Аналитика «Реального времени»: загородной недвижимости пророчат рост

За 10 месяцев 2022 года в Татарстане введено 2,1 млн кв. метров жилья по линии индивидуального жилищного строительства (ИЖС), отчитался замглавы Минстроя Татарстана Ильшат Гимаев. Это почти на 45% больше аналогичного показателя прошлого года. В январе — октябре 2021 года в сегменте ИЖС было введено 1,45 млн кв. метров жилья.

Объем ввода жилья в Татарстане за 10 месяцев 2022 года

По данным Татарстанстата

Застройщики объясняют рост ввода ИЖС регистрацией домов, построенных в 2021 году, на который и пришелся расцвет рынка индивидуального жилищного строительства. Сегодня, по оценкам участников рынка, объемы строительства и продаж в сегменте ИЖС не дотягивают до уровней 2021 года.

По данным «Авито Недвижимости», по итогам трех недель ноября, объем предложения домов, коттеджей и дач на загородном рынке жилья Татарстана сократился на 2,7% в сравнении с тем же периодом прошлого года. Больше всего уменьшилась экспозиция коттеджей — на 28,9%. Количество участков под ИЖС в Татарстане за год увеличилось на 8,1%. Спрос на загородное жилье за 3 недели ноября сократился на 16% по отношению к ноябрю прошлого года, на участки под ИЖС — на 12,4%.

В сравнении с ноябрем прошлого года спрос, действительно, ослаб, однако за последний месяц наблюдается некоторое повышение активности покупателей: +0,6% в сегменте домов, коттеджей и дач, +2,4% на участки, подтверждает Сергей Хахулин, руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости».

Средняя стоимость всех категорий домов, а также участков под ИЖС в годовом выражении выросла. Средний ценник на загородную недвижимость в Татарстане сейчас составляет 4 млн рублей (+33,8% за год), земельных участков под ИЖС — 800 тысяч рублей, годом ранее он был равен 600 тысячам рублей.

Средняя стоимость объектов на загородном рынке жилья Татарстана 1—22 ноября 2021 и 2022 года

По данным «Авито Недвижимости»

Сокращение спроса началось в феврале 2022 года

Спрос на загородные объекты этой осенью ниже, чем осенью прошлого года. Падение началось еще в начале 2022 года. И если летом рынок слегка оживился из-за сезонного интереса, то после 21 сентября продажи снова встали. Впрочем, в сентябре волнение покупателей было выражено уже меньше, чем весной: если в марте свои планы отложили 30% покупателей, то в сентябре — около 20%, отмечает Анна Березина, руководитель загородного направления ЦИАН.

Согласно базе данных ЦИАН, в Татарстане насчитывается 138 коттеджных поселков. Средняя цена коттеджа в республике составляет 10,8 млн рублей. Средняя цена участка в коттеджном поселке — 3,7 млн рублей. Минимальная стоимость коттеджа в поселке — 3,9 млн рублей, а участка — 60 тысяч рублей. Наименьшая площадь коттеджа в республике — 65 кв. метров. Самый просторный объект — 392 кв. метров. Участок с наименьшей площадью — 4 сотки.

Аналитический центр «Домклик» в исследовании назвал населенные пункты в России, где c апреля по сентябрь было зафиксировано снижение стоимости частных домов. В лидерах снижения оказались районы в Татарстане, Самарской и Омской областях, а также в Краснодарском крае.

В Татарстане абсолютным лидером снижения цен на загородные дома в процентном соотношении стал Камско-Устьинский район. Дома здесь в сентябре стали дешевле на 45% по сравнению с апрелем. Сейчас купить дом площадью 110 кв. м в Камско-Устьинском районе можно в среднем за 2 млн рублей.

От мобилизации — за город

С октября спрос на рынке загородной недвижимости начал восстанавливаться, и не последнюю роль здесь сыграли те, кто решил на время уехать из города из-за мобилизации.

«Ситуация на рынке начала меняться в первой декаде октября, когда к приобретению недвижимости вернулись те, кто, из-за известных сентябрьских событий и последующей за ней неопределенности, отложили решение о покупке, — подтвердил «Реальному времени» генеральный директор ООО «Корнер» Антон Корнилов. — В ноябре на рынок пришли новые клиенты».

По его мнению те, кто делают покупки с октября и по сей день, остаются в выигрыше. «Судите сами, после летнего снижения ипотечных ставок, на фоне определенного перенасыщения рынка в столицах и сопутствующих этому прогнозов экспертов, многие откладывали покупки, ожидая нового снижения — и цен на жилье, и процентов по ипотеке. В итог, вопреки заявлениям многих аналитиков, ставки по ипотеке пошли вверх. И те, кто хотел «дешевле», получали новые одобрения от банков на два и более процента выше, чем летом», — говорит Корнилов. Сейчас застройщики, по его мнению, дают лучшие условия, по которым объекты можно купить с хорошей выгодой. В ноябре и декабре интерес к виллам, по его мнению, вырастет и, как следствие, вырастут цены.

