За 20 лет гарантии на жилье покупатель заплатит из своего кармана?
В отрасли оценили законопроект об увеличении гарантийных сроков на новостройки
В России предлагают увеличить до 20 лет гарантийные сроки для новостроек — законопроект направили в профильный комитет Госдумы. Как заявил «Реальному времени» один из авторов, действующие сроки занижены, притом что порядка 90% многоквартирных домов сдается со строительными недостатками. На рынке недвижимости инициативу оценили по-разному: одни говорят о подмене понятий срока службы и гарантии, другие — о том, что идея нереализуема.
«Около 90% возведенных домов имели недостатки»
Проект нового закона, по словам его авторов, направлен на установление «разумных» гарантийных сроков при вводе многоквартирного жилья в России. Сейчас срок гарантии для объектов долевого строительства, его инженерного и технического оборудования составляет три года, а по элементам отделки — один год.
— Эти гарантийные сроки выглядят заниженными. Причем они выглядят странно даже на фоне других норм, установленных в нашем законодательстве. Например, гарантийный срок даже на услуги капремонта составляет 5 лет. А здесь мы говорим об объекте долевого строительства, где установлен минимальный гарантийный срок в 3 года. Это выглядит просто необъяснимо, — считает один из соавторов, депутат Госдумы Артем Прокофьев.
По его словам, за столь короткий гарантийный срок недостатки объектов зачастую просто не успевают проявиться. В результате граждане, вложившие средства в такие объекты, оказываются в уязвимом положении: все риски автоматически переходят на потребителя, указал он: «Такая ситуация недопустима и требует исправления. Статистика подтверждает необходимость изменений. По данным открытых источников, к 2024 году около 90% возведенных домов имели те или иные недостатки, а критические нарушения выявлялись в 7% введенного в эксплуатацию жилья. Одна из причин такой ситуации — низкие гарантийные сроки. Застройщик может рассчитывать, что недостатки объекта проявятся уже после истечения гарантии, и таким образом уйдет от ответственности».
Для решения проблемы авторы документа предлагают установить следующие гарантийные сроки для объектов долевого строительства:
- 20 лет — для самих домов,
- 10 лет — для технологического и инженерного оборудования,
- 5 лет — для отделочных работ.
Эти сроки, по их мнению, разумны и соответствуют особенностям каждого типа объектов. Их внедрение позволит повысить качество строительства, обеспечить граждан безопасным и качественным жильем, дать покупателям уверенность в том, что любые выявленные проблемы будут устранены за счет гарантии.
— Я считаю это благотворно повлияет на рынок и не ожидаю, что застройщики будут противодействовать инициативе. В конце концов, это предпринимается в интересах добросовестных застройщиков. Для того, кто строит хорошо и качественно, этот законопроект не станет проблемой. Тот, кто хочет каким-то образом построить так, что недостатки проявятся позже, чем через три года, а он уйдет от ответственности, наверное, он может быть и против. Но у нас позиция таких застройщиков должна вызывать дополнительные вопросы, — считает Артем Прокофьев.
Кроме него авторами поправок в 214-ФЗ выступили еще некоторые депутаты фракции КПРФ: Юрий Афонин, Николай Коломейцев, Владимир Исаков и Алексей Куринный. По их словам, существенные дефекты строительства в новых домах проявляются уже после того, как истекает стандартный трехлетний гарантийный срок.
«Как мы установим длительную гарантию, если производители дают лишь годовую?»
Участники рынка недвижимости по-разному оценивают инициативу. Застройщики ожидаемо выступили против увеличения гарантийных сроков на объекты долевого строительства.
По его словам, дело не только в несоответствии предлагаемых сроков реальным гарантиям производителей стройматериалов и комплектующих. Зачастую происходит подмена понятий: путают срок службы и гарантию, отметил девелопер: «Суды не слышат, им объясняешь, что гарантия завода-производителя дана всего на год. Но они почему-то подменяют эту фразу сроком службы — вот написано 25 лет. Но это же глупость».
Спикер привел в качестве примера гарантийные обязательстве при покупке автомобиля. В них четко прописано: если машина не проходила гарантийное обслуживание или в ее конструкцию были внесены изменения, гарантия снимается. То же самое происходит и при ремонте сданного жилья.
— Люди часто вносят существенные изменения: делают перепланировки, меняют электропроводку и систему отопления, переделывают окна. Устанавливают, например, французские жалюзи и прочее, а потом жалуются: «У меня дует из окна». Я-то тут причем? Вы же внесли изменения в конструкцию. Поэтому авторам инициативы нужно все детально продумать. В целом, на мой взгляд, это глупая затея, — считает Беляков.
Такой длительный срок гарантии в 20 лет, по его словам, выглядит нереалистичным. По сути, организация, построившая дом, будет сразу же закрываться. «Они заявляют, что новое жилье создается с большими недоделками. Но у нас вообще-то существует такая государственная структура, как Госстройнадзор. Тогда вопрос: а она куда смотрит?»
