Новости раздела

«Пока сдерживаем цены, но до определенного момента» — рынок новостроек Казани ждет подорожание

Застройщики Москвы из-за сбоя с импортом снимают с продаж квартиры с чистовой отделкой, в Татарстане же готовятся переписывать все ценники

«Пока сдерживаем цены, но до определенного момента» — рынок новостроек Казани ждет подорожание
Фото: realnoevremya.ru/Максим Платонов

Московские застройщики столкнулись со сложностями в поставках импортных отделочных и строительных материалов. В Татарстане же, как выяснило «Реальное время», главная проблема — это заметный рост цен на такую продукцию. Подорожавшие материалы потянут за собой цены на квартиры, а с отделкой — особенно. Как рынок жилья в республике реагирует на изменения, какие тенденции могут повлиять на стоимость квартир — в нашем материале.

Хорошие новости для рынка новостроек Казани

В России по поручению президента снижают процентную ставку по льготной ипотеке до 9%, а потолок кредита увеличивают до 30 млн рублей в столицах и до 15 млн в регионах. Льготная ставка по-прежнему будет применяться до суммы в 12 млн и 6 млн соответственно, но теперь к ней можно добавить кредит по рыночной ставке. 30 млн и 15 млн — максимальный размер общего займа.

— Чтобы люди не ограничивались только этими суммами и имели возможности для маневра в выборе жилья, правительство увеличило максимальный размер кредита для льготной, а также семейной ипотеки соответственно до 30 млн и 15 млн рублей, — пояснил глава правительства Михаил Мишустин.

В Татарстане по-разному оценили это известие. Глава строительной компании «Бриз» Андрей Беляков считает, что наиболее сильное влияние на рынок недвижимости окажет именно снижение процентной ставки, а эффект от повышения потолка кредитов будет не столь заметным.

Эксперт рынка недвижимости Антонина Дарчинова тем не менее уверена, что это хорошие новости для рынка новостроек Казани:

— В черте города у нас средний чек при покупке новостройки давно уже свыше 6 млн рублей, а с февраля 2022-го увеличился до 7—8 млн. При ограничении суммы кредита в 6 млн возможность воспользоваться ставкой по льготной или семейной ипотеке была только у покупателей однокомнатных квартир и студий. Квартиры большей площади или квартиры бизнес-класса совсем оставались без поддержки, как следствие, в этом сегменте наблюдалось снижение спроса.

В то же время, по ее словам, нужно отметить, что ставка 12% годовых делает ипотеку доступной только для клиентов, способных выплачиваешь большие ежемесячные платежи. Кроме того, без поддержки все еще остается рынок вторичного жилья, который также напрямую связан с рынком ипотеки и новостроек.

Глава АН «РеАгентство» Юрий Чикиров полагает, что снижение процентной ставки по льготной ипотеке направлено прежде всего на новостройки.

— Но ключевой фактор для рынка недвижимости (включая коммерческие площади) — оживить рынок вторичного жилья и коммерческих объектов. Даже возможность приобретения с ипотекой под вменяемые проценты резко повышает ликвидность и инвестиционную привлекательность недвижимости в целом. Так что пока видим поддержку девелоперов с новостройками, но тренд уже хороший, — отметил он.

— Но ключевой фактор для рынка недвижимости (включая коммерческие площади) — оживить рынок вторичного жилья и коммерческих объектов. Даже возможность приобретения с ипотекой под вменяемые проценты резко повышает ликвидность и инвестиционную привлекательность недвижимости в целом. Так что пока видим поддержку девелоперов с новостройками, но тренд уже хороший, — отметил он.

«Мы не знаем, по какой цене нам удастся построить»

Пока же другие тенденции на рынке недвижимости приводят к увеличению цен на «квадрат» жилья. Так, по данным ЦИАН, московские застройщики начали снимать с продаж квартиры с отделкой, поскольку начались перебои в поставках импортных стройматериалов.

Согласно исследованию, доля недвижимости с отделкой на первичном рынке московского региона снизилась на фоне международных санкций с 64,9 до 59,6%. По данным компании, жилье с отделкой, которое в среднем на 9% дороже недвижимости без ремонта, доступно в продаже в 160 проектах московского региона. Но при этом три крупных девелоперских компании уже полностью или частично отказались от продажи квартир с отделкой.