Продажи пока «на троечку»

Желающих купить дом в ноябре действительно стало больше, чем в октябре, но самих сделок пока мало, подтвердили «Реальному времени» сразу несколько участников рынка.

«Рынок пока не восстановился. С учетом того, что в недвижимости, именно в загородных домах, путь принятия решения очень долгий — за один день клиент не оставляет заявку и не покупает, в октябре у нас были сделки в основном наработанные, — рассказал собственник строительной компании «Ханский дом», вице-президент Ассоциации застройщиков ИЖС Ильяс Гимадов. — А в ноябре показатели пока еще слабые. Заявки есть, но клиенты пока не готовы идти на следующий шаг. Неопределенность людей еще очень сильно держит. Некоторые ожидают, что стоимость жилья может уменьшиться». Активность покупателей, по его оценкам, пока на низком уровне. Если оценить по десятибильной шкале активность клиентов, то сейчас она на «троечку», говорит Гимадов. Желающих много, но решиться на покупку они не могут.

С этой точкой зрения согласен и Андрей Симаков, генеральный директор компании «Богатырь». «Продажи пока не очень. По нашим оценкам, от существующего раньше положения рынок восстановился на 25—30%. Если в лучшие времена в этот период условно было 10 сделок, то сейчас только три проходят на загородке, — прокомментировал Симаков «Реальному времени». — Люди пока еще не принимают решение, оттягивают. Активность в начале ноября появилась, людей стало больше, но о восстановлении рынка говорить пока рано».

Время запрыгивать в последний вагон?

Генеральный директор ООО «Маленький Токио» Артур Хафизов подтверждает, что интерес к загородной недвижимости действительно возрос. При этом отмечает, что подстегнула спрос новость об отмене с 2023 года льготной ипотеки.

На днях Минфин России заявил, что не видит необходимости в продлении льготной ипотеки под 7%. «Когда говорят о программе льготной ипотеки, часто подразумевают новостройки, забывая, что программа кредитования под 7% подразумевает не только покупку готового жилья у застройщика многоквартирных домов, но и покупку дома с земельным участком у юрлица, финансирование строительства дома на участке по договору подряда и покупку земельного участка под ИЖС с последующим строительством дома», — напоминает он.

«Сейчас фактически у людей последний шанс купить дом в кредит по льготной программе. Стоимость потихоньку снижается, застройщики повсеместно предлагают акции и скидки. Но к концу года мы ожидаем ажиотаж на рынке в связи с большим количеством желающих получить льготную ипотеку перед ее отменой с января 2023 года. При росте ажиотажа компании урежут объем предлагаемых акций», — говорит он.

В 2023 году рынок загородной недвижимости пойдет в рост

• 

  Юлия Прохорова управляющий партнер Perfect RED

  В этом году взлета, как в 2021 году, не произошло, но и падения не отмечается, как мы видим по официальным данным Россреестра. За январь — октябрь 2022 года было зарегистрировано 191 111 сделок с земельными участками, что больше, чем в 2021 году на 4,8%.

  Однако, если говорить о темпах продаж у девелоперов загородной недвижимости в конкретных поселках, предположу, что многие могли почувствовать спад.

  Данный фактор не связан с охлаждением спроса. Скорее, спрос, наоборот, вырос, так как продажи земельных участков продолжают расти на фоне роста цен с прошлого года на 79% (со 122 тысяч рублей за сотку до 220 тысяч рублей за сотку).

  «Бум» коттеджных поселков продолжается, при этом увеличилась конкуренция. За год предложение на рынке загородной недвижимости Татарстана выросло в 2,5 раза. На фоне роста сделок в 2021 году большинство девелоперов выставили на продажу новые коттеджные поселки и открыли новые очереди в существующих. Количество лотов на рынке увеличилось на 33 752 штуки, что в площадях составляет 352 гектара. Такой существенный рост предложения (например, за период с 2015-го по 2021-й рост предложения составлял 50%) повлиял на темпы продаж практически во всех коттеджных поселках.

  Теперь для поддержания продаж девелоперам будет необходимо анализировать рынок и представлять покупателям более качественные объекты.

  Думаю, эта ситуация только к лучшему для конечного потребителя, который, наконец, сможет выбрать качественные объекты и на рынке загородного жилья.

  Стоит отметить, что при этом растет и стоимость самих объектов. Так, в 2021 году средняя стоимость дома с участком составляла 8,5 млн рублей, что было соотносимо с бюджетом покупки трехкомнатной квартиры в новостройке. А в 2022 году она выросла на 46%.

• 

  Люция Хасанова руководитель направления «Загородная недвижимость» компании «Этажи»

  Вернуться к показателям 2021 года вполне реально. Сегодня сегмент загородной недвижимости развивается и будет развиваться в дальнейшем.

  Почему? Во-первых, на спрос влияет гибкость этого рынка. В ИЖС возможны любые вариации исполнения. Дом можно построить из более дорогих или более экономичных материалов. При правильном использовании этих материалов реальное качество может не отличаться.

