Застройщики против: из-за новых стандартов в проектировании городской среды в Казани может подорожать жилье

Каждый дом — с подземной парковкой?

Управление архитектуры и градостроительства Казани в октябре провело для застройщиков первую развернутую презентацию новой версии проекта «Местные нормативы градостроительного проектирования городского округа Казань». МНГП — это свод правил и утвержденных параметров, с помощью которых происходит зонирование при подготовке планировки территории. Иначе говоря, это рабочий инструмент проектировщиков, который используется при раскраивании земельных участков. Ожидается, что новые стандарты должны вступить в силу уже с 1 января 2017 года, сменив нормативы градостроительного проектирования детских садов и школ и нормативы для расчета парковочных мест (оба утверждены Казанской городской думой в декабре 2014 года). Но они абсолютно не устраивают казанских девелоперов.

По мнению девелоперов, самое дорогостоящее требование — это завышенные нормы для стоянок автомобилей. «Если сейчас проектирование ведется из грубого расчета одно машино-место на каждую квартиру, то теперь предлагается возвести в норму два автомобиля на каждую квартиру! Причем, на каждую машину необходимо выделять 25 кв. м дополнительной площади. Даже по нынешним нормативам у нас не остается места для зелени во дворе! А с московскими подходами мы придем к тому, что все дома необходимо будет строить с подземными автостоянками. Землю не растянешь в угоду московским регламентам», — рассказал один из собеседников «Реального времени».

Первый заместитель директора по производственным вопросам НИИ Генплана Москвы Олег Григорьев заявил «Реальному времени», что страхи девелоперов абсолютно беспочвенны. «В нормах нет требований к обязательности строительства подземных парковок, — говорит он. — Хотя в проекте МНГП плотность застройки жестко увязана с типом паркирования. При многоярусных подземных парковках застройщик получит максимальную плотность застройки, так как паркинг у него будет под землей. При надземных парковках, когда часть земельного участка придется отдать под хранение автомобилей, плотность застройки окажется меньше. Вот и вся арифметика».

Таким образом, застройщику-инвестору предоставляется возможность самому просчитать эффективность инвестиций в жилую застройку и решить, какой тип паркинга строить рядом с многоквартирным домом. «Вопрос простой — вы как застройщик вообще можете не делать подземных и прочих многоярусных парковок, тогда вы должны куда-то деть машины жильцов. В любом случае инвестор должен предусмотреть место для парковок. Конечно, это не две машины на квартиру», — утверждает он.

Сейчас при строительстве стандартного жилья (однокомнатная квартира от 36 до 42 кв. м) соотношение общей жилой к парковочной площади составляет 1 к 5, т. е. при застройке многоквартирного дома на 60 тыс. кв. м. необходимо иметь паркинг на 11 тыс. кв. м, рассказал «Реальному времени» замгендиректора ООО «Архикон» Шамиль Яруллин (проектирует жилье по заказу ООО «ФАРУС»). «В сложившейся городской застройке многие земельные участки не отвечают стандартам, т. к. по санитарным нормам нужно иметь разрывы (отступное расстояние) между парковками и детскими площадками. Сейчас еле-еле вытягиваем застройку по нашим стандартам, и выходит тяжело. Если мы сейчас для среднего класса поднимем стандарт до двух машино-мест, то инвесторы перестанут строить», — считает он.

С другой стороны, подземные парковки могли бы стать хорошим выходом в условиях тысячелетнего города, но их строительство обходится дорого.

«Нам иногда приходится использовать подземное пространство, — рассказывает Шамиль Яруллин. — Но сложность в том, что гидрогеологические условия земель в Казани сложные, а во многих районах невозможно сделать подземные двухуровневые парковки. «Один — с трудом, а второй — уже «сидит в воде». В воде мало кто умеет строить, и к тому же это очень дорого. При эксплуатации подземные гаражи всегда текут», — отмечает он.

Горячие споры разгорелись и вокруг радиуса доступности парковок. По словам Олега Григорьева, московские специалисты предложили установить норматив в 500 метров от дома до парковки, а казанские девелоперы настаивают на увеличении радиуса — от 800 м до 1 км. «С нашей точки зрения, никакой житель в здравом смысле не будет ставить машину в километре от дома, и в итоге он поставит ее во дворе и пользоваться паркингом не будет, — рассказал он. — Пятьсот метров — это общемировой норматив для пешеходной доступности, а один километр — это демотивация использования парковок».

В тоже время Шамиль Яруллин не соглашается: «Разместить паркинг рядом с жильем зачастую не получается. Надо ориентироваться на километровый разбег».

