Рынок качественных торговых площадей Казани поглотил кризис
Исследование рынка коммерческой недвижимости Казани и Татарстана. Часть 1
Спрос на помещения в торговых центрах, которые откроются в 2015 году или позднее, низкий, поэтому заполняемость галерей новых объектов в ближайшие два года при открытии будет на уровне лишь 30-50%. При этом количество вакантных площадей в действующих центрах в прошлом году утроилось до средних 7%. К этим и другим выводам совместно с экспертами в ходе исследования рынка коммерческой недвижимости Татарстана пришла аналитическая служба «Реального времени».
Кризис на рынке
На рынке качественной торговой недвижимости кризис уже наступил: эксперты отмечают, что в торговых центрах Казани вакантны 7% площадей, что в 3,5 раза больше, чем в предыдущем году. При этом нормой считается 2-5%. Ротация арендаторов в действующих торговых центрах Казани также в 2,5 раза выше, чем в прошлом году, и самая высокая за последние 7 лет.
В лучших торговых центрах уровень вакантности остался на низком уровне 2%. Подавляющее большинство свободных помещений сконцентрировано в новых торговых центрах, открытых в 2014 году. Посещаемость торговых центров соответствует уровню начала 2014 года, то есть оценивается как высокая и стабильная.
И все же многие торговые операторы сократили или приостановили свои программы развития, а арендодатели вынуждены были пойти на предоставление скидок на базовую часть арендной платы в размере до 50% на срок от 3 до 6 месяцев для привлечения новых арендаторов и сохранения текущих.
21 торговый центр на 672 тысячи «квадратов»
По данным компании CBRE, сегодня в Казани действует 21 качественный торговый объект (торговый центр) общей площадью 672 тыс. кв. метров, из которых 453 тыс. кв. метров — торговая площадь.
В 2013 году были запущены торговые центры «Свита Холл» и ТК «Олимп», а в 2014 году — «Тандем Галерея», обновленный «Детский мир» на ул. Пушкина и новый торгово-офисный центр на ул. Чистопольская, пока не имеющий названия (якорный арендатор — семейный гипермаркет «Магнит» площадью 2,5 тыс. кв. метров). На 2015-2016 годы заявлено много объектов, ожидаемый ввод — 150 тысяч кв. м площадей. Всего в ближайшие 5 лет будет введено еще 308 000 кв. м торговых площадей.
По уровню обеспеченности торговыми площадями Казань находится на шестом месте среди городов-миллионников — 380 кв. м на тысячу жителей, уступая Самаре, Санкт-Петербургу, Екатеринбургу, Воронежу и Москве.
Лучше — меньше
По сравнению с 2014 годом в первом квартале 2015 года произошло смещение спроса в сторону уменьшения арендуемых площадей как новыми арендаторами, так и текущими. Спрос на помещения в торговых центрах со стороны торговых операторов сегментов «middle» и «эконом» выше, чем в сегментах «премиум» и «middle up».
В текущем году ожидается значительное снижение объемов ввода новых торговых площадей. Заполняемость новых торговых центров будет низкая (30-50% в галереях). Во многих торговых центрах будут проходить технические открытия (открытие продуктового гипермаркета и небольшой сопутствующей галереи), заполнение будет проходить в течение двух-трех лет.
При этом девелоперы в Казани строят торговые центры среднего размера (районные) с площадью порядка 20-30 тыс. кв. метров. Однако такой формат все меньше востребован сетевыми торговыми операторами. Произошло смещение спроса в сторону уменьшения арендуемых площадей как новыми арендаторами, так и текущими.
Арендные ставки в 2014 году возросли на 13% по сравнению с 2013 годом, а в первом квартале текущего года оставались относительно стабильными. Во втором квартале возможен пересмотр ставок аренды в сторону понижения.
Ситуацию на рынке качественных торговых площадей «Реальному времени» прокомментировали эксперты.
Елена Соловьева — руководитель по маркетингу отдела управления коммерческой недвижимостью компании JLL:
— Татарстан оказался интересным регионом для инвестиций, в основном благодаря тому, что он не перенасыщен качественными торговыми площадями, а также растущему среднегодовому доходу на душу населения. Но с 2011 года здесь не вводились новые торговые центры.
Посещаемость крупных торговых центров в Казани растет, несмотря на кризис: качественные торговые центры увеличивают свою долю присутствия за счет менее успешных проектов. Лидерами здесь являются «Мега-Казань», «Южный», «Парк Хаус» и «Тандем».
Самые высокие показатели по среднемесячному доходу демонстрировали посетители «Меги» (43 тыс. рублей), и «Южного» (45,8 тыс. рублей). Также эти торговые центры предпочитают семейные пары (61% посетителей), у «Парк Хауса» и «Тандема» этот показатель на уровне 53%. Женщины предпочитают «Парк Хаус» (72%) и «Тандем» (63%).
Другие тенденции: увеличение среди посетителей доли людей с доходами ниже среднего и посещение за один визит нескольких торговых центров.
Ильяс Ганиев — гендиректор ТЦ «Кольцо»:
— Выросший из-за переоценки кадастровой стоимости налог на имущество, запрет на курение в общественных местах, отмена бесплатной парковки в центре Казани, усиление требований к наружной рекламе затрудняют работу ТЦ и усиливают кризисные явления. Из-за увеличения налогов окупаемость новых объектов может вырасти до 15 лет (раньше было 7-10 лет). Уровень вакантных площадей в ТЦ составляет примерно 3%.
Екатерина Прокопова — руководитель направления по связям с общественностью CBRE:
— Рынок качественной торговой недвижимости Казани начал развиваться в середине 2000-х, с появлением ТРЦ «Южный» в 2004-м и ТЦ «Мега» в 2005 году. Качественных объектов торговой недвижимости в Казани, удовлетворяющих стандартам, предъявляемым современным торговым центрам, на данный момент всего девять. Суммарная арендопригодная площадь (GLA) составляет порядка 350 тыс. кв. м.
По объему качественных торговых площадей Казань уступает многим городам-миллионникам. Обеспеченность населения качественными торговыми площадями в 2014 году составила 300 кв. м на 1 000 жителей. Таким образом, с учетом достаточно высокой покупательной способности рынок торговой недвижимости обладает высоким потенциалом. Однако за последние 5 лет новых качественных торговых центров в городе не появилось, также на текущий момент в городе не строится ни один масштабный проект.
Нехватка качественных торговых площадей в Казани сдерживает развитие международных ритейлеров. В городе присутствует всего чуть более 100 международных брендов, что составляет 25% от их общего числа в России.
Рынок торговой недвижимости Казани, как и других российских городов, в этом году будет подвержен снижению потребительской активности в силу снижения покупательной способности. Сокращение планов развития многих ритейлеров может вынудить их закрыть наименее прибыльные магазины, в том числе и в регионах. В случае Казани это может повлечь незначительный рост вакантных площадей — на 0,5-1%. Сдерживающим фактором более резкого роста вакансии будет отсутствие новых проектов. Данный факт также будет сдерживать арендаторов от агрессивной позиции в отношении улучшения коммерческих условий. Нехватка торговых площадей и стабильный интерес к городу со стороны розничных сетей создает так называемый лист ожидания потенциальных арендаторов. Поэтому собственники наиболее успешных торговых центров с высокой степенью вероятности смогут удержать арендные ставки на том же уровне, что были в 2014 году.
Фото: Роман Хасаев, e1.ru, kazanfirst.ru