Ильшат Гимаев: «Мы в унисон говорим, что надо продлевать льготную ипотеку!»

Татарстанское лобби и «заблудшие застройщики»

Внимательно выслушав собравшихся, слово взял Ильшат Гимаев, заместитель министра строительства и архитектуры Татарстана. Он сообщил, что 52% проектов (1 102 млн квадратных метров) в республике сейчас строятся по эскроу, 48% (1 010 млн «квадратов») достраиваются по старым правилам. Баланс меняется в сторону эскроу: год назад это соотношение было 30 на 70 процентов.

По словам Гимаева, стиль и методика проектного финансирования в России разрабатывались с учетом европейского опыта, но с российским уклоном. Прежде чем дать проектам быть достроенными по старой схеме, привлекая деньги дольщиков напрямую, по словам Гимаева, представители отрасли и законодатели «долго бодались». Причем достройка по старым правилам идет активно, в полном соответствии с заявленными сроками. «Есть, конечно, два-три заблудших застройщика, которых мы приведем в чувство», — заметил замминистра. Он прогнозирует, что года через два проекты, строящиеся по старой схеме, с рынка исчезнут вовсе.

Говоря о пандемийном и постпандемийном инструментарии, Ильшат Сахапович тоже в первую очередь отметил государственное субсидирование ипотеки, и еще — сильное татарстанское лобби в строительных вопросах на федеральном уровне.

— Это показало, что наше государство имеет четкую социальную направленность. Благодаря тому, что наши земляки работают на высоких должностях — Марат Хуснуллин стал первым вице-премьером — строительную отрасль признали пострадавшей и приняли решения по ее поддержке. Появилась и льготная ипотека под 6,5%, и социальная сельская ипотека (до 3% годовых). Общий портфель ипотечного кредитования в Татарстане 55 млрд рублей. Из них около 15 млрд — льготная и сельская ипотеки (12,7 млрд — льготная, 1,9 млрд — сельская). То есть 27% от 55 миллиардов на сегодня пришли моментально, за короткий отрезок времени, и это великолепно!

Гимаев рассказал, что 29 сентября состоится заседание рабочей группы Госсовета: «И мы в унисон говорим, что надо продлевать льготную ипотеку!» Правда, заместитель министра сообщил, что для него это — не главное. Главное — чтобы по ней потом не было просрочек и чтобы это не вызвало образования «пузыря» на рынке (как в США в 2008 году).

Отдельно замминистра оценил совместную работу застройщиков, банков и министерства: вместе проводятся мозговые штурмы, предлагаются новые программы, а застройщики тесно работают с министерством на этапе разработки проектов.

— Все ищут самые выгодные вариации: процентные ставки, условия. Это обнадеживает. Задача по росту ввода жилья приобретает конкретные очертания. Надо строить много жилья, и в республике рождаются красивые проекты, хорошие концепции (взять хотя бы дворы без машин). Если каждый будет держать планку, все будет хорошо! Мы ждем от вас всех новые предложения. Есть, конечно, инфантильные застройщики, которые не проводят мозговых штурмов и не вносят предложений, пользуются плодами труда своих коллег. Но таких мало, — сказал Ильшат Сахапович.

По плану, в 2020 году в республике должны сдать 2,98 млн квадратных метров жилья. И это за всю историю Татарстана рекорд. Сдали уже почти 2 миллиона, осталось 900 с копейками, по словам заместителя министра строительства. На 2021 год планка, по его словам, будет снижена до 2,6 млн «квадратов» — это связано с тем, что заделы снижаются, в этом году на рынок выйдет очень много готовых, достроенных проектов. Зато к 2030 году республика планирует выйти на 4 миллиона квадратных метров в год.

Школы, садики, дороги…

Отдельный разговор зашел о том, что застройщик сейчас продает не квадратные метры, а образ жизни. И конечно, в этом образе жизни нужно четко продумать инфраструктуру. В качестве одного из направлений развития рынка жилой недвижимости Эльвира Галяутдинова назвала проекты комплексной застройки территории, где, кроме домов, организуются и общественные пространства и прокладываются дороги, и строятся детские сады и школы.

