Рынок жилой недвижимости: рекорды из-за перехода на эскроу и цены, которые растут, но не везде

Как инвесторы помогли установить рекорд по продаже новостроек

Одной из горячих тем, которую девелоперы обсудили в рамках круглого стола, стал переход застройщиков на проектное финансирование: несмотря на то что поправки в 214-ФЗ вступили в силу только в июле, на рынке уже начался некоторый ажиотаж. Как отметила полномочный представитель РГУД в РТ Елена Стрюкова, в июне число сделок по покупке жилых помещений в Татарстане превысило рекорд декабря 2018 года.

Добавим, что подобную статистику дает и Управление Росреестра по РТ: в июне было зафиксировано 2 752 договора долевого участия (ДДУ). Получается, что по сравнению с предыдущим годом число сделок на первичном рынке выросло почти вдвое. На графике также хорошо видно, что июньский результат действительно побил декабрьский, когда Управление Росреестра по РТ зарегистрировало 2 297 ДДУ.

Впрочем, директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова отметила, что на самом деле спрос на жилье вырос не так уж и существенно. По ее данным, до 40% квартир в новостройках застройщики продали аффилированным компаниям, чтобы успеть преодолеть порог, установленный Минстроем. Напомним, что после 1 июля объекты, построенные на 30%, и в которых продано 10% квартир, могут достраиваться по старым правилам, без эскроу-счетов.

Кроме того, по словам Гизатовой, число сделок в июне увеличилось и за счет инвесторов, которые поспешили купить квартиры, ожидая, что после 1 июля цены вырастут и квадратные метры удастся перепродать дороже.

— Декабрьская, ноябрьская активность была вызвана слухами о предстоящем повышении стоимости квадратного метра в связи с изменением 214-ФЗ. Стоимость денег (при переходе на проектное финансирование, — прим. ред.) в среднем может вырасти от 6 до 11%. Но многие застройщики заранее подняли стоимость квадратного метра. Также в период до 1 июля очень сильно активизировались крупные и средние инвесторы, которые выкупали квартиры этажами и блоками. Также вышли мельчайшие инвесторы, когда несколько семей «скидывались», чтобы купить квартиры, — рассказала директор «Счастливого дома».

«Цены на жилье растут, но не во всех сегментах»

Анастасия Гизатова обратила внимание и на то, что число сделок на вторичном рынке, как и количество сделок по ипотеке, не выросло, а значит, речь не идет о росте спроса на жилую недвижимость в целом. По данным Управления Росреестра по РТ, в прошлом месяце в Казани было зарегистрировано 1 562 сделки купли-продажи, что оказалось всего на 3% больше чем в мае.

— Когда я слышу выражения экспертов о том, что в Казани однозначно повышается стоимость жилья и что Казань бьет все рекорды по росту квадратного метра, хочется сказать, что, да, бьет, но не по всем сегментам, — подчеркнула Гизатова.

Она отметила, что спрос и динамика цен могут отличаться в зависимости от площади объекта и его местоположения. К примеру, в Вахитовском районе мало предложений по продаже одно- и двухкомнатных квартир в малоэтажных домах, соответственно и цена на такие объекты будет расти быстро. А вот в других районах цена может даже снижаться. В качестве примера Гизатова привела квартиры площадью 80—100 кв. м на улицах Файзи или Минской, которые могут стоить всего 5 млн рублей. Эксперт таким образом отметила стагнацию «двушек» и «трешек» в Советском и в Приволжском районах.

— За эту же стоимость можно купить 45 кв. м с черновой отделкой в жилом комплексе «Яшма» в Ново-Савиновском районе, — констатировала Гизатова разброс цен.

По ее словам, в первом полугодии цены на новостройки в Казани выросли до 11%. Но речь в данном случае идет в первую очередь о малогабаритных квартирах, предпочтение которым отдает большинство покупателей.

Однако Елена Стрюкова возразила, что в последние годы спросом стали пользоваться не только «однушки», но и «двушки», и «трешки».

