«То в жар бросает, то в холод»: обзор казанского рынка загородной недвижимости

Самый представительный район

На рынке коттеджных поселков под Казанью по-прежнему не больше 10 крупных известных игроков. Два участника за последние годы были признаны либо банкротами, либо ликвидированы — АН «Пассаж» Рушании Бильгильдеевой (ей вменяют невыполнение обещаний по прокладке сетей) и ДК «Триумф», близкий к структурам Роберта Мусина, по понятной причине ушедший с рынка вследствие краха «Татфондбанка».

Едва ли не самый большой интерес у покупателей загородного жилья вызывают предложения в Лаишевском районе. Здесь в 41 км от Казани продолжает продавать земельные участки ООО «Тетеево-2» (принадлежит «Сувар Холдингу»). Самая дорогая земля в «Земляничной поляне» — вторая очередь проекта «Тетеево». Если год назад за сотку здесь просили 65—120 тыс. рублей, то сегодня минимальные и максимальные планки упали до 55 и 110 тыс. рублей соответственно.

В «Лукошкино» — еще первая очередь «Тетеево» — цена участка осталась прежней (от 85 тыс. рублей), но в продаже земли среднего ценового сегмента осталось немного: 18—20 из 110 участков.

Наконец, можно приобрести землю в «Малиновке-1» и «Малиновке-2» за какие-то 25 тыс. рублей за сотку, причем таких участков в «Тетеево» больше всего — 720 размежеванных участков. Компания также готова построить на участке дом за ваш счет «по рыночной цене» за кв. м — в прошлом году такое удовольствие обошлось бы от 27 тыс. рублей за кв. м. Сам же готовый дом в 2019 году можно было купить за 3—12 млн рублей за кв. м.

В том же Лаишевском районе, в 37 км от Казани, дораспродаются участки в пос. «Умырзая» компании «МИК» стоимостью от 50 до 90 тыс. рублей, в продаже из 688 осталось лишь 6 участков.

Отметим, что за 5 лет цены на участки не выросли — в 2015 году разброс цен составлял 50—110 тыс. рублей. У той же «МИК» в Лаишевском районе есть еще крохотный проект «Алтын Яр» — в 60 км от Казани, где последние шесть участков оценены в 90 тыс. рублей. Ранее «Алтын Яр» находился в 70 км от Казани, но девелоперы были готовы расширяться до 53 гектаров еще в 2015 году, когда участки здесь стоили 80—95 тыс. рублей за сотку.

Земельные портфели выбраны наполовину

У ГК «ДАР» в Лаишевском районе три проекта. Во-первых, «Светлый берег» рядом с селом Сорочьи Горы, расположенный в 55 км от Казани, и потому самый доступный: стоимость участка за год даже упала, сотка теперь здесь стоит не 32—62 тыс. рублей, а 31—45 тыс. В продаже остался 31 из 115 участков.

У села Большие Кабаны «ДАР» распродает участки «Аэросити закрытого типа» в 12 км от Казани, в результате чего и цены начинают кусаться: стоимость земли за год тут, напротив, выросла со 150—250 тыс. рублей за сотку до 227—291 тыс. рублей. В продаже осталось всего 11 дорогих участков.

Наконец, компромиссный вариант в 28 км от столицы РТ у села Каипы — проект «Любимово», где сотка обойдется в 50—106 тыс. рублей. В наличии осталось 63 из 150 участков. В отличие от вышеупомянутых игроков, «ДАР» предлагает и построить дом на купленном участке за 28—45 тыс. рублей за кв. м, и купить за 1,9—9,7 млн рублей.

Еще один игрок в Лаишевском районе, компания «Невада РТ» предлагает один из самых доступных вариантов на сегодняшнем рынке, в пос. Столбище (три варианта) или на берегу Камы. За год цены по всем четырем проектам практически не выросли. Сотка в Новых Сапуголях обойдется в 40 тыс. рублей, в Травкино — в 79 тыс. рублей, в Солнечное Травкино в 68—75 тыс. рублей, в Новых Саралах — в 47—65 тыс. рублей. Но и у «Невады РТ» портфель, можно сказать, почти наполовину, а то и более выбран. В Сапуголях осталось в продаже лишь 4 участка, в Травкино — 6, треть участков еще в наличии в Солнечном Травкине и 50 процентов в Новых Саралах. Дома здесь сам девелопер не строит — строит, по запросу покупателя, партнер.

