Как «самое высокое здание Казани» родило небоскреб судебных дел

Хватать руками облака

О проекте строительства небоскреба Kazan Rivier Tower публично было заявлено летом 2012 года. Так, на сайте казанской «Ривьеры» сообщалось, что «Ривьера Тауэр» заключила договор с компанией Swissôtel Hotels & Resorts на управление новым отелем. Его подписали старший вице-президент Swissotel по региону Европа — Ближний Восток — Африка Франсуа Боден и генеральный менеджер ООО «Ривьера Тауэр» Иван Войтко. Современная гостиница уровня luxury должна была стать частью уникального многофункционального комплекса «Ривьера Тауэр», построенного в продолжение набережной «Ривьеры».

Проект 55-этажного небоскреба площадью примерно в 150 тысяч «квадратов» и общей высотой 200 метров был назван уникальным как для Татарстана, так и России в целом. Описывая его рекордные параметры, одно из местных изданий даже остроумно заметило, что если небоскреб когда-нибудь и будет построен, из его окон можно будет «хватать руками облака».

Его инициаторы чуть скромнее отмечали, что с башни «Ривьера Тауэр» будет открываться «восхитительный панорамный вид на Кремль и центр города». Начинку небоскреба должны были составить пятизвездочный отель на 211 номеров, жилые апартаменты, бизнес-центр, огромный конгресс-холл, торговый центр, фитнес-клуб, спа-центр и подземная парковка. На трех верхних этажах башни предполагалась обзорная смотровая площадка «Сити-холл», рестораны и бары.

Высотку, предполагаемый объем инвестиций в которую был оценен в более чем 250 миллионов долларов, планировалось сдать в 2016 году. Разработка проекта была поручена всемирно известной архитектурной компаний WS Atkins & Partners Overseas (реализовала «Бурдж Аль Араб» в Дубае, Address и международный торговый центр в Бахрейне). К работе над проектом привлечены компания-застройщик Arabteс, известная в том числе по проекту «Бурдж –Халифа», или «Дубайской башни», — самое высокое здание в мире высотой 828 метра. В России эта компания приложила руку к воплощению 400-метрового небоскреба «Охта-центр» «Газпрома» в Санкт-Петербурге. Консультантами по проекту Kazan Rivier Tower стали международная Knight Frank и «Татинвестгражданпроект». Финансовая часть возлагалась на «Ак Барс Банк», «Сувар Эстейт» и «Сувар-Казань».

Около 3 миллионов долларов за консультации

Однако что-то пошло не так. В 2013 году «Сувар Эстейт» вдруг захотела аннулировать сделку, которую ее «дочка» «Ривьера Тауэр» еще 20 июля 2011 года заключила с проектировщиками из ОАЭ.

Речь шла о договоре на выполнение предстроительных услуг. От заказчика его подписал гендиректор УК «Казанская Ривьера» Арвиль Фатхуллин, от подрядчика — руководитель филиала «Арабтэк Констаркшн» Бадер Хирш.

В перечень этих услуг входили: подготовка уведомлений о проведении совещаний проектной группы; обсуждение и разрешение всех связанных с проектом вопросов, в том числе анализ чертежей и проектной документации; технико-экономический анализ и т. п. Стоимость контракта составила 2,3 млн долларов (или 65,1 млн рублей по курсу ЦБ РФ). А с учетом допсоглашения (его подписали уже на следующий день) уже все 2,7 млн долларов (76 млн рублей)!

При этом размер активов «Ривьера Тауэр» на 30 июня 2011 года составил 20,05 млн рублей. То есть выплата иностранному подрядчику в несколько раз превышала стоимость ее имущества. Видимо, поэтому материнская компания оказалась крайне недовольна таким сотрудничеством. Там заявляли, что сделка нанесла существенный ущерб интересам общества, поскольку объем потраченных денежных средств оказался «несопоставим с результатом оказанных услуг».

Как уже говорилось, услуги компании «Арабтэк Констракшн» сводились в основном к консультациям, подготовке и проведению совещаний, переводу документов, направлению писем и т. д. К тому же концептуальный дизайн-проекта был создан отнюдь не арабской компанией, а сам проект башни, которого от них ждали, так и не увидел свет.

«Сувар Эстейт» и вовсе заявил о том, что с ним, как участником «Ривьера Тауэр» (к слову, единственным), эту крупную сделку не согласовали. А значит, контракт должен быть расторгнут, а уплаченные по нему средства возвращены. «Ривьера Тауэр» не оспаривала, что такое одобрение получено не было. Будучи ответчиком, она, тем не менее, считала требования материнской компании обоснованными.