«В новых правилах закладывается такой норматив: 25% от всего жилого дома должно приходиться на нежилые помещения. Сейчас гораздо меньше, но жестких нормативов нет. Если их утвердят, то застройщику-инвестору придется превращать нежилые помещения в кафе, маленькие магазины, готовить под аренду для офисов. Нужно ли их иметь в каждом доме?», — недоумевает другой собеседник издания. «Ширина внутриквартальных проездов устанавливается в 6 метров, тогда как до сих пор строили по нормативу в 4,5 метра. Конечно, новый стандарт вводится для удобства проездов. Но все равно это не решает проблему. Дополнительные 1,5 метра все равно проблему не решают, т. к. машины ставятся и будут оставляться на проездах, полезного места под застройку остается еще меньше», — негодует он. В проекте ужесточены требования к дислокации детских садов и школ, которые должны быть в пешей доступности, на что в НИИ Генплана Москвы отвечают, что в нем предусмотрены общефедеральные стандарты и ничего нового не придумано.

МНГП — большая проблема для инвесторов

«Все эти требования выполнимы. Только они требуют разных денег. Дом даже на болоте можно построить — почему нет? Вопрос — во сколько он обойдется. Можно построить дома и в пустыне, как в Арабских Эмиратах, и очищать воду. Просто стоит она там по-другому», — отмечают они. По их расчетам, новая методика в проектировании городского пространства приведет к двукратному увеличению стоимости жилья, разбег которой составит 80—120 тысяч рублей за квадрат.

«Я знаком с проектом МНГП и сейчас обмениваюсь мнением с теми архитекторами и проектировщиками, кто был на обсуждении. Мы солидарны в том, что МНГП — это большая проблема для инвесторов, — считает руководитель научно-производственной лаборатории ГУП «Татинвестгражданпроект» Евгений Евсеев. — На мой взгляд, это московские нормы, которые могут перешагнуть в Казань. У нас не будет зелени — останутся одни стоянки. Это приведет к увеличению домов повышенной этажности, а главное — возрастет стоимость жилья в пересчете на квадрат. Я согласен с тем, что рост будет двукратным». По его мнению, московские требования не смогут реализоваться в Казани, для которой 120—130 тысяч рублей за 1 кв. м — неподъемные деньги. «А эти подходы приведут именно к такой цене», — подчеркнул он.

«Мы находимся в рынке и нужно просчитывать экономические последствия введения новых стандартов, — соглашается с ним советник министра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Николай Васильев. — В данном случае нормативы осложнят жизнь инвесторам, а сейчас не такое время, чтобы можно было рисковать, даже если считать, что новый стандарт будет хорошим. Многие инвесторы уже «попробовали» внедрить стандарты на своем участке и выдвинули конкретные вопросы — что они не знают, как с помощью такого подхода раздробить территорию на новые межмагистральные территории, чтобы получилась идеальная модель расчетов. На мой взгляд, эта методика ну очень абстракта».

«Нормативы МНГП еще не приняты, в настоящий момент ведется активная работа над их доработкой, в чем представители «АК БАРС Девелопмент» принимают непосредственное участие, — сообщили «Реальному времени» в пресс-службе компании. — Мы, как заинтересованная сторона, считаем некорректным выражать свое мнение по этому вопросу публично. В данной ситуации считаем более правильным получить комментарий у заказчика, аккумулирующего мнения всех сторон».

Николай Васильев: ничего трагического еще не случилось

По словам Николая Васильева, во главу угла МНГП положена некая «сетка магистралей», которая должна обеспечивать хорошую транспортную доступность в городе. Исходя из этого, кардинально меняется принцип расчета планировочных единиц, хотя инвесторы высказались за сохранение нынешней методики расчетов. «Возможно, новые подходы хороши на свободных территориях. Но как распространить их в существующую застройку, где есть конкретные собственники, сложившиеся кварталы, не говоря уже об историческом центре. Вот здесь начинается много импровизаций, а хотелось бы иметь четкие ответы», — рассуждает Васильев.

«Нужно понимать, что переключение часов не происходит в 12 часов. Есть инвесторы, которые больше всего просят — не надо нам никаких новых хороших стандартов, дайте нам определенную стабильность. Исходя из этого, управление архитектуры проявляет озабоченность совершенно справедливо и попросило московский институт доработать нормативы для реальной подосновы города, а не просто ради красивой модели», — заключил он, добавив, что сейчас нужно успокоить и убедить инвесторов в том, что ничего трагического не случилось.