Татарстанские застройщики осваивают эскроу-счета и компенсации дольщикам

Объемы выросли в два раза

Строительный рынок в Татарстане выглядит успешно, признали участники встречи. Республика стала исключением в России: мы продолжаем вводить жилье в эксплуатацию, причем даже с небольшим приростом. Эксперты связывают это со стабильностью в отрасли и заслугами каждого отдельного застройщика.

— Ипотечное кредитование — один из важных драйверов развития рынка. Программа 2015—2016 годов с поддержкой государства показала, что объемы увеличились в два раза, — отметила заместитель председателя правления «Ак Барс» Банка Татьяна Жаркова.

Девелоперы на пороге новых условий работы на рынке. С 1 июля в России вступает в силу инициатива с внедрением эскроу-счетов в долевом строительстве. Новшество задумано в интересах дольщиков и должно уберечь их деньги в случае проблемной стройки. Эскроу-счет — это специальный счет, который открывается в банке, на нем на период строительства замораживают средства дольщика. Средства передадут застройщику только после того, как он исполнит свои обязательства по возведению дома и передаче квартиры покупателю. Татарстан, как всегда, вызвался стать первопроходцем для отработки нового механизма.

— Последние 3—5 лет мы безуспешно пытались достучаться до федерального центра. Мы всегда писали, что банки должны участвовать в финансировании объектов долевого строительства, чтобы деньги не уходили налево, без целевого направления. Наконец-то мы достучались совместными усилиями, — отметил замглавы Минстроя РТ Ильшат Гимаев.

Может быть, банкам это неинтересно?

Открытие и привлечение средств дольщиков на эскроу-счета регламентируются статьями 15.4 и 15.5 ФЗ 214. Дольщик и застройщик по кредитному договору выступают контрагентами. Банк между ними — посредник, и он сам отслеживает распределение и расходование денег.

— Участник долевого строительства, заключая ДДУ и открывая эскроу-счет, вправе отказаться от исполнения договора в случае, если застройщик не исполняет свои обязательства. Например, объект построен, но качество не устраивает. Или если дольщик узнает, что банк востребовал от застройщика ранее выданные кредитные средства, что может повлечь опасные обстоятельства. Далее — признание застройщика банкротом и вступление в силу гражданской или уголовной ответственности, — перечисляет замминистра обстоятельства, при которых такой договор будет расторгнут.

Пункт 8 статьи 15 ФЗ 214 касается условий работы в рамках эскроу-счетов для самого застройщика. Банк открывает спецсчет и заключает с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования денежных средств, полученных от дольщика. Все участники работают в одном правовом поле.

Открывать эскроу-счета имеют право только те банки, которые удовлетворяют требованиям, установленным правительством России. Ознакомиться со специальным реестром кредитных организаций можно на сайтах ЦБ и правительства. Эскроу-счет открывается на основании заключенного ДДУ, который прошел регистрацию в Росреестре, и на срок, указанный в договоре. На деньги, которые будут храниться в банке, будут начисляться проценты, установленные в кредитном договоре. «Банку вознаграждение не выплачивается, что тоже немаловажно. Может, банкам это неинтересно?» — обратился к банкирам Гимаев.

По правилам, внесенные деньги на эскроу-счет не позднее 10 рабочих дней передаются банком застройщику. Если расчет по ДДУ произведен полностью, счет закрывается.

— Мы считаем, что привлечение средств через эскроу-счета позволит установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства. Мы также считаем, что если застройщики работают по прозрачному механизму, то данного направления они не должны бояться и, более того, должны приветствовать, — убежден замглавы Минстроя.

Банкиры: «Нам интересны эскроу-счета»

Банкиры надеются, что новшество поможет подтолкнуть рынок недвижимости, и в том числе рынок ипотечного кредитования, к росту.

— Пока продукт у большинства банков в разработке, у нас в том числе. Ильшат Сахапович спросил, насколько интересно банкам заниматься эскроу-счетами, я хочу сказать: да, интересно. Потому что в целом такого рода меры направлены на оздоровление рынка. Все эти изменения — приведение рынка к определенным стандартам. Потому что любой рост нужно качественно оформлять, чтобы потом не упасть высоко сверху, — подчеркнула зампред «Ак Барс» Банка Татьяна Жаркова.

Первые изменения, которые были приняты по ФЗ-214 еще полгода назад, регламентировали отношения между покупателями квартир и застройщиком в части основного исполнения обязательств по строительству жилья. Сейчас нововведения, по сути, регламентируют уже финансовые отношения между участниками сделки.

— Они позволяют нам отслеживать целевое участие, роль банка нельзя недооценивать. Потому что именно банки — кровеносная система экономики, и мы, отслеживая все эти потоки, можем, применив свою экспертизу, обеспечить совершенно целевое использование этих средств, — отметила Жаркова.

Похожий инструмент — аккредитив, привела она пример. Но эскроу-счета при этом больше нацелены на отслеживание средств именно в строительстве. Есть обязательства для застройщика — исполнение сроков: если срок по договору истек, а обязательства не исполнены, то у контрагентов есть все возможности для расторжения договора и возврата денег.

— Добросовестным застройщикам этот инструмент — в пользу для развития бизнеса. У кого система контроля хромает, это означает, что необходимо свое планирование более четко настроить, — добавляет представитель банка.

Еще один важный момент — деньги на эскроу-счетах попадают под защиту АСВ, а значит в случае проблем с самим банком они будут застрахованы.

Компенсации дольщикам

Перешли и к другим изменениям 214 ФЗ — это компенсационный фонд, новая форма страхования рисков застройщиков.

— Дольщики защищены практически полностью. Потому что государство поручилось и сделало эту деятельность более прозрачной. Если раньше это отдавалось на откуп частным страховым компаниям, где вообще все было понятно. Но мы сами застройщики, знаем, всегда платили деньги, но не гарантировали дольщикам на 100%, что все сможем выполнить. Сейчас это более продуманный фонд, он подразумевает более понятные правила и даже возможность выдачи займов на достройку, — говорит руководитель АИЖК Андрей Симаков.

При этом, по его словам, стоит задуматься над другой проблемой рынка. Сразу в двух секторах отрасли показатели просели — число ипотек и зарегистрированных прав на недвижимость. Первый показатель за пять месяцев упал на 5%, второй — уменьшился в 8 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

— Здесь кроется надвигающаяся проблема отрасли экономики. Хотелось бы услышать тех, кто работает с клиентами, понять настроение населения. Начало года ознаменовалось непредвиденными изменениями в банковской сфере. Люди ждали снижения ключевой ставки, возник отложенный спрос. Но тот факт, что права не регистрируют и рынок стоит, вызывает напряжение, — тревожится Симаков.

Со своей стороны, застройщики также отметили неоднозначную ситуацию на рынке: это и падение продаж, и стагнация, и отложенный спрос.

— Изменяющееся законодательство тоже нас пугает. Есть еще проблема в Татарстане: выдача заключений о соответствии (ЗОС) не производится пока по новой форме. На рынке все ждали падения ипотечной ставки, но сейчас люди, я надеюсь, поняли, что и 10% — хорошая ставка. Рынок у нас в июне идет хорошо, идут вкладчики, напуганные нехорошей ситуаций с банками, — говорит начальник отдела продаж стройфирмы «Грань» Ольга Волчкова.

При этом, правда, застройщики и риэлторы отмечают, что покупатели ждут, что им продадут улучшенные квадратные метры по сниженной цене. Пользуясь тем, что предложений на рынке много, люди объезжают многие фирмы, узнают про все скидки, и только выбрав наиболее оптимальный вариант, приобретают жилье.