Больше согласия: бизнесу стало труднее открыть магазин в жилом доме
Предпринимателей обязали собирать согласие на открытие точки у двух третей жильцов подъезда вместо половины
В России заработал закон, усложнивший процедуру перевода жилых помещений в нежилые (116-ФЗ). В Жилищный кодекс внесены поправки, согласно которым теперь предпринимателю нужно заручиться согласием не половины, а двух третей жильцов подъезда, где будет открыт магазин, кафе или другое заведение. Таким образом, закон создаст дополнительные преграды для бизнесменов, которые в надежде сэкономить покупают дешевые жилые помещения для открытия точки. Между тем казанскому бизнесу выставили еще более жесткие условия — здесь нужно добиваться согласия всех жителей подъезда. О неравенстве требований и как их исполняют в реальности — подробнее в материале «Реального времени».
Больше согласных
Закон вносит изменения в несколько статей Жилищного кодекса. Основное новшество, которое заставит предпринимателей поволноваться, — требование собрать более 2/3 голосов жильцов подъезда, где планируется открыть точку. Решение о переводе жилого помещения в нежилое принимается на общем собрании жильцов, на котором имеется кворум. Если многоквартирный дом имеет только один подъезд, значит, требование о более, чем 2/3 голосов, распространяется на весь дом (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
К статье 23 добавилась часть 2.2, которая обязывает при переводе получить согласие собственников всех примыкающих к помещению квартир — то есть имеющих с ним общие стены, пол или потолок. «Согласие каждого собственника на перевод оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому помещению, в письменной произвольной форме», — уточняет поправка.
С заботой о жильцах
Изменения дают возможность учесть мнение большего количества жильцов, отмечает генеральный директор юридического центра «Правосудие» Айрат Гатин.
В целом законодательные новшества можно связать с заботой о жильцах, которым предстоит соседствовать с будущей торговой точкой или другим бизнесом. Не все жильцы согласны на перевод, есть люди, которые принципиально не согласны ни на какой бизнес в их доме, и нужно учитывать мнение таких жильцов тоже, резюмировал собеседник.
Гатин уверяет, что меньше выкупать жилые помещения в домах не станут, так как их стоимость все равно ниже, чем коммерческих площадей.
Закон достаточно давно обсуждался, напоминает уполномоченный по защите прав предпринимателей Тимур Нагуманов: «[Цель поправок] — повышение гарантий жителей в жилых домах на предмет нарушения их прав со стороны недобросовестных пользователей-собственников первых этажей, которые покупали [помещения] с одним назначением, а потом переводили или использовали с нарушением порядка эксплуатации нежилых помещений».
Сложности для бизнеса
Со стороны бизнеса кажется, что это ухудшение положения, продолжает Нагуманов, но фактически на территории Казани перевести помещение из жилого в нежилое невозможно. С 2015 года действует измененный из-за постановления Госстроя регламент исполкома Казани, который фактически закрыл для бизнеса возможность переводить. Акт запретил расширять и пробивать проемы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий.
Тогда законодатель планировал привести в соответствие постановление Госстроя №170, в котором требовалось 100-процентное согласие (правда, при перепланировке и реконструкции помещений), и Жилищный кодекс, тогда требовавший согласия только половины жильцов — то есть добиться более строгого режима.
К проектной группе привлекли Александра Сидякина (на тот момент депутата Госдумы от Татарстана), и представители бизнеса, участвовавшие в совещании, рассказали ему, с какими сложностями они сталкиваются даже при необходимости собрать половину голосов.
«Мы на этапе обсуждения поправок в ЖК долго с Сидякиным вступали в очень жесткую полемику, чтобы не было 100%. Даже 2/3 — очень сложно, иногда практически невозможно. У нас все меньше и меньше людей, которые готовы вообще покупать жилые помещения и переводить в нежилые», — отмечает Нагуманов.
Впоследствии «требования постановления Госстроя перешли в казанские административные акты», добавила Камалова: «Ну и по факту в Казани, в республике, где часто такая необходимость возникает, еще более жесткие процедуры, они введены достаточно давно, и они определяют правила перевода». Поэтому в Татарстане не возникнет сложная ситуация с появлением этого федерального закона, уверяет собеседница.
По словам эксперта, бизнес часто не рассматривает жилые помещения для последующего перевода. «Потому что проблемы с жильцами — большая проблема, чем сам перевод. Многие понимают, что это осложнит их деятельность на весь период ведения бизнеса. Начиная с того, что нужно обустраивать подъезды к офису — то есть провести благоустройство, заканчивая тем, что в процессе эксплуатации появляются шумы, несмотря на соблюдение правил шумоизоляции», — говорит Камалова. Жители продолжают жаловаться, бизнес постоянно проверяют различные ведомства, так как любая жалоба должна быть проверена, — это бизнесу уже неинтересно.
Альтернатива в новых домах
Новые дома строятся изначально с нежилыми первыми этажами, и здесь бизнесу ничего переводить не нужно, поэтому этот вариант выбирает больше предпринимателей.
Иногда такая коммерческая недвижимость (которая по факту дороже жилой) выходит дешевле, чем перевод: «На перевод требуются средства — это документация, составление проекта, это услуги привлеченных специалистов, сама длительная процедура, которая не позволяет начать эксплуатировать помещение и получать прибыль от бизнеса. То есть на год ты замораживаешь свои деньги».
Оснований для сильной паники нет, уверяет Камалова: активная волна переводов уже прошла, и помещения, которые не перевели, либо не востребованы, либо плохого качества с точки зрения текущего состояния самих помещений. «В Татарстане то, что было интересно в старом фонде, уже переведено», — отмечает эксперт.