Складская недвижимость Казани: когда спрос не успевает за предложением

07:00, 20.05.2015

Исследование рынка коммерческой недвижимости Казани и Татарстана. Часть 3

Газета «Реальное время» продолжает публикацию итогов исследования рынка коммерческой недвижимости Казани и Татарстана. Сегодня мы публикуем итоги работы сегмента складской недвижимости Казани, который не показал в 2014 году развития. Относясь к площадкам второго порядка, он продемонстрировал стабильность показателей, что в условиях кризиса является хорошим результатом. При этом рынок складской недвижимости Казани обладает высоким потенциалом развития, что позволяет в средней и долгосрочной перспективе высоко оценивать его инвестиционный потенциал.

Треть миллиона складских «квадратов»

По данным Colliers International, на начало 2015 года в Казани насчитывалось 378,4 тыс. кв. метров качественной складской недвижимости. Из них 316,3 тыс. кв. метров приходилось на помещения класса «А». Еще 62,1 тыс. кв. метров приходилось на помещения класса «В».

Объем нового строительства в регионах России, тыс. кв. м

Структура совокупного предложения в России, %

Объем введенных, строящихся и проектируемых складов в регионах РФ, тыс. кв. м

Избыточное предложение

Большую часть предложения в Казани составляют два крупнейших логистических комплекса — «Биек Тау» (общая построенная площадь — 160 000 кв. м из заявленных 260 000 кв. м) и «Q-Парк» (83 000 кв. м из заявленных 230 000 кв. м).

Крупнейшие складские комплексы Казани

Объект	Девелопер	Статус	Площадь, кв. м
«Биек Тау»	«Медион»	Проект	100 000
«Q-Парк»	«Логистика»	Существующий	83000
«Биек Тау»	«Медион»	Существующий	80000
«ТрастИнвестСтрой»	«ТрастИнвестСтрой»	Существующий	20332
Свияжский межрегиональный мультимодальный логистический центр	Правительство РТ	Проект	14800
«Рафф»	СК «Рафф»	Существующий	14195
«Константиновский»	GK Smile	Существующий	11850
«Ринго»	Ringo	Существующий	5346

За весь 2014 год в городе было поглощено 38,9 тыс. кв. метров складской недвижимости. Это сделки по аренде в комплексах «Q-Парк» и «Биек Тау». По данным CBRE, ставка аренды составляет в среднем 3 960 руб./кв. м, не включая НДС и коммунальные платежи.

Средняя ставка аренды и уровень вакансии в зависимости от города, класс «А»/«В»

При наличии рынка наиболее вероятные цены продажи складских комплексов целиком, не включая НДС, по классу «А» и «В» находятся в диапазоне 18-25 тыс. руб./кв. м.

По данным экспертов CBRE, в 2014 году в Казани не было крупных сделок по аренде и продаже складских помещений, а также сданных или замороженных объектов.

На сегодняшний день уровень предложения на рынке складской недвижимости Казани несколько превышает текущий спрос, что отражается в относительно высокой доле свободных помещений — 11-12%. Такая вакансия держится на рынке аренды складской недвижимости уже третий год.

Структура спроса по бизнес-отраслям, %

Как результат, ставки аренды в Казани значительно ниже, чем в более востребованных регионах РФ, и у потенциальных арендаторов и покупателей есть возможность рассматривать уже готовые ко въезду помещения класса «А».

Затишье на рынке

В настоящее время на рынке складской недвижимости Казани наблюдается некоторое затишье. Новые объекты последние несколько лет не вводились, сроки ввода планируемых очередей уже существующих объектов пока заморожены.

Вместе с тем деловая активность может увеличиться по факту улучшения экономической ситуации. До этого спрос на склады будет стабильным, что обуславливается перспективностью развития крупных торговых сетей в городе.

В данном контексте эксперты компании Colliers International прогнозируют, что складской рынок Казани обладает большим потенциалом развития, и в долгосрочной перспективе можно ожидать ввода новых качественных складских площадей. «Но в краткосрочной перспективе на складском рынке не ожидается прироста нового качественного предложения», — отмечают аналитики.

Обеспеченность складской недвижимостью городов-миллионников России

№	Город	Население, тыс. чел.	Совокупный объем предложения складов класса «А», тыс. кв. м	Строительство, 2015 г., тыс. кв. м	Объем качественной торговой недвижимости, тыс.кв.м	Обеспеченность населения ритейлом, кв.м/1000 чел.	Обеспеченность торговой недвижимости складами
1	Москва	11979	8788	1000	4802	401	1,83
2	Санкт-Петербург	4880	2009	240	3107	637	0,65
3	Новосибирск	1474	701	97	487	330	1,44
4	Екатеринбург	1350	610	87	833	617	0,73
5	Нижний Новгород	1251	216	42	460	368	0,47
6	Самара	1190	386	0	627	527	0,62
7	Казань	1166	316	0	349	299	0,91
8	Омск	1165	20	0	301	258	0,07
9	Челябинск	1130	133	82	357	316	0,37
10	Ростов-на-Дону	1089	169	0	491	451	0,34
11	Уфа	1062	36	0	495	466	0,07
12	Волгоград	1021	15	0	325	318	0,05
13	Воронеж	1001	236	0	442	442	0,53
14	Пермь	1003	91	45	125	125	0,73
15	Краснодар	805	134	40	731	908	0,18

