А-классное предложение: долгая окупаемость логопарков навела в Татарстане затишье на три года

А-классное предложение

Консалтинговая компания CBRE опубликовала отчет за I квартал 2015 года об уровне вакансий складских помещений Москвы и Московской области. В отчете говорится о рекордно высоком объеме пустующих логистических помещений класса «А» — 1 млн кв. м, то есть больше 10%, — который не наблюдался со времени прошлого кризиса. Основной причиной снижения спроса эксперты называют интенсивный ввод новых складских помещений в 2014 году, а также общую экономическую и политическую ситуацию в стране.

По данным CBRE, в других городах-миллионниках доля пустующих складов гораздо меньше — 4,8%.

На данный момент на татарстанском рынке представлены несколько логистических объектов класса «А»: логопарк «Биек Тау» общей площадью около 160 тыс. кв. м, логистический комплекс «Q парк» (около 82 тыс. кв. м), складской комплекс «ТрастИнвестСтрой» (более 20 тыс. кв. м), логистический комплекс «Константиновский» (более 60 тыс. кв. м), складской комплекс «Ринго» (около 5 тыс. кв. м).

Новые объекты, возможно, появятся в этом году, ближе к его концу. Так, к концу 2015-началу 2016 г. планируется завершить строительство Свияжского межрегионального мультимодального логистического центра, что приведет к увеличению объема качественных складских площадей до 15 тыс. кв. м. Комплекс планируется ко вводу в 2016 году. Помимо казанских комплексов в Елабуге компанией «А Плюс» ведется строительство складского комплекса «А Плюс Парк Алабуга», общая площадь первой очереди — 50 тыс. кв. м.

Таким образом, общий объем складской недвижимости в Казани по итогам I квартала 2015 г. составляет, по разным оценкам экспертов, от 200 до 330 тыс. квадратных метров, из которых порядка 85% приходится на класс «А». При этом отмечается, что доля свободных площадей варьируется от 1 до 12%.

Татарстан как островок складской стабильности

Оксана Федулова, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE, отмечает, что уровень предложений на рынке складской недвижимости Казани превышает текущий спрос, что отражается на относительно высокой доле свободных помещений класса «А» — 12%. Но эксперт подчеркнула, что такой уровень незанятых помещений на рынке держится уже более трех лет.

Что касается складов класса «В+», «В» и «С», то, по мнению Айрата Гиззатуллина, определенная стагнация клиентов идет. «Это можно наблюдать и по изменившейся структуре сделок. Это связано с тем, что изменились условия хозяйствования в связи с изменением курса доллара. Товары повседневного спроса показывают меньший спрос, и в этой связи прогнозы здесь не самые благоприятные. Поэтому можно сказать, что в этом сегменте изменения идут, но в то же время есть новые заявки в сегментах безалкогольных напитков, слабо- и алкогольных напитков. По Казани есть несколько заявок от этого сегмента. Склады активно ищут, но пока не могут найти».

Оксана Федулова отмечает, что уровень предложений на рынке складской недвижимости Казани превышает текущий спрос, что отражается на относительно высокой доле свободных помещений класса «А»

Фарит Юнусов отмечает следующую тенденцию относительно складов категории «С»: «Склады категории «С» до сих пор существуют, но медленно выходят с рынка. Владельцы складов класса «В» и «С» в Набережных Челнах стали дистрибьюторами. То есть они закупают продукцию, хранят ее на своих складах, и этого им достаточно. У них нет необходимости становиться складом более высокого класса».

Аналитическая группа консалтинговой компании Knight Frank отмечают, что на рынке складской недвижимости Казани наблюдается затишье: «С конца 2010 г. новые объек­ты на складском рынке практически не появлялись, существенного прироста нового качественного предложения в ближайшей перспективе также не ожидается».

Дайте нам хаб

Андрей Чуриков, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL, отмечает, что в целом на рынке Татарстана и Казани в частности наблюдается дефицит складских объектов класса «А». С аналитиком согласны и татарстанские эксперты. Айрат Гиззатуллин, генеральный директор компании «Тасма» и руководитель казанского представительства некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов», считает, что складов класса «А» в Казани недостаточно и сейчас большое количество заявок от арендаторов находится в поиске объектов.

