Новости

14:39 МСК
Все новости

Татарстанские застройщики осваивают эскроу-счета и компенсации дольщикам

Татарстанские застройщики осваивают эскроу-счета и компенсации дольщикам

В Казани представители стройотрасли и банкиры обсудили последние изменения в федеральном законе 214 «О долевом строительстве». Часть новшеств застройщики уже освоили, но с 1 июля вступят в силу следующие, важная роль в которых отводится кредитным организациям. По мнению участников делового завтрака, это позволит защитить деньги дольщиков. В целом эксперты пришли к выводу, что, несмотря на экономические сложности, татарстанский рынок жилья развивается хорошо и на фоне российской статистики выгодно отличается. На мероприятии был и корреспондент «Реального времени».

Объемы выросли в два раза

Строительный рынок в Татарстане выглядит успешно, признали участники встречи. Республика стала исключением в России: мы продолжаем вводить жилье в эксплуатацию, причем даже с небольшим приростом. Эксперты связывают это со стабильностью в отрасли и заслугами каждого отдельного застройщика.

— Ипотечное кредитование — один из важных драйверов развития рынка. Программа 2015—2016 годов с поддержкой государства показала, что объемы увеличились в два раза, — отметила заместитель председателя правления «Ак Барс» Банка Татьяна Жаркова.

Девелоперы на пороге новых условий работы на рынке. С 1 июля в России вступает в силу инициатива с внедрением эскроу-счетов в долевом строительстве. Новшество задумано в интересах дольщиков и должно уберечь их деньги в случае проблемной стройки. Эскроу-счет — это специальный счет, который открывается в банке, на нем на период строительства замораживают средства дольщика. Средства передадут застройщику только после того, как он исполнит свои обязательства по возведению дома и передаче квартиры покупателю. Татарстан, как всегда, вызвался стать первопроходцем для отработки нового механизма.

— Последние 3—5 лет мы безуспешно пытались достучаться до федерального центра. Мы всегда писали, что банки должны участвовать в финансировании объектов долевого строительства, чтобы деньги не уходили налево, без целевого направления. Наконец-то мы достучались совместными усилиями, — отметил замглавы Минстроя РТ Ильшат Гимаев.

Программа 2015—2016 годов с поддержкой государства показала, что объемы ипотечного кредитования увеличились в два раза

Может быть, банкам это неинтересно?

Открытие и привлечение средств дольщиков на эскроу-счета регламентируются статьями 15.4 и 15.5 ФЗ 214. Дольщик и застройщик по кредитному договору выступают контрагентами. Банк между ними — посредник, и он сам отслеживает распределение и расходование денег.

— Участник долевого строительства, заключая ДДУ и открывая эскроу-счет, вправе отказаться от исполнения договора в случае, если застройщик не исполняет свои обязательства. Например, объект построен, но качество не устраивает. Или если дольщик узнает, что банк востребовал от застройщика ранее выданные кредитные средства, что может повлечь опасные обстоятельства. Далее — признание застройщика банкротом и вступление в силу гражданской или уголовной ответственности, — перечисляет замминистра обстоятельства, при которых такой договор будет расторгнут.

Пункт 8 статьи 15 ФЗ 214 касается условий работы в рамках эскроу-счетов для самого застройщика. Банк открывает спецсчет и заключает с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования денежных средств, полученных от дольщика. Все участники работают в одном правовом поле.

Открывать эскроу-счета имеют право только те банки, которые удовлетворяют требованиям, установленным правительством России. Ознакомиться со специальным реестром кредитных организаций можно на сайтах ЦБ и правительства. Эскроу-счет открывается на основании заключенного ДДУ, который прошел регистрацию в Росреестре, и на срок, указанный в договоре. На деньги, которые будут храниться в банке, будут начисляться проценты, установленные в кредитном договоре. «Банку вознаграждение не выплачивается, что тоже немаловажно. Может, банкам это неинтересно?» — обратился к банкирам Гимаев.