Полмиллиона за участок в Песчаных Ковалях

Из единичных проектов компаний отметим «Комьюнити Bright Park» (ранее — «Ясная поляна») компании ООО «Корнер» (наследника той же «Ясной поляны») в 15 км от Казани — это премиум сегмент, и потому неудивительно, что в продаже еще остается 70% от 200 предложенных участков: участки большие, от 0,5 га, стоимостью в среднем 280 тыс. рублей за сотку. Что интересно, цены на готовые дома тут, напротив, снизились: с 8,9—12 млн рублей до 5—7 млн рублей.

Дорогие участки предлагает также проект «Орел Гарден» в 24 км от Казани рядом с селом Орел, цены тут за год выросли со 150 до 170 тыс. рублей за сотку — выкуплен почти весь портфель из 480 участков, осталось в наличии 50—60.

Проект «Зеленый берег» одноименной компании предлагает участки в 28 км от столицы РТ около деревни Кзыл Иль за 110—280 тыс. рублей. И тоже остались в наличии 70 из 219 размежеванных участков.

Под Лаишево остается 17 из 60 участков проекта «Белые горы» стоимостью 100—140 тыс. рублей. И четверть участков премиум-сегмента (350—500 тыс. рублей за сотку) осталось пока в коттеджном клубе закрытого типа «Ковалинский» в Песчаных Ковалях в 23 км от Казани — где можно докупить и готовый дом за 3,6—8,8 млн рублей. Большой выбор премиум-сегмента у ООО «Строй Инвест Консалт» в Ковалинской усадьбе — где сотка участка оценена в 300—400 тыс. рублей.

Из более доступного предложения назовем «Орехов куст» в Лаишево компании ООО «Запрудный» — 100 из 200 участков стоимостью 65 тыс. рублей еще в наличии. «Ново-Никольское» компании ООО «Строй Инвест Консалт» предлагает участки в 25 км от Казани примерно за ту же цену (осталось, правда, всего 16 из 150 участков). И за 60 тыс. рублей за сотку продаются около 40 участков в «Красной поляне» компании ДК «Усадьба».

Самые недорогие участки предлагает компания «Солнечная долина» — правда, в 52 км от Казани, стоимость тут упала почти в два раза, но торгуется по аукционной цене начиная с 35 тыс. рублей.

Интересно, что 90% участков ликвидированных девелоперских компаний АН «Пассаж» и ДК «Триумф» продавались именно в Лаишевском районе.

Как «Волжская гавань» перешла из эконом-сегмента в премиум

Вторым по объему рынка ИЖС можно считать саму Казань, правда, крупных и заметных игроков тут не больше пяти-шести, два из них либо еще не начали продавать землю, либо продают только с домами. По причине близости потенциальных собственников участков к работе в столице РТ, земля тут, понятное дело, самая дорогая. И ограниченная — в настоящий момент покупателям предлагается не более 150 участков разной стоимости.

На первом месте по дороговизне участки в «Волжской гавани» компании «МегаЛайн» в Кировском районе (12 км от центра), где землю продают с подрядом, и сотка может стоить от 700 тыс. до 1,15 млн рублей. Что интересно, еще год назад цены были ниже, составляя 550 тыс.—1 млн. А еще 5 лет назад «МегаЛайн» торговала в эконом-сегменте участками стоимостью всего 44,8—57,3 тыс. рублей за сотку. Из 138 участков «Волжской гавани» в продаже остается всего 15—20.

В Приволжском районе предлагаются участки только в одном проекте — Garden компании ООО «Корнер», но только с домом на нем, стоимостью 940 тыс. рублей за сотку (для сравнения, «МегаЛайн» предлагает купить готовый дом по цене 7—11,7 млн рублей или построить по 43,5—57,6 тыс. рублей за кв. м). Тут выкуплена пока лишь треть от предложенных на рынок 98 участков.

Наконец, самое дифференцированное и богатое предложение в Советском районе Казани, два из которых приходится на ГК «Новые земли»: в «Новом Царицыно» сотка оценена в 130—140 тыс., в «Моем Царицыно» — в три-четыре раза дороже — 370—530 тыс. рублей. В «Новом Царицыно» осталось всего 20—30 участков из когда-то имеющегося объема в 600, в «Новом Царицыно» — 10 участков из 250 еще не продано.