Ситуация в Татарстане при этом несколько иная. Так, Антонина Дарчинова отмечает, что специфика предложений в республике и Казани отличается от московской.

На рынке Казани и так очень небольшой процент проектов были доступны в базовом варианте с отделкой от застройщика. realnoevremya.ru/Максим Платонов

— Из статьи ЦИАН видно, что снижение предложения квартир с отделкой произошло на 5%, что статистически не очень значимо. На рынке Казани и так очень небольшой процент проектов был доступен в базовом варианте с отделкой от застройщика. Застройщики в Казани чаще используют предложение добавления стоимости отделки к стоимости квартиры. Для застройщика эта услуга больше сервисная, повышающая лояльность клиентов, которая прибыли не приносит, зато значительно усложняет процесс передачи квартиры. В текущей ситуации, когда клиенты ориентированы больше на цену при выборе недвижимости, чем на качество и сервис, вполне вероятно, что застройщики от нее будут отказываться, — отметила она.

Наиболее популярный вариант у татарстанцев, по мнению эксперта, — это квартиры с предчистовой отделкой, когда застройщиком производится штукатурка стен, разводка электрики, а отделочные финишные материалы клиент уже выбирает и укладывает сам. Тем не менее эксперт предполагает, что даже предчистовые предложения могут подорожать:

— Как отмечается также в статье ЦИАН, на некоторые позиции, необходимые для строительства пока нет сформированной себестоимости. То есть мы не знаем, по какой цене нам удастся построить, а значит по какой уже сейчас можем предлагать клиенту. Плюс растет кредитная нагрузка на застройщиков в рамках проектного финансирования. Сейчас многие стараются сдерживать цены, чтобы сохранить спрос, но до конца года они могут вырасти еще на 20—30%.

Искандер Юсупов обращает внимание, что дорожают не только сами материалы, повышается и стоимость работ. realnoevremya.ru/Гуландам Фатхуллина

Доля квартир с чистовой отделкой в Казани невысока

Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов в свою очередь обращает внимание, что дорожают не только сами материалы, повышается и стоимость работ:

— Если говорить об отделке, то там проблемы не столько в импортных материалах (есть аналоги), сколько в рабочей силе, с подрядчиками. Потому что если объемы большие, то местами их просто не хватает. И стоимость работ в последнее время значительно выросла. А если говорить конкретно о плитке, ламинате и так далее, то сильных сложностей нет. Да, какие-то марки из продажи пропали, но это не такой узкоспециализированный рынок, как, например, высокотехнологичная электроника, здесь все-таки есть альтернатива.

По оценке эксперта, объем предложений с чистовой отделкой в Казани на порядок скромнее, чем в Москве, так что его резкого уменьшения ожидать не стоит:

— У нас есть объекты с чистовой отделкой, но это не так массово как, например, в Москве. Там доля квартир с уже готовым ремонтом составляет порядка 55%. В Казани пока не так. У нас не такие большие объемы, но мы тоже чувствуем, что здесь реализация стала сложнее. За всю Казань я сказать не могу, но в наших проектах это порядка 15—18%.

Новостройки подорожают, а вторичка может подешеветь

Проблемы у застройщиков возникают и с импортным оборудованием. Иногда партнеры из недружественных стран просто отказываются его поставлять, например, финские лифты. «Но есть аналоги турецкие, китайские, в принципе они по техническим характеристикам не хуже, просто у них не такие громкие имена», отметил Юсупов. Импортозамещение и выстраивание новой логистики неизбежно поднимет цены на новостройки. Доставка оборудования и материалов через третьи страны выходит гораздо дороже. А вот вторичное жилье может подешеветь.