По правилам, внесенные деньги на эскроу-счет не позднее 10 рабочих дней передаются банком застройщику. Если расчет по ДДУ произведен полностью, счет закрывается.

— Мы считаем, что привлечение средств через эскроу-счета позволит установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства. Мы также считаем, что если застройщики работают по прозрачному механизму, то данного направления они не должны бояться и, более того, должны приветствовать, — убежден замглавы Минстроя.

Ильшат Гимаев считает, что привлечение средств через эскроу-счета позволит установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства

Банкиры: «Нам интересны эскроу-счета»

Банкиры надеются, что новшество поможет подтолкнуть рынок недвижимости, и в том числе рынок ипотечного кредитования, к росту.

— Пока продукт у большинства банков в разработке, у нас в том числе. Ильшат Сахапович спросил, насколько интересно банкам заниматься эскроу-счетами, я хочу сказать: да, интересно. Потому что в целом такого рода меры направлены на оздоровление рынка. Все эти изменения — приведение рынка к определенным стандартам. Потому что любой рост нужно качественно оформлять, чтобы потом не упасть высоко сверху, — подчеркнула зампред «Ак Барс» Банка Татьяна Жаркова.

Первые изменения, которые были приняты по ФЗ-214 еще полгода назад, регламентировали отношения между покупателями квартир и застройщиком в части основного исполнения обязательств по строительству жилья. Сейчас нововведения, по сути, регламентируют уже финансовые отношения между участниками сделки.

— Они позволяют нам отслеживать целевое участие, роль банка нельзя недооценивать. Потому что именно банки — кровеносная система экономики, и мы, отслеживая все эти потоки, можем, применив свою экспертизу, обеспечить совершенно целевое использование этих средств, — отметила Жаркова.

Похожий инструмент — аккредитив, привела она пример. Но эскроу-счета при этом больше нацелены на отслеживание средств именно в строительстве. Есть обязательства для застройщика — исполнение сроков: если срок по договору истек, а обязательства не исполнены, то у контрагентов есть все возможности для расторжения договора и возврата денег.

Эскроу-счета больше нацелены на отслеживание средств именно в строительстве, пояснила Татьяна Жаркова

— Добросовестным застройщикам этот инструмент — в пользу для развития бизнеса. У кого система контроля хромает, это означает, что необходимо свое планирование более четко настроить, — добавляет представитель банка.

Еще один важный момент — деньги на эскроу-счетах попадают под защиту АСВ, а значит в случае проблем с самим банком они будут застрахованы.

Компенсации дольщикам

Перешли и к другим изменениям 214 ФЗ — это компенсационный фонд, новая форма страхования рисков застройщиков.

— Дольщики защищены практически полностью. Потому что государство поручилось и сделало эту деятельность более прозрачной. Если раньше это отдавалось на откуп частным страховым компаниям, где вообще все было понятно. Но мы сами застройщики, знаем, всегда платили деньги, но не гарантировали дольщикам на 100%, что все сможем выполнить. Сейчас это более продуманный фонд, он подразумевает более понятные правила и даже возможность выдачи займов на достройку, — говорит руководитель АИЖК Андрей Симаков.

При этом, по его словам, стоит задуматься над другой проблемой рынка. Сразу в двух секторах отрасли показатели просели — число ипотек и зарегистрированных прав на недвижимость. Первый показатель за пять месяцев упал на 5%, второй — уменьшился в 8 раз по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

— Здесь кроется надвигающаяся проблема отрасли экономики. Хотелось бы услышать тех, кто работает с клиентами, понять настроение населения. Начало года ознаменовалось непредвиденными изменениями в банковской сфере. Люди ждали снижения ключевой ставки, возник отложенный спрос. Но тот факт, что права не регистрируют и рынок стоит, вызывает напряжение, — тревожится Симаков.

Дольщики защищены практически полностью, констатирует Андрей Симаков

Со своей стороны, застройщики также отметили неоднозначную ситуацию на рынке: это и падение продаж, и стагнация, и отложенный спрос.