Ильшат Гимаев заметил:

— Сейчас застройщики работают изощренно, готовы и спеть, и сплясать для клиента. Но те, кто за городом строит, — будьте готовы еще и рабочие места людям организовывать. Ну куда это годится, когда все из Зеленого Дола, Лаишево, Пестречинского района каждое утро едут в город работать, а потом обратно? Надо это как-то расшивать.

С этим согласились, но поскольку организация рабочих мест все же не входит в сферу ответственности (и возможностей) застройщиков, перешли к более реальным для решения вопросам. Например, заметили, что если в новом ЖК открывается школа — продажи резко подскакивают. Гимаев посоветовал работать в тесной связке с государством, застройщики с этим соглашаются: например, организация транспортной доступности новых ЖК.

— Девелоперу при комплексном развитии территории приходится рассматривать очень многие вопросы в связке с государством. По-другому это нельзя реализовать, но это позволяет повышать доступность и качество жилья, мы видим в загородных территориях большой запас и потенциал, — говорит Галяутдинова.

Судя по всему, такой потенциал видят не только застройщики, но и сами покупатели: например, Илья Кисляков сообщил, что в жилых комплексах NovaStroy на Высокой Горе 48% покупателей имеют казанскую прописку. Все констатируют, что люди ради комфорта и высокого качества жилья готовы переезжать за город и с удовольствием это делают.

Будет ли жилье дорожать дальше?

На вопрос о том, куда двинутся цены дальше и двинутся ли, будет ли «первичка» дорожать и дальше, сразу же начал отвечать Ильшат Гимаев, как бы предупреждая размечтавшихся застройщиков о том, что надо быть аккуратнее:

— Думаю, что застройщики как трезвомыслящие люди согласятся с тем, что надо исходить из покупательской способности населения. Цены не могут бесконечно расти. Иначе жилье просто перестает покупаться. Сегодня цена «квадрата» довольно высока, прибавиться может 1—2 процента, потом продажи остановятся. За 150 тысяч за метр в Казани не будут покупать квартиру — человек лучше купит за 6 млн дом в Зеленом Доле. Думаю, будут незначительные колебания.

Илья Кисляков предположил, что снижение цен возможно, только если кончится госпрограмма. А Владимир Михайлов настроен позитивно:

— Я с 2008 года каждый год слышу теории от тех, кто хоронит рынок недвижимости, но ни разу не помню, чтобы цены на первичном рынке падали. Был момент, когда наступала рецессия, цены замедляли рост. Подрубали маркетинг, акции, которые скидки давали. Да, сейчас цены высоки, выше, чем в других регионах. Думаю, дальнейшего роста не будет, но и снижения не будет. Несмотря на то, что объемы ввода жилья в республике сохраняются, «вкусного» предложения в Казани становится все меньше. Поэтому спрос превышает предложение, это однозначно. Федералы пытаются к нам зайти, все же видят, какая сладкая Казань. Вот, «Садовое кольцо» пришли и дали сразу классный продукт, который тут зашел на ура.

Против удешевления первичного жилья говорит и еще один важный фактор: проектное финансирование. В силу договора с банком, утвержденной и просчитанной экономики застройщик не может «уронить» цену, скажем, сразу на 5 тысяч рублей. А вот продавцы «вторички», например, такой проблемы не имеют — они могут скидывать хоть 20%. Присутствовавшие на встрече говорили, что встречали ситуации, когда вторичная квартира с хорошим ремонтом стоила дешевле, чем первичное жилье, которое даже не достроено.

В итоге пришли к тому, что рост цен, скорее всего, остановится, но удешевления точно никто не ждет. Собственно, оказывается, что и льготная ипотека не стала инструментом экономии для потребителя: она стала всего лишь драйвером роста рынка недвижимости. Антонина Дарчинова говорит:

— Мы все приветствуем развитие ипотеки. Мировой опыт показывает, что есть прямая корреляция между процентом по ипотеке и ценами на недвижимость. На сколько дешевеет ипотека — на столько же растут и цены на недвижимость. Добавим к этому дефицит предложения при низкой ипотечной ставке — в итоге растет спрос и растут цены.