять застройщики. К тому же не стоит забывать и о том, что в начале прошлого года, с которым ведется сравнение, рынок буквальным образом штормило. Спасением стала госпрограмма по субсидированию ставок, но и она дала эффект не сразу.

Напомним, что мы уже прогнозировали рост сделок по ипотеке на первичном году в конце года из-за очередных слухов об отмене ипотеки с господдержкой. Глава АИЖК Александр Плутник уже пообещал, что ставки по ипотечным кредитам должны снизиться до 10%. Но случится это только в 2018 году. Если же ипотеку с господдержкой отменят, скорее всего, участники рынка могут столкнуться с тем, что рынок просядет уже в начале 2017 года.

«Вторичка» вновь падает

А вот на вторичном рынке ожидаемого сентябрьского роста не произошло. В Казани количество переходов прав на жилые помещения в сентября по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилось почти на 7% (с 2309 до 2152). В Татарстане вторичный рынок упал еще больше — почти на 32%.

Невысокие показатели демонстрирует и III квартал. Так, в Казани Росреестр зафиксировал за последние 3 месяца 6596 сделок, что на 14,5% меньше, чем во II квартале. По республике падение по итогам III квартала составило почти 22%. Эксперты считают, что такие провальные результаты вторичного рынка связаны с тем, что III квартал включает наименее активные летние месяцы.

Впрочем, несмотря на последнее снижение по итогам 9 месяцев вторичный рынок все же показал неплохую динамику. С января по сентябрь этого года в Казани, по данным Росреестра по РТ, было совершено 21788 сделок, что на 29% больше, чем в прошлом году. По республике рост оказался чуть меньше — порядка 6%.

Тем не менее столичные эксперты считают, что говорить о том, что вторичный рынок полностью оправился, рано: несмотря на оптимистичные показатели Росреестра, цены продолжают сползать, а срок экспозиции объектов не уменьшается.

Соглашается с коллегами и казанский эксперт Анастасия Гизатова.

— По вторичному рынку все не так радужно, и причина — в непонимании собственниками объективной стоимости реализуемой ими недвижимости. Все больше потенциальных покупателей будет уходить на первичный рынок в виду гибкой ценовой политики застройщиков, большого количества предложений, льготной процентной ставки. Пять пунктов могут разделять ипотечные программы по вторичному жилью и новостройкам, что скажется на ежемесячном платеже не менее, чем в 5000 рублей. По ощущениям, сентябрь более напоминал неактивные летние месяцы, — рассуждает она. По ее оценкам, в некоторых случаях срок экспозиции может растянуться на год.

• 

  Анастасия Гизатова директор агенства недвижимости «Счастливый дом»

  Сентябрь традиционно оказался продуктивным месяцем, по количеству заключенных договоров более чем на 30% по отношению к августу. Тенденции все те же- строительство в пригороде Казани, уменьшение порога вхождения, переход застройщиков на эконом варианты панельное строительство, уменьшение площадей квартир и стоимости кв.м. от 45 000 рублей.

  Основные тенденции первичного рынка – это, первых, субсидирование застройщиков ипотечной ставки и соревнование между собой в щедрости. Выгодность ипотеки в настоящее время беспрецедентная, хотя и далека от европейской — от 7% годовых.

  Во-вторых, почти все застройщики массовые проекты ведут в эконом секторе.

  В-третьих, активно застраивается окраина столицы Татарстана и увеличился радиус удаленности от центра города.

  В-четвертых, инвестиционная привлекательность долевого строительство в краткосрочной перспективе однозначно уступает банковским вкладам.

  Объективного роста стоимости кв.м. нет, у одного и того же застройщика можно найти жилье в «финальной» стадии строительства по стоимости кв.м. ниже, чем в следующей очереди на уровне третьего этажа. Имеют место скидки и бонусы, маскировка дисконта осуществляется посредством субсидированной процентной ставки Банка-партнера.

  По вторичному рынку все не так радужно и причина в непонимании собственников в объективной стоимости реализуемой ими недвижимости. Все больше потенциальных покупателей будет уходить на первичный рынок в виду гибкой ценовой политики Застройщиков, большого количества предложений, льготной процентной ставки. 5 пунктов могут разделять ипотечные программы по вторичному жилью и новостройкам, что скажется на ежемесячном платеже не менее, чем в 5000 рублей. По ощущениям сентябрь более напоминал неактивные летние месяцы.

  Вторичный рынок не всегда объективен и подается прогнозам. зачастую, цена экспозиции отражает ценность и привязанность хозяина к старому жилью, и не учитывает степень морального и физического износа. Таким образом, срок экспозиции может растянуться на год, по корректировки стоимости по критериям рынка. Предпосылок для роста конечно же нет, заручившись временем или поддержкой специалиста можно найти действительно хорошие варианты.

  Ипотека по-прежнему драйвер рынка, как первичного, так и вторичного. Если новостройки приобретаются по ставкам от 7 до 11, 5% годовых, то квартиру в доме с историей можно приобрести по ставке от 12% до 13, 5%.

  Доля ипотечных сделок не менее 50% от общего числа.

• 

  Олег Митюнин заместитель генерального директора компании «Ак Барс Недвижимость»

  Мы на своих объектах наблюдаем положительную динамику по спросу. Прежде всего, это связано с выводом на продажу новых жилых домов, которые предлагаются в состоявшихся жилых комплексах со сложившейся инфраструктурой.

  Мы хорошо изучили потребности покупателя, прежде чем вывести их на продажу. Спрос пошел, значит, мы угадали запросы рынка.

  Определенный вклад в активизацию спроса в сентябре вносит и сезонность: традиционно осень – один из активных периодов.