— Изменяющееся законодательство тоже нас пугает. Есть еще проблема в Татарстане: выдача заключений о соответствии (ЗОС) не производится пока по новой форме. На рынке все ждали падения ипотечной ставки, но сейчас люди, я надеюсь, поняли, что и 10% — хорошая ставка. Рынок у нас в июне идет хорошо, идут вкладчики, напуганные нехорошей ситуаций с банками, — говорит начальник отдела продаж стройфирмы «Грань» Ольга Волчкова.

При этом, правда, застройщики и риэлторы отмечают, что покупатели ждут, что им продадут улучшенные квадратные метры по сниженной цене. Пользуясь тем, что предложений на рынке много, люди объезжают многие фирмы, узнают про все скидки, и только выбрав наиболее оптимальный вариант, приобретают жилье.

Василя Ширшова
комментарии 17

комментарии

  • Анонимно 30 июня
    Ага, а если банк разориться, как тфб, то вместо суммы за квартиру государство гарантирует 1.4 млн компенсации. И ФСЕ!!! И как быть тогда? Снова обобрали!
    Ответить
  • Елена Алексеева 30 июня
    Эскроу счета, открытые для приобретения недвижимости, застрахованы до 10 миллионов
    Ответить
    Анонимно 30 июня
    Не так уж и много
    Ответить
  • Анонимно 30 июня
    Наконец-то о дольщиках вспомнили
    Ответить
  • Анонимно 30 июня
    Объясните пожалуйста ещё раз! Если деньги дольщиков поступают на спецсчет и замораживаются до сдачи объекта, то зачем вообще Застройщику брать деньги от дольщиков, если их нельзя использовать на стройку объектов ? Или я не совсем правильно понял ?
    Ответить
    Елена Алексеева 30 июня
    Всё вы правильно поняли, механизм с эскроу счетами в данном варианте не рабочий
    Ответить
    Анонимно 30 июня
    "По правилам, внесенные деньги на эскроу-счет не позднее 10 рабочих дней передаются банком застройщику. Если расчет по ДДУ произведен полностью, счет закрывается" - в этом абзаце говорится о другой системе, интересно, как должно быть в итоге..
    Ответить
    Анонимно 30 июня
    при этом банк кредитует застройщика на эти суммы
    Ответить
  • Анонимно 30 июня
    чушь, цена на новосройки и вторичку выросли очень сильно, а зарплаты упали, вместо снижения цены эти задрали цены и ждут что люди будут влезать в долги чтобы принести им больше денег
    Ответить
  • Анонимно 30 июня
    Хоть какая подушка безопасности будет
    Ответить
    Анонимно 30 июня
    Да чушь это
    Ответить
  • Анонимно 30 июня
    все равно как то непонятно.
    Ответить
  • Анонимно 30 июня
    А что ? это выход. Деньги дольщиков будут под контролем банка. Кретит ипотечникам выдает банк строго проконтролировав . Так же и застройщикам пусть выдает. Хоть контроль какой то
    Ответить
  • Анонимно 30 июня
    Значит теперь можно не боясь брать квартиру
    Ответить
  • Анонимно 30 июня
    лучше вторичку
    Ответить
  • Анонимно 03 июля
    первый раз банк заработает на процентах со взноса клиента, второй раз на выдаче ипотеки, третий раз на выдаче кредита застройщику и еще много раз на увеличении так называемого кредитного портфеля и всевозможных облигациях. а контролировать все равно ничего не будут, это же невыгодно, тратиться еще на этот контроль, да и зачем контролировать? все же застраховано. пусть потом люди в судах доказывают АСВэшникам и прочим АБВГДэйкам, что они партнеры, а не верблюды)))
    Ответить
  • Анонимно 03 июля
    В целом задумка хороша. можно и переплатить эти лишние 1-2%. Да уж больно исполнение хромает, наверное переплата за воздух будет.
    Ответить
Войти через соцсети
Свернуть комментарии