В «Арабтэк Констракшн» дороговизну своих услуг не признавали. Там утверждали, что исследовали грунт и другие условия для строительства и в результате предложили ряд концептуальных и оптимизационных решений. Немалые расходы объясняли в том числе тем, что привлекли к работе спецов мирового уровня, которым и зарплату надо было платить соответствующую: около миллиона рублей в месяц.

И в целом ссылались на пропуск срока исковой давности, утверждая, что ЗАО «Сувар Эстейт» было в курсе предстоящей сделки, так как гендиректор «Сувар Эстейт» Айрат Тумакаев присутствовал на закрытых совещаниях двух компаний.

Впрочем, в самой материнской компании утверждали, что узнали о заключенном договоре только из отчета УК «Казанская Ривьера» за 2011 год.

Судить в России, но по законам ОАЭ

Истец настоял на экспертизе рыночной стоимости услуг, оказанных «Арабтэк Констракшн». Однако «Ленэксп», которой она была поручена, сообщила, что сделать заключение невозможно: такой расчет «выходит за рамки компетенции строительных экспертов». В сентябре 2013 года за экспертизу взялось уже ООО «Аудэкс» и справилось с задачей к 1 ноября.

Согласно его выводам, стоимость услуг подрядчика из Дубая с августа 2011 по август 2012 года уложилась в гораздо более скромные 12,57 млн рублей. Разницу в 63,7 млн между оплатой по договору и рыночной ценой услуг в «Сувар Эстейт» посчитали за неосновательное обогащение иностранного подрядчика.

Сам он с упомянутым экспертным заключением не согласился, заявил о дополнительной экспертизе. Суд ему отказал, отметив, что фактически речь идет о повторной экспертизе. К тому же арабская компания представила в обоснование своих расходов дополнительные документы.

В том числе о том, что рассчитывала стать генподрядчиком, в связи с чем открыла филиал в Казани. Но, как было справедливо замечено, эти расходы нельзя отнести к предстроительным услугам. Более того, эксперт пришел к выводу, что с учетом специфики оказываемых услуг (консультации, совещания, созвоны) фактическую их стоимость на основании первичной документации определить невозможно.

Арабская компания защищалась самым активным образом. В арсенале ее аргументов был и пропущенный срок исковой давности, и необходимость применения законодательства ОАЭ. Заявляла она и о неподсудности спора татарстанскому арбитражу: якобы он должен рассматриваться по месту нахождения ее филиала в Санкт-Петербурге.

Выступала за то, чтобы расширить рамки спора и привлечь к нему всех, кто имел отношение к проекту: ООО «Сувар Девелопмент», ГУП «Татинвестгражданпроект», WS Atkins&Partners Overseas, ООО «Ак Барс Девелопмент», компанию «Сувар-Казань» и АКБ «Ак Барс Банк». Настаивала на вызове в суд в качестве свидетелей по делу топ-менеджеров упомянутых компаний. Но суд посчитал, что факт оказания услуг должен подтверждаться не свидетельскими показаниями, а письменными доказательствами.

А в день вынесения решения по делу (к слову, проигрышного для нее) 12 декабря 2013 года «Арабтэк Констаркшн» подала встречный иск, который касался сохранения ее репутации. Она просила опровергнуть сведения о себе в местном СМИ, якобы распространенные ответчиком как недостоверные и порочащие ее репутацию, и взыскать 900 тысяч рублей компенсации репутационного вреда. Иск был возвращен судом.

Худой мир лучше доброй ссоры?

На исходе 2013 года Арбитражный суд РТ удовлетворил иск ЗАО «Сувар-эстейт» и применил последствия недействительности сделки. «Арабтэк Констаршн» надлежало возвратить 63,7 млн рублей неосновательного обогащения и 25 млн рублей расходов на экспертизу (вторую половину возложили на «Ривьера Тауэр»).

Суд отметил, что предстроительные услуги не предусмотрены сметными нормами РФ, но такие договоры стороны по обоюдному согласию все же заключают, если возникает необходимость. Однако величина затрат должна быть экономически целесообразной. В том числе суд указал, что стоимость таких услуг зависит только от сметной стоимости строительства (видимо, на этом и был основан расчет по договору), а не от высотности здания и уникальности проекта.

«Арабтэк Констракшн» подала жалобу, но Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Самаре оставил в силе решение татарстанского арбитража.