В целом же рынок складской недвижимости Казани продолжит оставаться так называемым «середняком». Его показатели будут меньше, чем у Екатеринбурга и Новосибирска, но выше, чем у Владивостока. Вложения в данную площадку характеризуются умеренными рисками, но сравнительно высокой инвестиционной привлекательностью. Казани не грозит перенасыщение рынка и обвал спекулятивных цен. При этом город продолжит характеризоваться высоким спросом на склады. Дефицит таковых будет отмечаться в Казани длительное время, что существенно повышает инвестиционную привлекательность данного типа недвижимости.

Так, есть соглашение по строительству 16 тыс. кв. метров складов в Елабуге. Данную недвижимость по заказу компании Faurecia Interior System построит компания «А Плюс Девелопмент».

Складские комплексы Казани

Название	Адрес	УК	Год строительства/реконструкции	Класс здания	Общая площадь, кв. м	Площадь складских помещений, кв. м	Высота потолков, м	Max нагрузка на 1 кв.м пола
Производственно-складской комплекс, технополис «Химград»	ул. Восстания, 100	н/н	разрешение на строительство от 01.01.2001	В	500,000	н/д	7	5
Офисно-складской комплекс	Оренбургский тракт, ул. Ласковая, 2	н/н	н/н	н/н	1600	1600	7	н/н
«Биек Тау»	РТ, Высокогорский р-н, 806-й км федеральной трассы M7, д. Макаровка	«Медион»	2009	А	260,000	159,000	12	6
«Q-Park Казань»	РТ, Лаишевский р-н, с. Столбище, ул. Советская, 271	«Логистика»	2009	А	83,000	81,000	12	6
Многофункциональный комплекс	РТ, Лаишевский р-н, с. Столбище, ул. Лесхозовская, 38	ООО «Прогресс»	2014	А	2,630	2,200	12	6
Логистический комплекс	РТ, Лаишевский р-н, 11-й км федеральной трассы Казань — Оренбург	«ТрастИнвестСтрой»	2005	А	20,332	17,456	10	6
Логистический парк «Константиновский»	РТ, Высокогорский р-н, в 2,5 км восточнее с. Константиновка	«С-Лоджистик»	2009	А	15,251	11,857	н/д	6
Производственно-складской комплекс	ул. Гладилова, 53	Инвестиционная группа компаний ASG	1930	В	22,924	21,411	2,96-7,73	н/д
Производственно-складской комплекс «Союз»	ул. Васильченко, 1	Инвестиционная группа компаний ASG	1950-1970	В	20,000	16,304	2,9 –5,2	н/д
Офисно-складской комплекс	ул. Амирхана, 50	«Технология-Сервис»	н/д	В	12,000	12,000	8-14	6
Производственно-складской комплекс «Московский»	ул. Мухамедьярова, 31	Инвестиционная группа компаний ASG	1967	В	7,439	7,439	2,7 -4,8	н/д
Ново-савиновский складской комплекс	Ново-Савиновский р-н	«Логопарк»	2008	В	5000	5,000	10	6
Складской комплекс	ул. Южнопромышленная, 10	«С-Лоджистик»	2010	В	4,200	4,000	н/д	н/д
Производственно-складской комплекс	Горьковское шоссе	Инвестиционная группа компаний ASG	1974-2000	В	8,000	1,686	3,2 -9,3	н/д
Многофункциональный комплекс	ул. М. Гафури, 50	н/н	1934		3,000	3,000	3-4	н/д
Производственно-складской комплекс на Амирхана, 50	ул. Амирхана, 50	Управляющая компания «Ринго»	2008	А и В	5,346	7,000	8-14	6
Торгово-деловой комплекс MEGGAPARK	Сибирский тракт, 34	Инвестиционная группа компаний ASG	2003	С	121,663	21,000		н/д
Производственно-складской комплекс	ул. Тихорецкая, 7	н/н	1975-1978	В	6000	6,000	4-11	н/н
Многофункциональный комплекс Агропромышленный парк «Казань»	ул. Аграрная, 2	н/н	5.11.2013	н/н	47,833	10,000	н/н	н/н
Складской комплекс	ул. Гвардейская, 53	н/н	н/н	н/н	7,000	7,000	4-5	н/н
Склад	ул. Аделя Кутуя, 151	ООО «Прогресс»	2006	А	2,500	2,500	9-12	6
«Петрушкин двор»	ул. Адмиралтейская, 3	н/н	реконструкция в 2005	С	3,000	3,000	3	н/н
Склад	ул. Журналистов, 62	н/н	2013	В	1,826	1,826	8.6