Фарит Юнусов, генеральный директор «Логистического центра «Мастер», отмечает тенденцию строительства небольших складских площадей. Юнусов, в свою очередь, считает, что на сегодняшний день назрела необходимость в большом логистическом хабе, который бы смог обслуживать клиентов в радиусе 200-300 км. Более того, Юнусов подчеркивает необходимость строительства дополнительных складских помещений класса «А», так как Татарстан с каждым годом привлекает все больше и больше иностранных инвесторов. «С приходом на рынок турков, китайцев, которые развивают в республике свои производства, появляется потребность в логистический обработке их продукции и сырья».

Почему так неохотно строят новые объекты?

По оценкам экспертов, стоимость аренды в складских помещениях класса «А» в Казани очень низкая и варьируется в районе 300-600 рублей за квадратный метр в месяц, без учета НДС и операционных расходов.

Айрат Гиззатуллин отмечает, что существует некоторый разрыв между стоимостью строительства складского помещения и ставками арендной платы. Новые объекты, по словам эксперта, не строятся в силу того, что арендные ставки недостаточно высокие, чтобы окупать затраты в приемлемые периоды. «При таких арендных ставках инвестиции не окупаются в заявленный срок в 10 лет. Для этого требуется гораздо более длительный период — 14-16 лет».

Это должно привести либо к изменению ожиданий девелоперов (и они согласятся с такими сроками окупаемости), либо к тому, что ставки арендной платы со стороны заинтересованных игроков будут предлагаться более высокие. «Но рынок, — оценивает Гиззатуллин, — пока в этом направлении не идет. На данный момент развивается третья тенденция: компании-ритейлеры самостоятельно строят складские комплексы, по-видимому, считая, что себестоимость такого строительства будет в итоге ниже, чем у профессиональных девелоперов».

Дождемся «Свияги» и «Алабуги»

С экспертами консалтинговой компании CBRE, Айрат Гиззатуллин отметил, что основной причиной большого объема пустующих логистических помещений в московском регионе стало то, что регион более активен в инвестиционном плане, поскольку в прошлом году там было введено более полумиллиона квадратных метров складских помещений. Именно поэтому увеличение процента вакансий связано с большим вводом новых площадей. В Казани же ввода новых площадей нет, поэтому у нынешних комплексов относительно высокая степень загрузки.

Повторится ли сценарий московского региона в Казани и Татарстане в следующем году после ввода в эксплуатацию новых складских площадей (Свияжского межрегионального мультимодального логистического центра и «А-Плюс Парк Алабуга»), остается только наблюдать.

Schneider Electric нас покинул

Эксперты «Реального времени» отметили основные тренды.

Айрат Гиззатуллин — генеральный директор ОАО «Тасма», руководитель казанского представительства некоммерческого партнерства «Гильдия управляющих и девелоперов»:

— То, что исследовал CBRE, касается только складов класса «А». Поэтому, если говорить о складах класса «А» в Казани, то вакансия очень небольшая, и она в последнее время не менялась. У нас есть два крупных комплекса: «Биек тау» и «Q-парк». По «Q-парк», возможно, ситуация несколько сложнее, поскольку Schneider Electric заявил о том, что покинет этот комплекс и переедет в Екатеринбург для более крупного проекта по строительству завода.

Но на самом деле это единичный случай, который никак не характеризует рынок.

Фарит Юнусов — генеральный директор ООО «Логистический центр «Мастер»:

— Могу сказать о Закамской зоне. На сегодняшний день занятость нашего склада составляет порядка 95%. У нас есть проекты, которые несут за собой около 10 тысяч квадратных метров складских площадей. То есть эти 10 тысяч нужно построить.

Фото: radiusrussia.com, sdelanounas.ru, kazanfirst.ru, interlog-expo.ru, ringo-kazan.ru, schneider.texenergo.ru, prav.tatar.ru