«Жилищный треугольник» или трудности перехода на эскроу
С июля в отношениях застройщика и покупателя жилья станет обязательным участие третьей стороны — банка. Какие риски и возможности видят в этом участники рынка читайте в репортаже.
На бизнес-бранче, организованном интернет-газетой «Реальное время» два крупнейших казанских застройщика — «Ак Барс Недвижимость» и «Унистрой» рассказали о строящемся жилье, практике применения новых механизмов финансирования и сценариях, при которых в Казань могут прийти федеральные игроки.
В числе основных обсуждался вопрос грядущего обязательного перехода на эскроу-счета. «Реальное время» уже не раз поднимало данную тему в общении с экспертами рынка, но чем ближе пугающая дата 1 июля, начиная с которой использование эскроу-модели для новостроек станет обязательным, тем более актуальной она становится.
Застройщики будут практиковать старую, новую и смешанную модель
В l квартале 2019 года у нас продажи по «первичке» выросли на 23 процента. С одной стороны, это не такой высокий показатель, как в среднем за прошлый год. С другой — застройщики и девелоперы говорят о существенном росте объемов реализуемого жилья.
По данным заместителя генерального директора компании «Унистрой» Искандера Юсупова, показатели компании за l квартал 2019 года на 27 процентов выше, чем за тот же период 2018 года. Вместе с тем он заметил, что более наглядными и достоверными будут являться цифры за второе полугодие, так как покупательская активность традиционно возрастает в это время.
Говоря о прогнозах, Юсупов отметил, что в среднем ожидается 15-процентный рост на жилье. В большей степени удорожание коснется новых проектов (таковых у «Унистроя» планируется три), в том числе из-за перехода на схему эскроу-счетов. А вот будущим новоселам ЖК «Весна», в котором осталось сдать порядка 200 квартир, роста цен опасаться не стоит. Эти и другие объектов компания достраивает по старым правилам.
Со слов Искандера Юсупова, несколько домов «Арт Сити» попадают под смешанное финансирование. Переход из старой модели в новую менее всего регламентирован и проработан, более того в России пока нет таких кейсов.
«Все остальные объекты будут вводиться по эскроу, опыт работы по ним у нас уже имеется», — резюмировал спикер.
Те же вопросы адресовали Елене Стрюковой, директору ООО «Ак Барс Недвижимость».
Как выяснилось, данный застройщик также планирует увеличение объемов продаж на 30 процентов. Что касается текущих объектов, готовность которых составляет 30 и более процентов, их будут допродавать по старым правилам, по новым — проекты «Башни» на Ершова, новый комплекс «Солнечный город Супер» и новые очереди «Светлой Долины».
Елена поделилась цифрами: в финансовую модель заложен постепенный рост цены на квадратный метр. В среднем он будет дорожать ежемесячно на 1500 рублей.
«Не ожидали такого большого спроса на жилой комплекс «Мой ритм» — все-таки новый проект для нас, и расположение для нас новое» — прокомментировала Стрюкова динамику продаж своего новостроя. Представитель компании отметила, что интерес к проекту даже больше, чем к ЖК «XXl век», что породило внутреннюю конкуренцию между объектами.
Как эскроу-счета отражаются на клиентах
«Унистрой» уже активно осваивает строительства с банковским посредничеством и особых сложностей с ее внедрением не испытал. По мнению Искандера Юсупова, чем больше участников задействовано в процессе сделки, тем больше вероятность возникновения сложностей.
Юсупов отметил, что пока система только налаживается и не получила массового распространения, возникают самые разные ситуации. К примеру, один из клиентов, направленный в банк, вместо эскроу-счета открыл обычный депозит. Компания пару дней прождала обещанный платеж, потом обратилась к нему с просьбой предоставить подтверждение счета. Только после этого выявилась ошибка. Покупателю пришлось закрывать неверный счет, открывать эскроу и ждать подтверждения операции. В целом история не обернулась чем-то серьезным, но доставила лишние неудобства клиенту.
Резюмируя свою мысль, представитель «Унистроя» отметил, что данная схема несколько усложняет процесс приобретения жилья, заставляет покупателя тратить свое время и совершать дополнительные действия. С точки зрения предоставления клиентского сервиса, это очевидный минус, который, однако, компенсируется безопасностью сделки. Так клиенты защищены от недобросовестных застройщиков, не соблюдающих обязательства по своевременному и полному вводу жилья в эксплуатацию.
Что изменит эскроу в работе риелторов
На вопрос о том, какова доля риелторских сделок в общем объеме продаж, представитель «АБН» отметила, что по итогам 2018 года около 40 процентов в объеме продаж — заслуга риелторов. В этом году она рассчитывает делегировать коллегам по рынку заключение договоров купли-продажи до 60 процентов.
Как выяснилось, «Унистрой» работает с риелторами на порядок плотнее: порог в 60—62 процента сделок они превысили еще в 2018 году. Те же показатели компания планирует сохранить к концу 2019 года. Переход на эскроу, по мнению застройщиков, на ситуацию повлиять не должен.