Тем не менее, в конце концов, в мае 2014 года (едва ли не через полгода после вынесенного решения!) стороны заключили мировое соглашение — уже «на стадии исполнения судебного акта». Его суть заключалась в следующем: компании из ОАЭ достаточно уплатить «Ривьера Тауэр» 30 млн рублей. Истец в этом случае «простит» ей оставшиеся 33,7 млн. Более того, откажется от претензий к «Арабтэк Констаркшн» и всем его филиалам, обособленным подразделениям и аффилированным лицам. Работы по упомянутому договору будут считаться выполненными качественно и в полном объеме и точно так же оплаченными. Одним словом, стороны не будут иметь друг к другу взаимных претензий. А исполнительный лист надлежит возвратить в Арбитражный суд.

Увы, на реализации проекта эти дипломатические договоренности никак не сказались. К слову, эксперты едва ли не с самого начала сомневались в исполнимости этого проекта. К примеру, советник по градостроительству и архитектуре «Ак Барс Девелопмент» Дмитрий Пузырев отмечал СМИ, что на совещаниях с участием «Арабтэк Констаркшн» обсуждались вопросы безопасности такой стройки. Кроме того, по его словам, так как российские нормы считаются одними из самых требовательных, то строительство любого небоскреба в России получается просто запредельным по цене.

Руководство «Сувар-Эстейт» сообщало, что примет дальнейшее решение по небоскребу после консультаций по проекту. Больше новостей по этому поводу в публичном пространстве не появлялось. Как бы то ни было, «Ривьера Тауэр» не отказалась от аренды земельного участка, хотя платила не всегда аккуратно. В 2014 году Комитет земельных и имущественных отношений заставил арендатора рассчитаться под угрозой принудительного взыскания долга.

В конце мая он подал к нему иск в арбитраж о взыскании задолженности: таковой с 1 октября 2013 года по 15 августа 2014-го накопилось свыше 10 миллионов рублей, не считая 1,2 млн рублей пени. Уже в процессе разбирательства с учетом частичной оплаты долг уменьшился до 2,6 млн рублей, а пени ужались до чуть более полумиллиона. В конце концов и они были погашены, поэтому в конце сентября татарстанский арбитраж Комитету земельных и имущественных отношений в иске отказал.

Вдогонку, четырьмя днями позднее, комитет зарегистрировал еще один иск к «Ривьера Тауэр»: о взыскании 2,04 млн рублей долга и 218,7 тыс. рублей пени. Но в конце августа отказался от денежных претензий в связи с оплатой долга.

«Разрулили» спор с арабами, получили с налоговиками

А потом возникли проблемы еще и с налогами. В сентябре 2016 года по результатам выездной проверки межрайонная инспекция ФНС №5 по РТ доначислила «Ривьера Тауэр» 5,14 млн рублей налога на добавленную стоимость за I квартал 2014 года. Компании также предписали выплатить 1,03 млн рублей штрафа и 1,09 млн пени. Речь шла об упомянутом соглашении с арабской компанией.

Дело в том, что после заключения мировой на основании корректирующих счетов-фактур партнера «Ривьера Тауэр» в III квартале 2014 года восстановила НДС в размере 4,57 млн рублей с суммы в 30 млн. Налоговики же указывали на то, что она должна была также уплатить налог в сумме 5,14 млн рублей и с 33,7 млн рублей.

В январе 2017 года «Ривьера Тауэр», считавшая решение мытарей необоснованным, оспорила его в арбитраже, но ничего не добилась. Суд первой инстанции заключил: тот факт, что «Арабтэк Констаркшн» обязался выплатить подрядчику только 30 млн, правового значения не имеет.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Самаре согласился с татарстанским арбитражем. Кассация позже подтвердила правильность их выводов. Попутно она отметила, что «Ривьера Тауэр» не рассчитывала на положительный экономический эффект от мировой, поскольку ее активы уменьшились больше, чем в два раза (вместо 63,7 млн рублей получила только 30). Более того, компанию заподозрили в стремлении получить необоснованную налоговую выгоду в виде завышения расходов. Налоговики же поступили в соответствии с буквой закона.

«Ривьера Тауэр» дошла до Верховного суда России, но в передаче дела в президиум коллегии по экономическим спорам в августе 2018 года ей отказали. Впоследствии компания еще трижды подавала иски к службе судебных приставов: об отмене исполнительского сбора.

Арендовали… акваторию Казанки

О стройке не было слышно ни слуху, ни духу. Между тем в сентябре 2018 года стартовала новая судебная тяжба, связанная с так и не построенным небоскребом: компания «Ривьера Тауэр» потребовала признать недействительным постановление исполкома Казани №3505 от 18 июня 2018 года.