  Земельные участки могут быть дороже в городе и дешевле за его пределами. Таким образом, себестоимость объекта можно регулировать. Тем более в наше время, когда понятия «далеко и близко» сменились на «сколько времени в пути до...». А зачастую в городе из точки А в точку Б добраться дольше, чем из пригорода.

  Во-вторых, банки постоянно анонсируют новые ипотечные программы по ИЖС. О чем это говорит? О заинтересованности государства в развитии этого сегмента. В-третьих, влияет и лояльность застройщиков. Рынок развивается, застройщики понимают, что на этом конкурентном поле сейчас выиграет тот, кто наиболее лоялен к покупателю.

  Даже если будут прекращены те или иные ипотечные программы, господдержка этого сегмента сохранится. Обеспечение населения жильем — приоритетная задача государства.

  Если говорить о популярности направлений загородной недвижимости в Татарстане, то исторически самое продаваемое — Лаишевское. Но с недавних пор все большей популярностью начало пользоваться также и Пестречинское направление.

  Самые востребованные объекты сегодня те, которые комфортно «умещаются» в кредитный лимит по ипотеке 6 млн рублей при среднем первоначальном взносе 15% и с ежемесячным платежом не более 35 тысяч рублей.

• 

  Андрей Савельев вице-президент Гильдии риелторов Республики Татарстан, директор «НЛБ-Недвижимость»

  Рынок загородной недвижимости в отличие от первичного и вторичного рынков — единственный, который у нас растет. Что касается цены — как в 2021, так и в 2022 году рост данного рынка достаточно хороший. Второй вопрос, что в октябре — первых неделях ноября мы увидели затишье на этом рынке. Но это затишье на всем рынке. В принципе, у нас рынок недвижимости, по крайней мере в Казани, стоит на паузе.

  Рост на рынке загородной недвижимости однозначно будет, потому что он сегодня сильно отстает от «вторички». Сейчас двухкомнатную квартиру старого советского фонда можно поменять на новый загородный дом. Поэтому этот рынок в любом случае будет расти.

  Единственное — есть маленький нюанс. Мы уже вошли в окончание сезона. Скорее всего, рост мы увидим в марте—апреле 2023 года.

  Я считаю, что льготную ипотеку могут отменить только на новостройки. Льготную программу на загородную недвижимость отмена не затронет. Кроме того, у нас есть программа сельской ипотеки, которую не будут прекращать, и она более интересная, чем субсидированная ипотека. Там ставка — 2,7%.

• 

  Анастасия Гизатова эксперт по недвижимости, руководитель АН «Счастливый дом»

  Полагаю, что льготную ипотеку не отменят, во всяком случае на загородном рынке. Кроме того, остается еще сельская ипотека, которая, как было анонсировано, продолжит работать и в 2023 году.

  Если общая тенденция по всему рынку недвижимости негативная, то это не может не затронуть и рынок ИЖС. Активность по ИЖС тоже будет ниже, но этот рынок более устойчив, потому что здесь, во-первых, большой диапазон ценовой политики, то есть есть объекты и за 100 тысяч рублей, и за 100 млн рублей. Во-вторых, ИЖС носит все-таки сезонный характер: есть высокий и низкий сезон. Мы сейчас вступаем в низкий сезон, когда ИЖС–сделки не очень активно идут, потому что, например, нельзя посмотреть ландшафт участка. Он может быть под наклоном, может быть с оврагом, поэтому земельный участок лучше выбирать, когда он не заснежен.
  

  В первую очередь спросом на рынке будут пользоваться земельные участки и дома, которые находятся недалеко от Казани, которые могут быть как альтернативой квартирам, так и местом отдыха. Также большой спрос есть на уже готовые объекты с хотя бы черновой отделкой стоимостью до 5—7 млн рублей — в качестве альтернативы жилью, и до 3 млн рублей — в качестве загородного дома.

  А в целом в 2022 году рынок ИЖС более устойчив, здесь нет каких-то больших провалов.

• 

  Наталия Пырьева аналитик ФГ «Финам»

  Государство заинтересовано в поддержке сегмента ИЖС, о чем свидетельствует намерение правительства выделить субсидии для производителей деревянных домов, что поддержит и предложение, и спрос. С другой стороны, на рынок загородной недвижимости начали выходить крупные девелоперы — «Самолет» запустит продажи первого коттеджного поселка уже в 2022 году. Кроме того, снижается себестоимость строительства, поскольку цены на стройматериалы сейчас опустились с максимумов прошлого года. То есть рынок загородной недвижимости находится в более перспективном положении, нежели сегмент новостроек.
  
  Тенденция к росту заинтересованности к ИЖС является общероссийской, но все же в различных регионах ситуации отличаются. И, несмотря на наличие доступной ипотеки, снижение цен на стройматериалы, стоимость земли в ряде регионов растет, поэтому сильного всплеска спроса нет. Общее ухудшение благосостояния россиян и неопределенность в экономике отражается на рынке ИЖС, как и на всем рынке недвижимости.

  Отмена льготной ипотеки скажется на рынке загородной недвижимости, но в меньше степени, чем на первичном рынке, поскольку сохранится действие сельской ипотеки, которая пользуется большим спросом.