Среднюю цену — среди вышеупомянутых игроков — в Казани, в Советском районе (севернее Константиновки) за участок в пос. «Живописный» (ранее «Лесная поляна») предлагает ООО «Строй Инвест Консалт», где земля за год подорожала, составив уже не 250—270 тыс. рублей за сотку, а 300—350 тыс. рублей. Из 270 размежеванных участков осталось всего 16.

Кто разделил Верхнеуслонский и Зеленодольский районы

В Верхнеуслонском районе самое низкое предложение — рынок сегодня предлагает здесь всего четыре проекта. Во-первых, «Новый» вблизи Верхнего Услона в 52 км от Казани от компании ООО «УслонИнвестСтрой», где в наличии 50% от 468 участков стоимостью 40—50 тыс. рублей за сотку. И, во-вторых, у ГК «Дар» осталось еще 17 из 36 участков в «Новом пятидворье» вблизи Иннополиса, в 14 км от Казани, цены на которые за год снизились: с 82 до 65—75 тыс. рублей за сотку. Дополнительно «Дар» предлагает построить на участке дом за 28,5—45 тыс. рублей за кв. м, или купить готовый за 2—9,7 млн рублей.

По ограниченному числу игроков и невысокому объему предложения с Верхнеуслонским районом схож Зеленодольский. Здесь вообще всего пара-тройка игроков, которые предложение и обеспечивают. Отсюда, возможно, и такой высокий разброс цен. Так, компания «МИК» в своем проекте «Лесное озеро» (около Раифы — 11 км от Казани) предлагает сразу 500 участков по цене от 30 до 100 тыс. рублей за сотку. А ГК «Дар» разделило свое предложение на два сильно отличающихся сегмента, в зависимости от близости к столице РТ. Во-первых, «Загородный клуб» в 3 км от Казани с 16 премиум-участками стоимостью от 250 до 270 тыс. рублей. И, во-вторых, «Благодатное» в 10 км от Казани, где 15 участков предлагаются по 75—89 тыс. рублей за сотку.

Высокогорский район мог бы посоревноваться с Казанью

Не так уж отличается от Верхнеуслонского района и предложение в Высокогорском, хотя здесь и игроков больше, и число выставленных на продажу участков, остающихся в наличии, все же заметно выше. Правда, явно не бюджетного варианта. Минимальная планка — от 75—85 тыс. рублей за сотку, вследствие близости к Казани у большинства проектов.

Так, у компании «Невада РТ» в наличии на перспективу до 800 участков (всего планируется четыре очереди) в «Усадьбах у озера» в разных ценовых сегментах: 85 тыс. рублей за сотку, 100 тыс. рублей и 150 тыс. рублей.

Сходные цены и в проекте «Шигали» в 19 км от Казани у ИП Джинмухаметовых — в продаже более 100 участков. Компания ООО «Строй Инвест Консалт» в проекте «Райан» в 10 км от Казани готова предложить 48 участков стоимостью 90—103 тыс. рублей за сотку — в такую же цену свои участки оценили и владельцы «Семиозерской усадьбы» (дачное некоммерческое партнерство «Раздолье») в 25 км от столицы РТ — правда, продается лишь пять таких участков.

У компании Алексея Семина ASG есть поселок Каймары — более 1 000 участков по проекту — где земля оценена в 75—110 тыс. рублей за сотку.

Самое дорогое предложение в экодеревне «Эстачи» всего в 5 км от Казани, здесь выставлено на продажу 80—90 участков, которые за год подорожали со 150 до 160—165 тыс. рублей за сотку.

Пестречинский район: 5 девелоперов и радикальный разброс цен

В Пестречинском районе на рынке ИЖС пять игроков, которые предлагают около 500 участков в настоящий момент. Разница в цене за сотку в большей мере объясняется расстоянием от Казани.

Самая дорогая земля у «Невады РТ», которая предлагает буквально «несколько» участков сейчас либо в Новых Салмачах (4,5 км от Казани), где они выросли в цене, между прочим, в 1,5 раза — с 190—240 тыс. до 320—350 тыс. рублей за сотку, либо в «Званке» (рядом с Константиновкой), где участки подорожали с 215 до 263—266 тыс. рублей за сотку. ИП Мухамадиева Фината в «Алтын Камыш» в 15 км от Казани участки оценили в 110—120 тыс. рублей за сотку.

