ЦБ снова ужесточит правила выдачи ипотеки: что изменится с апреля для заемщиков

00:00, 27.03.2025

Банк России вводит новые ограничения на выдачу ипотеки. На этот раз они коснутся тех, кто претендует на льготные программы. Из-за фактически запретительных ставок по рыночной ипотеке, завершения в середине прошлого года массовой госпрограммы льготной ипотеки и ужесточения условий по другим программам с господдержкой, ипотечный рынок и так уже переживает не лучшие времена. Почему ЦБ продолжает ужесточать требования к заемщикам — в материале аналитической службы «Реального времени».

«Банк России стремится оперативно купировать диспропорции в розничном кредитовании»

С 1 апреля 2025 года Банк России получит право устанавливать количественные ограничения на выдачу ипотечных кредитов. На начальном этапе эти ограничения будут применяться к наиболее рискованным заемщикам. Речь идет о тех, у кого долговые обязательства составляют более 80% от доходов, а первоначальный взнос — менее 20%.

Представители Банка России отмечали, что при необходимости задействуют этот инструмент для контроля показателей закредитованности населения. Проблема заключается в том, что рост процентных ставок в 2024 году был компенсирован увеличением реальных доходов только отчасти, поэтому показатель долговой нагрузки в среднем по банковской системе демонстрировал тенденцию к увеличению.

Охлаждение рыночной ипотеки при сохранении высоких цен на жилье вынуждает застройщиков и банки идти на хитрости, например, оформлять ипотеку с более низким первоначальным взносом. В росте доли таких кредитов Банк России видит риски для финансовой стабильности, поэтому дестимулирует «перегретую» ипотеку с повышенными характеристиками риска — высоким уровнем долговой нагрузки и низким первоначальным взносом. Но в то же время ЦБ РФ поддерживает адресные программы поддержки доступности жилья.

— Указанные ограничения по своей сути аналогичны макропруденциальным лимитам, уже действующим на рынке необеспеченного потребительского кредитования, и направлены на сдерживание роста кредитов с повышенным риском. В случае ипотеки наибольшие риски несут кредиты с низким первоначальным взносом и кредиты, выданные заемщикам с высокой долговой нагрузкой, — соглашается управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин.

Основная причина общего спада выдач ипотеки — это снижение спроса на рыночные продукты, тогда как интерес к льготной ипотеке сохраняется на высоком уровне, учитывая низкие ставки. «При этом если требования к первоначальному взносу такие программы устанавливают (по семейной ипотеке, в частности, это минимум 20%), то долговую нагрузку никак не регламентируют», — подчеркивает он.

НКР ожидает снижения ипотечного рынка (выдач) в этом году примерно на четверть. Падение могло быть менее существенным, если бы часть спроса на первичке не перетекала бы в программы рассрочки, активно развиваемые застройщиками.

— Ранее ЦБ отмечал заметное ухудшение качества ипотечных выдач, что выражалось, в частности, в значительном увеличении сроков кредитов (это несет повышенные риски для банка и заемщика, оценить которые на момент выдачи очень сложно) и росте доли заемщиков с высокой долговой нагрузкой, — напоминает Игорь Додонов, аналитик ФГ «Финам». — На таком фоне в 2024 году уже наблюдалось ощутимое увеличение объема просроченной задолженности в ипотечных портфелях отечественных банков, хотя общий уровень просрочки здесь пока остается относительно невысоким.

Чтобы сдержать дальнейший быстрый рост закредитованности граждан и предотвратить накопление рисков в банковской системе, ЦБ и вводит новые ограничительные меры. «Они, конечно, будут оказывать дополнительное давление на динамику выдачи ипотечных кредитов», — соглашается спикер.

«Уже довольно давно для людей стало сложно получить ипотеку»

По данным Банка России, в январе выдачи ипотечных кредитов в стране упали более чем вдвое как по сравнению с декабрем, так и в годовом выражении, до 127 млрд рублей. Правда, частично это объясняется сезонным фактором, учитывая большое число праздничных дней в начале года. В последующие месяцы ипотечные выдачи, вероятно, заметно восстановятся, однако, по всей видимости, по-прежнему будут оставаться существенно ниже, чем в первой половине прошлого года.

По итогам 2025 года в стране, по прогнозам, будет выдано ипотечных кредитов на 3,8—4 трлн рублей против 4,9 трлн рублей в 2024 году, а прирост совокупного ипотечного портфеля отечественных банков может замедлиться до 6—7% с 13,4% в прошлом году.

— Могу сказать, что уже довольно давно для людей стало сложно получить ипотеку. Во-первых, требуется подтверждение доходов, во-вторых, у банков постоянно заканчиваются лимиты по льготным программам, в-третьих, первоначальный взнос должен быть довольно большим. Получить льготную ипотеку сейчас, даже если люди на это имеют полное право и проходят по всем нормам, не так-то легко, — рассказывает генеральный директор «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

«Мы сейчас видим очень большой процент отказов по бронированию одного ЖК. Броней много, но 70% из них уходят в отказ, потому что людям так и не удается взять ипотеку, — поделился спикер. — Либо банк начинает требовать комиссию, на что клиент не рассчитывал, либо ему просто отказывают в виду разных причин и условий».

Рынок коммерческой ипотеки мертвый. «Я не знаю, что должно мотивировать клиента брать ипотеку под 30%. Таких ипотек сейчас просто нет, рыночную ипотеку никто не берет, — говорит Хабибрахманов. — Сейчас продажи идут в рассрочку и по льготным программам, если стоимость жилья это позволяет».