«Если на четвертый год в подвале прорвало трубу или потек фасад — это уже не ошибка строителя»
Спикер обратил внимание на то, что авторы пояснительной записки приводят в пример строительные нормы, по которым фундамент служит 50 лет, а трубы — до 40, и на этом основании требуют увеличить гарантию: «Но давайте будем объективны: срок эксплуатации и срок гарантии — это совершенно разные вещи. Двигатель современного автомобиля может проработать 15—20 лет, но ни один автоконцерн не дает гарантию больше 3–5 лет. Почему? Потому что после покупки начинается процесс эксплуатации, который зависит от владельца: какое масло он заливает, как ездит по ямам».
— С домом происходит ровно то же самое. Существующих сегодня трех лет гарантии на объект и инженерные системы более чем достаточно, чтобы выявить любой скрытый строительный брак. Жизнь здания так устроена, что все недочеты проектирования, ошибки строительно-монтажных работ или монтажа инженерии вылезают в первые два-три года. Дом дает естественную усадку, проходит несколько полных циклов зима-лето, запускается и тестируется отопление. Если на четвертый или десятый год в подвале прорвало трубу или потек фасад, это уже не ошибка строителя. Это значит, что управляющая компания годами не проводила техобслуживание системы давления, а зимой дворники ломами сбивали лед с отливов, — указал девелопер.
К тому же авторы законопроекта, по его словам, упускают из вида важнейший технический нюанс: застройщик физически не может нести многолетнюю гарантию за само технологическое или инженерное оборудование. Эту гарантию всегда несет завод-производитель, и она имеет свои объективные пределы. Девелопер отвечает лишь за качество монтажа этого оборудования, а любые огрехи сборки гарантированно выявляются в первый же отопительный сезон, подчеркнул он.
— Если же мы обяжем застройщика нести 20-летнюю ответственность, последствия для отрасли и, главное, для покупателя будут катастрофическими. Любой бизнес просчитывает риски. Чтобы гарантировать бесплатный ремонт на протяжении двух десятилетий, девелоперам придется закладывать в финансовую модель гигантские резервные фонды. Эти деньги будут заморожены, а значит, их стоимость неизбежно ляжет в цену квадратного метра. За эту «бесплатную» двадцатилетнюю гарантию покупатель заплатит из своего кармана еще на этапе оформления ипотеки, — считает Наиль Галеев.
Кроме того, в случае принятия закона, по мнению спикера, возникнет правовой и судебный коллапс. Спустя 10–15 лет разграничить естественный износ, халатность управляющей компании и изначальный строительный брак практически невозможно, отметил он: «Суды утонут в многолетних экспертизах. Более того, это станет золотой жилой для так называемого «потребительского экстремизма» — недобросовестных юристов, которые уже сейчас пачками скупают претензии жильцов и банкротят застройщиков штрафами за малейшие царапины».
Относительно «пугающей» статистики авторов инициативы о том, что 90% жилья сдается с недостатками, на эти цифры стоит смотреть иначе, указал собеседник издания. Специфика отрасли, по его словам, предполагает, что строительство — это сложный, многосоставной процесс. Поэтому отдельные мелкие недочеты при сдаче масштабного объекта будут всегда, полностью избежать этого невозможно ни в одной стране мира. «Главное здесь в другом: застройщики несут ответственность за свой продукт и исправляют эти недочеты как раз-таки в рамках действующих гарантийных обязательств».
В этом вопросе важна не статистика первоначальных замечаний, а процент неудовлетворенных претензий — тех случаев, когда покупателю приходится добиваться решения проблемы через суд или устранять дефекты своими силами, считает Наиль Галеев. «Так или иначе, путь к повышению качества жилья лежит не через бесконечное растягивание сроков гарантии. Тут нужен другой подход, и этот вектор в отрасли уже задан: федеральный Минстрой в постоянном режиме совершенствует нормативно-правовую базу именно для того, чтобы строителям было проще применять новые технологии и современные материалы, которые на фундаментальном уровне повышают качество и безопасность возводимых домов», — заключил спикер.
«Реализовать это на практике крайне сложно»
Ранее все усилия были направлены на сокращение гарантийных сроков по объектам долевого строительства в России, а сейчас предлагается прямо противоположное решение, заметила в свою очередь руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова:
— Я в принципе поддерживаю идею увеличения гарантийного срока — особенно на конструктивные элементы дома. Однако понимаю, что реализовать это на практике крайне сложно. Если проанализировать ситуацию со строительными компаниями, становится очевидно: многие из них прекращают существование задолго до истечения 20‑летнего срока — зачастую они не работают даже пять лет.
По ее словам, в случае принятия законопроекта может сложиться парадоксальная ситуация: в документах может быть прописано 20 лет гарантии на многоквартирный дом, но фактически предъявить претензии будет некому. В таком случае расходы лягут либо на муниципалитет, либо на самих жильцов. Поэтому эксперт высказала сомнения, оценивая перспективы прохождения этой инициативы в Госдуме:
«После 3—5 лет строительную компанию в любом случае сливают, а проблемы по навесному фасаду, например, могут возникнуть на шестой год. Поэтому здесь нужно продумать, чтобы эта история была реализуемой. Недостаточно просто прописать 20‑летний срок гарантии, чтобы потом ею воспользоваться», — считает Гизатова.
В рамках внедрения инициативы необходимо проработать механизмы ее реализации. Без них гарантийное обязательство останется лишь формальностью, считает спикер.