У ГК «Дар» в Мешинских усадьбах (28 км от Казани) разброс цен на 80 участков чуть ли не пятикратный (57—253 тыс. рублей за сотку), почти такой же и у УК «Евромет Девелопмент» в «Запрудном» (44 км от Казани), где, в зависимости от сегмента, участки предлагаются за 32—50—130 тыс. рублей за сотку.

Самое доступное предложение в Пестречинском районе у «Компании МИК» в «Усадьбе Шигалеевской», 100 участков которой за год упали в цене, к слову, в два раза: с 75—120 тыс. рублей до 50—60 тыс. рублей за сотку.

• 

  Павел Кострикин партнер компании-застройщика коттеджного поселка «Примавера»

  По ощущениям, действительно, Лаишевский район представлен большим числом игроков и предложениями, нежели остальные. Но могу сказать, что довольно много предложений фактически не на виду, реальную картину нарисовать сегодня не получится. Многие пытаются делать анализ, опираясь на открытые базы данных — но дай бог, если это половина реального предложения. Кризис на саму популярность районов не повлиял и, думаю, не повлияет. В кризис богатые богатеют, бедные беднеют — а хорошее хуже не становится.

  Рынок земли в настоящий момент ведет себя как больной с температурой. То в жар бросает, то в холод. Причем, в течение одного дня. То утром паника, и все начинают думать, куда бы деньги деть, то вечером озноб, и все думают, куда бы их спрятать. Вложение в землю — если говорить об инвестициях в момент кризиса — это ведь речь идет не о покупке десяти соток. Под инвестициями тут надо подразумевать покупку гектаров, десятки гектаров земли. И подобные вложения не бывают спонтанными, не важно, кризис или не кризис. Если это интересно, деньги есть, сделка интересная — сделка происходит. Если неинтересная, то нет. В кризис бывает, кто-то разорился, кому-то нужно бывает срочно профинансироваться, и он продает то, что, может быть, не продал бы раньше. В кризис чаще кто-то разоряется, и в итоге на рынок как раз попадают интересные объекты, их кто-то покупает.

  Я советую участок покупать, вне зависимости от того, кризис сегодня или нет. Если он нужен! Когда земля нужна, тогда ты ее и покупаешь. Подходящий ли сейчас момент для покупки? Вполне! Можно остаться в деньгах, в «кэше», а деньги обесценятся. Если начнется стагнация, но слегка припадут все сделки на рынке, но от этого тоже ничего хорошего не будет. Если участок нужен, покупать надо сейчас, и ни о чем не думать.

• 

  Руслан Садреев вице-президент некоммерческого партнерства «Гильдия риэлторов Республики Татарстан», директор ЮА «Премьер»

  На самом деле, предложения сегодня есть не только в Лаишевском в основном районе, есть немало участков в Советском, Зеленодольском районах и в Высокогорском районе то же самом. Достаточно много поселков сегодня строятся, но они просто не всегда официально обозначены под определенным брендом, одного именно застройщика. Мы как эксперты и практики в выборе недвижимости, включаем и частные строительные компании, и индвидуальных предпринимателей, строящих дома. Не надо забывать еще и про так называемую сельскую ипотеку с 2020 года, хотя в виду последних катаклизмов с валютой и вирусом все это ушло на второй план. Но закон-то принят, финансирование выделено, госпрограмму никто не отменял. Поэтому, дай-то бог, когда все это состояние сегодняшнее закончится (а надеюсь, что оно закончится, рано или поздно), то все мы вернемся к повседневной жизни, к сельской ипотеке, которая поможет нам купить землю и дом в пригороде.

  На самом деле, всплески и падения по спросу на все сегменты, включая земельные участки, квартиры, коммерческую недвижимость, можно констатировать в любой кризис. Судя по опыту 2008 и 2014 годов, всегда при экономических катаклизмах возникает бешеный спрос на недвижимость. Но потом, уже через несколько месяцев, этот спрос очень сильно снижается. И соответственно цена сначала растет, а потом начинает откатываться назад. Причем откатывается цена не только на прежние позиции, а еще и снижается, процентов на 10-15 проваливается от первоначальной стоимости. В нашем случае, сегодня все усугубляется еще тем, что на экономический кризис наложились коронавирус и пандемия. И самое страшное в этом для рынка недвижимости, что сроки окончания эпидемии неизвестны — когда мы вообще начнем возвращаться к нормальному рынку? Поэтому «кэш» сегодня в наибольшей цене. Потому что недвижимость, землю, покупают граждане, у которых есть ипотечные обязательства, кредиты, семьи. И все хотят не попасть в список неплательщиков, во-первых, и, во-вторых, остаться в ситуации, когда было бы что поесть, грубо говоря.

