Суд развязал «кадастровый узел» ТРК «Тандем»
Юристам ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Тандем» потребовалось 2 месяца, чтобы разрешить кадастровую коллизию, которая лишила ТЦ возможностей регистрации договоров аренды. Как выяснило «Реальное время», из-за нюансов законодательства помещения торгового комплекса были учтены дважды, при этом федеральная кадастровая палата смогла увидеть удвоение только после обращения юристов. Хотя факт был очевиден для всех участников процесса, решить вопрос оказалось возможным только в суде.
Три перерыва и часовое заседание
Арбитражный суд РТ вынес решение в пользу ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Тандем» и снял с кадастрового учета 44 тыс. квадратных метров площадей комплекса, таким образом вернув ТРК возможности регистрации долгосрочных договоров аренды.
Особенностью разбирательства стало то, что ответчик против исковых требований не возражал, в самой кадастровой палате отметили, что, действительно, по ряду помещений произошло удвоение. Однако в связи с тем, что это не было следствием ошибки, ушел целый месяц на то, чтобы разобраться во всех хитросплетениях отечественного законодательства.
В судебном заседании трижды объявлялся перерыв, в итоге на финальное заседание юристы принесли увесистый чемодан с документами — договорами аренды, свидетельствами регистрации, техническими и кадастровыми паспортами. Тем не менее заседание продлилось целый час, что довольно нехарактерно для арбитражных заседаний, особенно учитывая, что в данном случае противостояния сторон не было.
Однако в итоге в проблеме разобрались, и суд вынес положительное для истца решение.
Двойной учет и здание с «горкой»
Проблемы, как стало известно «Реальному времени», возникли еще в мае, когда в соответствии с изменениями в законодательстве для регистрации долгосрочных договоров аренды стало необходимо предоставлять и кадастровый паспорт помещения. Весной кадастровая палата отказалась выдавать паспорта в связи с тем, что площадь зарегистрированных помещений превысила площадь здания. В августе стартовал судебный процесс.
Одним из камней преткновения в судебном процессе стал вопрос о кадастровой ошибке и о том, как вообще стало возможно несколько раз учесть одни и те же помещения. Однако, как объяснила представитель кадастровой палаты, никакой ошибки не было, несмотря на то, что ФГБУ признает факт удвоения, весь учет проведен без каких-либо нарушений.
— Данные сведения мы не могли сопоставить, так как есть уникальные характеристики: «адрес» и «площадь», в данном случае адрес совпадал, а площадь была различная, в связи с этим мы не могли идентифицировать, — пояснила судье представительница кадастровой палаты.
Получилось, что в ФГБУ при постановке на кадастровый учет видели не помещения на уже существующих площадях, а помещения рядом с ними.
— Объект является виртуальным, он внесен только согласно сведениям ЕГРП, а каких-либо технических характеристик он не содержит. А помещения, которые поставлены на учет согласно техпаспортам, они содержат и графику, и можно их идентифицировать, а эти — виртуальны, — отметила юрист кадастровой палаты.
Невозможность регистрации договоров аренды
Оказалось, что самостоятельно снять дважды учтенные помещения самой кадастровой палате не позволяет законодательство, которое предусматривает снятие с учета только в случае разрушения помещения. Таким образом, единственно возможным способом стало соответствующее решение суда. Как объяснила в ходе прений представитель ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Тандем», из-за этой ситуации компания потеряла возможность регистрировать долгосрочные договора аренды.
— Нахождение этих помещений на кадастровом учете ограничивает наши права распоряжения помещениями в части невозможности сдачи в долгосрочную аренду, поскольку невозможно получить кадастровые паспорта на отдельные помещения.
Следует отметить, что данное решение никак не скажется на налоговой базе, которая исчисляется исходя из площади здания.
Как уже сообщало «Реальное время», в скором времени в «Тандеме» ожидается новоселье ресторана «Рубаи». Получить комментарий по данному поводу «Реальному времени» получить не удалось.
Кроме этого, на третьем этаже также ожидается открытие еще нескольких кафе, в которых пока идет ремонт.
«Поставить на кадастровый учет здание (или этаж) целиком гораздо быстрее и менее затратно»
Подобные ситуации возникают достаточно часто, поскольку большинство собственников крупных объектов недвижимости при постановке на учет старались идти по простому пути.
За комментариями по данному делу «Реальное время» обратилось к профессиональным юристам. Партнер ООО «Юридическая фирма «Татюринформ» Павел Тубальцев отметил, что данное дело не относится к категории массовых, однако ситуация, сложившаяся в хозяйственной практике собственников площадей ТК «Тандем», возможна и в деятельности иных подобных торговых комплексов, деловых центров и т.п.
Схожего мнения придерживается и руководитель юридического агентства ЮНЭКС Анна Гараева, в своем комментарии «Реальному времени» она отметила:
— Подобные ситуации возникают достаточно часто, поскольку большинство собственников крупных объектов недвижимости при постановке на учет старались идти по простому пути: поставить на кадастровый учет здание (или этаж) целиком гораздо быстрее и менее затратно, нежели производить реальный раздел помещения и ставить каждую из частей на кадастровый учет отдельно для последующей передачи в аренду.
Кроме того, в соответствии с законом о государственной регистрации, если в аренду сдается часть помещения, предоставлять нужно кадастровый паспорт всего помещения. Как таковая, постановка части помещения на кадастровый учет не является необходимым условием для государственной регистрации аренды части помещения, что зачастую приводит к подобным проблемам, — отмечается в комментарии Анны Гараевой.
На вопрос «Реального времени» о том, возможно ли было избежать проблем, Павел Тубальцев отметил, что в принципе это возможно.
— Данной ситуации, по нашему мнению, можно было избежать, если бы действия по постановке на кадастровый учет вновь образованных объектов (в результате изменения объектов недвижимости) были более согласованными. Полагаем также, что сама по себе возможность существования в кадастровом учете перемежающихся площадей (объектов недвижимости) свидетельствует о несовершенстве действующей системы кадастрового учета объектов недвижимого имущества. Иными словами, возникновение такого спора является в том числе следствием ошибок в работе кадастровой палаты.
Анна Гараева, в свою очередь, выразила надежду, что совершенствование системы кадастрового учета поможет избежать подобных ситуаций.
— Вполне возможно, акцентирование внимания кадастровой палаты на том, что новые помещения находятся внутри уже поставленных на учет, могло привести к иному развитию событий: например, к приостановлению кадастрового учета, когда у заинтересованных лиц появилась бы возможность устранить имеющиеся в документах недостатки.
С 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Кадастровый учет недвижимости и госрегистрация прав на нее будут объединены в единую систему учета и регистрации. Представляется, что при едином учете возникновение подобных ситуаций будет сведено к минимуму, — отметила Гараева.
Кроме того, у Павла Тубальцева возникли вопросы в отношении юридической процедуры, которую провели юристы «Тандема».
— Вызывает вопросы то обстоятельство, что данное дело было рассмотрено в порядке искового производства, а не в порядке главы 24 АПК РФ как дело об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц. В этом случае документ, подаваемый в арбитражный суд, именуется не исковым заявлением, а заявлением. Рассмотрение дела проводится с учетом особенностей, предусмотренных главой 24 АПК ПФ. Однако, возможно, что в данном случае это было мотивировано тем, что в данном деле истец и суд усмотрели наличие спора о праве, ответчиком по которому формально является ФКП, и суд рассмотрел дело в порядке искового производства. Подтверждением этому служит то обстоятельство, что действия (бездействие) ФКП незаконными не признаны, — отмечается в комментарии юриста.