— Многочисленное поколение 1970—80-х годов улучшает жилищные условия, в том числе из-за увеличения семьи. А представители поколения 1990-х гораздо меньше приобретают жилье в собственность. Многие из них проводят мало времени дома, поэтому предпочитают аренду или покупку небольших квартир, — предположила Стрюкова.

Анастасия Гизатова объяснила возрастающую популярность двухкомнатных квартир сокращением их площади: если в 2010 году площадь однокомнатной составляла порядка 50 кв. м, то сейчас это считается стандартной площадью «двушки». В том числе по этой причине инвесторы также стали рассматривать двухкомнатные квартиры в качестве инвестиций.

— Это связано с падением доходов населения? — поинтересовался генеральный директор АО «Химград» Айрат Гиззатуллин.

— Падение доходов плюс коммунальные платежи. Кроме того, инвесторы, которые покупают квартиры для последующей сдачи в аренду понимают — что ты вкладываешься в 40 кв. м, что ты вкладываешься в 50 «квадратов», арендная ставка по жилой недвижимости почти одинаковая, — ответила Анастасия Гизатова.

Сколько татарстанских проектов получили проектное финансирование?

Елена Стрюкова отметила, что основная масса жилья в Казани относится к категориям «эконом» и «комфорт» — на долю «бизнес-класса» и «элитки» приходится лишь порядка 10%. А основным драйвером спроса в этих сегментах является ипотека.

— По разным данным доля ипотечных сделок в эконом- и комфорт-классе составляет от 50 до 70 процентов, — привела данные Елена Стрюкова.

Какие же основные тенденции на ипотечном рынке выделяют его участники?

Во-первых, они не фиксируют ни значительных взлетов, ни падений в первой половине 2019 года.

— По данным ЦБ за I квартал 2019 года, в Татарстане и в целом в России объем сделок по ипотеке не изменился. Соответственно, ни роста, ни падения не было, рынок остался таким же. Объем сделок был обеспечен в том числе и большой базой одобренных сделок за конец 2018 года, — рассказал на круглом столе управляющий директор по ипотечному кредитованию банка ВТБ в Татарстане Олег Исламов.

Во-вторых, представители банковской сферы констатируют, что средний чек по ипотеке увеличился с ростом цен на жилье. Как отметил Олег Исламов, в Татарстане средняя сумма ипотечного кредита в ВТБ составляет 2—2,2 млн. Для сравнения: годом ранее средний чек равнялся 1,85 млн рублей.

Заместитель управляющего отделением «Банк Татарстан» ПАО «Сбербанк» Руслан Ахатов добавил, что рост среднего чека по ипотеке замедляется из-за снижения средней площади продаваемого жилья.

— На сегодняшний день клиентское поведение меняется. Люди стали работать дольше, меньше появляться дома. Тенденция такова, что люди чаще перемещаются по городам, чаще берут жилье в аренду или покупают малогабаритные квартиры, — отметил Руслан Ахатов.

Третья особенность, которую отметили представители банковской сферы, — рост среднего срока ипотечного кредитования. Олег Исламов привел статистику ЦБ: если раньше средний срок выдачи ипотечного кредита составлял 15 лет, то сейчас он достигает порядка 17 лет.

Что касается ставок, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, по данным Центробанка, составляет 10,52%. Но по госпрограмме отдельная категория семей может получить кредит по ставке от 5% годовых.

Кроме того, банкиры рассказали, сколько проектов в Татарстане получили проектное финансирование. По словам Руслана Ахатова, Сбербанк профинансировал строительство 12 многоквартирных домов, еще 26 заявок находится на согласовании и решения по ним должны быть приняты до августа — сентября. Всего, по словам Ахатова, в Татарстане от застройщиков банкам поступило 109 заявок.

Как рассказал Олег Исламов, ВТБ в Татарстане одобрил шесть сделок на 3 млрд рублей. Еще 12 договоров находятся на рассмотрении.