  Оформившаяся в третьем квартале тенденция будет иметь долгоиграющие последствия. В настоящее время последние интересные предложения квартир в сданных новостройках вымываются с рынка, новых отвечающих требованиям покупателей проектов выходит мало. Дефицит предложения отыгрывается ростом цен в востребованных проектах, что ожидаемо и в ближайшей перспективе.

  Учитывая отмену программы субсидирования ипотеки, мы специально ускорились с тем, чтобы выйти с выгодным предложением именно сегодня – я говорю о новых домах как в ЖК «Казань XXI век», так и в «Светлой долине». Мы предлагаем там, в числе прочего, полноценные однокомнатные квартиры, площадью всего от 31 кв м, с эргономичной планировкой и очень удачной локацией. При этом предлагается очень привлекательная ставка ипотечного кредитования – 8% годовых на весь период ипотеки. Сразу могу сказать, что данная программа привязана к программе с госсубсидированием, поэтому отмена субсидирования однозначно отразится и на отмене данных выгодных совместных программ с банками. Поэтому тем, кто раздумывает с покупкой квартиры, было бы разумно ускориться: цены на квартиры пока держатся на адекватном уровне, а ипотека еще радует невысокими ставками. Расчетливый покупатель не упустит такой шанс.

  Новостройки в востребованных комплексах дорожают. В третьем квартале, а именно, с приходом осени, практически все ключевые игроки подняли цены на свои квартиры. Наши объекты не стали исключением. В среднем рост составил 5%.

  Самый востребованный наш комплекс – это «Казань XXI век» в самом сердце города. Квартиры в домах этого комплекса раскупаются еще до сдачи.

  Небольшой пул готовых квартир еще остался в сданных домах в жилых комплексах «Светлая долина» и «Солнечный город», но их буквально единицы. А ведь это прекрасная альтернатива жилью на вторичном рынке: покупатель получает новую квартиру в современном микрорайоне, на покупку которого, к тому же, пока действует льготная субсидируемая ипотека.

  Основной спрос будет сфокусирован на проектах зарекомендовавших себя застройщиков. Потребитель голосует кошельком: жилье из качественных стройматериалов, в хорошем месте, обеспеченное инфраструктурой и строящееся хорошими темпами, не может дешеветь. Все больший акцент застройщики будут делать на создании комфортной дружелюбной среды для будущих жильцов. Покупатель сейчас ищет не просто хорошую квартиру, а еще и качественное пространство вокруг: для отдыха с семьей, занятий спортом, общения с соседями. Яркий пример такого общественного пространства – многофункциональный Солнечный бульвар в нашем ЖК «Солнечный город», уже ставший центром притяжения для всего микрорайона.

• 

  Делюс Сиразетдинов генаральный директор компании «КамаСтройИнвест»

  Мало что изменилось по сравнения с августовскими продажами. В таком же темпе рынок работает, число сделок на первичном рынке не уменьшилось, не увеличилось, что, в принципе, очень хорошо. Мы как раз с отделом продаж анализировали статистику по нашим продажам – такие радужные перспективы. Если говорить о причинах, то по нашим объектам это связано с тем, что в Августе мы не ожидали, на самом деле, такого спроса, потому что был конец отпускного сезона. Хорошие продажи были из-за отложенного спроса. Все ждали эти жилые дома – «Калинина хаус» и «Красное яблоко». За счет отложенного спроса у нас были большие продажи, а в сентябре мы планово ожидали некую активность, потому что это начало делового сезона, начало деловой активности. И в принципе, как мы ожидали, так мы и по прогнозным значениям и прошлись по продажам.
  
  По нашим объектам мы цены подняли один раз, но у нас плановое увеличение цены за счет того, что мы из котлована вышли на первый этаж. Вообще, у нас цена расписана до конца строительства. По рынку в целом пока повышения особого нет – на том же уровне примерно.
  
  Мы работаем с разными банками – и с Тинькофф, и с ВТБ24, со всеми ведущими банками — у нас по каждому проекту есть разные программы. Изменений особых нет, это еще связано с тем, что льготная ипотека с господдержкой, которая существует, должна закончиться в конце года. Кстати, этот фактор также влияет на то, что сейчас продажи такие активные.
  
  

  Мы в основном в центре строим, и я могу сказать, что многие застройщики отказываются от проектов в силу того, что чтобы начать строить, нужно пройти очень много инстанций, очень много согласований. С первого взгляда это кажется невозможным, но мы это уже несколько раз проходили, поэтому мы примерно знаем схему. О том, что новые игроки появились, я не слышал, к сожалению.

• 

  Наиля Еникеева директор по инвестициям «ЮИТ Казань»

  Первичный рынок города показал хорошие результаты: произошел рост зарегистрированных сделок на 35% по сравнению с показателями сентября прошлого года. Во многом такой результат связан с развитием практики участия застройщиков в субсидировании ипотечной ставки. Доля ипотечных сделок имеет тенденции к увеличению уже с 2015 года. Благодаря качественному партнерству с банками квартиры в новых жилых комплексах становятся более доступными. И это позитивный пример рынка недвижимости.

  
  В жилых комплексах ЮИТ: «Гармонии», «Современнике» сложно выделить наиболее популярные квартиры. К примеру, для тех, кто приобретает первое жилье, есть предложения классических планировок однокомнатных квартир и двухкомнатных студий. И такая возможность выбора сохраняется для любых запросов. Кроме того, планировки квартир в ЮИТ позволяют экономить благодаря использованию пространства, где каждый квадратный метр площади используется эффективно, а хранение сезонных вещей можно организовать в кладовых. Направления повышения качества в сфере жилой недвижимости актуально для рынка недвижимости. Это касается и качества проектных решений, качества развития территорий жилых комплексов и эксплуатации домов. Скорее всего, эта тенденция сохранится.