Дело в том, что городские власти 20 января 2010 года отдали в аренду «Казанской Ривьере» на 10 лет участок на правом берегу Казанки в 22 642 квадратных метра для строительства гостинично-административного комплекса.

Год спустя «Казанская Ривьера» передала право аренды на этот участок «Ривьера Тауэр». А в апреле 2018 года Казанская межрайонная природоохранная прокуратура неожиданно вынесла протест на постановление исполкома Казани №161, согласному которому упомянутый участок бы отдан в аренду: выяснилось, что в его границы была включена часть акватории Казанки.

В Управлении Росреестра по РТ подтвердили, что упомянутый участок (14 400 «квадратов» из 22 600) выходит за границы береговой линии и накладывается на водную поверхность. Тогда городские власти выпустили новое постановление, которое признало ранее изданное №161 утратившим силу. Однако этому воспротивилась «Ривьера Тауэр», посчитав, что тем самым нарушили ее права и интересы в предпринимательской деятельности.

Суд сначала принял сторону коммерсантов, придя к выводу, что орган местного самоуправления избрал ненадлежащий способ устранения нарушения. Компания не отказывалась от аренды части участка, представляющей собой сушу. И в суде подтвердила желание ее сохранить, как и свой интерес к строительству объекта. Поэтому городским властям было предписано иначе «провести работу над ошибками»: чтобы площадь земельного участка хотя и уменьшилась, но право аренды за истцом сохранилось.

Кассационная инстанция поставила точку в этом споре в июле прошлого года: по ее мнению, власти Казани совершенно правильно отменили свое же постановление. В результате упомянутый договор аренды был расторгнут 2 сентября 2019 года по соглашению сторон.

Кто должен возвратить 25 миллионов арендатору?

А в сентябре того же 2019 года «Ривьера Тауэр» подала иск в Арбитражный суд РТ к Комитету земельных и имущественных отношений Казани с требованием возвратить 119,9 млн рублей неосновательного обогащения.

Речь шла обо всей арендной плате за упомянутый участок за 9 лет: с 1 марта 2010 года по 31 июля 2019 года. Позже размер требований был снижен до 76,2 миллиона.

В суде юристы «Ривьера Тауэр», напомнив историю с потерей арендованного участка, пояснили, что договор аренды в этом случае, так сказать, автоматически признается ничтожным: даже не надо подавать заявление.

Исходя из этого, они насчитали Комитету земельных и имущественных отношений сумму неосновательного обогащения по аренде акватории. Представитель КЗИО ссылался на соглашение от 2 сентября 2019 года о расторжении договора аренды: согласно одному из его пунктов, арендную плату по договору ООО «Ривьера Тауэр» должно было внести по 31 августа 2019 года. В целом ответчик заявлял, что оснований для удовлетворения иска нет. К тому же арендатор, по его мнению, пропустил срок исковой давности.

Тот не соглашался: то, что с участком что-то не так, выяснилось только с протестом прокурора в 2018 году.

Но служители Фемиды рассудили, что арендатор при осмотре участка не мог не видеть, что часть его представляет собой водную поверхность. Иначе говоря, он еще в 2011 году должен был знать о недействительности договора в части.

Суд пересчитал размер суммы, которую нужно возвратить арендатору. Вышло, что в период с 4 августа 2016 года по 31 июля прошлого года «Ривьера Тауэр» переплатила за аренду 25,4 млн рублей. Эти средства подлежат взысканию с ответчика. И дата расторжения договора не имеет никакого значения, поскольку фактически «имели место платежи по ничтожной сделке». Согласно Земельному кодексу РФ, земли, покрытые поверхностными водами, относятся к водному фонду. На них не образуют земельные участки. У ответчика не имелось полномочий по распоряжению земельным участком, частично занятым водой.

Комитет земельных и имущественных отношений Казани не согласился с таким раскладом и подал апелляционную жалобу, в которой просил отказать в иске. В-первых, по его мнению, не были исследованы все обстоятельства. Как следствие, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Кроме того, заявитель считал, что в этом случае не может быть ответчиком: денежные средства должны взыскиваться за счет казны, а не с государственного или муниципального органа. Но судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения. Она отметила, что казенные учреждения, выступая в суде в качестве истца или ответчика, отвечают по своим обязательствам находящимися в их распоряжении денежными средствами. Имущественные требования подлежат удовлетворению главными распорядителями бюджетных средств, в чьем ведении они находятся.

Однако, согласно базе данных арбитражного суда, Комитет земельных и имущественных отношений не намерен сдаваться: 17 апреля он подал кассационную жалобу.