— Новостройки, безусловно, подорожают. Даже те аналоги, которые мы сейчас будем приобретать, стоят не дешевле европейских. Видимо есть элементы спекуляции, это раз. А во-вторых, все-таки логистика стала намного тяжелее. Сейчас иногда чтобы доставить что-то из страны, с которой у нас натянутые отношения, поставщик должен отправлять это через другие страны, через Армению, Турцию, например, или еще как-то. Из-за этого сильно дорожает транспортировка. Поэтому все факторы складываются в пользу того, что жилье будет дорожать. Это касается новостроек. Вторичка же не зависит от себестоимости, живет по абсолютно другим законам. У вторичного жилья как раз сейчас есть перспектива снижения, потому что ипотека для него государством не субсидируется, и там сейчас отмечается спад, потому что ипотека для вторички дорогая, а большая часть сделок по стране — это все-таки ипотека. Поэтому люди не хотят под такой процент брать и откладывают, — считает собеседник издания.

«Стоимость строительных материалов растет и не останавливается»

Генеральный директор ГК «ЖИК» Эмиль Хуснутдинов обозначил схожие проблемы с оборудованием и ростом цен на стройматериалы:

— Есть проблемы с импортным оборудованием, в частности с насосами, лифтами. Для отделки мест общего пользования у нас используются отечественные материалы, и они не хуже зарубежных с точки зрения качества. На рынке Татарстана преобладают предчистовая и черновая отделка. Не думаю, что проблемы застройщиков и в Москве критичны, скорее всего просто наобещали то, что выполнить не могут. Мне кажется, сейчас достаточно отделочных материалов, которые производятся у нас.

По мнению заместителя генерального директора СК «Грань» Ольги Волчковой, сэкономить за счет импортозамещения у застройщиков точно не получится. Рисковать репутацией за счет материалов более низкого качества крупные игроки не станут. А с увеличением издержек застройщиков в конечном итоге подорожают и квартиры.

— Делаем дизайн-проекты с учетом отечественных промышленных и строительных материалов. Мы не снимаем наши квартиры с чистовой отделкой с продаж и дальше будем с ними работать. Приняты решения, которые трансформируются в поддержку наших производителей. Какие-то материалы сложнее заместить, какие-то — проще. То, что касается плитки, у нас научились делать. Стоимость строительных материалов растет и не останавливается, пока мы сдерживаем цены, но это до определенного момента. Все зависит от себестоимости, — пояснила Волчкова.

По ее словам, материалы худшего качества компания не будет применять ради сохранения качества работ. «Фактически качественные стройматериалы гостовские сейчас стоят на рынке дорого. Так как мы несем полные гарантийные обязательства 5 лет как застройщик, с учетом чистовой отделки это распространяется, издержки увеличиваются», добавила она.

«С продаж не снимаем, не планируем, знаем, что это пользуется спросом»

Заместитель гендиректора #Суварстроит Эльвира Галяутдинова рассказала, что сейчас компания преимущественно работает с российскими партнерами и это позволило не отклоняться от изначальных планов по предложениям с чистовой отделкой.

Повышение цен на новостройки, по мнению Галяутдиновой, больше зависит от общего подорожания стройматериалов и инфляции. realnoevremya.ru/Олег Тихонов

— Наша компания работает в основном с отечественными поставщиками и в строительстве использует материалы российского производства. Мы оперативно нашли замену иностранным поставщикам и используем отечественные стройматериалы, которые заменили импортные, ушедшие с рынка, — отметила она.

Повышение цен на новостройки, по ее мнению, больше зависит от общего подорожания стройматериалов и инфляции. При этом новые проекты в чистовой отделке снимать с продажи не планируется.

— Наши планы по продаже квартир с чистовой отделкой остались неизменными. Такие готовые решения пользуются спросом. К тому же 30% покупателей — иногородние, которым удобно приобрести жилье и сразу въехать в квартиру с ремонтом. Остается только завезти мебель, — отметила Галяутдинова.

Что касается цен, квартиры в чистовой отделке дорожают в связи с общей инфляцией, которая коснулась и в целом всего рынка стройматериалов, подчеркнула собеседница издания. «Застройщики этот вопрос не регулируют и зависят от условий производства и поставки материалов», заключила она.

Эмиль Зиянгиров
АналитикаНедвижимость Татарстан Беляков Андрей ЕвгеньевичХуснутдинов Эмиль НаильевичГаляутдинова Эльвира РинатовнаЧикиров Юрий СергеевичЮсупов Искандер Ильдарович

Новости партнеров