  Покупать участок прямо сейчас или подождать пару месяцев? Надо каждому для этого делать экономический план. И после этого принимать решение о покупке. С одной стороны покупать, конечно, надо, если объект действительно необходим (интересен для инвестирования в том числе) и есть свободные средства. Недвижимость — самая надежная инвестиция. Потому что надо же смотреть не только со стороны покупателя, но и со стороны продавца: продавец сейчас тоже может выставить на рынок объект, который он ранее не стал бы продавать! На мой взгляд, в результате могут появиться такие объекты, которые в другой экономической ситуации не вышли бы на продажу. И эти варианты могут стать интересными уже для потенциальных покупателей.

• 

  Рафаэль Сыражев владелец девелоперской компании «Невада РТ»

  Верхнеуслонский район — слишком далеко! И даже близость к таким девелоперским шедеврам нашей республики, как Свияжские холмы и Иннополис, к сожалению, никак не скрасит картины. Чтобы добраться из центра, хотя бы, до Набережных Моркваш, только в одну сторону понадобится около 1 часа в день, это еще при условии, что Московская трасса будет абсолютно свободна от вереницы транзитных большегрузов и при этом вас не остановили на досмотр сотрудники ДПС.

  Зеленодольское же направление уже давно не имеет поста ДПС, но оно не подходит для массового обрастания коттеджными поселками по другим причинам. Дело в том, что близость к большим угодиям Раифских и других заповедников района очень уменьшает перспективу успеха девелоперских проектов (если это проекты не рекреационной направленности). Мы рассматривали для своего земельного портфеля уже переведенный под ИЖС массив в восточной части Новой Туры, но шум с М7 напрочь охладил наше желание. Успешность проектов «Дубровка» и «Загородный клуб» безусловно обусловлена продуманной концепцией и близким расположением к трассе, но это уже завершенные проекты.

  Ситуация обоих упомянутых районов еще усложняется массовой застройкой многоэтажек в Осиново. Когда они будут сданы, как все эти люди смогут попасть одновременно в город через Горьковское кольцо?! И что там с мусоросжигательным заводом в итоге?

  Высокогорское направление, к сожалению, так же отстает и по развитию и по спросу. Там мы имеем коттеджный поселок «Усадьбы у озера», он отличный во всех отношениях (въездная группа, централизованный водопровод, два своих пруда на территории, прилегание к лесу, газ само собой), но вот дороже 80 тыс. за сотку (при ценности в 180 тыс.) продавать участки пока не получается. Мы виним во всем этом некоторых непорядочных собственников практически соседнего поселка Каймар, которые могут позволить себе демпинг цен, полученный в результате неисполнения обязательств по коммуникациям.

  В Пестричинском районе отличным спросом пользовался наш проект КП «Званка», но он слишком быстро завершился. Несмотря на большую стоимость, участки просто поглощались спросом, который подогревался «муравейником» — Константиновкой. Все проекты дальше «Званки», такие как КП «Певчая долина» (несмотря на их приемлемость по ценам и экологичную локацию), к сожалению, реализуются вялотекущими темпами.

  Поэтому соглашусь, что локомотивом топ-5 востребованности районов, конечно же, неизменно является Лаишевский, причем Атабаевская трасса уверенно обходит Оренбургский тракт. Коттеджные поселки «Травкино», «Солнечное Травкино», «Урмай» и «Никольские луга» в ближайшие 3—5 лет будут привлекать внимание большинства ценителей загородной жизни. Такие коттеджные поселки с сегментом ниже среднего (до 400—500 тыс. за участок), как показала практика кризисов 2008 и 2014 годов, прекрасно продаются всегда. Это именно та ценовая позиция, на которую у потребителя всегда найдется заначка (не потребуется участие банков и ущемления семейного бюджета) даже в самые тяжелые экономические времена. А раздутые цены квартир на текущий момент только будут помогать в этом нашему бизнесу.

  Единственная неприятность, которая беспокоила нас в Лаишевском направлении до прошлого года — это захоронения птичьего помета неподалеку от деревень Травкино и Никольское. Но нам в консолидации с местными жителями, экологическими надзорными органами и СМИ удалось отстоять эту напасть и оттеснить щупальца известной птицефабрики. Теперь зловонный помет массово вывозится куда-то за Сокуры.