С одной стороны, по новым требованиям 214-ФЗ, на расходы, связанные с маркетинговыми и сбытовыми задачами, закладывается не более 10 процентов от стоимости проекта. И это накладывает серьезные ограничения на посреднические комиссии. С другой стороны, в Казани размер вознаграждения за услуги риелторов традиционно не так высок, как, например, в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других городов. Он, наряду с затратами на рекламу, вполне укладывается в обозначенные рамки.
Эскроу-модель в какой-то мере даже подстегнет рост продаж на начальных стадиях строительства: чем больше денег удастся собрать с покупателей на старте, тем меньший процент кредита придется выплачивать банку-посреднику.
Как поведут себя частные инвесторы
Часть квартир в новостройках по-прежнему приобретаются с целью скорой перепродажи. Но если в 2014 году за первую неделю со старта продаж раскупалось больше половины дома, то сейчас у «Унистроя» примерно 10—15 процентов «инвестиционной» жилплощади приобретается «на котловане».
Елена Стрюкова обрисовала ситуацию на примере «Моего ритма», где доля инвестиционных покупок в первые полгода от старта продаж доходила до 60 процентов. Если же смотреть в целом за 2018 год, то доля частных инвесторов составила 30 процентов от общего количества покупателей.
Застройщики сошлись во мнении, что желающие вложиться в недвижимость покупают квартиры в стадии фундамента и нередко продают их уже через 3 месяца после осуществления сделки. Со слов Стрюковой, именно такой срок составляет осуществление передачи квартиры собственнику и некоторые еле его выдерживают, чтобы перепродать жилье следующему покупателю.
Представитель «Ак Барс Недвижимости» также отметила еще одну закономерность: количество объявлений о продаже квартир многократно увеличивается примерно за месяц до сдачи объекта.
Представители риелторского сообщества поинтересовались, как застройщики относятся к пакетным инвесторам и какие условия готовы им создавать. «Унистрой» ответил, что индивидуальные условия зависят как от суммы вложений, так и от самого проекта.
В АБН также нет четких рамок работы с пакетными инвесторами. Если речь идет о единовременной покупке 5—10 квартир в проекте с высокой рентабельностью, то покупатель, безусловно, сможет рассчитывать на скидку. В то же время Елена Стрюкова заявила, что крупные пакеты им неинтересны: «если строится дом на 300 квартир и на старте приходит инвестор, готовый скупить половину, то ты понимаешь, что у тебя под боком окажется конкурирующий отдел продаж с непредсказуемой стратегией».
Опасаться ли прихода федералов
По оценкам участников бранча, жилье в Казани долгое время отставало в цене от других городов-миллионников. Еще 3—4 года назад цены были намного ниже, чем в Нижнем Новгороде и Самаре, и только сейчас достигли их уровня. Существующие темпы роста стоимости квадратного метра в столице Татарстана они считают не завышенными, а соответствующими рынку.
На вопрос, не боятся ли застройщики прихода крупных федеральных игроков, обе компании ответили отрицательно. В свою очередь Анастасия Гизатова, руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом», сказала, что москвичам, приценивающимся к казанскому рынку, в первую очередь предлагают достраивать проекты «Фона» и «Свея», обещая оказать посильную помощь. Но никого из федералов такое предложение пока не заинтересовало. Как правило, их модель работы предполагает наличие участка земли площадью от 3 гектаров в черте города. В Казани фактически сейчас нет таких участков, не считая улиц Портовой и Кутуя, но и те не в полной мере подходят под требования строительных организаций.
Искандер Юсупов ответил, что такие застройщики, как «Пик» заходят в крупные города, но это не оборачивается ценовой революцией или какими-то серьезными изменениями для рынка недвижимости. Это нормальный процесс, который идет на пользу рынку.
Появление в Казани проектов от федеральных девелоперов вряд ли обернется серьезной проблемой для местных участников рынка и по другой причине. Марат Галлямов, представляющий агентство недвижимости «Этажи» отметил, что Казань по темпам строительства уступает другим российским мегаполисам. «В год у нас строится 30—40 ЖК против 120 в других крупных городах», — утверждает Галлямов и делает вывод: «в нашем городе сколько строят, столько и покупают».
Эскроу не привязан к ипотеке
Многие покупатели считали, что переход на эскроу-счета автоматически «привязывает» их к банку-посреднику и, в случае ипотеки, данный продукт они смогут оформить только в этом банке. К счастью, это не так: клиент вправе выбирать ипотечный банк на свое усмотрение.
Партнером бизнес-бранчей на тему недвижимости традиционно является «Тимер Банк», который с эскроу-счетами не работает, но представляет широкий выбор ипотечных программ с привлекательными процентными ставками.
Максим Егоров, начальник отдела ипотеки «Тимер Банка» поблагодарил участников за содержательный диалог и презентовал проект программы «Квартира у партнера», предлагающей с одной стороны выгодные условия для покупателей, а с другой — для риелторов, помогающих им выбрать жилье. «Мы предлагаем ипотечную ставку от 8% с первоначальным фиксированным взносом от 15%», — сказал Максим Егоров.